Дата принятия: 07 мая 2019г.
Номер документа: А05-811/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 7 мая 2019 года Дело N А05-811/2019
Резолютивная часть решения объявлена 06 мая 2019 года
Полный текст решения изготовлен 07 мая 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гелион" (ОГРН 1122932007868; место нахождения: 164520, Архангельская область, г.Северодвинск, ул.Полярная, дом 11; 164500, Архангельская область, г. Северодвинск, Грузовой проезд, дом 27, офис 211)
к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307; место нахождения: 164501, Архангельская область, г.Северодвинск, ул.Плюснина, дом 7)
об урегулировании разногласий при заключении договора;
при участии в судебном заседании:
от истца - Токарева О.Г. (доверенность от 01.01.2019);
от ответчика - Кухто Я.П. (доверенность от 28.01.2019);
установил следующее:
общество с ограниченной ответственностью "Гелион" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 98,7 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Адмирала Нахимова, дом 3 А, изложив пункты 2.1, 3.2.10.4, 3.2.16.1 в редакции истца, пункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.13, 3.2.16.2, 5.2, 5.3., 5.3.1, 5.3.2, 5.4., 5.4.1, 5.4.2, 7.3 - исключить из договора.
Представитель истца в судебном заседании уточнил исковые требования, предложив свою редакцию пунктов 2.1, 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 3.2.16.2 договора.
Уточнение исковых требований в этой части принято судом, поскольку не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
Ответчик поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск и дополнении к нему.
Изучив письменные материалы дела, заслушав стороны, суд установил следующее.
01.10.2013 года между истцом и ответчиком заключен договор аренды муниципального имущества N 03-07/569-13, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование была передана часть нежилого встроенного помещения общей площадью 98,2 кв.м, расположенное в городе Северодвинске по адресу: улица Адмирала Нахимова, дом 3А (условный номер объекта 29-29-06/040/2011-092), для использования: административная деятельность.
В связи с проведением технической инвентаризации нежилого помещения, 12.07.2018 года между истцом и ответчиком заключено Дополнительное соглашение N03-13/033-18 к договору аренды муниципального имущества N03-07/569-13, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое встроенное помещение общей площадью 98,7 кв.м. (согласно прилагаемому плану), расположенное в городе Северодвинске по адресу: улица Адмирала Нахимова, дом 3А, для использования: административная деятельность.
Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 29.12.2018 N 117-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного выше нежилого встроенного помещения, цена продажи муниципального имущества определена в сумме 4 110 000 руб. без учета НДС исходя из отчета об оценке рыночной стоимости имущества от 10.12.2018 N101-18РС, выполненного ООО "Экспресс оценка".
Комитет уведомил Общество о наличии у него преимущественного права на приобретение помещения и направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.
Не согласившись с редакцией пунктов 2.1, 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.13, 3.2.16.1, 3.2.16.2, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2, 7.3 договора, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий к договору (сопроводительное письмо от 18.01.2019).
Письмом от 22.01.2019 N11-04-04/272 Комитет уведомил истца об отклонении протокола разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135 - ФЗ).
Пунктами 1 и 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
На основании изложенного, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества: нежилого помещения общей площадью 98,7 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Адмирала Нахимова, дом 3 А.
Истец предлагает следующую редакцию спорных пунктов договора:
Пункт 2.1: Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 3 006 000 руб. 00 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).
Пункт 3.2.10.1: Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенной копии проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке Имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации.
По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: копию технического плана на имущество, изготовленного с учетом производимых изменений.
Пункт 3.2.10.2: Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом РФ, после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ.
В отношении пункта 3.2.10.3 договора истец в заседании 23.04.2019 согласился с редакцией ответчика.
Пункт 3.2.10.4: Передавать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца о заключенном договоре аренды или временного пользования не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора аренды или безвозмездного пользования с указанием срока передачи имущества в аренду или безвозмездное пользование, наименования юридического лица, индивидуального предпринимателя кому передается имущество в аренду (пользование). При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности, не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.
Пункт 3.2.13 договора исключить.
Пункт 3.2.16.1: Письменно в течение 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.
Пункт 3.2.16.2: По запросу Продавца в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого запроса предоставлять Продавцу документы, подтверждающие оплату за имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
Пункт 5.2. договора исключить.
Пункт 5.3. договора исключить.
Пункт 5.3.1. договора исключить.
Пункт 5.3.2. договора исключить.
Пункт 5.4. договора исключить.
Пункт 5.4.1 договора исключить.
Пункт 5.4.2. договора исключить.
Пункт 7.3 договора исключить.
Определением суда от 14.03.2019 с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Троицкий дом" Дуникову К.В.
Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Адмирала Нахимова, дом 3А, общей площадью 98,7 кв.м, кадастровый номер 29:28:112202:657, по состоянию на 03.10.2018.
Согласно экспертному заключению от 28.03.2019 N178-КО-2019 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: Архангельская область, город Северодвинск, улица Адмирала Нахимова, дом 3А, общей площадью 98,7 кв.м, кадастровый номер 29:28:112202:657, по состоянию на 03.10.2018 составляет 3 006 000 руб.
Заключение экспертизы, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется и оценивается наряду с другими доказательствами по делу. Заключение эксперта согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ. Стороны возражений в отношении выводов эксперта суду не представили.
До принятия судом решения истец с учетом экспертного заключения от 28.03.2019 N178-КО-2019 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: Имущество продано Покупателю по цене 3 006 000 руб. 00 коп.
Согласно представленному отзыву на иск ответчик не возражает в отношении исключения из договора пунктов 3.2.13, 7.3.
Исследовав материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Согласно абзацу 1 статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В проекте спорного договора пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ по цене 4 110 000 руб. без учета НДС, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 10.12.2018 N101-18РС".
Не согласившись с величиной рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости, указанного в пункте 2.1 договора, Общество заказало проведение оценки предпринимателю Раковскому Виктору Ивановичу. Согласно расчету стоимости, выполненному ИП Раковский В.И. от 18.01.2019, рыночная стоимость спорного объекта составила 2 992 387 руб.
В силу статьи 13 Закон N135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В данном случае для установления рыночной стоимости объекта оценки назначена судебная экспертиза.
Заключение экспертизы от 28.03.2019 N178-КО-2019 согласно статье 89 АПК РФ признается документом, допускаемым в качестве доказательства по делу, которое подлежит оценке судом по правилам статьи 71 АПК РФ.
Стороны возражений в отношении выводов эксперта суду не представили.
В связи с этим пункт 2.1 договора принимается судом в редакции, предложенной истцом, в соответствии с экспертным заключением от 28.03.2019 N178-КО-2019.
Согласно представленному отзыву на иск ответчик не возражает в отношении исключения из договора пунктов 3.2.13, 7.3. В отношении иных спорных пунктов ответчик просит суд принять их в редакции Продавца.
Пункты 3.2.13, 7.3 исключаются судом из договора, при отсутствии возражений ответчика.
Ответчик также не возражал против исключения из договора пункта 3.2.16.2, однако истец согласился оставить данный пункт договора, изменив в нем срок предоставления документов. Против предложенного истцом срока Комитет возражений не заявил.
В связи с этим пункт 3.2.16.2 принимается в редакции истца: По запросу Продавца в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого запроса предоставлять Продавцу документы, подтверждающие оплату за имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
Как следует из материалов дела, Комитет предложил в проекте договора следующую редакцию пункта 3.2.10: "До полного исполнения покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.2.1 настоящего договора и снятия залога:
3.2.10.1. Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенной копии проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации.
По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: акта о завершении переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения или акта приема-передачи выполненных работ; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.
3.2.10.2. Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ), после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенных копий следующих документов: разрешения на реконструкцию имущества и (или) его капитальный ремонт и (или) проведения иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выданного уполномоченным органом местного самоуправления или уполномоченной на то организацией; проектной документации на выполнение реконструкции имущества и (или) его капитального ремонта и (или) проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, выполненной лицом, имеющим соответствующий допуск к работам по подготовке такой проектной документации; положительного заключения государственной экспертизы проектной документации в случае, если проектная документация объекта капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ.
По завершению проведения работ, указанных в пунктах 3.2.10.2 настоящего договора, в течение 2 (двух) месяцев представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после окончания проведения работ, оформленного в установленном порядке; копию технического паспорта на имущество, изготовленного с учетом произведенных изменений.
3.2.10.3. Без письменного согласия продавца не закладывать, не отчуждать, не обременять правами третьих лиц (в том числе передача имущества в аренду или временное безвозмездное пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору), не вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора.
3.2.10.4. Передавать имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца с обязательным приложением перечисленных ниже документов и указанием следующей информации в отношении юридического лица, физического лица или индивидуального предпринимателя, кому передается имущество в аренду (пользование): полное наименование; копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (ЕГРЮЛ, ЕГРИП); копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе на территории Российской Федерации (ИНН); перечень видов деятельности, которые будут осуществляться на арендуемых (находящихся в пользовании) площадях.
При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.
В случае заключения договора аренды или временного безвозмездного пользования имущества в течение 1 (одного) месяца со дня заключения такого договора представить в адрес продавца его копию".
Общество изначально возражало против включения в договор вышеперечисленных пунктов, поскольку они не являются существенными и императивно не предусмотрены нормами действующего законодательства. Однако в дальнейшем Общество согласилось принять спорные пункты договора в измененной редакции, согласно которой просит исключить их них перечень документов, которые Общество обязано будет представить в связи с выполненными переустройствами, переоборудованиями, реконструкциями и пр. Возражений против редакции пункта 3.2.10.3 Обществом не заявлено.
Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Из материалов дела видно, что стороны имеют намерение заключить спорный договор, условия которого должны отвечать требованиям норм ГК РФ и Закона N 159-ФЗ.
Вместе с тем, предложенные Комитетом вышеназванные условия не являются существенными для данного вида договора, не содержатся в Законе N 159-ФЗ как императивные нормы.
При этом согласно пункту 4.4 договора имущество находится в залоге у Продавца с момента подписания Договора и до момента полного исполнения Покупателем обязанностей, установленных п. 3.2.1 настоящего Договора и снятия залога.
В пункте 1 статьи 343 ГК РФ указано, что если иное не предусмотрено законом или договором, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан:
1) страховать от рисков утраты и повреждения за счет залогодателя заложенное имущество на сумму не ниже размера обеспеченного залогом требования;
2) пользоваться и распоряжаться заложенным имуществом в соответствии с правилами статьи 346 настоящего Кодекса;
3) не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества;
4) принимать меры, необходимые для защиты заложенного имущества от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
5) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества, о притязаниях третьих лиц на это имущество, о нарушениях третьими лицами прав на это имущество.
Нормы закона, касающиеся залога, не содержат каких-либо ограничений, связанных с переустройством, переоборудованием, перепланировкой, реконструкцией, капитальным ремонтом имущества. Обязанности, поименованные в статье 343 ГК РФ, установлены с целью обеспечения сохранности заложенного имущества.
Как указано выше, предложенные Комитетом пункты 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.4 договора не являются существенными для данного вида договоров, в связи с чем суд полагает возможным принять их в редакции Общества. Включение в спорные пункты договора условий, предложенных ответчиком (в том числе, в части объема и состава документации, подлежащей составлению при переустройстве, перепланировке, реконструкции, капитальном ремонте, передаче имущества в аренду или безвозмездное пользование), необоснованно ограничивает права владения Общества и возлагает на последнее дополнительные, ничем не установленные обязанности по сбору и оформлению документов, что влечет и дополнительные расходы Общества.
Пункт 3.2.10.3 договора излагается в предложенной Комитетом редакции ввиду отсутствия возражений со стороны истца.
Между сторонами возникли разногласия по редакции пункта 3.2.16.1. Истец предлагает изложить данный пункт следующим образом: "Письменно в течении 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов.". Ответчик предлагает дополнить редакцию истца вторым предложением следующего содержания: "В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в договоре, считаются полученными Покупателем.".
По мнению суда, предложенная Комитетом редакция пункта 3.2.16.1 договора соответствует положениям статьи 165.1 ГК РФ, а также разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", из которых следует, что риски неполучения корреспонденции, в том числе в связи с неуведомлением контрагента о смене места нахождения общества, несет сам адресат.
В связи с изложенным пункт 3.2.16.1 принимается в редакции ответчика.
В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
Пунктом 3 статьи 486 ГК РФ установлено общее правило для случаев неисполнения покупателем обязанности по оплате товара, предусматривающее право продавца потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства договором может быть предусмотрена ответственность, как в виде взыскания неустойки, так и в виде взыскания процентов. При этом выбор способа защиты нарушенного права принадлежит продавцу.
Согласно представленным в процессе судебного разбирательства ответчиком сведениям, ранее, при исполнении сторонами договора аренды помещения, которое является предметом договора купли-продажи, истец неоднократно нарушал сроки уплаты платежей по договору.
В данном случае суд, считает, что предлагаемая Продавцом ставка неустойки в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки, соответствует обычно принятой в деловом обороте и не считается чрезмерно высокой. Аналогичный размер неустойки был согласован сторонами в договоре аренды муниципального имущества от 01.10.2013.
Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора п. 5.2 суду не представлено.
На основании изложенного, пункт 5.2 договора принимается судом в редакции Продавца.
В случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Каких-либо изъятий из приведенного правила в отношении сделок купли-продажи муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено.
В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.
Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, пункты 5.3, 5.3.1, 5.3.2 договора в редакции, предложенной Продавцом, соответствуют положениям ст. 489 Гражданского кодекса РФ.
В редакции пунктов 5.4, 5.4.1, предложенной Комитетом, при расторжении Договора по инициативе Покупателя, либо в соответствии с п.5.3. настоящего договора, Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения договора.
По мнению суда, внесение Покупателем платы за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, в случае расторжения договора, соответствует принципу платности пользования имуществом и не нарушает права Покупателя.
Уплата штрафа в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества является мерой ответственности Покупателя за ненадлежащее исполнение обязательства по договору купли-продажи, помимо нарушения срока уплаты платежей, соответственно, применение двойной меры ответственности Покупателя за нарушение исполнения обязательств по договору отсутствует.
Истцом какого-либо правового обоснования исключения из договора пунктов 5.4, 5.4.1, 5.4.2 суду не представлено, оснований для исключения указанных пунктов из договора судом не установлено.
Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества: нежилого встроенного помещения общей площадью 98,7 кв.м, расположенного в городе Северодвинске по адресу: улица Адмирала Нахимова, дом 3А, между обществом с ограниченной ответственностью "Гелион" (ОГРН 1122932007868) и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:
П. 2.1 Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ по цене 3 006 000 (Три миллиона шесть тысяч) рублей 00 копеек (без учета налога на добавленную стоимость).
П. 3.2.10.1 Переустройство, переоборудование, перепланировку имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, производить только после письменного уведомления продавца за 10 (десять) дней до начала проведения таких работ, с приложением заверенной копии проекта выполняемых работ по переустройству и (или) перепланировке Имущества, выполненного лицом, имеющим выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по подготовке проектной документации.
По завершению проведения работ, связанных с переустройством и (или) перепланировкой, в течение 2 (двух) месяцев, представить в адрес продавца заверенные копии следующих документов: копию технического плана на имущество, изготовленного с учетом производимых изменений.
П. 3.2.10.2 Реконструкцию, капитальный ремонт имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или проведение иных работ, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности имущества, предусматривающих возведение надстроек и встроек, изменение фасадов, в результате чего изменяются объемно-планировочные характеристики и технико-экономические показатели в целом по зданию, в котором расположено имущество, производить только в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Градостроительным кодексом РФ, после обязательного письменного уведомления продавца за 30 (тридцать) дней до начала проведения таких работ.
П. 3.2.10.3 Без письменного согласия продавца не закладывать, не отчуждать, не обременять правами третьих лиц (в том числе передача имущества в аренду или временное безвозмездное пользование на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору), не вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
П. 3.2.10.4 Передавать имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, или его часть в аренду или временное безвозмездное пользование другим лицам только при письменном уведомлении покупателем продавца о заключенном договоре аренды или временного пользования не позднее 10 рабочих дней с даты заключения договора аренды или безвозмездного пользования с указанием срока передачи имущества в аренду или безвозмездное пользование, наименования юридического лица, индивидуального предпринимателя кому передается имущество в аренду (пользование). При сдаче в аренду или временное безвозмездное пользование имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, или его части, покупатель обязан соблюдать следующие условия: имущество предоставляется в аренду (пользование) для осуществления видов деятельности, не запрещенных законодательством Российской Федерации; срок действия договора аренды (пользования), по которому имущество предоставляется во временное пользование, не должен превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства по настоящему договору.
П. 3.2.13 исключить.
П. 3.2.16.1 Письменно в течении 10 (десяти) рабочих дней уведомлять продавца об изменении своих почтовых и банковских реквизитов. В противном случае все извещения, уведомления, повестки и другие документы, направленные Покупателю по реквизитам, указанным в договоре, считаются полученными Покупателем.
П. 3.2.16.2 По запросу Продавца в течение 30 (тридцати) календарных дней со дня получения такого запроса предоставлять Продавцу документы, подтверждающие оплату за имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора.
П. 5.2 За просрочку платежа покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.
При обнаружении нарушения со стороны покупателя исполнения графика платежей (Приложение N 1) продавец направляет покупателю требование об уплате пени. Перечисление суммы пеней должно быть произведено покупателем в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения им такого требования. В случае неполучения указанного требования, покупатель обязан самостоятельно рассчитать сумму пени, в соответствии с абзацем I настоящего пункта и уплатить ее.
Уплата суммы пеней осуществляется покупателем в безналичном порядке по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего Договора, путем оформления отдельного платежного поручения, с указанием в поле "назначения платежа" текста: "Пени по Договору от (дата) N (номер) купли-продажи муниципального имущества (Нахимова, 3А)".
В случае несогласия покупателя с выставленным продавцом требованием об уплате пени, либо в случае, если покупатель самостоятельно рассчитал сумму пени и уплатил ее, покупатель совместно с продавцом производит (при необходимости) сверку платежей за период, в котором образовались пени.
П. 5.3. По требованию продавца настоящий договор может быть расторгнут путем направления в адрес покупателя письменного уведомления о намерении расторгнуть договор во внесудебном порядке в следующих случаях, каждый из которых признается существенным нарушением настоящего Договора;
П. 5.3.1. Покупатель нарушил сроки и суммы платежей, установленные графиком платежей (Приложение N1), более чем 2 раза в течение 12 (двенадцати) последовательных календарных месяцев.
П. 5.3.2 Покупатель нарушил условия, предусмотренные п. 3.2.10 настоящего договора. В случае получения отказа от покупателя на предложение продавца о расторжении договора во внесудебном порядке по основаниям указанным в п.п. 5.3.1, 5.3.2, либо неполучения ответа в течение 30 (тридцати) дней со дня направления такого уведомления, продавец вправе обратиться с заявлением в суд о расторжении договора в одностороннем порядке и требованием возврата имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора
П. 5.4 При расторжении Договора по инициативе Покупателя, либо в соответствии с п.5.3. настоящего договора:
П. 5.4.1 Покупатель возвращает продавцу имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, уплачивает продавцу штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены имущества, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и плату за фактическое пользование занимаемым объектом недвижимости, указанного в п. 1.1 настоящего договора, рассчитанного по Методике, утвержденной органом местного самоуправления, за период с даты подписания настоящего договора по дату расторжения настоящего договора и возврата продавцу имущества, указанного в п.1.1 настоящего договора включительно.
П. 5.4.2 Денежные средства, подлежащие к уплате в соответствии с п. 5.4.1 настоящего договора, могут быть удержаны продавцом из сумм, поступивших от покупателя ранее в счет оплаты приобретаемого в рассрочку имущества, В случае если сумма, подлежащая к уплате в соответствии с п. 2.2, п. 5.2, п. 5.4.1 настоящего договора, превышает сумму денежных средств, поступивших в счет оплаты приобретаемого в рассрочку имущества, оставшуюся сумму покупатель уплачивает в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения требования об уплате такой суммы по реквизитам, указанным в разделе 9 настоящего договора.
П. 7.3 исключить.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Гелион" (ОГРН 1122932007868) 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Ю. Кашина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
