Дата принятия: 03 октября 2019г.
Номер документа: А05-7901/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 3 октября 2019 года Дело N А05-7901/2019
Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 03 октября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Харченко Г.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Казаринова Виктора Евгеньевича (ОГРН 304290223700104)
к ответчику - администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703; место нахождения: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
в заседании участвовали представители:
истца - Ларионов М.А. (доверенность от 14.05.2019),
ответчика - Черненко О.А. (доверенность от 11.07.2019),
установил:
индивидуальный предприниматель Казаринов Виктор Евгеньевич (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием обязать администрацию муниципального образования "Северодвинск" (далее - ответчик, Администрация) заключить договор аренды N66 182 000 (005) на следующих условиях (с учетом уточнения иска):
1. Изменить подпункт "м" пункта 3.2 раздела 3, изложив его в следующей редакции: Арендатор(ы) осмотрел(и) земельный участок, ознакомился(лись) с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, и определили следующее: по всему периметру асфальтового покрытия имеются ямы, превышающие допустимые нормы, проседание асфальтового покрытия, препятствующее движению транспортных средств, а также неудовлетворительное состояние тротуарной плитки в виде частичного проседания.
2. Изменить пункт 5.1, раздела 5, изложив его в следующей редакции:
Доля платы за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1. настоящего Договора, начисляется "Арендатору-5" с "01" января 2019 г.
3. Исключить пункты 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 раздела 5 договора аренды.
4. Изменить пункт 5.2.4, раздела 5, изложив его в следующей редакции:
Сумма доли платы "Арендатора-5" за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 настоящего Договора, рассчитывается из расчета базовой ставки, установленной постановлением Администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2014 N94-па, в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N190-пп и составляет: с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 3919*4744,46*0,026*1,3610*365/365*0,28232=185 752,72 руб., в том числе 1 кв. - 44 438,18 руб., II кв. - 44 438,18 руб., III кв. - 44 438,18 руб., IV кв. - 44 438,18 руб.
5. исключить пункт 5.6 раздела 5 договора аренды.
Ответчик с требованиями истца не согласился, в отзыве указал, что поскольку Казаринов В.Е. является собственником нежилых помещений с 19.12.2006, то договор аренды земельного участка следует заключить с этой даты и арендную плату начислять с 19.12.2006 как указано в пунктах 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 раздела 5 договора; с учетом действующих нормативных актов размер арендной платы указанный в пункте 5.2.4 составит с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 3919*4744,46*0,026*1,3610*365/365*0,2832=186 332 руб., в том числе: за 1 кв. - 45 945 руб., II кв. - 46 455 руб., III кв. - 46 966 руб., IV кв. - 46 966 руб.; подпункт "м" пункта 3.2 раздела 3 следует изложить в редакции проекта договора арендодателя, поскольку остальные арендаторы подписали договор именно в такой редакции.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Из материалов дела следует, что индивидуальный предприниматель Казаринов Виктор Евгеньевич с 19.12.2006 является собственником нежилого помещения площадью 650,9 кв.м., расположенного в здании по адресу: Архангельская область, пр. Морской, д. 56, площадью 2 298,3 кв.м.
Указанное здание располагается на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104151:35 площадью 3 919 кв.м., относящемся к государственной неразграниченной собственности, которым истец распоряжается на основании пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Администрация муниципального образования "Северодвинск" (арендодатель) исх. N04-01-10/7464 от 17.10.2018 направила в адрес индивидуального предпринимателя Казаринова Виктора Евгеньевича (арендатор) договор аренды N66 182 000 (005) земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 04.10.2018 (далее - договор аренды). Срок действия договора аренды с 19.09.2018 по 18.09.2067 г.
Предприниматель заявил возражения относительно условий договора аренды и 19.12.2018 направил их в адрес Администрации. Администрация, в свою очередь, не согласилась с редакцией Предпринимателя (исх. N04-06-03/1127 от 12.02.2019г.), в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.
Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно редакции подпункта "м" пункта 3.2 раздела 3 договора.
Редакция данного пункта ответчика следующая: "Арендатор(ы) осмотрел(и) земельный участок, ознакомился(лись) с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, претензий к Арендодателю не имеют и принимают на себя ответственность за совершенные им любые действия, противоречащие законодательству РФ".
Редакция данного пункта истца: "Арендатор(ы) осмотрел(и) земельный участок, ознакомился(лись) с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, и определили следующее: по всему периметру асфальтового покрытия имеются ямы, превышающие допустимые нормы, проседание асфальтового покрытия, препятствующее движению транспортных средств, а также неудовлетворительное состояние тротуарной плитки в виде частичного проседания".
Судом установлено и не оспаривается сторонами, что на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104151:35 располагается не только здание с помещениями истца, но и тротуары и асфальтовая площадка, которые используются пешеходами для прохода к зданию и под стоянку машин.
Согласно пункту 8.4. договора оформление акта приема-передачи земельного участка к договору не требуется, договор имеет силу передаточного акта.
При таких обстоятельствах, суд считает, что поскольку договор является передаточным актом, а истец принимает в аренду тротуары и асфальтовую площадку в составе земельного участка, то арендатор вправе отразить в нем недостатки передаваемого в аренду имущества.
Наличие ям и проседания асфальтового покрытия и тротуарной плитки подтверждается представленными истцом фотографиями. Наличие данных недостатков ответчиком не опровергнуто. При этом, истец не представил доказательств, что перечисленные недостатки превышают допустимые нормы и препятствуют движению транспортных средств. Фотографии эти утверждения истца не отражают. Таким образом, суд считает, что фразы "превышающие допустимые нормы" и "препятствующее движению транспортных" включению в данный пункт договора не подлежат.
Учитывая изложенное, суд принимает спорный пункт в следующей редакции: "Арендатор(ы) осмотрел(и) земельный участок, ознакомился(лись) с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, и определил следующее: на асфальтовом покрытии земельного участка имеются ямы и проседание асфальтового покрытия, а также неудовлетворительное состояние тротуарной плитки в виде частичного проседания".
Между истцом и ответчиком возникли разногласия относительно редакции пунктов 5.1, 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 и 5.2.4 раздела 5 договора, которые регулируют период начисления и размер арендной платы по договору.
В редакции Администрации арендная плата начисляется с 19.12.2006, размер арендной платы с учетом ее изменений в период с 2006 по 2018 год определен в пунктах 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 договора, в пункте 5.2.4 определен размер арендной платы с 01.01.2019 по 31.12.2019.
В редакции Предпринимателя - арендная плата определена с 01.01.2019 по 31.12.2019, пункты 5.2, 5.2.1, 5.2.2, 5.2.3 он предлагает исключить.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2.1 проекта договора, договор заключен сроком до 20.07.2064. Поскольку в этой части истцом разногласий не заявлено, договор аренды земельного участка, в соответствии со ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 26 ЗК РФ, подлежит государственной регистрации, и становится обязательным для сторон, в силу ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента регистрации.
Соглашения о распространении действия договора на отношения в части оплаты аренды, возникшие до его заключения сторонами при заключении договора не достигнуто.
В силу диспозитивности ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие выраженной воли арендатора на включение в договор аренды условия о распространении его действия на ранее возникшие отношения не соответствует закону. Земельным кодексом Российской Федерации такого права арендодателю также не предоставлено.
К отношениям, связанным с фактическим пользованием земельным участком до заключения договора могут быть применены положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении, что не противоречит положениям ст. ст. 1, 65 ЗК РФ.
Администрация муниципального образования "Северодвинск" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к индивидуальному предпринимателю Казаринову Виктору Евгеньевичу о взыскании неосновательного обогащения в размере 1 203 979 руб. 61 коп., образовавшегося в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 19.12.2006 по 31.12.2018, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 518 593 руб. 07 коп.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.22019 по делу N А40-96066/2019 исковые требования удовлетворены частично в связи с заявлением Предпринимателя о пропуске срока исковой давности, и с Предпринимателя в пользу Администрации взыскано 513 528 руб. задолженности за период с 1-го квартала 2016 года по 4-й квартал 2018 года и 66 283 руб. 49 коп. процентов. Решение вступило в законную силу, исполнено Предпринимателем частично.
Настаивая на своей редакции договора о начислении арендной платы с 01.01.2019, истец также ссылается на пропуск срока давности для начисления аренды за период с 19.12.2006.
Суд считает, что поскольку спор об оплате аренды за пользование земельным участком в период с 19.12.2006 по 31.12.2018 разрешен между сторонами в рамках дела N А40-96066/2019, то основания для включения в договор аренды обязательств арендатора по внесению арендной платы за период ранее 01.01.2019 отсутствуют и распространения действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, не имеется.
Учитывая изложенное, а также положения вышеперечисленных норм, суд пришел к выводу, что пункт 5.1 раздела 5 подлежит изложению в следующей редакции: "Доля платы за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1. настоящего Договора, начисляется Арендатору-5 с 01 января 2019 г.". Пункты 5.2, 5.2.1, 5.2.2 и 5.2.3 раздела 5 договора аренды подлежат исключению.
Относительно размера арендной платы за период с 01.01.2019 по 31.12.2019 стороны в ходе судебного разбирательства согласовали свои разногласия и пункт 5.2.4 подлежит изложению в следующей редакции: "Сумма доли платы Арендатора-5 за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 настоящего Договора, рассчитывается из расчета базовой ставки, установленной постановлением Администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2014 N94-па, в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N190-пп и составляет: с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 3919*4744,46*0,026*1,3610*365/365*0,2832=186 332 руб., в том числе: за 1 кв. - 45 945 руб., II кв. - 46 455 руб., III кв. - 46 966 руб., IV кв. - 46 966 руб." В связи с чем, пункт 5.6 раздела 5 договора подлежит исключению.
В силу ст. 110 АПК РФ расходы истца по государственной пошлине относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия между администрацией муниципального образования "Северодвинск" и предпринимателем Казариновым Виктором Евгеньевичем к договору аренды N66 182 000 (005) от 04.10.2018 на следующих условиях:
1. Подпункт "м" пункта 3.2 раздела 3 договора изложить его в следующей редакции:
"Арендатор(ы) осмотрел(и) земельный участок, ознакомился(лись) с его количественными и качественными характеристиками, подземными и наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, и определил следующее: на асфальтовом покрытии земельного участка имеются ямы и проседание асфальтового покрытия, а также неудовлетворительное состояние тротуарной плитки в виде частичного проседания."
2. Пункт 5.1 раздела 5 изложить в следующей редакции:
"Доля платы за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1. настоящего Договора, начисляется Арендатору-5 с 01 января 2019 г."
3. Исключить пункты 5.2, 5.2.1, 5.2.2 и 5.2.3 раздела 5 договора аренды.
4. Пункт 5.2.4. раздела 5 договора изложить в следующей редакции:
"Сумма доли платы Арендатора-5 за пользование земельным участком, указанным в пункте 1.1 настоящего Договора, рассчитывается из расчета базовой ставки, установленной постановлением Администрации муниципального образования "Северодвинск" от 27.02.2014 N94-па, в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N190-пп и составляет:
с 01.01.2019 по 31.12.2019 - 3919*4744,46*0,026*1,3610*365/365*0,2832=186 332 руб.,
в том числе: за 1 кв. - 45 945 руб., II кв. - 46 455 руб., III кв. - 46 966 руб., IV кв. - 46 966 руб."
3. Исключить из договора пункт 5.6 раздела 5 договора аренды.
Взыскать с Администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703) в пользу индивидуального предпринимателя Казаринова Виктора Евгеньевича (ОГРНИП 304290223700104) 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Х. Шашков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
