Дата принятия: 29 августа 2019г.
Номер документа: А05-7709/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 29 августа 2019 года Дело N А05-7709/2019
Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года
Полный текст решения изготовлен 29 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Северодвинск" (ОГРН 1032901000703; место нахождения: Россия 164501, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Плюснина, дом 7)
к ответчику - гаражному специализированному потребительскому кооперативу "Юниор" (ОГРН 1032901009558; место нахождения: Россия 164500, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Транспортная, дом 7; Россия 164512, г.Северодвинск, Архангельская область, ул.Серго Орджоникидзе, дом 20, кв.8)
об изъятии гаражных боксов,
при участии в заседании представителя истца Крыловой И.Э. по доверенности от 11.07.2019;
установил:
администрация муниципального образования "Северодвинск" (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с иском к гаражному специализированному потребительскому кооперативу "Юниор" (далее - ответчик) об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства - гаражных боксов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104150:8 по адресу: г. Северодвинск, ул. Юбилейная, д. 49/48, путем продажи с публичных торгов.
Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд установил следующие фактические обстоятельства дела.
01.06.2004 между истцом (арендодатель по договору) и ответчиком (арендатор по договору) заключен договор N 11 529 000 аренды земельного участка, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 29:28:104150:8, площадью 2535 кв.м., расположенный: г. Северодвинск, ул. Юбилейная, д. 49/48, для строительства гаражных боксов.
Срок действия договора установлен с 27.05.2004 по 25.05.2005. Согласно пункту 4.1 договора по истечении срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Дополнительным соглашением от 16.02.2012 срок договора аренды определен с 27.05.2004 по 30.12.2012, дополнительным соглашением от 28.02.2013 - с 27.05.2004 по 31.12.2013.
10.12.2007 истцом выдано разрешение ГСПК "Юниор" на строительство объекта "Наземная автостоянка закрытого типа "Юниор". Срок действия разрешения установлен до 31.12.2008, но неоднократно продлевался.
На основании заявления ответчика от 11.03.2016 между сторонами в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:8 заключен договор аренды от 06.04.2016 N11529 000.
Указанный договор заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в соответствии с которым договор аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственникам объектов незавершенного строительства.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 16.08.2019 договор аренды от 06.04.2016 N11529 000 зарегистрирован 19.05.2016.
Главным специалистом отдела по земельным отношениям Управления градостроительства и земельных отношений Администрации Северодвинска Головиной О.А. произведен осмотр земельного участка площадью 2535 кв.м. на территории градостроительного квартала 150, расположенного в г. Северодвинск, в районе ул. Юбилейная, д. 49/48, составлен акт от 07.06.2019.
Из акта осмотра земельного участка от 07.06.2019 следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 29:28:104150:8 расположен объект незавершенного строительства (секция из гаражных боксов). Каркас секции металлический, с заполнением внутренних и наружных стен штучным материалом. Кровля скатная, выполнена из профилированного листа по металлическим прогонам, стройплощадка огорожена деревянным забором.
Согласно справке от 09.08.2019, составленной кадастровым инженером Строговой Е.М. расположенный на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104150:8 объект незавершенного строительства (недостроенные гаражи) представляет собой металлоконсрукцию, установленную на залитом бетонном фундаменте, стены выполнены из петонобетонных блоков и частично отсутствуют; условно строение разделено на 22 блока, каждый из которых имеет свой дверной и оконный проемы; приблизительные размеры объекта - 116 м в длину, 8 м в ширину и 6 м в высоту.
Ссылаясь на то, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, истец обратился в арбитражный суд с иском об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд находит иск подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства" (далее - Правила N 1299).
В соответствии с пунктами 2, 3 Правил N 1299 публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов органами государственной власти или органами местного самоуправления, обратившимися в суд с заявлением о продаже объектов незавершенного строительства на публичных торгах, либо специализированной организацией, привлеченной в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании договора с указанными органами. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (подпункт "з" пункта 7 правил).
Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу части 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Законом N 137-ФЗ.
Законом N 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 данной статьи, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Федерального закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
В пункте 4.1. договора от 06.04.2016 N 11 529 000 аренды земельного участка установлен срок действия договора с 14.03.2016 по 12.03.2019. В пункте 4.2. договора стороны пришли к соглашению, что по окончании срока действия настоящий договор считается расторгнутым без письменного уведомления и составления соглашения о расторжении.
Таким образом, на момент обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском договор от 06.04.2016 N 11 529 000 аренды земельного участка прекращен, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения статьи 239.1 ГК РФ.
Указанный договор аренды земельного участка заключен между сторонами 06.04.2016 на основании заявления ответчика от 11.03.2016 сроком на три года, без проведения торгов.
Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено.
Из справки от 09.08.2019, составленной кадастровым инженером Струговой Е.М., усматривается, что объект незавершенного строительства представляет собой металлоконсрукцию, расположенную на залитом бетоном фундаменте.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.
Доказательств того, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости, в материалах дела не имеется. Из справки кадастрового инженера следует, что в отношении названного объекта полностью завершенные работы по строительству фундамента или аналогичные им работы.
В связи с изложенным отсутствие государственной регистрации прав на спорный объект и его постановки на кадастровый учет не препятствует разрешению спора.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сумма государственной пошлины подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса истец освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска в суд.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
иск администрации муниципального образования "Северодвинск" удовлетворить.
Изъять у гаражного специализированного потребительского кооператива "Юниор" объект незавершенного строительства - гаражные боксы, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:28:104150:8 по адресу: г. Северодвинск, ул. Юбилейная, д. 49/48, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
Взыскать с гаражного специализированного потребительского кооператива "Юниор" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
