Решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 июля 2019 года №А05-764/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2019 года Дело N А05-764/2019
Резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 12 июля 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании 01 - 05 июля 2019 года (с объявлением перерыва) дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Гектор" (ОГРН 1142932000353, 164520, Архангельская область, г. Северодвинск, проезд Тепличный, дом 12 офис 203)
к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307, 164501, Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Плюснина, дом 7)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества
при участии в судебном заседании представителей:
истца - Токарева О.Г. - по доверенности от 01.01.2019
ответчика - Важенина Д.Е. - по доверенности от 28.01.2019
эксперт ООО "Бюро Оценки" - Уткина К.В.
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Гектор" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (далее - ответчик, Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения общей площадью 126,6 кв.м., расположенного по адресу Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Южная, дом 18, изложив пункты 2.1., 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.13, 3.2.16.1, 3.2.16.2, 5.2., 5.3., 5.3.1, 5.3.2, 5.4., 5.4.1, 5.4.2, 7.3. в редакции истца.
Истец в судебном заседании с учетом экспертного заключения N 1/2019-ЭЗ от 08.04.2019 ходатайствовал об изменении и частичном отказе от иска, просит урегулировать разногласия по договору купли-продажи муниципального имущества нежилого встроенного помещения общей площадью 126,6 кв.м., расположенного по адресу Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Южная, дом 18, между истцом и ответчиком следующим образом:
- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано покупателю в соответствии с Федеральным законом N 15-ФЗ от 22.07.2008 по цене 2 324 000 (два миллиона триста двадцать четыре тысячи) рублей без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга".
- пункты 3.2.13., 3.2.16.2, 7.3. из договора исключить.
От требований об урегулировании разногласий, возникших по пунктам 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2. истец отказался.
Представитель ответчика не возражает против частичного отказа истца от исковых требований, не возражает против исключения из договора купли-продажи пунктов 3.2.13., 3.2.16.2, 7.3. С пунктом 2.1. договора в редакции, предлагаемой истцом, не согласен.
Заслушав представителей сторон, пояснения эксперта по представленному заключению, изучив материалы дела, суд установил следующее.
15 декабря 2015 года между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (арендодатель по договору) заключен договор N03-07/684-15 (в редакции дополнительного соглашения от 24.04.2017 N03-13/017-17) аренды муниципального имущества, в соответствии с которым истцу во временное владение и пользование было передано нежилое встроенное помещение общей площадью 126,6 кв.м., расположенное в городе Северодвинске по адресу ул. Южная, дом 18. Помещение предоставлено для оказания бытовых услуг производственного характера (багетная мастерская).
Распоряжением заместителя Главы Администрации Северодвинска по финансово-экономическим вопросам от 21.12.2018 N 114-рфэ утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого встроенного помещения.
Цена продажи имущества определена равной рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества 14.12.2018 N 1234/2-18рс в размере 2 930 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость.
Комитет письмом от 21.12.2018 N 11-04-04/9045 направил Обществу проект договора купли-продажи муниципального имущества с графиком платежей.
Сопроводительным письмом от 18.01.2019 N 1 Общество направило Комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи по пунктам 2.1., 3.2.10.4, 3.2.16.1, а также указало на необходимость исключения из проекта договора купли-продажи пунктов 3.2.10.1., 3.2.10.2., 3.2.10.3., 3.2.13., 3.2.16.2., 5.2., 5.3., 5.3.1., 5.3.2., 5.4., 5.4.1., 5.4.2., 7.3.
Письмом от 22.01.2019 N 11-04-04/275 Комитет уведомил Общество об отклонении протокола разногласий.
Поскольку стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора купли-продажи, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Закона N159-ФЗ в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
Таким образом, в случае принятия решения о приватизации государственного (муниципального) имущества заключение договора его продажи является обязательным для публичного собственника.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции или об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствбующеого условия предписано законом или иными нормативными актами.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
В пункте 2.1. проекта договора купли-продажи цена продажи нежилых помещений указана в размере 2 930 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости муниципального имущества от 14.12.2018 N1234/2-19рс.
Фактически спор между сторонами касается пункта 2.1., т.е. величины продажной цены нежилых помещений. Общество не согласилось с выкупной ценой, предложенной Комитетом в размере 2 930 000 руб., считая её завышенной.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Таким образом, выкупная цена помещений, определенная в отчете от 14.12.2018 N1234/12-18рс и указанная ответчиком в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи, носит рекомендательный характер, не может быть оспорена в порядке самостоятельного иска, но вопрос о достоверности этой величины может проверяться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, что и имеет место в настоящем деле.
Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N92 в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).
Истец, оспаривая величину выкупной стоимости, ходатайствовал о назначении судебной экспертизы.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 21.02.2019 с целью определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки" Уткиной К.В.
Согласно экспертному заключению N 1/2019-ЭЗ от 08.04.2019 рыночная стоимость объекта недвижимого имущества по состоянию на 13.12.2018 составляет 2 324 000 руб.
Комитет не согласился с заключением эксперта N 1/2019-ЭЗ от 08.04.2019, ходатайствовал о назначении повторной экспертизы.
Возражения Комитета касаются того, что экспертом ошибочно принято местоположение оцениваемых помещений "внутри квартала", тогда как, по мнению Комитета, они находятся на "красной линии", что ведет к занижению стоимости, также местоположением объекта (жилого дома, в котором находятся спорные помещения) нельзя, как считает Комитет, считать спальный район г. Северодвинска, экспертом принят неверный коэффициент капитализации, а кроме того в заключении эксперта имеются опечатки, описки и арифметическая ошибка.
В связи с несогласием ответчика и по ходатайству истца в судебном заседании заслушан эксперт общества с ограниченной ответственностью "Бюро Оценки" Уткина Ксения Владимировна.
Эксперт в судебном заседании и в письменном виде пояснил, что согласно разъяснениям, содержащимся в Справочнике оценщика под редакцией Л.А.Лейфера, местоположение объекта на "красной линии" признается, если "основная дверь объекта" выходит на пешеходную лицу, транспортную магистраль. При основном выходе объекта на пешеходную улицу величина стоимости объекта повышается, во всех остальных случаях (когда выход из объекта не попадает на транспортную магистраль, пешеходную улицу) это никак не влияет и не уменьшает стоимость объекта.
Жилой дом, в котором находятся оцениваемые помещения, расположен на транспортной улице, однако вход в помещения, занимаемые Обществом, находится во дворе дома, помещения истца не имеют выхода пешеходную лицу либо транспортную магистраль, поэтому увеличивать стоимость помещений исходя из того, что собственно помещения и вход в них не находятся "на красной линии" не имеется. Указание эксперта на не нахождение помещений "на красной линии" не изменило рассчитываемую стоимость объекта (по этому критерию коэффициент принимается равный 1).
В отношении довода Комитета о не нахождении жилого дома в спальном районе города Северодвинска, поскольку там имеются образовательные, культурные учреждения, эксперт пояснил, что из установленных в Справочнике оценщика под редакцией Л.А.Лейфера Типовых зон в пределах города, район, в котором находится жилой дом, не относится ни к культурному (историческому) центру г. Северодвинска, ни к центру административного района (территории крупных бизнес и торговых центров), ни к современным кварталам застройки высокоэтажными домами после 90-х годов, ни к району промзоны. С этими пояснениями эксперта ответчик в судебном заседании согласился.
Жилой многоквартирный дом по ул. Южная, 18 в г. Северодвинске, в котором находятся оцениваемые помещения, имеет 9 этажей и построен в 1988 году. Наличие образовательных, культурных учреждений, торговых центров в районах преимущественно жилой застройки многоэтажными домами само по себе не позволяет отнести такой район к историческому, культурному или административному центру.
В отношении замечаний по выбору объектов - аналогов (для сравнения с оцениваемыми помещениями) эксперт пояснил, что такие объекты равноудалены от центральных улиц города, все объекты -аналоги относятся к нежилым помещениям и по ним на дату оценки имелись предложения о продаже, при наличии у объектов- аналогов иных характеристик (по площади, этаж расположения (подвальный- первый)) экспертом применялись поправочные коэффициенты.
Иные замечания (о наличии описок и опечаток), высказанные Комитетом, носят формальный характер и не влияют на вывод эксперта, кроме того имевшиеся опечатки были устранены экспертом.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов,
Заслушав эксперта, сторон, суд пришел к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта, кроме того судом не установлены противоречия в выводах эксперта, поэтому ходатайство Комитета о назначении повторной экспертизы судом отклоняется.
Истец согласен с величиной рыночной стоимости спорных помещений, определенной экспертом.
Поскольку суд не находит оснований не согласиться с определенной экспертом величиной рыночной стоимости, то пункт 2.1. договора купли-продажи принимается судом в редакции, предложенной истцом, т.е. исходя из цены, определенной в экспертном заключении N 1/2019-ЭЗ от 08.04.2019.
Общество просит исключить из договора купли-продажи пункты 3.2.13., 3.2.16.2 и 7.3.
Согласно пункту 3.2.13 на Общество возлагается обязанность содержать прилегающую территорию в надлежащем санитарном состоянии.
Согласно пункту 3.2.16.2 Общество обязано по запросу Продавца в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения такого запроса представлять Продавцу документы, подтверждающие оплату за Имущество, указанное в п. 1.1. настоящего Договора, а также пени за просрочку платежа при ее наличии".
Согласно пункту 7.3. "если обстоятельства непреодолимой силы действуют на протяжении 3 (трех) последовательных месяцев и не обнаруживают признаков прекращения, настоящий договор может быть расторгнут Продавцом и Покупателем путем направления уведомления другой стороне".
Комитет согласен на исключение пунктов 3.2.13., 3.2.16.2 и 7.3. из договора купли-продажи.
В связи с отсутствием у сторон спора на предмет исключения указанных выше пунктом из договора суд исключает их из договора.
Расходы по государственной пошлине, а также расходы на проведение судебной экспертизы в силу статей 101, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "Гектор" и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска при заключении договора купли-продажи муниципального имущества - нежилого встроенного помещения общей площадью 126,6 кв.м., расположенного по адресу Архангельская область, г. Северодвинск, ул. Южная, дом 18.
Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: "Имущество продано Покупателю в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ по цене 2 324 000 руб. (два миллиона триста двадцать четыре тысячи рублей) без учета налога на добавленную стоимость. Указанная цена именуется в дальнейшем "сумма основного долга".
Пункты 3.2.13, 3.2.16.2, 7.3 исключить.
Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Гектор" от требований об урегулировании разногласий, возникших по пунктам 3.2.10.1, 3.2.10.2, 3.2.10.3, 3.2.10.4, 3.2.16.1, 5.2, 5.3, 5.3.1, 5.3.2, 5.4, 5.4.1, 5.4.2. Производство по делу в этой части прекратить.
Взыскать с комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Северодвинска (ОГРН 1032901000307) в пользу обществом с ограниченной ответственностью "Гектор" (ОГРН 1142932000353) 20 000 руб. в возмещение расходов по экспертизе и 6 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка