Решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 июня 2019 года №А05-6781/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 июня 2019 года Дело N А05-6781/2018
Резолютивная часть решения объявлена 19 июня 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Меньшиковой И.А., рассмотрев в судебном заседании (протокол вела секретарь судебного заседания Дементьева А.А.) дело по заявлению индивидуального предпринимателя Суханова Николая Владимировича (ОГРН 304292031600061; Архангельская область, Плесецкий район) к министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; г. Архангельск, пр. Троицкий, дом 49) о признании незаконным решения, недействительным - ненормативного правового акта,
при участии в заседании Суханова Н.В., его представителя Сухановой О.Д. (доверенность от 20.02.2019), представителя ответчика Фокина С.С. (доверенность от 10.10.2017),
установил: заявлено требование о признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в нарушении срока рассмотрения заявления об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, о признании незаконным отказа (письмо от 06.04.2018 N 312-05-07/2478) в утверждении схемы N 2, о признании недействительным распоряжения ответчика от 07.05.2018 N 644-р об утверждении схемы расположения земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, находящегося в собственности Архангельской области. Заявитель просил обязать ответчика утвердить схему расположения земельных участков площадью 1374 кв. м и 2472 кв. м.
Заявление обосновано следующим. В предложенной для утверждения схеме учтена площадь земельных участков, необходимая для эксплуатации принадлежащих заявителю объектов недвижимости, ее фактическое использование.
Ответчик (далее также - министерство) с заявлением не согласился. Утвержденная министерством схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории соответствует фактическому использованию земельного участка. Предлагаемый Сухановым Н.В. раздел участка в отсутствие проходов и проездов к объектам недвижимости по территории участка приведет к нерациональному использованию земельного участка и чересполосице.
Решением от 27 августа 2018 года суд признал незаконным отказ ответчика утвердить предложенную Сухановым Н.В. схему расположения земельного участка; признал недействительным распоряжение ответчика от 07.05.2018 N 644-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, находящегося в собственности Архангельской области"; обязал ответчика утвердить схему расположения земельных участков площадью 1374 кв. м и 2472 кв. м.
Постановлением апелляционной инстанции от 21 ноября 2018 года данное решение оставлено без изменения.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 февраля 2019 года решение суда от 27 августа 2018 года и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2018 года отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на следующее. Делая вывод о возможности утверждения предложенной предпринимателем схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, суды не проверили названную схему на предмет соответствия требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ по отношению к участку, который в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 на основании представленной предпринимателем схемы остается в измененных границах. Из содержания представленных сторонами схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории не следует, что в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 образуются участки или территории общего пользования, занятые дорогами, проездами; местоположение таких территорий и их границы в названных схемах не определены. Сведения о выделении зон общего пользования в границах исходного земельного участка в представленной в материалы дела выписке из ЕГРН не указаны (т.д. 1, л. 49 - 51). При таком положении выводы судов о соответствии представленной предпринимателем схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории требованиям статей 11.9, 11.10 ЗК РФ не могут быть признаны обоснованными. Суды при рассмотрении спора об образовании земельных участков в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 не проверили, имеются ли на спорной территории площадью 21 925 кв. м иные объекты недвижимости, являются ли они объектами зарегистрированных прав и не приведет ли образование участков в соответствии с предложенными сторонами вариантами раздела исходного участка к невозможности разрешенного использования таких объектов и нарушению требований, предусмотренных статьями 11.9, 11.10 ЗК РФ.
При новом рассмотрении дела суд в определении от 18 марта 2019 года предложил сторонам принять меры к урегулированию спора; представить пояснения и доказательства с учетом постановления кассационной инстанции от 25 февраля 2019 года.
Стороны к мирному урегулированию спора не пришли. Заявитель дал письменные пояснения по определению от 18 марта 2019 года. Ответчик письменных пояснений не представил.
В судебном заседании заявитель и его представитель на удовлетворении требований настаивали, представитель ответчика возражал.
Исследовав доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:541 площадью 51 858 кв. м с разрешенным использованием для размещения производственной базы (Архангельская область, Плесецкий район, п. Савинский, промышленная зона) является собственностью Архангельской области, право собственности зарегистрировано 14.09.2009.
На земельном участке расположены принадлежащие Суханову Н.В. на праве собственности объекты недвижимого имущества:
здание мастерских общей площадью 1640,8 кв. м с кадастровым номером 29:15:061201:1441 (приобретенное по договору от 27.11.2013, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 4 декабря 2013 года);
склад закрытый для хранения общей площадью 842,3 кв. м с кадастровым номером 29:15:061201:1437 (приобретенный по договору от 10.09.2013, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 11 сентября 2013 года);
здание гаража общей площадью 196,6 кв. м с кадастровым номером 29:15:061201:6006 (приобретенное по договору от 10.09.2013, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 11 сентября 2013 года).
Как пояснили стороны, права продавца недвижимости на земельный участок оформлены не были.
14.11.2017 Суханов Н.В. направил ответчику заявление о согласовании раздела земельного участка для последующей аренды земельных участков, образованных в результате раздела. Письмом от 29.11.2017 N 312-05-07/10679 ответчик дал согласие на раздел участка, указал на необходимость представить схему раздела.
21.12.2017 заявитель направил ответчику схему раздела земельного участка, согласно которой, под принадлежащими предпринимателю объектами недвижимого имущества образуются два земельных участка площадью 1200 кв. м и 2320 кв. м.
Письмом от 23.01.2018 N 312-05-7/325 ответчик отказал в утверждении схемы расположения спорного земельного участка ввиду необходимости учесть проезд и проход к вновь образуемым земельным участкам.
05.02.2018 заявитель направил в министерство новую схему расположения земельного участка. Согласно данной схеме, под объектами предпринимателя образуются два земельных участка площадью 1374 кв. м (для размещения и эксплуатации здания склада площадью 842,3 кв. м) и 2472 кв. м (для размещения и эксплуатации здания гаража площадью 196,2 кв. м и здания мастерских площадью 1640,8 кв. м). В схеме учтены проезды и проходы к вновь образуемым земельным участкам от дорог, расположенных на спорном участке.
В письме от 06.04.2018 N 312-05-07/2478 ответчик сообщил заявителю об отказе в утверждении предложенной им схемы ввиду возникновения чересполосицы и нерационального использования земель. Сослался при этом на пункт 6 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.
В заявлении от 04.05.2018 Суханов Н.В. сообщил о несогласии с предложенной ответчиком схемой раздела земельного участка.
Распоряжением министерства от 07.05.2018 N 644-р утверждена схема расположения земельного участка площадью 21 925 кв. м, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541.
Согласно пояснениям ответчика при первом рассмотрении настоящего дела, схема включает в состав образуемого земельного участка территорию под объектами недвижимости, принадлежащими Суханову Н.В. и Данилову М.А., а также территорию, необходимую для эксплуатации данных объектов. По утверждению ответчика, схема составлена рационально. Территория, принадлежащая иным собственникам, а также территория, не относящаяся к объектам Суханова Н.В. и Данилова М.А., в схему не включена.
Считая отказ, выраженный в письме от 06.04.2018 N 312-05-07/2478, и распоряжение от 07.05.2018 N 644-р незаконными и нарушающими права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, он обратился в арбитражный суд.
Заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания судом решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным, ненормативного правового акта - недействительным необходимы два условия: несоответствие оспариваемого решения, акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
При этом в силу статьи 200 Кодекса обязанность доказать соответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельства, положенные в основу такого акта, решения, лежит на ответчике.
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 Кодекса).
Как сказано в статье 11.3 ЗК РФ, образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в частности, в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса.
В соответствии с пунктом 7 статьи 11.4 Кодекса в целях раздела земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, аренды или безвозмездного пользования, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 39.2 Кодекса, в течение одного месяца со дня поступления от заинтересованного лица заявления об утверждении схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории обязаны принять решение об утверждении этой схемы или решение об отказе в ее утверждении с указанием оснований для отказа.
Согласно пункту 2 статьи 11.10 ЗК РФ, подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территорий, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 11.10 подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом (пункт 4).
Согласно пункту 13 статьи 11.10, схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на предоставление находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков.
Министерство является уполномоченным исполнительным органом государственной власти Архангельской области, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения государственным имуществом Архангельской области, земельными участками, находящимися в государственной собственности Архангельской области, и иными земельными участками, право распоряжения которыми предоставлено Архангельской области (Положение о министерстве утверждено постановлением Правительства Архангельской области от 05.04.2011 N 99-пп).
В пункте 16 статьи 11.10 ЗК РФ приведены основания для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка, в частности, разработка схемы с нарушением предусмотренных статьей 11.9 Кодекса требований к образуемым земельным участкам.
В обоснование оспариваемого отказа ответчик сослался на пункт 6 статьи 11.9. В этом пункте сказано, что образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные Кодексом, другими федеральными законами.
Ответчик утверждает, что предложенный заявителем раздел участка в отсутствие проходов и проездов к объектам недвижимости по территории участка может привести к нерациональному использованию земельного участка и чересполосице.
Заявитель настаивает на том, что для размещения и эксплуатации склада, гаража мастерских использует только 2 земельных участка, отраженных направленной ответчику 09.02.2018 схеме (схема N 2). Склад является закрытым и не предполагает использования иной территории для складирования. Вокруг склада и на территории через дорогу находятся лесные насаждения и крупный мусор. Гараж используется вместе с бетонированной площадкой перед ним и проездом от площадки до дороги, проходящей через спорный участок, которые включены в площадь используемой заявителем части спорного участка. Здание мастерских используется с учетом проездов к дороге. Деятельность ведется исключительно внутри здания, так как его площадь позволяет не использовать внешнюю территорию. За пределами мастерских - хозяйственные постройки, лесные насаждения. Остальная территория земельного участка занята лесными насаждениями, строительным и иным мусором, чужими объектами недвижимости и дорогами. Принадлежащие заявителю объекты не являются имущественным комплексом, имеют разное назначение. Склад эксплуатируется отдельно от гаража и мастерских. Оставшаяся свободная часть земельного участка занята бетонной дорогой, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.
Предложенная ответчиком схема раздела спорного участка, согласно которой площадь под принадлежащими предпринимателю объектами равна 21 148 кв. м, противоречит, по мнению заявителя, ЗК РФ, лишает прав на земельный участок владельцев иных объектов, расположенных на спорном земельном участке. Площадь земельного участка в 21 148 кв. м не обоснована. В этом случае не будет соблюдена установленная пунктом 1 статьи 39.14 ЗК РФ процедура предоставления земельного участка без проведения торгов. Необходимость предоставления данного земельного участка для эксплуатации зданий ответчиком не доказана.
При первом рассмотрении настоящего дела ответчик привел следующее обоснование предложенной им площади земельного участка в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541. Объекты капитального строительства, расположенные на участке площадью 51 858 кв. м, раньше принадлежали ООО "Беломорско-Каспийская металлолесная компания". Земельный участок был предоставлен этому обществу в аренду на 49 лет (договор подписан, но государственная регистрация не осуществлена) и использовался для размещения производственной базы. База строительно-монтажного треста N 7 построена в советские времена в соответствии с проектной документацией по градостроительным нормам, действовавшим в тот период. После перехода права собственности на объекты недвижимости Суханов Н.В. (с 2013 года) и Данилов М.А. (с 2010 года) длительное время использовали земельный участок без оформления прав на него, не оспаривая границ земельного участка. 6 марта 2018 года сотрудниками министерства проведен осмотр земельного участка, установлено, что он используется собственниками объектов капитального строительства частично в целях эксплуатации и обслуживания зданий, прохода и проезда к ним (из акта осмотра следует, что ориентировочная площадь использования составила 21 148 кв. м).
Исходя из необходимости исключения излишней и неиспользуемой части земельного участка, учитывая его фактическое использование, руководствуясь статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой территория земельного участка должна включать не только места размещения объектов капитального строительства, но и подъездов и проходов к ним, а также статьей 11.9 ЗК РФ, министерство обеспечило проведение кадастровых работ (подготовка схемы раздела земельного участка исходя из фактического использования земельного участка). Схемой раздела, подготовленной кадастровым инженером Дроздовым А.В., предусмотрен раздел участка, согласно которому участок площадью 29 933 кв. м остается в измененных границах, площадь в 21 925 кв. м образует новый участок, который используется Сухановым Н.В. и Даниловым М.А. Схема расположения земельного участка подготовлена с учетом назначения производственных зданий (мастерские и склад), а также сложившегося землепользования. Объекты капитального строительства приобретены предпринимателем на сложившейся территории, на сформированном участке. Размещение указанных объектов определено бывшим собственником в соответствии с их назначением, проектной документацией, по градостроительным нормам, действовавшим в период застройки.
При новом рассмотрении дела ответчик дополнительного обоснования своей позиции не дал.
Спор между сторонами сводится, по сути, к тому, какова должна быть площадь земельных участков, на право аренды которых претендует в силу статьи 39.20 ЗК РФ заявитель.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сказано, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Как следует из Правил землепользования и застройки муниципального образования "Савинское" Плесецкого муниципального района Архангельской области, утвержденных решением муниципального Совета муниципального образования "Савинское" от 22 декабря 2017 г. N 95, предельные размеры земельных участков, расположенных в производственной зоне, установлению не подлежат.
Согласно статье 11.9 ЗК РФ, предельные размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Кодексом, другими федеральными законами.
При разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (пункт 6 статьи 11.4 ЗК РФ).
Принадлежащие заявителю на праве собственности объекты недвижимости не являются единым комплексом, имеют разное назначение, расположены в отдалении друг от друга. Ввиду этого он предложил схему двух отдельных земельных участков: площадью 1374 кв. м для размещения и эксплуатации здания склада площадью 842,3 кв. м; 2472 кв. м для размещения и эксплуатации здания гаража площадью 196,2 кв. м и здания мастерских площадью 1640,8 кв. м. Площадь земельных участков определена с учетом их фактического использования и необходимости для эксплуатации объектов недвижимости. По периметру здания прибавлена ширина в 2-3 метра, учтена площадь бетонной площадки перед гаражом, а также подъезды к зданиям от дорог, проходящих через земельный участок. Проезд к объектам осуществляется по проходящим через земельный участок бетонным дорогам, не закрытым для пользования иными лицами. Как пояснил заявитель, по дорогам проезжают собственники соседних земельных участков. Эти дороги являются частью кратчайшей дороги, ведущей от ул. Юбилейная п. Савинский к единственной в п. Савинский АЗС. Поэтому по ней круглосуточно осуществляется движение автотранспорта.
Заявитель пояснил, что если данные дороги включить в земельный участок, сформированный для размещения и эксплуатации принадлежащих ему объектов, будет перекрыт единственный проезд к земельному участку с кадастровым номером 29:15:061201:130, что приведет к земельному спору между заявителем и собственником данного участка, а также собственниками других зданий на спорном земельном участке. Площадь участка вышеуказанной дороги до объектов заявителя составляет примерно 3500 кв. м, арендная плата за нее составит 60 000 руб. в год. Оплачивать аренду земли, которая не может быть использована исключительно для целей заявителя, он не может.
Ответчик не опроверг, что для занятия принадлежащей заявителю недвижимостью и ее использования (эксплуатации) достаточно площади в 1374 кв. м и 2472 кв. м.
Ссылку ответчика на использование прежним собственником недвижимости всего земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 для размещения производственной базы суд отклоняет.
Приведенные выше правовые нормы дают заявителю право, но не обязывают заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541. Права продавца недвижимости на этот земельный участок не оформлены, что подтвердили стороны в суде. О договоре аренды, на который ссылался ответчик (подписан, но не зарегистрирован), заявителю известно не было, в ЕГРП (по состоянию на 2013 год) записи об аренде спорного участка отсутствовали. Договор аренды земельного участка с прежним собственником недвижимости ответчик не представил.
Нормы законодательства о праве покупателя недвижимости на земельный участок, занятый этой недвижимостью, не обязывают покупателя арендовать земельный участок на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Покупателю принадлежит право на использование соответствующей части земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 изложена правовая позиция о применении статьи 33 ЗК РФ (действовавшей до 1 марта 2015 года, в период приобретения заявителем упомянутой недвижимости), в соответствии с которой при продаже земельного участка, на котором находятся принадлежащие покупателю на праве собственности объекты недвижимости, следует определять площадь, необходимую для эксплуатации принадлежащих покупателю на праве собственности объектов недвижимости.
Само по себе формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 не является основанием для предоставления данного участка в собственность.
В Определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N ВАС-2241/14 по делу N А36-7382/2012, от 02.12.2013 N ВАС-17012/13 по делу N А51-20731/2012, от 22.10.2013 N ВАС-14237/13 по делу N А21-4848/2012 поддержана позиция судов о праве покупателя недвижимости требовать оформления соответствующих прав только на часть земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для ее эксплуатации.
Относительно довода ответчика о том, что спорный земельный участок был образован из земельного участка, предоставленного строительной организации, с разрешенным использованием для размещения производственной базы, суд отмечает следующее. Только ввиду того, что раньше земельный участок принадлежал строительной организации и на нем был размещен комплекс производственных строений, зданий, сооружений, вменять заявителю использование для эксплуатации приобретенной недвижимости (не для строительной деятельности) территорию более 21 тыс. кв. м (согласно схеме ответчика) неправомерно.
Представленный ответчиком акт осмотра земельного участка от 12 марта 2018 года составлен представителями министерства в отсутствие заявителя, главой МО "Савинское" Куроптевым И.Ю. не подписан. Ни акт, ни приложенные к нему фотоснимки не подтверждают фактическое использование заявителем площади в 21 148 кв. м.
Относительно ссылки ответчика на статью 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд отмечает следующее. Данная норма устанавливает требования к материалам, содержащимся в проектной документации, для получения разрешения на строительство, а не для целей формирования земельного участка для эксплуатации существующих объектов недвижимости.
Согласно подпункту "б" пункта 3 части 7 статьи 51, в материалы, содержащиеся в проектной документации, включают схему планировочной организации земельного участка с обозначением подъездов и проходов к нему.
В соответствии с пунктом 12 раздела 2 Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.02.2008 N 87 "О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию", схема планировочной организации земельного участка должна содержать в текстовой части обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, а в графической части схему планировочной организации земельного участка с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним.
Из приведенных положений не следует, что подъезды и подходы к объекту должны находиться в границах земельного участка, предоставленного для строительства.
Требования к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа утверждены приказом Минэкономразвития России от 27 ноября 2014 г. N 762. Перечень сведений, подлежащих отражению в схеме расположения земельного участка, приведен в пункте 6 Требований. При этом перечень не содержит сведений о проходах, проездах к земельному участку.
Схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории является основанием для проведения кадастровых работ и составления межевого плана, который в силу пункта 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) является документом, необходимым для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков.
Согласно части 6 статьи 22 Закона N 218-ФЗ, в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
В соответствии с пунктом 9 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 08.12.2015 N 921, раздел "Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам" включается в состав межевого плана, подготавливаемого в результате кадастровых работ по образованию земельных участков любым из предусмотренных ЗК РФ способов. В этом разделе указываются кадастровый номер или обозначение земельного участка, для которого обеспечивается доступ; сведения о земельных участках (землях общего пользования, территории общего пользования), посредством которых обеспечивается доступ.
Из приведенных норм не следует, что проезды и проходы к образуемому земельному участку должны находиться в границах этого земельного участка.
Ответчик не доказал, что предложенная заявителем схема образования земельных участков приведен к нерациональному использованию земельных участков, чересполосице ввиду того, что не включает подход и подъезд к объектам заявителя.
Относительно указания суда кассационной инстанции на проверку предложенной заявителем схемы на предмет соответствия требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ по отношению к участку, который в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541 на основании представленной предпринимателем схемы остается в измененных границах.
При установлении в данной норме запрета на вклинивание, вкрапливание, изломанность границ, чересполосицу Кодекс не раскрывает указанных понятий, на что обращено внимание в письме Минэкономразвития России от 13 июня 2013 года N Д23и-1564. Исходя из принципа единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ), законодатель установил запрет на образование земельных участков в случае, если это приводит к невозможности использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
Заявитель настаивает на том, что раздел земельного участка по предложенном им схеме не повлечет за собой изменение разрешенного использования, сложившегося землепользования, не ухудшит состояние и качество земель, не приведет к нерациональному использованию земли, к увеличению расстояния транспортировки, к необходимости проезда через чужие земли, к снижению управляемости производством, увеличению издержек и снижению эффективности. Считает свою схему соответствующей требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ по отношению к земельному участку 29:15:061201:541 в измененных границах. В подтверждение своей позиции заявитель представил заключение кадастрового инженера Зуева А.Н. от 06.05.2019.
Ответчик, в свою очередь, указал на то, что образование двух земельных участков по предложенной заявителем схеме приведет к вкраплению этих участков в остающийся в измененных границах земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:541. При этом не доказал невозможность использования этого участка рациональным способом. Земельный участок с кадастровым номером 29:15:061201:541 площадью в 51 858 кв. м под производственную базу не является раз и навсегда сформированным, не является неделимым. Ответчик как уполномоченный на распоряжение спорным земельным участком орган вправе разделить этот участок на несколько, если в том есть необходимость, не допустив при этом нерационального использования земли.
Заслуживают внимания в этой связи пояснения заявителя, подтвержденные фотоснимками и заключением кадастрового инженера от 06.05.2019, о расположении на спорном участке бетонных дорог. То, что они не относятся к территориям общего пользования по смыслу Градостроительного кодекса Российской Федерации, не исключает их фактического использования любыми лицами, помимо заявителя, в частности собственниками имущества, работниками организаций - владельцев смежных земельных участков, их партнерами. Это подтверждает в письме от 01.04.2019 N 684 и администрация МО "Савинское".
Заявитель обращался в администрацию МО "Савинское" (письмо от 13.05.2019 N 18) за проведением обследования земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541. В ответе от 29.05.2019 администрация сообщила, что планирует провести документарную проверку земельного участка с целью выявления объектов недвижимости, которые не имеют собственника или собственник которых неизвестен; с учетом заключения кадастрового инженера Зуева А.Н. от 06.05.2019 будет проведена процедура установления собственника, а в случае отсутствия такового - признание сооружений бесхозными, учет и регистрация бесхозных объектов недвижимости.
При новом рассмотрении настоящего дела стороны к примирению не пришли, компромисса не достигли. О назначении экспертизы не ходатайствовали, согласия на экспертизу заявитель не дал.
Суд считает, что отказ ответчика утвердить предложенную заявителем схему образования земельных участков не основан на законе. Убедительного подтверждения тому, что раздел участка по такой схеме приведет к невозможности размещения на участке, сохраняющемся в измененных границах, объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, ответчик не представил.
Относительно указания суда кассационной инстанции на проверку того, имеются ли на спорной территории площадью 21 925 кв. м иные объекты недвижимости, являются ли они объектами зарегистрированных прав и не приведет ли образование участков в соответствии с предложенными сторонами вариантами раздела исходного участка к невозможности разрешенного использования таких объектов и нарушению требований, предусмотренных статьями 11.9, 11.10 ЗК РФ.
Как пояснил заявитель, на земельном участке площадью 21 925 кв. м расположены три принадлежащих ему на праве собственности, зарегистрированном в установленном законом порядке, объекта недвижимости. Кроме этого имеется еще два здания гаража, которые на кадастровом учете не состоят, права на них не зарегистрированы. Пользователем является Данилов М.А., который отрицает свое право собственности на данные объекты. Объекты имеют признаки самовольной постройки. Право собственности на них в судебном порядке не признавалось. На учет как бесхозяйные объекты они не поставлены. Таким образом, лиц, которые должны в соответствии с законодательством согласовать схему заявителя, нет.
Ответчик данных обстоятельств не опровергал, подтвердил, что зарегистрированных прав на недвижимость, находящуюся на спорном земельном участке, помимо объектов заявителя, нет.
Согласно заключению кадастрового инженера Зуева А.Н. от 17.06.2019, на земельном участке с кадастровым номером 29:15:061201:541, помимо объектов Суханова Н.В., имеется 5 объектов - гараж, нежилые здания, автомобильный проезд, производственная площадка. Для использования этих объектов по назначению необходим автомобильный проезд (подъездная дорога). В подтверждение представлен фотоснимок гаража, соседнего с гаражом Суханова Н.В.
Относительно распоряжения ответчика от 07.05.2018 N 644-р об утверждении схемы расположения земельного участка, образованного в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, суд отмечает следующее.
Согласно статье 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка, необходимой для эксплуатации этого здания. Таким образом, заявитель в силу этой нормы имеет право пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащих ему зданий, то есть является землепользователем. Его права могут быть затронуты проведением работ по межеванию.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.2 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Между тем, заявитель такого согласия ответчику не давал.
Оспариваемое распоряжение противоречит пункту 4 статьи 11.2, нарушает права заявителя как землепользователя.
Подобная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12 12.2016 N 306-КГ16-16753, постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2016 по делу N А52-887/2014, постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 по делу N А52-4171/2016.
Суд кассационной инстанции в постановлении от 25 февраля 2019 года поддержал отклонение судами довода ответчика об обоснованности утвержденной распоряжением от 07.05.2018 N 644-р схемы.
Формирование ответчиком земельного участка площадью 21 148 кв. м оправданным не является, приведет к заключению договора аренды на невыгодных для заявителя условиях. У ответчика нет законных оснований настаивать на том, чтобы заявитель занял площадь в 21 148 кв. м. Заявитель, в свою очередь, не настаивает на площади участков лишь по периметру принадлежащих ему зданий, предложенную площадь обосновал. Доказательств тому, что для размещения и эксплуатации недвижимого имущества заявитель использует площадь земельного участка в 21 148 кв. м, ответчик не представил. Напротив, в суде подтвердил, что кроме как под своими объектами землю Суханов Н.В. не использует.
Отказ ответчика утвердить предложенную заявителем схему образования земельных участков суд признает незаконным, распоряжение от 07.05.2018 N 644-р - недействительным. Для устранения нарушения прав заявителя суд обязывает ответчика утвердить предложенную заявителем схему.
Признания незаконным бездействия ответчика, выразившегося в нарушении установленного пунктом 7 статьи 11.4 ЗК РФ срока рассмотрения заявления от 09.02.2018 об утверждении схемы расположения земельного участка, заявитель при новом рассмотрении дела не требовал (бездействие прекращено отказом).
Расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 600 руб. подлежат возмещению ответчиком в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Излишне уплаченная пошлина в размере 300 руб. подлежит возврату заявителю из бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
признать незаконным ввиду противоречия Земельному кодексу Российской Федерации отказ министерства имущественных отношений Архангельской области в письме от 06.04.2018 N 312-05-07/2478 утвердить предложенную индивидуальным предпринимателем Сухановым Николаем Владимировичем схему расположения земельного участка.
Признать недействительным ввиду противоречия Земельному кодексу Российской Федерации распоряжение министерства имущественных отношений Архангельской области от 07.05.2018 N 644-р "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:15:061201:541, находящегося в собственности Архангельской области".
Обязать министерство имущественных отношений Архангельской области утвердить схему расположения земельных участков площадью 1374 кв. м и 2472 кв. м.
Взыскать с министерства имущественных отношений Архангельской области в пользу индивидуального предпринимателя Суханова Николая Владимировича 600 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Суханову Николаю Владимировичу из федерального бюджета 300 руб. государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 30.05.2018.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия.
Судья И. А. Меньшикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка