Дата принятия: 10 апреля 2019г.
Номер документа: А05-6627/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 10 апреля 2019 года Дело N А05-6627/2018
Резолютивная часть решения объявлена 09 апреля 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 10 апреля 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Волкова И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лысенко А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 04-09 апреля 2019г.(с объявлением перерыва) дело по иску предпринимателя Шумилова Сергея Анатольевича (ОГРНИП 317290100045404)
к муниципальному образованию "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900545249; место нахождения: Россия, 163000, г.Архангельск, пл.Ленина, дом 5)
третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Проф-Оценка" (163000, г. Архангельск, наб. Северной Двины, дом 68, оф. 12)
о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения,
при участии истца ИП Шумилова С.А. (паспорт), представителя ответчика Староверовой Е.В. (доверенность от 06.02.2019г.), представитель третьего лица Аншукова Д.В. (генерального директора),
установил:
предприниматель Шумилов Сергей Анатольевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к муниципальному образованию "Город Архангельск" в лице администрации муниципального образования "Город Архангельск" " (далее - ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 57,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Архангельск, ул.Никитова, д.9, корп.3, этаж 1, установленной на основании отчета об оценке объекта недвижимости, составленного независимым оценщиком, указанного в распоряжении администрации МО "Город Архангельск" от 29.03.2018 N 962р, и обязании ответчика заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения при реализации истцом преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с предельным сроком рассрочки 10 лет по цене 533 000 руб.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил второе нематериальное требование, просив ответчика заключить договор купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения при реализации истцом преимущественного права покупки на приобретение арендуемого имущества с предельным сроком рассрочки 7 лет по цене 626 000 руб.
В связи с возникшими спором между сторонами по стоимости выкупаемого имущества определением от 14.11.2018 по делу назначалась судебная экспертиза по определению стоимости спорного объекта оценки, а также для оценки проведенного третьим лицом отчета. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО "Бюро оценки" Уткиной К.В.
Истец на исковых требованиях настаивает с учетом уточнения.
Представитель ответчика с иском не согласен, по мотивам, изложены в отзыве, полагает, что необходимо заключить договор по выкупной стоимости 880 000 руб., определенной в отчете ООО "Проф-Оценка". С результатами судебной экспертизы представитель ответчика не согласен.
Представитель третьего лица ООО "Проф-Оценка" поддерживает позицию ответчика, с результатами судебной экспертизы не согласен.
В судебном заседании судом заслушаны пояснения эксперта Уткиной К.В., проводившей судебную экспертизу.
Исследовав письменные доказательства, представленные в материалы дела, заслушав представителей сторон, эксперта и третьего лица, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению с учетом следующих обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства.
Как установлено судом, 29 марта 2018г. и.о. главы МО "Город Архангельск" принято распоряжение N 962р "О приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Никитова, д.9., корп. 3, помещение".
Истец является арендатором указанного помещения на основании договора аренды N 471 от 01.08.2015г., использует его под автомастерскую и гараж.
Поскольку истец является арендатором указанного имущества и отвечает требованиям статьи 3 Федерального закона 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), у него имеется преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права в соответствии с Федеральным законом N159-ФЗ, ответчик направил истцу проект договор купли-продажи указанного имущества, указав в пункте 1.2. цену имущества: 880 000 руб. (без учета НДС) (цена указана на основании отчета об оценке N 1053/15-18рс об определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - нежилого помещения первого этажа площадью 57,2 кв.м. по адресу: г.Архангельск, ул.Никитова, 9, корп. 3, выполненного 15.03.2018г. обществом с ограниченной ответственностью "Проф-Оценка").
Истец представил разногласия к договору, ссылаясь на отчет N 244-18 об определении рыночной стоимости нежилого помещения первого этажа площадью 57,2 кв.м. по адресу: г.Архангельск, ул.Никитова, д. 9, кор. 3, помещения 12,13, выполненный 22.05.2018г. обществом с ограниченной ответственностью "Проф-Эксперт", согласно которому стоимость спорного имущества составляет 533 000 руб.
Поскольку указанные разногласия не были приняты ответчиком, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым требованием.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ). Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", нормы Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ; специальные правила касаются, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные названным Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. В свою очередь, согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества определен в статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в соответствии с которой установлены следующие обязательные этапы:
1 этап - при получении заявления субъекта малого предпринимательства уполномоченные органы заключают договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2 этап - в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке уполномоченные органы принимают решение об условиях приватизации арендуемого имущества;
3 этап - в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Исходя из указанных положений закона, суд приходит к выводу, что в рассматриваемом случае рыночная стоимость арендуемого имущества подлежала определению по состоянию на 14 марта 2018 года.
В ходе проведения судебного разбирательства по ходатайству истца экспертом ООО "Бюро оценки" Уткиной К.В. проведена экспертиза в целях установления достоверности рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения первого этажа ), общей площадью 57,2 кв. м., расположенном на первом этаже по адресу: город Архангельск, ул. Никитова, дом 9, корп. 3, указанной в отчете об оценке N 1053/15-18рс, выполненном 15.03.2018г. обществом с ограниченной ответственностью "Проф-Оценка".
По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта N 5/2018-ЭЗ от 18.12.2018г., согласно которому экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке N 1053/15-18рс рыночной стоимости нежилого помещения (номера на поэтажном плане 12,13), общей площадью 57,2 кв. м., расположенном на первом этаже по адресу: город Архангельск, ул. Никитова, дом 9, корп. 3, установленной на основании отчета об оценке объекта недвижимости N 1053/15-18рс, составленного ООО "Проф-Оценка", требованиям ФЗ от 29.07.1998 N135 "Об оценочной деятельности в РФ", Федеральным стандартам оценки. Установлено, что выявленные несоответствия существенно повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости и установленная в указанном отчете стоимость имущества не соответствует его фактической рыночной стоимости. В соответствии с представленным заключением судебной экспертизы ООО "Бюро оценки" рыночная стоимость спорного нежилого встроенного помещения по состоянию на 14.03.2018г. составляет 626 000 руб.
После получения результатов судебной экспертизы истец уточнил исковые требования, согласившись с размером выкупной стоимости 626 000 руб.
При этом истец настаивал на неправомерности и необъективности отчета ООО "Проф-оценка". Как пояснил истец, оценщик ООО "Проф-оценка" перед составлением отчета не осмотрел изнутри помещение, хотя для этого у него имелись все возможности, в том числе телефон истца.
Суд с указанным доводом истца согласен: отсутствие фактического осмотра помещения изнутри существенно повлияло как на объективность оценки на предмет определения технического состояния внутренних сетей, пола, стен потолка объекта оценки. По мнению суда, объективно оценить спорное помещение без учета указанных факторов было невозможно, в связи с чем суд признает недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения (номера на поэтажном плане 12,13), общей площадью 57,2 кв. м., по адресу: город Архангельск, ул. Никитова, дом 9, корп. 3, установленной отчетом об оценке N 1053/15-18рс ООО "Проф-Оценка".
Как правильно указал эксперт ООО "Бюро оценки" (дополнение к заключению от 09.04.2018г.), в отчете третьего лица ООО "Проф-оценка" приведены в том числе следующие неверные данные:
-- относительно того, что данные технической документации соответствуют текущей планировке (по факту - не соответствуют),
-- относительно того, что осматриваемые помещения находятся в удовлетворительном состоянии (фактически- не соответствуют).
Помимо вышеуказанного экспертом выявлено еще 18 несоответствий заключения третьего лица требованиям действующего законодательства.
Доводы ответчика и третьего лица о несогласии с данными судебной экспертизы судом отклоняются в связи со следующим.
В судебных заседаниях 04-09 апреля 2019г. экспертом Уткиной К.В. даны исчерпывающие устные и письменные пояснения (от 04.04.2019г., 09.04.2019г.) относительно примененных методов оценки и обоснования полученной рыночной стоимости. При этом суд счел, что ответчик и третье лицо в представленных письменных пояснениях надлежащим образом не опровергли полученных данных и не представили доказательств недостоверности указанной величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 14.03.2018г.
Исходя из вышеизложенного суд соглашается со стоимостью оценки, установленной в экспертном заключении N 5/2018-ЭЗ от 18.12.2018г. ООО "Бюро оценки" и определяет стоимость выкупаемого истцом объекта недвижимости как равную 626 000 руб.
С учетом указанного, принимая во внимание положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, суд при урегулировании разногласий в части определения выкупной стоимости имущества принимает во внимание определенную ООО "Бюро оценки" рыночную стоимость объекта недвижимого имущества. В отношении периода рассрочки истец и ответчик в заключительном судебном заседании согласовали указанный срок как равный 7 годам, что действующему законодательству не противоречит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы, понесенные истцом по уплате государственной пошлины при подаче иска, относятся на ответчика. Также суд относит на ответчика судебные издержки за проведение судебной экспертизы.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Признать недостоверной величину рыночной стоимости нежилого помещения (номера на поэтажном плане 12,13), общей площадью 57,2 кв. м., расположенном на первом этаже по адресу: город Архангельск, ул. Никитова, дом 9, корп. 3, установленной на основании отчета об оценке объекта недвижимости N 1053/15-18рс, составленного ООО "Проф-Оценка".
Урегулировать разногласия по договору купли-продажи арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г.Архангельск, ул. Никитова, 9, кор.3, изложенные в проекте от 10.05.2018г. и возникшие между Администрацией муниципального образования "Город Архангельск" и предпринимателем Шумиловым Сергеем Анатольевичем, изложив пункт 1.2. договора в следующей редакции: "Цена продажи арендуемого имущества составляет 626 000 руб. без учета НДС".
Пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: "Оплата стоимости арендуемого имущества, указанная в п. 1.2. договора, осуществляется покупателем в рассрочку в течение семи лет со дня заключения настоящего договора, ежемесячно, равными долями в срок, не позднее 10 числа каждого календарного месяца в соответствии с графиком, прилагаемым к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение N 1)".
Взыскать с администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521) в пользу предпринимателя Шумилова Сергея Анатольевича (ОГРНИП 317290100045404) 25 000 руб. судебных издержек, а также 12 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
И.Н. Волков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
