Дата принятия: 23 августа 2019г.
Номер документа: А05-6504/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 23 августа 2019 года Дело N А05-6504/2019
Резолютивная часть решения объявлена 21 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Меньшиковой И.А., рассмотрев в судебном заседании (протокол вела секретарь судебного заседания Дементьева А.А.) дело по заявлению министерства природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области (ОГРН 1102901001356; г.Архангельск, ул.Выучейского, дом 18) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; г.Архангельск, ул.Садовая, дом 5, корп.1) о признании незаконным решения,
с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - общества с ограниченной ответственностью "СВ плюс" (ОГРН 1132903000801, Архангельская область, Пинежский район, пос. Междуреченский, ул. Железнодорожная ветка, дом 13), акционерного общества коммерческий банк "Северный кредит" (ОГРН 1022900001772, г. Вологда, ул. Герцена, дом 27),
при участии в заседании представителя заявителя Куракиной И.Н. (доверенность от 26.12.2018), представителя ответчика Торопова А.А. (доверенность от 20.12.2018),
установил: заявлено требование о признании незаконным решения, оформленного уведомлением от 30.04.2019 N КУВД-001/2019-466376, об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении лесного (земельного) участка, находящегося в федеральной собственности.
Заявление обосновано тем, что законных оснований для отказа у ответчика не было. Залог права аренды прекращается за прекращением самого права.
Ответчик (далее также - управление Росреестра) с заявлением не согласился, указав на законность отказа.
В судебном заседании представитель заявителя (далее также - министерство) на удовлетворении требований настаивал, представитель ответчика возражал.
Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Исследовав доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Между министерством как арендодателем и ООО "СВ плюс" (арендатор) 10 июня 2015 года заключен договор N 1834 аренды лесного участка для использования леса в целях заготовки древесины.
Пунктом 6.4. договора предусмотрено, что основанием для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с частью 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является неисполнение, несвоевременное или ненадлежащее исполнение арендатором договорных обязательств по охране, защите, воспроизводству лесов и лесоразведению, указанных в приложении N 6 к договору, а также двукратное невнесение (полное или частичное) арендатором арендной платы в сроки, установленные приложением N 4 к договору. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление с указанием срока для устранения нарушения. Если нарушение по истечении указанного в уведомлении срока не устранено, то договор аренды считается расторгнутым с даты, указанной в уведомлении. В этом случае в силу части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается расторгнутым и соответствующее решение суда не требуется. Информация о расторжении договора аренды направляется арендодателем в регистрирующий орган.
Распоряжением министерства от 14 мая 2018 года N 730р года договор аренды лесного участка от 10 июня 2015 года N 1834 расторгнут в соответствии с частью 3 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 6.3 и 6.4 договора.
18.01.2019 министерство обратилось в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды упомянутого лесного участка.
В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление регистрационных действий было приостановлено (уведомление от 31 января 2019 года N КУВД-001/2019-466376/1), поскольку в нарушение части 11 статьи 53 Федерального закона, части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заявителем не представлены необходимые для проведения государственной регистрации документы.
30.04.2019 на основании статьи 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с тем, что в течение срока приостановления не устранены причины, препятствовавшие проведению государственной регистрации, в ее осуществлении ответчик отказал (уведомление N КУВД-001/2019-466376).
Заявитель считает отказ ответчика незаконным, обратился в арбитражный суд.
Заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания судом решений, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконными необходимы два условия: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Как сказано в статье 3 Лесного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. Лесным участком является земельный участок, который расположен в границах лесничеств, лесопарков и образован в соответствии с требованиями земельного законодательства (статья 7 Кодекса).
Оспариваемый отказ обоснован тем, что право аренды лесного участка по упомянутому договору является предметом ипотеки по договору о залоге имущественных прав от 23.11.2015, что препятствует государственной регистрации прекращения договора аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя отдавать арендные права в залог, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.
Общие положения о залоге закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации (статьи 334-360). В силу пункта 3 части 1 статьи 352 залог прекращается при прекращении заложенного права.
Заявитель настаивает на том, что поскольку договор аренды от 10 июня 2015 года N 1834 расторгнут министерством в соответствии с частью 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 6.3, 6.4. договора, а распоряжение министерства от 14 мая 2018 года N 730р арендатором в установленном порядке не обжаловано и является действительным, то залог права аренды земельного участка прекратился.
Ответчик пояснил, что в отношении составляющих лесной участок лесных участков с кадастровыми номерами 29:14:032201:30, 29:14:032201:33, 29:14:032201:34, 29:14:032201:35, 29:14:020801:37 в ЕГРН зарегистрировано:
- право собственности Российской Федерации;
- ограничение (обременение) в виде аренды (арендатор ООО "СВ плюс") на основании договора аренды лесного участка от 10.06.2015 N 1834;
- ограничение (обременение) в виде ипотеки права аренды (залогодержатель АО коммерческий банк "Северный кредит", договор о залоге имущественного права от 23.11.2015, дополнительное соглашение от 21.12.2015 N 1).
Запись об ипотеке является, по мнению ответчика, препятствием для осуществления государственной регистрации прекращения аренды.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) в ходе правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов орган регистрации прав устанавливает наличие или отсутствие предусмотренных этим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в ее осуществлении. К таким основаниям, в частности, относится непредставление необходимых для государственной регистрации прав документов (пункт 5 части 1 статьи 26).
Как сказано в статье 27 Закона N 218-ФЗ, в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 Федерального закона.
В соответствии с частью 11 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). В свою очередь, Закон об ипотеке (часть 1 статьи 25) устанавливает исчерпывающий перечень таких оснований. К ним относятся: 1) в случае, если выдавалась закладная - совместное заявление залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, заявление законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо, заявление залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; 2) в случае, если закладная не выдавалась - совместное заявление залогодателя и залогодержателя либо заявление залогодержателя; 3) решение суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Ответчик утверждает, что погасить (прекратить) запись об ипотеке в отсутствие предусмотренных законом оснований не вправе. Заявлений и документов, указанных в части 1 статьи 25 Закона об ипотеке, в управление Росреестра не представлено. В свою очередь, в отсутствие оснований для погашения записи об ипотеке осуществить государственную регистрацию прекращения аренды невозможно. Возражая заявителю, ответчик указал на то, что основания прекращения залога и основания погашения регистрационной записи об ипотеке различны. Прекращение обеспеченного ипотекой обязательства (аренды) в связи с расторжением в одностороннем порядке договора, на которое указывает заявитель, не является основанием для погашения записи об ипотеке.
Суд отмечает в этой связи, что заявитель не просил ответчика о погашении записи об ипотеке.
Суд считает несостоятельным довод управления Росреестра о том, что прекращение права аренды не может быть зарегистрировано без прекращения ипотеки по правилам, установленным статьей 25 Закона об ипотеке. В соответствии с пунктом 1.1 статьи 62 этого Закона залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды, а прекращение права аренды и регистрация прекращения права не могут быть поставлены в зависимость от волеизъявления сторон ипотеки. Кроме того, министерство не является участником отношений залога. Подобная правовая позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 31 октября 2014 года N 305-ЭС14-167, от 28 марта 2019 года N 304-эс19-1680.
Вместе с тем, у ответчика имелись законные основания для отказа в государственной регистрации прекращения обременения земельного участка. Считать прекратившимся договор аренды, за каковым в силу пункта 1 части 3 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации следовало бы прекращение залога, он не мог, поскольку с заявлением о государственной регистрации обратилась одна сторона договора аренды (арендодатель).
Так, согласно пояснениям заявителя, причиной для одностороннего отказа министерства от исполнения договора аренды от 10.06.2015 N 1834 послужили действия арендатора, нарушившего условия договора.
Право аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, возникает и прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами (пункт 1 статьи 9 Лесного кодекса Российской Федерации). Статьей 74.1 этого Кодекса предусмотрено, что расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами Российской Федерации.
В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации сказано, что если иное не предусмотрено этим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как следует из пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон такого договора (например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке), то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. При этом в случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения органом регистрации прав в ЕГРН записи о прекращении ограничения (обременения) прав в виде аренды.
Таким образом, государственная регистрация прекращения аренды в случае одностороннего (во внесудебном порядке) отказа от исполнения договора в связи нарушением одной из сторон его условий возможна только при совместном обращении сторон сделки в орган регистрации прав с соответствующим заявлением. В противном случае государственная регистрация прекращения аренды возможна исключительно на основании судебного акта. Изложенное подтверждается, в том числе, судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.01.2019 по делу N А56-53371/2018, оставленное без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.06.2019 N 307-ЭС19-3976).
В управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения аренды обратилась одна сторона договора (министерство), ввиду чего отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения аренды.
Суд отмечает в этой связи, что договор аренды от 10.06.2015 N 1834 содержит одинаковые условия для требования о расторжении договора в судебном порядке (пункт 6.3) и для одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора (пункт 6.4). Подтверждения тому, что министерство направило арендатору уведомление с требованием погасить задолженность по арендной плате от 06.04.2018 N 204-12/2866, заявитель не представил. Нет также доказательств направления арендатору уведомления от 16 мая 2018 года N 334 о том, что распоряжением от 14 мая 2018 года N 730р расторгнут упомянутый договор аренды.
Ссылку заявителя на то, что ответчик регистрировал прекращение права аренды в отношениях министерства с другими арендаторами, суд отклоняет. В настоящем деле оценивается отказ ответчика в государственной регистрации, касающийся упомянутого договора аренды.
Оснований для признания оспариваемого решения незаконным нет, прав заявителя оно не нарушает.
Руководствуясь статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
отказать в признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, оформленного уведомлением от 30 апреля 2019 года N КУВД-001/2019-466376, об отказе министерству природных ресурсов и лесопромышленного комплекса Архангельской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в отношении лесного (земельного) участка, находящегося в федеральной собственности, поскольку решение не противоречит Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости".
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия.
Судья И. А. Меньшикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
