Решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 августа 2019 года №А05-6468/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2019 года Дело N А05-6468/2019
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года
Полный текст решения изготовлен 21 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; место нахождения: Россия 163069, г.Архангельск, пл.В.И.Ленина, дом 5)
к потребительскому гаражному кооперативу "АГАТ-1" (ОГРН 1032900019877; место нахождения: Россия 163002, г.Архангельск, пр.Московский, дом 25)
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- министерства имущественных отношений Архангельской области
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу
о признании отсутствующим права собственности, о признании недействительным договор аренды и обязании возвратить земельный участок,
при участии в заседании представителей:
от истца: Бровкин В.А. по доверенности от 12.07.2018;
от ответчика: Челпанов С.Н. по доверенности от 20.04.2019, Дракунова Л.А. по доверенности от 04.03.2019;
установил:
администрация муниципального образования "Город Архангельск" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к потребительскому гаражному кооперативу "АГАТ-1" (далее - ответчик, Кооператив), в котором просит:
1. признать отсутствующим право собственности ответчика на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291, запись регистрации N 29-29/001-29/153/2016-233/1 от 03.11.2016;
2. признать недействительным договор от 20.03.2017 N 4/367л аренды земельного участка, заключенный между министерством имущественных отношений и Кооперативом;
3. обязать ответчика возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 в течение 1 месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Ответчик в отзыве на иск и дополнениях к нему с заявленными требованиями не согласился, заявил о пропуске срока исковой давности по требованию о признании договора недействительным.
Министерство просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.
В судебном заседании представитель истца на заявленных исковых требованиях настаивал.
Представители истца поддержали доводы, изложенные в отзыве и письменных пояснениях.
Дело рассмотрено в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителя Министерства.
Из материалов дела судом установлены следующие фактические обстоятельства.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от 09.07.2019 N 99/2019/271657874 за Кооперативом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291, расположенный по адресу: г.Архангельск, ул. Октябрят, площадь застройки 197,5 кв.м., степень готовности 20%, дата государственной регистрации - 03.11.2016.
Основанием для постановки объекта на кадастровый учет послужил технический план объекта незавершенного строительства, подготовленный 03.10.2016 кадастровым инженером Ушаковой Еленой Владимировной. В соответствии с техническим планом степень готовности объекта определена в соответствии со сметой на строительство, исходя из данных предоставленных заказчиком кадастровых работ в справке о стоимости работ, по формуле 100 х 3 670 000 / 1 800 000, где 1 800 000 руб. - проектная стоимость., 3 670 000 руб. - стоимость фактически выполненных работ, таким образом, степень готовности объекта составляет 20 %.
Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050402:7 площадью 1186 кв.м., адрес: г.Архангельск, ул. Октябрят, дом 21, относящемся к земельным участкам государственная собственность на которые не разграничена.
Земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 был предоставлен Кооперативу в аренду Министерством имущественных отношений Архангельской области по договору от 20.03.2017 N 4/367л, заключенному для завершения строительства административного здания с помещениями торгового и офисного назначения на срок три года.
Договор аренды зарегистрирован 18.04.2017.
В соответствии с Законом Архангельской области от 18.04.2007 N 340-17-ОЗ на момент заключения договора от 20.03.2017 N 4/367л полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена и расположенными на территории города Архангельска, осуществлялись исполнительным органом государственной власти Архангельской области - Министерством имущественных отношений Архангельской области.
Согласно преамбуле договора основанием для его заключения послужил пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 21.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и разрешение от 23.05.2016 NRU 29301000-322-2016, выданное Кооперативу Администрацией на строительство административного здания с помещениями торгового и офисного назначения на земельном участке с кадастровым номером 29:22:050402:7.
Решением Октябрьского районного суда города Архангельска от 30.11.2016 по делу N а-9447/2016 по иску заместителя прокурора Архангельской области разрешение на строительство от 23.05.2016 NRU 29301000-322-2016 признано незаконным.
Судом также установлено, что ранее земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7 был предоставлен Кооперативу по договору от 01.02.2000 N 1-125вф аренды земельного участка.
В соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений Архангельской области N 1600-р от 24.10.2013 были проведены торги в форме аукциона, по результатам которых общество с ограниченной ответственностью "Авто Маркет" приобрело право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:050402:7. В результате между министерством имущественных отношений Архангельской области и ООО "Авто Маркет" был заключен договор аренды N 8/24 (л) от 10.12.2013 земельного участка с кадастровым номером 29:22:050402:7.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.05.2014 по делу N А05-15949/2013 по иску Кооператива права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.12.2013 N 8/24 (л) переведены на Кооператив.
В соответствии с областным законом от 26.10.2018 N19-2-ОФ "О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов" с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляет Администрация.
В связи с указанным с 01.01.2019 полномочия в отношении земельного участка, указанного в договоре аренды от 20.03.2017 N 4/367л, перешли к Администрации, а Министерство выбыло из отношений по поводу использования этого земельного участка.
Администрация провела обследование земельного участка с кадастровым номером 29:22:050402:7, по результатам которого установила, что на земельном участке произрастает древесно-кустарниковая растительность, трава; строительство административного здания с помещениями торгового и офисного назначения не осуществляется; на земельном участке имеется три сваи, находящихся ниже уровня земли, а также разрушенное подземное сооружение (возможно погреб или смотровая яма); здания, строения, сооружения на земельном участке отсутствуют; строительная техника и строительные материалы отсутствуют.
Ссылаясь на то, что зарегистрированный объект незавершенного строительства не обладает признаками объекта недвижимости, фактически отсутствует, что зарегистрированное право Кооператива на указанный объект нарушает права администрации на распоряжение земельным участком, на котором находится спорный объект, договор аренды был заключен при отсутствии объекта незавершенного строительства, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Возражая относительно заявленных требований ответчик ссылается на то, что оспариваемый договор заключен в порядке переоформления ранее действовавшего договора, права арендатора по которому перешли к Кооперативу на основании решения суда. Кооператив с 2017 года многократно обращался с заявлениями о выдаче нового разрешения на строительство. Администрация в выдаче разрешения отказывала. Право на объект незавершенного строительства зарегистрировано исходя из затрат на его строительство, что соответствует законодательству; регистрационные действия не оспаривались и не признаны незаконными. Также ответчик заявил о пропуске годичного срока исковой давности по требованию о признании оспоримого договора недействительным.
Оценив доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению в связи со следующим.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с толкованием норм права, изложенным в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).
По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.
Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим (позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанная в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12).
Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности (статьи 71 АПК РФ), суд приходит к выводу о том, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости. При этом суд исходит из того, что материалами дела не подтверждается, что в отношении названного объекта полностью завершенные работы по строительству фундамента или аналогичные им работы.
В соответствии с рабочей документацией "Административное здание с помещениями торгового и офисного назначения по ул.Октябрят в Ломоносовском территориальном округе г.Архангельска. Чертежи ниже отметки 0.000", разработанной обществом с ограниченной ответственностью "Эконика" схемой расположения железобетонных свай предусмотрено обустройство фундамента из 103 свай на бетонной подготовке из бетона с заделкой свай в ростверк.
Из представленного истцом акта обследования земельного участка от 14.05.20196 следует, что на земельном участке имеются три сваи, находящиеся ниже уровня земли.
Ответчик в своих пояснениях указывает, что с июня 2016 года по сентябрь 2016 года им велись подготовительные работы, связанные со строительством объекта - закрепление на местности осей, погружение и испытание свай, прокладка кабеля). В результате этих работ было погружено восемь свай, которые по настоящее время имеются на объекте.
В техническом плане объекта незавершенного строительства на 03.10.2016 не отражено состояние и степень готовности фундамента объекта. На имеющемся в техническом плане чертеже контура объекта незавершенного строительства обозначено восемь характерных точек контура, что соответствует восьми сваям, которые согласно пояснениям ответчика были погружены в грунт.
Вместе с тем, погружение на участке ни восьми, ни трех свай не может быть признано выполнением в полном объеме работ по обустройству фундамента, предусмотренных рабочей документацией, разработанной по заказу Кооператива.
Каких- либо доказательств завершения работ по строительству фундамента ответчиком не представлено.
При отсутствии таких доказательств сама по себе постановка спорного объекта на кадастровый учет, произведенная исходя из стоимости затрат на строительство, и регистрация права собственности Кооператива на этот объекта, не можут свидетельствовать о том, что спорный объект не отвечает признакам объекта недвижимости.
Кроме того, суд учитывает, что согласно представленной ответчиком калькуляции стоимости фактических затрат на общую сумму 1 800 000 руб. стоимость работ по погружению и испытанию свай - 76 тыс. руб., стоимость свай - 64,8 тыс., руб., стоимость сетей наружного освещения - 800 тыс. руб. Остальные расходы включенные в калькуляцию - это выплата пая, вывоз мусора, оплата аренды, затраты на копию топографического плана, оплата работ по закреплению на местности основных сете; кадастровые работы, госпошлина за регистрацию права.
По смыслу положений статьи 131 ГК РФ право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРН в отношении тех вещей, которые относятся к объектам недвижимости. Отсутствие у объекта признаков недвижимости в соответствии с пунктом 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 является основанием для удовлетворения иска о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на этот объект как на объект недвижимого имущества.
Наличие в ЕГРН записи о праве собственности на объект, не обладающий признаками объекта недвижимости, ограничивает права истца на распоряжение земельным участком, нахождение такого имущества на земельном участке является, по существу, обременением этого участка, ограничивающим возможность реализации истцом имеющихся у него полномочий.
Согласно части 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 10 пункта 2 указанной статьи ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.
Поскольку на земельном участке на момент заключения договора аренды от 20.03.2017 N 4/367/л не имелось объекта незавершенного строительства, то у Кооператива отсутствовало преимущественное право на предоставление земельного участка в порядке изложенных выше норм, в связи с чем указанный договор является недействительным (ничтожным) в силу части 2 статьи 168 ГК РФ.
Доводы ответчика о том, что договор аренды от 20.03.2017 N 4/367/л по изложенным Администрацией основаниям недействительности является оспоримым не принимаются судом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 75 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
В рассматриваемом случае в отсутствие у Кооператива расположенного на земельном участке объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) договор аренды подлежал заключению в порядке торгов. Заключение договора аренды в обход установленной процедуры свидетельствует о ничтожности этого договора.
В связи с ничтожностью договора аренды оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении годичного срока исковой давности, установленного в пункте 2 статьи 181 ГК РФ, установленного для требований о признании недействительными оспоримых сделок, не имеется.
В силу части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Указанная норма является основанием для возложения на Кооператив обязанности возвратить земельный участок Администрации, к которой перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.
С учетом изложенного исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
В силу части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика и взыскиваются в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
иск администрации муниципального образования "Город Архангельск" удовлетворить.
Признать отсутствующим право собственности потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" на незавершенный строительством объект с кадастровым номером 29:22:050402:291.
Признать недействительным договор от 20.03.2017 N 4/367л аренды земельного участка, заключенный между Министерством имущественных отношений Архангельской области и потребительским гаражным кооперативом "АГАТ-1".
Обязать потребительский гаражный кооператив "АГАТ-1" в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу возвратить администрации муниципального образования "Город Архангельск" земельный участок с кадастровым номером 29:22:050402:7.
Взыскать с потребительского гаражного кооператива "АГАТ-1" в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка