Решение Арбитражного суда Архангельской области от 22 августа 2019 года №А05-6447/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 августа 2019 года Дело N А05-6447/2019
Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2019 года
Полный текст решения изготовлен 22 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район" (ОГРН 1032902140370; место нахождения: Россия 165210, рп.Октябрьский Устьянского района, Архангельская область, ул.Комсомольская, дом 7)
к ответчикам:
- акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" (ОГРН 1027700342890; место нахождения: 119034, г. Москва, Гагаринский пер., д. 3);
- обществу с ограниченной ответственностью "Деревянное Зодчество" (ОГРН 1032902141194; место нахождения: Россия 165210, рп.Октябрьский Устьянского района, Архангельская область, ул.Заводская, дом 25а);
- индивидуальному предпринимателю Захаровой Розе Борисовне (ОГРН 307293036300012)
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:
- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566, место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Садовая, д. 5, корп. 1)
- общества с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный комплекс "Малиновка" (ОГРН 1052907026930; место нахождения: Россия 165210, рп.Октябрьский Устьянского района, Архангельская область, ул. Заводская, д. 25 А)
о признании отсутствующим зарегистрированных обременений,
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО "Устьянский муниципальный район" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Российский сельскохозяйственный банк" (далее - Банк), к обществу с ограниченной ответственностью "Деревянное Зодчество" (далее - ООО "Деревянное Зодчество"), к индивидуальному предпринимателю Захаровой Розе Борисовне (далее - предприниматель), в котором просит:
1) признать отсутствующим зарегистрированное обременение в виде ипотеки на земельный участок по договору N 197 от 22.06.2007 с кадастровым номером 29:18:112601:0011, запись регистрации об ипотеке от 14.09.2011 N 29-29-21/010/2011-081 в пользу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
2) признать отсутствующими зарегистрированные обременения в виде субаренды на земельные участки по договору N 215 от 07.07.2008:
- с кадастровым номером 29:18:112601:22, запись регистрации о субаренде от 08.04.2011 N 29-29-21/002/2011-169 в пользу ООО "Деревянное зодчество" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- с кадастровым номером 29:18:111801:126, запись регистрации о субаренде от 16.10.2014 N 29-29-21/007/2014-483 в пользу Захаровой Розы Борисовны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Банк в отзыве на иск просит отказать в удовлетворении требований в части признания ипотеки отсутствующей.
Остальные ответчики и третьи лица отзывы на иск не представили.
Стороны и третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили.
Дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.
22.06.2007 между истцом (Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Спортивно-оздоровительный комплекс "Малиновка" (Арендатор) заключен договор N 197 аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:0011, находящегося по адресу: примерно в 1100 метрах по направлению на запад от ориентира д.Кононовская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Устьянский район, д.Кононовская, для проектирования и строительства гостиничного комплекса.
Также по договору от 07.07.2008 N 215 между истцом (Арендодатель) и ООО "СОК "Малиновка" (Арендатор) заключен договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:111801:126, находящегося по адресу: примерно в 250 метрах по направлению на юг от ориентира д.Кононовская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Устьянский район, д.Кононовская, и земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:22, находящегося по адресу: примерно в 100 метрах по направлению на юго-запад от ориентира д.Кононовская, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Архангельская область, Устьянский район, д.Кононовская, для строительства объектов оздоровительного и спортивного назначения.
Указанные договоры аренды зарегистрированы надлежащим образом, что подтверждается штампами регистрирующего органа на договорах.
По договору от 22.03.2011 субаренды земельного участка, заключенному между ООО "СОК "Малиновка" и ООО "Деревянное зодчество", земельный участок с кадастровым номером 29:18:112601:22 предоставлен в субаренду ООО "Деревянное зодчество".
Государственная регистрация договора субаренды от 22.03.2011 произведена 08.04.2011.
По договору от 19.09.2014 субаренды земельного участка, заключенному между ООО "СОК "Малиновка" и предпринимателем, земельный участок с кадастровым номером 29:18:111801:126предоставлен в субаренду предпринимателю.
Государственная регистрация договора субаренды от 19.09.2014 произведена 16.10.2014.
Также 02.09.2011 между Банком и ООО "СОК "Малиновка" заключен договор N 114804/0010-7/5 об ипотеке (залога) объекта незавершенного строительства, по условиям которого в обеспечение надлежащего исполнения обязательства по договору от 15.07.2011 N 114804/0010 об открытии кредитной линии, заключенному между Банком и ООО NДеревянное зодчество", ООО "СОК "Малиновка" передало Банку в залог объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 29:18:112601:11, и право аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые объекты.
Государственная регистрация ипотеки в отношении земельного участка произведена 14.09.2011.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 04.09.2017 по делу N А05-8782/2017 договоры аренды от 22.06.2007 N 197 и от 07.07.2008 N 215 расторгнуты.
После вступления решения суда в законную силу Комитет обратился в Филиал федерального государственного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" с заявлением о погашении регистрационных записей об ипотеке.
В соответствии с выписками от 18.03.2019, 12.04.2019, 21.03.2019 из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:11 в пользу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" зарегистрировано 14.09.2011 за N 29-29-21/010/2011-081 обременение в виде ипотеки; в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:22 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деревянное зодчество" 08.04.2011 N 29-29-21/002/2011-169 зарегистрировано обременение в виде аренды; в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:111801:126 в пользу Захаровой Розы Борисовны 16.10.2014 N 29-29-21/007/2014-483 зарегистрировано обременение в виде аренды.
Из выписок также следует, что записей об аренде в пользу ООО "СОК "Малиновка" в отношении земельный участков не имеется.
Истец, ссылаясь на указанные обстоятельства, а также на то, что наличие в ЕГРН записи об ипотеке права аренды и о субаренде земельных участков, нарушает его права, обратился с иском о признании отсутствующим зарегистрированных обременений.
В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В силу пункта 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Пункт 1 статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки. Представление иных документов не требуется.
В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
Согласно пункту 52 постановления N 10/22 в этом случае оспаривание зарегистрированного обременения осуществляется путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.
Поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров, предварительное обращение к государственному регистратору с соответствующим заявлением не требуется (пункт 55 постановления N 10/22).
Данная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10 по делу N А12-17188/2009 с указанием, что при рассмотрении подобных дел суд обязан проверить возражения залогодержателя относительно прекращения ипотеки, если они заявлены, а также факты регистрации ипотеки по указанным в иске объектам недвижимости на основании выписок из государственного реестра.
Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащее залогодателю право аренды этого участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
Пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 названного Кодекса; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.
Как указано выше, вступившим в законную силу решением суда договор N 197 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:11 расторгнут, следовательно, на основании указанной нормы права залога соответствующего права аренды также прекращено, поскольку прекращено заложенное право.
Доводы Банка об отсутствии доказательств прекращения заложенного права противоречат обстоятельствам дела.
Также вопреки доводам Банка погашение записи об ипотеке не повлечет препятствий для возникновения у приобретателя объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, прав на заключение договора аренды этого земельного участка.
На основании изложенного, учитывая, что, несмотря на прекращение права аренды земельного участка, и, как следствие, прекращение обременения данного права в виде ипотеки, установленной в пользу Банка, в ЕГРП на принадлежащий истцу земельный участок имеется запись о наличии обременения данного права в виде ипотеки, суд приходит к выводу, что обращение с настоящим иском является для истца единственным возможным способом защиты его нарушенных прав, в связи с чем требование истца о признании отсутствующим обременения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:18:112601:11 в виде ипотеки в пользу Банка подлежит удовлетворению.
Также суд находит правомерным требования истца о признании отсутствующим обременений в виде аренды (субаренды) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 29:18:112601:22 и 29:18:111801:126.
В силу части 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Таким образом, расторжение договора аренды N 215 повлекло прекращение договоров субаренды от 22.03.2011 и от 19.09.2014.
Сохранение в ЕГРП записей об обременении в отношении земельных участков в виде аренды нарушает права истца, осуществляющего правомочия по распоряжению этими земельными участками, в связи с чем при отсутствии иных способов защиты права требования истца подлежат удовлетворению.
В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчиков.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
иск комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район" удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки, зарегистрированное Едином государственном реестре недвижимости 14.09.2011 за N 29-29-21/010/2011-081 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:11 в пользу акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк".
Признать отсутствующими обременение в виде аренды, зарегистрированное Едином государственном реестре недвижимости 08.04.2011 N 29-29-21/002/2011-169 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:112601:22 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Деревянное зодчество".
Признать отсутствующими обременение в виде аренды, зарегистрированное Едином государственном реестре недвижимости 16.10.2014 N 29-29-21/007/2014-483 в отношении земельного участка с кадастровым номером 29:18:111801:126 в пользу Захаровой Розы Борисовны.
Взыскать с акционерного общества "Российский сельскохозяйственный банк" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Деревянное зодчество" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Захаровой Розы Борисовны в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка