Дата принятия: 01 августа 2019г.
Номер документа: А05-6256/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 1 августа 2019 года Дело N А05-6256/2019
Резолютивная часть решения объявлена 25 июля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 01 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Октябрьское" Устьянского района Архангельской области (ОГРН 1052907034674; место нахождения: Россия 165210, рп.Октябрьский Устьянского района, Архангельская область, ул Комсомольская, д. 13)
к индивидуальному предпринимателю Иванекину Вячеславу Леонидовичу (ОГРНИП 308290707900024)
об обязании передать линейный объект и о взыскании 299 499 руб. 43 коп. неустойки, 89 150 руб. штрафа
при участии в заседании представителя ответчика Виноградова В.В. по доверенности от 06.10.2018;
установил:
администрация муниципального образования "Октябрьское" Устьянского района Архангельской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Иванекину Вячеславу Леонидовичу (далее - ответчик, предприниматель), в котором просит:
- обязать ответчика передать в Администрации линейный объект, а именно дорогу в соответствии с разрешением на строительство от 04.06.2015 N 29-524101-36-2015, протяженностью не менее 1097, 5 метров, со всей необходимой документацией к возведенному линейному объекту предусмотренной действующим законодательством;
- взыскать пени в размере 299 499 руб. 43 коп., начисленные за период с 02.08.2017 по 14.05.2019 и 89 150 руб. штрафа, начисленные за нарушение обязательства по передаче объекта инженерной инфраструктуры.
Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился, заявил о пропуске истцом срока исковой давности.
В судебном заседании представитель ответчика настаивал на доводах, изложенных в отзыве.
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направил, в связи с чем дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без участия представителя истца.
Из материалов дела судом установлено, что 02.08.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "Устьянский муниципальный район" и предпринимателем Иванекиным Вячеславом Леонидовичем заключён договор N 12-А аренды земельного участка, предметом которого является право аренды земельного участка площадью 80 100 кв.м. с кадастровым номером 29:18:100105:65, с разрешённым использованием: для комплексного освоения (индивидуальные жилые дома с надворными постройками (гаражи, бани, подсобные помещения и др.) на участках площадью 1000-1500 кв.м. каждый). Параметры разрешенного строительства: одно-двухэтажные жилые дома на 1 семью в каменном или деревянном исполнении, размещаемые в соответствии с проектом планировки территории.
Срок договора определен на 7 лет с 02.08.2010 по 0108.2017 (пункт 2.1.). Размер арендной платы за период действия договора установлен в сумме 1 783 000 руб. (пункт 3.1.1.).
Пунктом 4.2. предусмотрены обязанности арендатора, в том числе: в течение действия договора приступить к подготовке документации по планировке территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, с выполнением работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, с осуществлением жилищного строительства (пункт 4.2.1).
Также в соответствии с пунктом 8.3. договора Арендатор обязан обеспечить максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче бесплатно в муниципальную собственность - не позднее 01.08.2017.
Пунктом 8.5 договора предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка (в том числе: максимального срока выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры), арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения таких обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки. В случае нарушения вышеуказанных сроков более чем на 180 дней арендатор дополнительно выплачивает штраф в размере 5 - ти процентов от цены права на заключение договора аренды, установленной на аукционе.
Договор N 12-А заключен по итогам проведения торгов на право заключения договора аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Договор зарегистрирован 20.08.2010. Земельный участок с кадастровым номером 29:18:100105:65 передан ответчику по акту приема-передачи от 02.08.2010.
Во исполнение условий договора предприниматель представил в администрацию проект планировки территории для комплексного освоения, подготовленный ООО "Регион - Проект". Из проекта следует, что в качестве технико-экономических показаний жилого микрорайона, планируемого на предоставленном ответчику участке, указана, в том числе, улично - дорожная сеть протяжённостью 1,3 км. Также Проект планировки, в качестве архитектурно - планированного решения проектируемого микрорайона, в том числе, предусматривает улицы и проезды с 2-х полосным движением шириной 6 метров. Тупиковые улицы имеют разворотные площадки 12*12 метров. Вдоль дорог проходят тротуары шириной 1,0 метр.
В период действия договора аренды от 02.08.2010 земельный участок, предоставленный предпринимателю в аренду, неоднократно делился, в связи с чем сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды.
Соглашением от 03.12.2010 N 2 о внесении изменений в договор N 12-А внесены изменения, согласно которым объектами аренды явились образованные в результате раздела земельные участки для индивидуального жилищного строительства, а также земельный участок с кадастровым номером 29:18:100105:114, площадью 24 762 кв.м. - для размещения улиц, проездов, площадей.
Заявлением от 01.06.2015 ответчик просил выдать разрешения на строительство дороги на земельном участке с кадастровым номером 29:18:100105:114 в соответствии с генеральным планом "Территория комплексного освоения Архангельская область, Устьянскиий район, п. Октябрьский, Улицы и проезды", разработанным ООО "ГорПроект".
04.06.2015 предпринимателю выдано разрешение N 29-524101-36-2015 на строительство дороги протяженностью 1097,5 м сроком действия до 03.12.2015.
В дальнейшем соглашением от 24.01.2014 N 10 внесены изменения в договор аренды, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 29:18:100105: 114 был разделан на три участка с кадастровыми номерами: 29:18:100105:126. 29:18:100105:127. 29:18:100105:128. из них земельный участок 29:18:100105:127 площадью 23 233 кв. м. с разрешённым использованием: для размещения улиц, проездов, площадей.
Соглашением от 08.04.2014 N 11 внесены изменения в Договору аренды, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 29:18:100105:127 разделен на два участка с кадастровыми номерами: 29:18:100105:127. 29:18:100105:234. из них земельный участок 29:18:100105:127 площадью 23 139 кв.м. с разрешённым использованием: для размещения улиц, проездов, площадей.
Ссылаясь на то, что ответчик начал действия по выполнению условий договора, разработал градостроительный план, где указаны размещаемые им линейные объекты, подал в адрес администрации МО "Октябрьское" заявление о выдаче разрешения на строительство дорог, приложил к данному заявлению заказанный им генеральный план строительства дорог на предоставленном ему земельном участке для комплексного освоения, осуществил непосредственное строительство дорог и тротуаров вдоль них, но передачу дороги Администрации не осуществил, последняя обратилась в арбитражный суд с иском, рассмотренным в настоящем деле.
Ответчик, возражая относительно иска, указывает, что конкурсной документацией и договором аренды обязанность арендатора произвести строительство дорог не предусмотрена, в договоре аренды не отражены существенные условия возведения и передачи объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, не установлена конкретная связь данных действий с условиями комплексного освоения. Имеющиеся на земельном участке технологические проезды обустроены предпринимателем в 2010-2011 годах, до получения разрешения на строительство и без учета требований этого разрешения. Строительство дороги в соответствии с разрешением на строительство и проектной документацией предпринимателем не осуществлялось.
Также ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, который, по мнению ответчика, начал течь с 03.12.2015, то есть с момента окончания срока действия разрешения на строительство.
Оценив обстоятельства дела и доводы сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи со следующим.
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в период возникновения спорных отношений регулировались статьей 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 -8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
При этом в силу подпункта 7 пункта 3 статьи 38.2 Кодекса арендатор выполняет работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность.
Правовые условия принятия на себя обязательств по созданию объектов инженерной инфраструктуры лицом, осуществляющим комплексное освоении земельного участка, и условия передачи их в государственную или муниципальную собственность не определены.
Предполагается, что перечень объектов и условия передачи имущества должны быть определены в конкурсной документации и зафиксированы либо в договоре аренды земельного участка, либо в специальном договоре, определяющем условия создания и передачи таких объектов.
Поскольку объекты капитального строительства возводятся на арендуемом участке лицом, осуществляющим его комплексное освоение, то в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации лицо приобретает право частной собственности на эти созданные им объекты. Поэтому справедливым следует считать возмещение осуществленных застройщиком затрат по возведению объектов, если предполагается, что после создания объектов они не могут остаться в его собственности.
Специальный договор о возведении объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с условиями комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства между сторонами не заключался. В договоре аренды не отражены существенные условия возведения и передачи объектов инженерной инфраструктуры в муниципальную собственность, а также не отражена непосредственная связь данных действий с условиями комплексного освоения земельного участка.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Кроме того, согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
Путем толкования договора судом не установлена действительная общая воля сторон на установление обязательств относительно подлежащих строительству и передаче объектов инженерной инфраструктуры.
Законодательного определения данного понятия ни Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ), ни ЗК РФ не содержат. Вопреки доводам истца, в статях 14 и 15 ГрК РФ не установлено, что объекты внешнего благоустройства, сооружения коммуникации и транспорта относятся к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса. Напротив, указанным кодексом отдельно выделяются и используются понятия "инженерная инфраструктура" и "транспортная инфраструктура".
Учитывая, что между сторонами не достигнуто соглашение относительно перечня объектов, подлежащих строительству и передаче в муниципальную собственность, в этой части договор не может считаться заключенным.
Доводы истца о разделе земельного участка на несколько новых, один из которых имеет разрешенное использование: для размещения улиц, проездов, площадей, не могут служить основанием для удовлетворения иска.
Статьей 43 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Пунктом 4.2.2. договора стороны определили, что арендатор обязан приступить к использованию земельного участка только после установлению границ земельного участка в натуре (на местности) и получении документов, удостоверяющих право на землю.
Таким образом, подготовка документации по планировке территории и межевании, является результатом реализации правоотношений, возникающих при заключении договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и определяет земельные участки подлежащие застройке. Выделение при этом земельных участков, на которых предполагается строительство дорог не свидетельствует о принятии арендатором обязанности по строительству указанных линейных объектов, а определяет невозможность жилищного строительства на данных земельных участках.
Получение ответчиком разрешения на строительство дороги на земельном участке с кадастровым номером 29:18:100105:114, разработка рабочей документации на строительство дороги в составе территории комплексного освоения, также не свидетельствует о принятии предпринимателем обязанности по строительству дороги в рамках условий договора аренды.
Согласно акту от 14.06.2019 осмотра земельного участка с кадастровым номером 29:18:100105:127, составленному истцом, на земельном участке расположено четыре улицы, по которым отсыпано (частично отсыпано) дорожное полотно из песчано-гравийной смеси шириной 6 метров, улицы оканавлены с одной или двух сторон, одна улица не оканавлена, тротуары отсутствуют.
Вместе с тем материалы дела не представлено доказательств того, что имеющиеся на земельном участке объекты являются дорогами в смысле, закладываемом законодательством, и были построены в качестве таковых с соблюдением соответствующих норм и правил.
Из пояснений предпринимателя следует, что технологические проезды были построены в период 2010 - 2011 годы, т.е. за 4 года до получения разрешения на строительство дороги, соответственно сделаны без учета требований установленных в разрешении от 04 июня 2015 года N 29-524101-36-2015.
Доказательств обратного истцом не представлено.
Исходя из изложенного, суд отказывает в удовлетворении требований о возложении обязанности передать линейный объект.
Поскольку из договора аренды не следует обязанность предпринимателя по строительству дороги и ее передачи в муниципальную собственность, то оснований для применения меры ответственности, предусмотренной пунктом 8.5. договора также не имеется, в связи с чем требование о взыскании пени и штрафа удовлетворению не подлежит.
При этом суд не соглашается с заявлением ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по требованию по передаче линейного объекта.
В силу части 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
Пунктом 8.3. договора аренды, на который ссылается истец в обоснование заявленных требований предусмотрен максимальный срок выполнения работ арендатором по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче бесплатно в муниципальную собственность - не позднее 01.08.2017.
Исковой заявление подано Администрацией 20.05.2019, то есть в пределах срока исковой давности, который составляет три года (статья 195 ГК РФ).
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении с иском в арбитражный суд, государственная пошлина с истца по результатам рассмотрения спора в федеральный бюджет не взыскивается.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
