Решение Арбитражного суда Архангельской области от 12 июля 2019 года №А05-6184/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 12 июля 2019 года Дело N А05-6184/2019
Резолютивная часть решения объявлена 09 июля 2019 года
Полный текст решения изготовлен 12 июля 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Вергилюша Сергея Валентиновича (ОГРНИП 305290127300061)
к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1092901006725; место место нахождения: Россия 163069, г.Архангельск, ул.Карла Либкнехта, дом 2)
об урегулировании разногласий по договору,
при участии в судебном заседании представителя истца: Толгская Н.Б. по доверенности от 01.10.2018,
установил:
индивидуальный предприниматель Вергилюш Сергей Валентинович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - ответчик, МТУ Росимущества), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора от 22.03.2019 N 502/1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка.
Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился, просит урегулировать условия договора в редакции МТУ Росимущества. Ссылку истца на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Архангельской области от 03.12.2018 по делу N А05-12465/2018, а также на то, что договор должен быть заключен с момента вступления указанного решения суда в законную силу, ответчик считает не состоятельной. Расчет размера арендной платы ответчиком произведен согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 с учетом коэффициентов инфляции.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил.
Дело рассмотрено в соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства.
Предприниматель является собственником объекта незавершенного строительства - центрального теплового узла (кадастровый номер 29:22:072802:45) площадью 243,6 кв. м, расположенного по адресу г. Архангельск, пр. Ленинградский, д. 443, стр. 5, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 1.08.2003. Объект приобретен по договору купли-продажи от 28.07.2003.
Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 29:22:072802:69 площадью 2676 кв. м, образованном в 2014 году путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:072802:5, находящегося в собственности Российской Федерации. Распоряжением ТУ Росимущества в Архангельской области от 05.08.2009 N 37-р утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 29:22:072802:5.
25.05.2018 предприниматель обратился в МТУ Росимущества с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект, в аренду без проведения торгов с приложением документов, предусмотренных приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1.
В письме от 30.05.2018 N 3527 ответчик сообщил предпринимателю о том, что образование земельных участков из находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 29:22:072802:5 МТУ Росимущества не согласовано; предпринимателю как правообладателю объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который предстоит образовать в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", надлежит согласно статье 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации, обратиться в МТУ Росимущества с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Ответчик возвратил предпринимателю полученные от него документы без рассмотрения.
Не согласившись с отказом в предоставлении земельного участка в аренду, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о признании незаконным отказа (письмо ответчика от 30.05.2018 N 3527) предоставить в аренду земельный участок с кадастровым номером 29:22:072802:69.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 03.12.2018 года по делу N А05-12465/2018, вступившим в законную силу 06.03.2019 г., отказ МТУ Росимущества (сообщение от 30.05.2018 N 3527) в предоставлении предпринимателю в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:072802:69 признан незаконным.
Решением от 03.12.2018 по делу N А05-12465/2018 суд обязал МТУ Росимущества устранить нарушение прав предпринимателя путем предоставления ему в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:22:072802:69.
Письмом от 25.03.2019 исх. N1983 МТУ Росимущества направило в адрес истца проект договора от 22.03.2019 N502/1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка.
Условиями договора в редакции МТУ Росимущества предусматривались, в частности, срок действия договора - по 20 марта 2022 года (пункт 2.1) распространение условий договора на отношения сторон с 03.06.2014, то есть с даты постановки на кадастровый учет земельного участка (пункт 2.2), а также порядок расчета арендной платы (пункты 3.1-3.2) - за 2014 год - 23 882,09 руб., за 2015 год - 8534,30 руб., за 2016 год - 9080,50 руб., за 2017 год - 9443,72 руб., за 2018 год - 9821,47 руб., на 2019 год - 10 243,79 руб.
Не согласившись с существенными условиями договора об арендной плате и сроке действия договора, предприниматель направил ответчику подписанный договор аренды с протоколом разногласий от 04.04.2019 г.
Письмом от 19.04.2019 МТУ Росимущества вновь направило предпринимателю договор аренды земельного участка с протоколами разногласий от 04.04.2019 и 18.04.2019, изложив существенные условия договора в первоначальной редакции.
Ответчик, полагая, что предложенные МТУ Росимущества условия договора аренды противоречат требованиям гражданского и земельного законодательства и не могут быть внесены в текст договора и приняты истцом, обратился в арбитражный суд с иском.
Истец просит урегулировать разногласия по договору аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка N 502/1 от 22.03.2019, в следующей редакции:
-п. 2.1 настоящий договор заключен сроком на 3 (три) года с момента заключения договора,
- п. 2.2 Условия договора, предусмотренные разделом 3 договора, распространяются на отношения сторон с 13.03.2019 - даты принятия постановления Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу А05-12465/2018.
- п. 3.1 арендная плата по договору начисляется с 13.03.2019 г.
- п. 3.2 арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Размер арендной платы на 2019 год: 426 714,96 руб.* 2% /365 дн.*294 дн. = 6874,20 руб., в том числе: 1 квартал - 473,47 руб., 2,3,4 кварталы - по 2133,57 руб., где 426 714,96 руб. - кадастровая стоимость земельного участка на 31.12.2018.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд считает иск подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 ГК РФ при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий в силу требований статьи 421 ГК РФ применяет императивные нормы в случаях, когда усмотрение сторон не предусматривается. Там где стороны не достигли согласия по условиям, допускающему усмотрение сторон, суд должен руководствоваться диспозитивной нормой.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1.1 заключаемого договора, земельный участок предоставляется в аренду для завершения строительства объекта - центрального теплового узла.
Кроме того, пунктом 1.3 договора аренды земельного участка N502/1 от 22.03.2019 устанавливается, что договор аренды одновременно является актом приема-передачи земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Из пункта 2 (подпункт 10) статьи 39.6 ЗК РФ следует, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
Учитывая, что до настоящего времени существенные условия договора не урегулированы, установление срока действия договора до 20.03.2022 сокращает срок аренды земельного участка, предусмотренный законодательством, ограничивая, тем самым, права истца. В связи с чем, суд считает обоснованным в формулировке пункта 2.1 договора указать срок действия договора - 3 года с момента заключения договора.
В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений (п. 2 ст. 425 ГК РФ)
Истец не согласен на включение в договор условий, регулирующих отношения, возникшие в период с 03.06.2014 и излагает пункты 2.2. и 3.1. договора с учетом начала его действия с 13.03.2019.
Учитывая позицию истца и исходя из положений статьи 421 ГК РФ, суд не находит оснований для распространения условий договора на период, относительно которого у истца имеются возражения, в связи с чем разногласия сторон в части пунктов 2.2. и 3.1. подлежат урегулированию путем принятия спорных положений договора в редакции истца.
При этом, поскольку в силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, то ретроспективное распространение условий договора аренды только на период с 13.03.2019 не лишает МТУ Росимущества требовать с предпринимателя внесения платы за использование земельного участка для размещения объекта незавершенного строительства за весь период пользования.
В части 4 статьи 22 ЗК РФ указано, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Поскольку земельный участок, являющийся объектом аренды по договору N 502/1, находится в федеральной собственности, что при определении порядка и условий внесения арендной платы за этот земельный участок надлежит руководствоваться указанным нормативным актом.
С учетом положений Постановления N 582 и даты начала действия договора суд соглашается с редакцией истца также в части условий пункта 3.2. договора.
В соответствии с частью 1 статьей 110 АПК РФ расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
урегулировать разногласия, возникшие между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе и индивидуальным предпринимателем Вергилюшем Сергеем Валентиновичем при заключении договора от 22.03.2019 N 502/1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, на следующих условиях:
- пункт 2.1. "Настоящий Договор заключен сроком на 3 (три) года с момента заключения договора.";
- пункт 2.2 "Условия договора, предусмотренные разделом 3 договора, распространяются на отношения сторон с 13.03.2019 г. - даты принятия постановления Четырнадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу А05-12465/2018.";
- пункт 3.1. "Арендная плата по договору начисляется с 13.03.2019 г.";
- пункт 3.2. "Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582.
Размер арендной платы на 2019 год:
426 714,96 руб.* 2% /365 дн.*294 дн. = 6874,20 руб.,
в том числе: 1 квартал - 473,47 руб.,
2,3,4 кварталы - по 2133,57 руб., где
426 714,96 руб. - кадастровая стоимость земельного участка на 31.12.2018 г.".
Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе в пользу индивидуального предпринимателя Вергилюша Сергея Валентиновича 6000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка