Решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 августа 2019 года №А05-6029/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 августа 2019 года Дело N А05-6029/2019
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года
Полный текст решения изготовлен 21 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению истцов:
1) индивидуального предпринимателя Лемешко Владимира Николаевича (ОГРНИП 308290103200062)
2) индивидуального предпринимателя Николаевой Галины Николаевны (ОГРНИП 308290103200106)
к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Северодвинск" (ОГРН 1092930000085, 163035, Архангельская область, Приморский район, д. Большая Корзиха)
о взыскании 625 200 руб.,
при участии в судебном заседании представителей:
от истцов - Фофанов Ю.А. (по доверенности от 28.05.2018)
от ответчика - Абрамов С.И. (директор)
установил:
индивидуальные предприниматели Лемешко Владимир Николаевич и Николаева Галина Николаевна обратились в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и к.-Северодвинск" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 625 200 руб., в том числе: 521 400 руб. в пользу предпринимателя Лемешко Владимира Николаевича (далее - 1-й истец) и 103 800 руб. в пользу предпринимателя Николаевой Галины Николаевны (далее - 2-й истец).
Исковые требования указаны с учетом ходатайства истцов об увеличении размера исковых требований, принятого в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в отзыве на иск сослался на то, что занимаемая площадь помещения, принадлежащего 1-му истцу, составляла на 41,2 кв.м. меньше. Также ответчик заявил о неправомерности требований за период с даты расторжения договора аренды.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
23.03.2017 между истцами и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым истцы (арендодатели) передают, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование указанные помещения N 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 47 общей площадью 129,3 кв.м. (кадастровый номер 29:22:000000:0000:004188:1004), расположенные в доме N 43 по улице Урицкого в городе Архангельске.
Указанные помещения принадлежат истцам на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи от 21.12.2007 в соответствии с предусмотренным пунктом 1.1 данного договора порядком пользования.
Срок аренды определен с 17.04.2017 по 31.12.2018 (пункт 1.3 договора аренды от 23.03.2017).
Государственная регистрация договора аренды не произведена.
В соответствии с пунктом 4.1 договора за арендуемое помещение ответчик уплачивает арендодателям договорную цену из расчета:
- арендодателю-1 (1-му истцу) за помещение площадью 86,9 кв.м. - 67 128 руб. ежемесячно;
- арендодателю-2 (2-му истцу) за помещение площадью 17,3 кв.м. - 13 363 руб. ежемесячно;
Арендная плата вносится до 4 числа текущего месяца (пункт 4.2 договора).
Дополнительным соглашением от 01.05.2017 к договору аренды от 23.03.2017 арендная плата установлена в следующих размерах:
- арендодателю-1 (1-му истцу) за помещение площадью 86,9 кв.м. с 01.05.2017 - 56 485 руб. ежемесячно, с 01.06.2017 - 52 140 руб. ежемесячно;
- арендодателю-2 (2-му истцу) за помещение площадью 17,3 кв.м. с 01.05.2017 -11 245 руб. ежемесячно, с 01.06.2017 - 10 380 руб. ежемесячно.
Дополнительное соглашение от 01.05.2017 ответчиком не подписано. Вместе с тем, истцы выставляли ответчику счета на оплату аренды исходя из уменьшенного размера арендной платы.
Акт приема-передачи помещений к договору аренды от 23.03.2017 не представлен, сторонами не подписан.
При рассмотрении Арбитражным судом Архангельской области дела NА05-6409/2019, по которому истцы обратились с требованиями о взыскании долга по арендной плате за предыдущий спорному период к ООО "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Архангельск", было установлено, что ранее помещения были предоставлены истцами в аренду ООО "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Архангельск" на основании договора аренды от 01.05.2012.
23.03.2017 между истцами и ООО "Торгово-оптовое предприятие "Табак и К.-Архангельск" подписано соглашение о расторжении с 16.04.2017 договора аренды от 01.05.2012.
Фактически помещения общей площадью 129,3 кв.м. с 16.04.2017 были предоставлены в пользование ответчику, что подтверждается актами N29 и N33 от 30.04.2017, N42 и N45 от 31.05.2017, N57 и N54 от 30.06.2017, подписанными между истцами и ответчиком.
Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением суда от 23.11.2018 по делу NА05-6409/2019 и имеют преюдициальное значение.
Также вступившим в законную силу решением Арбитражным судом Архангельской области от 01.07.2019 по делу N А05-1535/2019 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 17.04.2017 по 28.02.2018 по договору аренды нежилых помещений от 23.03.2017, в том числе 518 071 руб. в пользу 1-го истца и 99 656 руб. в пользу 2-го истца.
В настоящем деле истец просит взыскать с ответчиков платежи за период с 01.03.2018 по 31.12.2018.
Возражая относительно иска, ответчик указывает, что не использовал площадь 41,2 кв.м., связи с чем просит отказать в удовлетворении требований 1-го истца в сумме 203 528 руб..
В обоснование своих возражений ответчик сослался на то, что по причине отказа в государственной регистрации договора аренды ответчик не смог организовать на такой площади работу отдела по продаже алкогольной продукции, в связи с чем обратился к истцам с просьбой о снижении арендной платы и исключении указанной площади из договора аренды. Для обсуждения сложившейся ситуации состоялась встреча сторон, по итогам которой составлен протокол от 09.06.2017. На встрече было согласовано снижение арендной платы с 01.05.2017 до 650 руб., с 01.06.2017 до 600 руб.
В качестве протокола результатов встречи ответчиком представлена копия листа с записями следующего содержания: "С 01.05.2017 650 руб/м С 01.06.2017 600 руб/м + 10 % при продаже алкоголя С 01.06-01.07.17 - поиск субаредаторов 600-800 руб. ~ = 16 Абрамов ~ 43 Лемешко ~ 60 м2 09.06.2017". Также на листе имеется отметка "Проект" и две подписи.
По мнению ответчика, указанный протокол встречи от 09.06.2017 является доказательством того, что Общество внесло предложение об исключении площади 41,2 кв.м. из условий договора аренды, а истцы приняли это условий.
Суд с указанными доводами ответчика не соглашается.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Материалами дела подтверждается, что в пользование ответчику были предоставлены помещения общей площадью 129,3 кв.м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В силу пункта 1 части 1 статьи 161 ГК РФ сделки юридических лиц между собой должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
При этом в силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Таким образом, соглашение сторон об изменении объекта аренды - площади арендуемого помещения по договору от 23.03.2017 подлежит заключению в письменной форме.
Представленный ответчиком протокол встречи от 09.06.2017 не может быть принят в качестве такого соглашения, постольку не позволяет установить ни существо отраженных в нем договоренностей (при наличии таковых), ни сторон этого соглашения.
Вопреки доводам ответчика из материалов дела не следует, что согласие истцов на уменьшение арендной платы с 01.05.2017 и с 01.06.2017, выраженное в дополнительном соглашении от 01.05.2017, связано с изменением площади помещений, предоставленных ответчику в аренду.
Данный вывод следует из того, что уменьшение арендной платы по соглашению от 01.05.2017 состоялось как в части, причитающейся 1-му истцу, так и в части, причитающейся 2-му истцу, в то время как ответчик оспаривает пользование площадью 41,2 кв.м., предоставленной ему только 1-м истцом.
Кроме того, суд не может согласиться с позицией ответчика, поскольку она является непоследовательной и противоречивой.
Так, из представленных истцами документов следует, что ответчик обратился к истцам с извещением от 09.11.2018 об освобождении арендованных помещений 09.11.2018, к извещению приложен акт приема-передачи от 09.11.2018, подписанный ответчиком, согласно которому ответчик передает истцам помещения площадью 129,3 кв.м.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Содержание акта приема-передачи от 09.11.2018, составленного ответчиком, подтверждает, что во владении и пользовании ответчика в спорный по настоящему делу период находились помещения общей площадью 129,3 кв.м.
Следовательно, арендная плата подлежит внесению за всю указанную площадь.
Вместе с тем суд принимает возражения ответчика, основанные на доводах о расторжении договора аренды.
Так из материалов дела следует, что письмом от 08.10.2018 ответчик заявил о расторжении договора аренды от 23.03.2017 и просил истца 15.10.2018 прибыть для фактического приема помещений.
В ответ на указанное уведомление истцы письмом от 12.10.2018 сообщили ответчику о том, что заявление о расторжении договора аренды не имеет юридической силы, в связи с чем письмом от 25.10.2018 ответчик вновь потребовал от истцом принять помещения из аренды 06.11.2018.
Поскольку истец помещения из аренды не принял, ответчик извещением от 09.11.2018 сообщил, что помещения освобождены от имущества 09.11.2018 и ключи по акту от 09.11.2018 переданы в соседнее помещение, которое арендуется у истца обществом с ограниченной ответственностью "Алоэ-Информ".
В ответ на извещение от 09.11.2018 истцы письмом от 29.11.2018 сообщили о готовности направить своих представителей 11.12.2018 для составления и подписания акта возврата помещений.
Составленный ответчиком акт от 09.11.2018 приема-передачи нежилого помещения истцами не подписан.
Согласно акту от 11.12.2018 директор ООО "Алоэ-информ" при участи представителя ответчика передала представителям истцов запечатанный конверт с ключами.
Пунктом 1.3. договора аренды предусмотрен срок его действия с 17.04.2017 по 31.12.2018.
Согласно пункту 5.3. договор может быть расторгнут в любое время одной из сторон с уведомлением другой стороны не позднее чем за один месяц до расторжения.
В силу части 1 статьи 450.1. ГК РФ предоставленное тем же Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 1 статьи 450.1. ГК РФ).
В рассматриваемом случае с учетом пункта 5.3 договора и уведомления арендодателя от 08.10.2018 о намерении расторгнуть арендные отношения, договор прекратил свое действие 08.11.2018.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необоснованный отказ арендодателя принять помещение из аренды препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, поэтому, если арендодатель необоснованно отказывается принимать помещение, он в силу пункта 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации считается просрочившим кредитором.
В пункте 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Таким образом, если арендатор не мог возвратить помещение вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор не будет считаться просрочившим должником. Тем самым исключается применение части 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Данный вывод согласуется с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Оценив представленные доказательства в порядке, установленном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что арендодатели (истцы), несмотря на попытки арендатора возвратить предмет аренды, уклонялись от приемки арендованных помещений.
Изложенные в письме от 12.10.2018 доводы о том, что помещения ответчику не передавались и находятся во временном владении и пользовании у ООО "Табак и К.-Архангельск" не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Отсутствие подписанного между истцами и ответчиком акта приема-передачи помещений в аренду при фактическом использовании ответчиком помещений по договору от 23.03.2017 не является основанием для отказа арендодателя принять помещения из аренды в порядке, предусмотренном абзацем 3 пункта 1 статьи 655 ГК РФ.
В ходе судебного разбирательства в обоснование отказа от приемки помещений истцы сослались на то обстоятельство, что на момент возврата помещений из аренды было обнаружено отсутствие стены, отделяющей помещение N 28 от помещения иных собственников, о чем был составлен акт от 11.12.2018 осмотра нежилого помещения.
Вместе с тем недостатки помещений, обозначенные арендодателем в акте от 11.12.2018, не дают ему права уклоняться от приемки предмета аренды.
Вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцами не приведено доказательств невозможности использования объекта аренды по назначению вследствие указанных замечаний, касающихся состояния помещения.
Из материалов дела не следует, что на момент заключения договора аренды с ответчиком стена, на отсутствие которой указано в акте истцов, имелась между помещениями.
Кроме того, наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).
С учетом изложенного суд признает правомерными требования истцов о взыскании арендных платежей за период с 01.03.2018 по 09.11.2018.
Исходя из установленного договором аренды размера арендной платы, с ответчика в пользу 1- го истца за указанный период подлежит взысканию 432 762 руб. долга, в пользу 2-го истца - 86 154 руб.
Оснований для удовлетворения иска в остальной части не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной относятся на сторон пропорционально удовлетворенной части исковых требований. При этом, поскольку сумма иска фактически складывается из самостоятельных требований каждого из истцов, то с учетом положений пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" государственная пошлина распределяется в отношении каждого из истцов исходя из размера заявляемого им требования.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и к.-Северодвинск" в пользу индивидуального предпринимателя Лемешко Владимира Николаевича 432 762 руб. долга.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и к.-Северодвинск" в пользу индивидуального предпринимателя Николаевой Галины Николаевны 86 154 руб. долга и 1301 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
Взыскать с общество с ограниченной ответственностью "Торгово-оптовое предприятие "Табак и к.-Северодвинск" в доход федерального бюджета 13 259 руб. государственной пошлины.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Лемешко Владимира Николаевича в доход федерального бюджета 283 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка