Дата принятия: 22 мая 2019г.
Номер документа: А05-2471/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 22 мая 2019 года Дело N А05-2471/2019
Резолютивная часть решения объявлена 20 мая 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Меньшиковой И.А., рассмотрев в судебном заседании (протокол вела секретарь судебного заседания Дементьева А.А.) дело по заявлению индивидуального предпринимателя Паршева Вячеслава Алексеевича (ОГРН 310290121600074; г. Архангельск) к администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; г. Архангельск, пл. В.И. Ленина, дом 5) о признании незаконным решения,
при участии в заседании представителя заявителя Бурцевой Н.Н. (доверенность от 10.06.2016), представителя ответчика Староверовой Е.В. (доверенность от 6.02.2019),
установил: заявлено требование о признании незаконным решения ответчика от 14.01.2019 N 03-12/57 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества. Просит обязать ответчика совершить действия по заключению договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 245,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:040751:461, расположенного по адресу г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 93, корп. 1.
В обоснование заявитель (далее также - предприниматель) указал на следующее. В соответствии с постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А05-2718/2017 он является титульным владельцем помещения, но фактически из-за препятствий предыдущего арендатора не имеет возможности пользоваться помещением. В этой связи администрации МО "Город Архангельск" было отказано в удовлетворении требований о взыскании с предпринимателя задолженности по арендным платежам и пеней. Таким образом, на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества отсутствовали основания для отказа. Иных оснований для отказа в решении от 14.01.2019 N 03-12/57 не указано.
Ответчик (далее также - администрация) с заявлением не согласился. Судами установлен факт отсутствия владения и пользования нежилыми помещениями арендатором Паршевым В.А. по договору аренды от 06.08.2010 N 77/10ок. На день подачи предпринимателем заявления о выкупе помещения имелась задолженность по арендной плате и пеням.
Исследовав доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
Муниципальное образование "Город Архангельск" в лице мэрии города Архангельска (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение "Английская школа" (арендатор) (далее - школа) заключили договор от 06.08.2010 N 77/10ок аренды нежилых помещений общей площадью 245,2 кв. м, расположенных на первом этаже здания по адресу г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 93, корп. 1, для использования под образовательную деятельность сроком на десять лет (в редакции дополнительного соглашения от 18.03.2014). Договор зарегистрирован 03.09.2010.
По результатам состоявшихся 18.08.2016 торгов по продаже арестованного заложенного имущества Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (продавец) и предприниматель Паршев В.А. (покупатель) заключили договор от 02.09.2016 N 12/16-ТУ купли-продажи арестованного имущества в виде права долгосрочной аренды нежилых помещений по договору аренды от 06.08.2010 N 77/10ок по цене 251 580 руб. По акту приема-передачи от 02.09.2016 предпринимателю передано право долгосрочной аренды нежилых помещений. Администрация МО "Город Архангельск" и предприниматель Паршев В.А. заключили дополнительное соглашение от 31.10.2016 к договору аренды от 06.08.2010 N 77/10ок (в редакции протокола разногласий), согласно которому арендатором по договору с 02.09.2016 является предприниматель.
Решением арбитражного суда от 11 июля 2017 года по делу N А05-2536/2017, вступившим в законную силу, предпринимателю Паршеву В.А. отказано в удовлетворении иска о возложении на администрацию МО "Город Архангельск" обязанности передать истцу по акту приёма-передачи во владение и пользование нежилые помещения по договору аренды от 06.08.2010 N 77/10ок. Суд установил, что предприниматель является арендатором помещений, титульным владельцем, поэтому вправе истребовать имущество у лица, во владении которого оно фактически находится при отсутствии оснований для такого владения. Поскольку администрация не владеет имуществом, которое передала в аренду школе, договор аренды не прекратился, то спорные помещения не могут быть истребованы у администрации ни по основаниям, предусмотренным статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по основаниям, предусмотренным статьей 611 Кодекса.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2018 года по делу N А05-2718/2017 отказано в удовлетворении иска администрации МО "Город Архангельск" к предпринимателю Паршеву В.А. о взыскании 203 742,60 руб. задолженности по договору от 06.08.2010 N 77/10ок за период с 02.09.2016 по 31.01.2017, 4278,59 руб. 59 коп. пеней за период с 10.01.2017 по 31.01.2017. Апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате и пеней в связи с тем, что Паршев В.А. в указанный период не владел и не пользовался помещениями, они не были переданы ему прежним арендатором.
Решением арбитражного суда от 26 июня 2018 года по делу N А05-11642/2017, вступившим в законную силу, удовлетворен иск Паршева В.А. к школе о возложении обязанности освободить и передать истцу во владение и пользование упомянутые нежилые помещения. Суд установил, что право аренды перешло к Паршеву В.А., однако школа не передала ему помещения, право пользования которыми у ответчика прекращено правомерно в соответствии со статьями 307, 384, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
13.12.2018 предприниматель обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 245,2 кв. м, кадастровый (или условный) номер объекта 29:22:040751:461, расположенного по адресу г. Архангельск, наб. Северной Двины, д. 93, корп. 1 (далее также - помещение).
06.02.2019 предприниматель получил от администрации письмо от 14.01.2019 N 03-12/57 об отказе в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого помещения. Отказ обоснован тем, что у предпринимателя имеется задолженность по арендным платежам в размере 1 147 248,60 руб. и пеням в размере 457 752,24 руб. по договору аренды от 06.08.2010 N 77/10ок.
Считая отказ незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд.
Заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания судом решения органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным необходимо два условия: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 Федерального закона;
отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9;
сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включённого в утверждённый перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Согласно части 4 статьи 9, в случае, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, уполномоченный орган в тридцатидневный срок со дня получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 8 статьи 4).
В преимущественном праве на приобретение спорного имущества ответчик отказал ввиду того, что за предпринимателем числится задолженность по арендной плате.
Заявитель это отрицает, ссылаясь на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 октября 2018 года по делу N А05-2718/2017, который отказал в иске администрации МО "Город Архангельск к Паршеву В.А. о взыскании 203 742,60 руб. задолженности по договору от 06.08.2010 N 77/10ок за период с 02.09.2016 по 31.01.2017, 4278,59 руб. 59 коп. пеней за период с 10.01.2017 по 31.01.2017. Заявитель, таким образом, считает, что оснований к оспариваемому отказу не было.
Позиция заявителя не соответствует нормам Закона N 159-ФЗ. Из содержания статьи 3 следует, что преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества обладает субъект предпринимательской деятельности, владеющий и (или) пользующийся имуществом непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества и не имеющий задолженности по арендной плате.
Как видно из обстоятельств дела, судебных актов по делам N А05-2718/2017, А05-11642/2017, предприниматель, являясь титульным владельцем помещения, в то же время фактически не владеет и не пользуется им. Соответственно, арендную плату, обусловленную договором от 06.08.2010 N 77/10ок, не вносит.
Таким образом, отсутствуют условия для выкупа арендуемого имущества.
В этой связи не имеет принципиального значения то обстоятельство, что владению и пользованию помещением препятствуют иные лица (школа).
Закон N 159-ФЗ исходит из того, что преимущественное право на выкуп имеет владеющий и (или) пользующийся муниципальным имуществом непрерывно в течение двух и более лет предприниматель, вносящий арендную плату.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 разъяснил: при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого и среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение имущества только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Аналогичные выводы содержатся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.09.2017 N 305-ЭС17-5424 по делу А40-231248/2015. В пункте 4 сказано, что безвозмездное пользование государственным или муниципальным имуществом, осуществляемое субъектом малого или среднего предпринимательства, не порождает у последнего права на приобретение.
Таким образом, для реализации заявителем преимущественного права на приобретение помещения не соблюдены условия, названные в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а именно - в пункте 1 (имущество не находилось во временном владении и временном пользовании предпринимателя непрерывно в течение двух и более лет) и пункте 2 (имеется задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам, поскольку арендную плату предприниматель не вносил; как пояснил ответчик, ее не вносила и школа).
Оспариваемый отказ Закону N 159-ФЗ не противоречит и прав заявителя не нарушает.
Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату из бюджета.
Руководствуясь статьёй 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
отказать в признании незаконным решения администрации муниципального образования "Город Архангельск" в письме от 14.01.2019 N 03-12/57 об отказе в предоставлении предпринимателю Паршеву Вячеславу Алексеевичу преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, поскольку отказ не противоречит Федеральному закону "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Возвратить Паршеву Вячеславу Алексеевичу из федерального бюджета 2700 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 20.02.2019 N 42.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в течение месяца со дня принятия.
Судья И. А. Меньшикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
