Дата принятия: 09 декабря 2019г.
Номер документа: А05-17477/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 9 декабря 2019 года Дело N А05-17477/2018
Резолютивная часть решения объявлена 04 декабря 2019 года
Полный текст решения изготовлен 09 декабря 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Тюпина А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ситковой М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Архангельской области (ОГРН 1022900513063; место нахождения: Россия 163002, г.Архангельск, пр.Новгородский, д.15)
к ответчикам:
комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН 1022901496551; место нахождения: Россия, 163002, г.Архангельск, пр.Ломоносова, дом 30)
администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (ОГРН 1022901495143; место нахождения: Россия 163002, г.Архангельск, пр.Ломоносова, дом 30)
обществу с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза" (ОГРН 1131031001023; место нахождения: Россия 164070, п.Соловецкий Приморского района, Архангельская область, ул.Ковалева, дом 5, кв.4)
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" (164070, пос.Соловецкий, Архангельская область, ул. Заозерная, 4)
о признании договора недействительным (ничтожным),
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Бабицкая Д.Э. (доверенность от 20.06.2019 N8-34-2019),
от 1-го ответчика - Макаровский О.А. (доверенность от 22.04.2019),
от 2-го ответчика - Макаровский О.А. (доверенность от 01.11.2018),
от 3-го ответчика - Рябенко А.В. (доверенность от 12.02.2019),
установил:
Заместитель прокурора Архангельской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (далее - 1-ый ответчик), Администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" (далее - 2-ой ответчик) и обществу с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза" (далее - 3-ий ответчик) с требованиями:
- признать договор аренды земельного участка от 28.06.2018 с кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенного по адресу: ул. Ковалева, пос. Соловецкий, МО "Сельское поселение Соловецкое", Приморский район, Архангельская область, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская Трапеза" недействительным (ничтожным);
- применить последствия недействительности договора аренды земельного участка от 28.06.2018, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская Трапеза";
- обязать общество с ограниченной ответственностью "Соловецкая Трапеза" передать комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1251, расположенный по адресу: ул. Ковалева, пос. Соловецкий, МО "Сельское поселение Соловецкое", Приморский район, Архангельская область.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 30.01.2019, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019, требования истца удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Арбитражного суда Северо-западного округа от 18.07.2019 решение Арбитражного суда Архангельской области от 30.01.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
Определением от 03.09.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое".
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.
Представитель 1-го и 2-го ответчиков просил в иске отказать.
Представитель 3-го ответчика с требованиями истца не согласился, по доводам, изложенным в отзыве.
Третье лицо, извещенное по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, своего представителя для участия в нем не направило.
Дело рассмотрено в порядке статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя третьего лица.
Заслушав представителей истца и ответчиков, принявших участие в судебном заседании, исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Сельское поселение Соловецкое" на праве собственности принадлежит здание, 1 - этажное, общей площадью 298,9 кв.м, кадастровый номер 29:17:010101:976, адрес (местонахождение) объекта: Архангельская область, Приморский муниципальный район, МО "Соловецкое", пос.Соловецкий, ул.Ковалева, д.15, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.02.2014 серия 29-АЛ N079438.
11 августа 2014 года, по результатам аукциона N2 от 30.07.2014, между администрацией муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (в настоящее время ООО "Соловецкая трапеза") (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N01/14, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое", а арендатор принимает в аренду нежилое здание встроенное помещение NN7-23 общей площадью 240,5 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, МО "Соловецкое", пос.Соловецкий, ул.Ковалева, д.15, для использования для производства хлеба и мучных кондитерских изделий не длительного хранения, производство сухих хлебобулочных изделий длительного хранения в объеме не менее 800 кг в сутки, включая организацию сбыта производственной продукции, в том числе путем розничной торговли в правом реализации иных продовольственных и сопутствующих товаров, алкогольной и табачной продукции, при условии соблюдения законодательства РФ и нормативных правовых актов Архангельской области.
06 марта 2017 года между администрацией муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (в настоящее время ООО "Соловецкая трапеза") (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества N1/2017, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование объект муниципальной собственности муниципального образования "Сельское поселение Соловецкое", а арендатор принимает в аренду нежилое здание встроенное помещение NN1-6 общей площадью 69,0 кв.м, расположенное по адресу: Архангельская область, Приморский муниципальный район, МО "Соловецкое", пос.Соловецкий, ул.Ковалева, д.15, для организации точки общественного питания с минимальным количеством посадочных мест - 20, с круглосуточным графиком работы с правом реализации алкогольной продукции в соответствии с действующим законодательством РФ.
Пунктом 3.4.5. договора от 06.03.2017 стороны предусмотрели, что арендатор обязался в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации обеспечить заключение в 10-дневный срок договора пользования земельным участком, на котором расположено арендуемое здание. Плата за пользование земельным участком, на котором расположен объект недвижимости не входит в состав арендной платы по настоящему договору и оплачивается арендатором отдельно, в соответствии с заключенным договором с администрацией муниципального образования "Приморский муниципальный район".
Во исполнение пункта 3.4.5. договора от 06.03.2017, 28 июня 2018 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская трапеза" (в настоящее время ООО "Соловецкая трапеза") заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251, государственная собственность на который не разграничена, площадью 522 кв.м, местоположение участка: Архангельская область, Приморский район, МО "Сельское поселение Соловецкое", пос. Соловецкий, ул.Ковалева, сроком до 06.03.2022 для общественного питания.
В ходе проверки истцом установлено нарушение действующего земельного законодательства Российской Федерации при заключении между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации муниципального образования "Приморский муниципальный район" и обществом с ограниченной ответственностью "Карельская Трапеза" договора аренды земельного участка от 28.06.2018, в том числе предоставление в аренду земельного участка площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью и необходимого для эксплуатации непосредственно арендуемого здания.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Архангельской области с настоящим иском.
Оценив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно абзацу второму части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.
Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.
Пунктом 1 статьи 52 АПК РФ предусмотрено, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.
По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N16402/10).
Право прокурора требовать признания недействительной сделки предполагает, что обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В иных, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ случаях, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Предъявляя требования по настоящему делу, истец настаивает на ничтожности заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 28.06.2018.
При этом, как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения.
Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков, действующим в момент ее заключения.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.
Согласно пункту 1 статьи 652 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей права владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением (абзац 2 пункта 2 статьи 652 ГК РФ).
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (пункт 3 статьи 652 ГК РФ).
В пункте 22 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Аналогичная позиция отражена и в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N4 (2016) утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).
Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.02.2005 N9289/04 по делу NА60-30456/2003-С9).
Земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1251 площадью 522 кв.м относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
В ходе рассмотрения дела судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1251 расположена часть нежилого здания - котельной с хозяйственным блоком (кадастровый номер 29:17:010101:976, адрес: ул.Ковалева, д.15, пос.Соловецкий, МО "Сельское поселение "Соловецкое", Приморский район, Архангельская область), собственником которого является МО "Сельское поселение "Соловецкое".
Большая часть указанного нежилого здания располагается на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1181. Земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1181 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.
Из содержания в техническом паспорте экспликации к поэтажному плану здания следует, что в располагающейся на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1251 части здания находится 6 помещений общей площадью 58,4 кв.м (указанные помещения занимает Общество на основании договора аренды муниципального имущества N1/2017 от 06.03.2017), также крыльцо площадью 3,3 кв.м и пристройка площадью 10,6 кв.м.
Исходя из данных публичной кадастровой карты площадь фигуры, отображающей часть здания, находящуюся на земельном участке с кадастровым номером 29:17:010101:1251, составляет ориентировочно 78 кв.м, при этом площадь фигуры, отображающей все здание, расположенное на двух разных земельных участках, составляет ориентировочно 423 кв.м, что соотносится с данными о застроенной площади земельного участка (424,3 кв.м) из содержащейся в техническом паспорте экспликации земельного участка.
Учитывая указанные обстоятельства, истец полагает, что оспариваемым договором в аренду предоставлен земельный участок площадью, значительно превышающей площадь земельного участка, занимаемого арендуемой недвижимостью и необходимого для эксплуатации непосредственно арендуемого здания.
В соответствии со статьей 43.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение "Соловецкое", утвержденных решением Собрания депутатов муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 22.06.2017 N365, земельный участок с кадастровым номером 29:17:010101:1251 находится в зоне делового, общественного назначения О с основным видом разрешенного использования 4.6 Общественное питание.
Пунктом 2.5 статьи 43.1 указанных Правил установлено, что минимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 400 кв.м; максимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 2000 кв.м.
Максимальный процент застройки в границах земельного участка для размещения объектов общественного питания - 80%, в том числе с хозяйственными строениями, гаражами и другими вспомогательными строениями.
Размеры земельных участков для объектов общественного питания установлены с учетом размещения на земельном участке стоянок для автотранспорта посетителей, зоны подхода посетителей и хозяйственной зоны объекта.
Следовательно, поскольку Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Сельское поселение "Соловецкое", утвержденных решением Собрания депутатов муниципального образования "Приморский муниципальный район" от 22.06.2017 N365, установлена минимальная площадь земельного участка для размещения объектов общественного питания - 400 кв.м, а максимальная площадь - 2000 кв.м, суд приходит к выводу, что площадь предоставленного Обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251 соответствует предельным минимальным и максимальным размерам земельного участка.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Учитывая изложенное, исходя из вышеуказанных норм действующего законодательства Российской Федерации, суд, оценив доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, приходит к выводу, что при передаче Комитетом в аренду Обществу земельного участка с кадастровым номером 29:17:010101:1251 по договору от 28.06.2018, отсутствует нарушение (обход) публичного порядка предоставления земельных участков в аренду, так как в данном случае не предусмотрено проведение торгов установленных Земельным кодексом РФ, а, следовательно, отсутствуют основания для признания оспариваемой сделки недействительной (ничтожной) и применения последствий недействительности ничтожной сделки.
На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина относится на истца, который освобожден от ее уплаты в соответствии подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Н. Тюпин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
