Дата принятия: 04 июня 2019г.
Номер документа: А05-17087/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 4 июня 2019 года Дело N А05-17087/2018
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2019 года
Полный текст решения изготовлен 04 июня 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Панфиловой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (ОГРН 1062901067789; место нахождения: Россия 199178, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, линия 3-я В.О. дом 42, литер А, пом.1Н, комн.3; Россия 163069, г. Архангельск, Архангельская область, ул. Попова д. 14, этаж 6)
к 1-му ответчику - министерству имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; место нахождения: Россия 163004, г.Архангельск, Архангельская область, пр.Троицкий, дом 49)
2-му ответчику - администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; место нахождения: 163069, г.Архангельск, пл.В.И.Ленина, дом 5)
о признании бездействия незаконным и об обязании произвести перерасчёт стоимости арендной платы за земельный участок,
в заседании участвовали:
представитель Министерства - Ипатова Е.Н. (доверенность от 14.05.2019),
представитель администрации муниципального образования "Город Архангельск" - Рудкин Н.К. (по доверенности от 14.01.2019),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Жемчужина" (далее - истец, Общество) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованиями:
- признать бездействие министерства имущественных отношений Администрации Архангельской области (далее - 1-й ответчик, Министерство), выразившиеся в ответе от 07.12.2018 исх.N 312-07-07/942М об арендной плате за земельный участок, незаконным;
- обязать произвести перерасчёт стоимости арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 29:22:040746:19 за период с 01.01.2015 по 31.12.2018.
Определением от 21.02.2019 по ходатайству истца суд привлек к участию в деле в качестве 2-го ответчика администрацию муниципального образования "Город Архангельск" (далее - 2-й ответчик, Администрация).
Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направил. Дело рассмотрено без его участия.
Ответчики с иском не согласились по основаниям, изложенным в отзывах.
Заслушав представителей ответчиков, изучив материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит.
Как видно из материалов дела, Общество в соответствии с выданными разрешениями на строительство N RU 29301000-268 от 05.1 1.2014, N RU 29301000-267 от 05.11.2014, N RU 29301000 - 234-2015 от 10.07.2015, N RU 29301000-235-2015 от 10.07.2015, N RU 29301000 -231-2015 от 10.07.2015, RU 29301000-232-2015 от 10.07.2015, RU 29301000-233-2015 от 10.07.2015, выданными мэрией города Архангельска, производило строительство группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой, расположенных по адресу (присвоенному впоследствии): гор. Архангельск, ул. Воскресенская, дом 59, на земельных участках с кадастровыми номерами 29:22:040746:16, 29:22:040746:19, 29:22:040746:4, 29:22:040746:9, 29:22:040746:17. Строительство велось в две очереди, вторая очередь в 5 этапов.
Указанные земельные участки для выполнения строительных работ переданы в аренду, в том числе ООО "Жемчужина" является арендатором земельного участка с кадастровым номером 29:22:040746:19 площадью 5 719 кв. м. на основании:
- договора аренды N4/102о от 28.02.2007г.;
- соглашения от 01.10.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N4/102о от 28.02.2007г;
- соглашения от 30.06.2010 года о передаче прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N 4/201о от 28.02.2007 года, соглашению о передаче прав и обязанностей по договору от 01.10.2007 года;
- дополнительного соглашения от 21.07.2010г. к Соглашению о передаче прав и обязанностей к договору аренды земельного участка N4/102о от 28.02.2007г, соглашению о передаче прав и обязанностей по договору от 01.10.2007года;
- соглашения от 26.05.2011г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 года N 4/102о, действующего в редакции соглашений от 01.10.2007, от 30.06.2010 и от 21.07.2010г;
- соглашения от 01.09.2011г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N4/102(о) от 28.02.2007г;
- соглашения от 22.02.2012 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 года N4/102о, действующего в редакции соглашений от 01.10.2007, от 30.06.2010, 21.07.2010г и от 26.05.2011;
- соглашение от 30.05.2012г. о внесении изменений в соглашение от 22.02.2012года о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 года N4/102о, действующего в редакции соглашений от 01.10.2007, от 30.06.2010, 21.07.2010г, 26.05.2011, 01.09.2011;
- соглашение от 16 августа 2013г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 28.02.2007 года N 4/102о.
Размер арендной платы за указанный земельный участок в 2015, 2016, 2017 и 2018 годах составлял 1 034 047 рублей в год, то есть исходя из полной площади земельного участка, предоставленного под строительство. Обществом за период с 01.01.2015г. по 01.10.2018г. была перечислена арендная плата за земельный участок кадастровым номером 29:22:040746:19 общей площадью 5 719 кв. м. в размере 3 877 676,25 руб.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию NRU 29301000-"15" от 11 марта 2015 года мэрией города Архангельска введена в эксплуатацию 1 очередь строительства.
15 апреля 2015 года зарегистрировано первое право собственности на жилое помещение в указанном доме (ул. Воскресенская, д. 59 кв. 52).
В последующий период с 2015 по 2018 год продолжилось строительство многоквартирного жилого дома и относящихся к нему объектов. Его части сдавались в эксплуатацию поэтапно на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию: N RU 29-301000-267-2014-51 от 03.08.2015, N RU 29-301000-234-2015-20 от 17.04.2018, N RU 29-301000-268-2014, 29-301000-267-2014, 29-301000-234-2015, 29-301000-235-2015-22 от 27.04.2018, N RU 29-301000-268-2014; 29-301000-267-2014, 29-301000-234-2015, 29-301000-235-2015-30 от 28.06.2018, NRU 29-301000-268-2014, 29-301000-267-2014, 29-301000-234-2015, 29-301000-235-2015, 29-301000-231-2015-50 от 21.09.2018.
18.12.2018 взамен указанных разрешений в связи с окончанием строительства МКД со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и автостоянкой выдано разрешение на ввод всего объекта в эксплуатацию N RU 29-301000-233-2015-68.
04.04.2018 Общество обратилось в Министерство с заявлением о перерасчете арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 29:22:040746:19.
18.04.2018 Министерством был дан ответ, что для уточнения расчета необходимо предоставить данные об общем строительном объеме, а именно информацию, которая должна содержать сведения о площади земельного участка под зданием (площадь "пятна" застройки) и соотношение этой площади с площадью земельного участка.
01.06.2018 Обществом представлены в Министерство разрешения на строительство. Других документов Обществом представлено не было.
Поскольку в этих разрешениях отсутствовала информация о площади земельного участка под зданием, Министерством был направлен запрос в Департамент градостроительства. В ответе департамента также отсутствовала информация о площади земельного участка под зданием.
20.08.2018 Министерством дан ответ о невозможности определить строительный объем на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040746:19.
29.11.2018 Общество обратилось в Министерство за разъяснением по обращению от 04.04.2018.
07.12.2018 Министерством был дан ответ, что представленные Обществом и Департаментом градостроительства данные не позволяют произвести раздел земельного участка под очереди строительства. Кроме того, Министерство сослалось на то, что в соответствии с областным законом от 26.10.2018 N19-2-ОФ "О признании утратившими силу отдельных областных законов и положений областных законов" с 01.01.2019 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории муниципального образования "Город Архангельск", осуществляет администрация муниципального образования "Город Архангельск".
Общество с ответом Министерства от 07.12.2018 не согласилось. По мнению истца, поскольку 15 апреля 2015 года было зарегистрировано первое право собственности на жилое помещение в указанном доме, то с этого момента часть земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, перешла в пользование собственников помещений многоквартирного дома и Общество не может осуществлять полномочия арендатора по договору аренды. За период с 15 апреля 2015 года по 01 октября 2018г. арендатором (Обществом) произведена переплата по договору аренды земельного участка.
Ссылаясь на статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статью 16 Федерального закона от 29 12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, а также разъяснения, содержащиеся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При вынесении решения суд учитывает следующее.
На основании пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" отмечено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Указанная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
В настоящем случае из пояснений истца, ответчиков и представленных ими дополнительных доказательств следует, что земельный участок с кадастровым номером 29:22:040746:19, расположенный по адресу: г. Архангельск, на пересечении ул. Воскресенская, пр. Обводный канал, по договору аренды N4/102о от 28.02.2007г с учетом дополнительных соглашений к нему, был предоставлен ООО "Жемчужина" для строительства группы многоквартирных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения. Строительство велось на 4-х земельных участках в две очереди, 2-я очередь состояла из 5 этапов.
Также из материалов дела следует, что в установленном законом порядке введены в эксплуатацию только 124 квартиры 15 этажной части жилого дома 59 по ул. Воскресенская в г. Архангельске, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию NRU 29301000-"15" от 11.03.2015 года (1-я очередь строительства, 1-й этап - жилая часть).
Как отмечено ранее и не оспаривается истцом, разрешение на ввод в эксплуатацию всего объекта выдано только 18.12.2018, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 29-301000-233-2015-68 от 18.12.2018.
Действительно, право собственности физического лица на первую квартиру, расположенную в 15-этажной части дома, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в 2015 году.
Однако, регистрация права собственности физического лица на квартиру, расположенную в части дома сданной в эксплуатацию, не свидетельствует о готовности жилого дома к нормальной эксплуатации, поскольку строительство жилого дома осуществлялось (в части последующих этапов его строительства) в период с 2015 по 2018 год и было окончено лишь 18.12.2018 - с введением в эксплуатацию 2-ой очереди строительства согласно разрешению N RU 29-301000-233-2015-68.
Из материалов дела судом установлено, что место расположения построенной части объекта в 2015 году на спорном земельном участке определить невозможно, единый земельный участок под жилым домом не был сформирован. Сам построенный объект расположен на нескольких земельных участках, а на участке с кадастровым номером 29:22:040746:19, имеющим сложную неправильную форму, расположены и иные объекты недвижимости, что следует из представленных планов строительства, кадастровой карты, выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером 29:22:040746:19, предоставленный под строительство всего жилого дома, Обществом размежеван не был, земельный участок, необходимый для строительства "1 очередь, 1- этап - жилая часть", не выделялся. Кроме того, суд соглашается с мнением Министерства, что вышеуказанный участок является неделимым, так как предоставлен для строительства единого объекта. Исходя из представленных планов часть жилого дома, относящегося к 1-й очереди строительства, располагалась также на земельном участке с кадастровым номером 29:22:040746:16.
При таких обстоятельствах, довод истца об отсутствии правовых оснований для начисления ему арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2018 является неверным, не соответствующим нормам законодательства.
Также суд учитывает, что в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.
Следовательно, при подаче заявления на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию Истец предоставлял правоустанавливающие документы на все земельные участки, иначе в выдаче такого разрешения ему было бы отказано.
Соответственно Истец считал договор аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:040746:19 действующим, что так же подтверждается платежами с его стороны.
На основании изложенного, суд пришел к выводу, что поскольку после введения в эксплуатацию первого этапа строительства у Истца для продолжения строительства в пользовании остался земельный участок с кадастровым номером 29:22:040746:19 и после в регистрации права собственности на первую квартиру он полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство, то значит, обязан вносить арендную плату.
Из переписки сторон и в том числе из ответа Министерства от 07.12.2018 не следует, что Министерство отказывает Обществу в перерасчете арендной платы, оно лишь просит предоставить необходимые документы о строительных объемах для раздела участка, которые истец так и представил, в связи с чем раздел не был произведен. Таким образом, суд не усматривает оснований для признания, что со стороны Министерства имело место уклонение в совершении требуемых действий, т.е. бездействие, и его незаконность.
Истец также обязать ответчиков произвести перерасчет уплаченной арендной платы по земельному участку с кадастровым номером 29:22:040746:19 за период с 01.01.2015 по 31.12.2018. Однако, документов об оплате аренды в полном объеме истец не представил, как не представил доказательств каким образом определена площадь части земельного участка относящегося к 1-й очереди строительства.
Принимая во внимание установленные обстоятельства и отсутствие доказательств в обоснование заявленных требований, суд отказывает в удовлетворении иска в полном объеме.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Х. Шашков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
