Дата принятия: 18 февраля 2019г.
Номер документа: А05-16892/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 февраля 2019 года Дело N А05-16892/2018
Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 18 февраля 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304, 165300, Архангельская область, г. Котлас, пл. Советов, дом 3)
к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Вычегда" (ОГРН 1022901026323, 165311, Архангельская область, г. Котлас, ул. Советская, дом 27)
с привлечением к участию в деле третьими лицами:
1) Кузнецова Андрея Анатольевича
2) Кузнецовой Ольги Витальевны
о признании договора аренды земельного участка N 4032 от 15.01.2013 прекратившим действие 12.12.2018 и обязании передать земельный участок по акту приёма-передачи
при участии в заседании представителей: не явились (извещены)
установил:
Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Предприятие Вычегда" (далее - ответчик, Общество) о признании договора аренды земельного участка N 4032 от 15.01.2013 прекратившим действие с 12.12.2018 и обязании Общества в течение 10 календарных дней с даты вступления в силу решения суда передать земельный участок Комитету по акту приёма-передачи.
Общество, 3-и лица отзыва на иск не представили.
Участвующие в деле лица извещены о времени и месте судебного разбирательства, в суд своих представителей не направили, истец ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.
Изучив материалы дела, суд установил.
15.01.2013 между Комитетом и Обществом заключен договор N4032 аренды земельного участка с кадастровым номером 29:24:010207:41 площадью 19 917 кв.м. В соответствии с условиями договора названный земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов и имеющий местоположение: г. Котлас Архангельской области ул. Советская 29 предоставлен Обществу в аренду для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Договор аренды был заключен сроком на 11 месяцев, по истечении которых возобновил свое действие на неопределенный срок.
Исковые требования мотивированы тем, что на земельном участке расположены 4 объекта недвижимости: здание столярного цеха, здание материально-технического склада, здание лесоцеха и объект незавершенного строительства, которые на момент предъявления иска Обществу не принадлежат. В целях оформления правоотношений с собственниками объектов недвижимости Комитет 12.09.2018 направил Обществу соглашение от 10.09.2018 о расторжении договора аренды, которое Обществом не подписано.
Ссылаясь на то, что в соответствии со статьей 610 ГК РФ арендодатель вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также то, что в силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество, Комитет просит признать договор аренды земельного участка прекратившим свое действие 12.12.2018 и обязать Общество вернуть земельный участок.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Как разъяснено в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N8611/09 указано, что названные положения гражданского и земельного законодательства (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ и пункт 1 статьи 552 ГК РФ), предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 39.20 ЗК РФ в случае, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Как следует из материалов дела, расположенное на земельном участке здание столярного цеха площадью 695,7 кв.м. (кадастровый номер 29:24:030204:347), продано Обществом по договору купли-продажи от 25.05.2015 в равных долях Кузнецову Андрею Анатольевичу и Кузнецовой Ольге Витальевне. Право долевой собственности названных лиц на здание столярного цеха зарегистрировано 09.12.2015.
06.06.2016 между Комитетом, Обществом, Кузнецовым А.А. и Кузнецовой О.В. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 15.01.2013 о вступлении Кузнецовых в договор аренды. Таким образом, с указанной даты договор аренды приобрел характер договора с множественностью лиц на стороне арендатора.
Согласно выписке из ЕГРН и пояснениям Комитета расположенное на земельном участке здание лесоцеха площадью 426,3 кв.м. (кадастровый номер 29:24:030204:350) отчуждено Обществом 23.06.2014 Силинскому Вадиму Евгеньевичу, а с 25.10.2017 правообладателем объекта стало ООО "Сталкер".
Собственником расположенного на земельном участке здания материально-технического склада площадью 288,8 кв.м. (кадастровый номер 29:24:030204:348) с 28.07.2016 является Кривошапкин Андрей Владимирович.
Собственником расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства площадью 254,1 кв.м. (кадастровый номер 29:24:010207:476) с 22.07.2018 является также Кривошапкин Андрей Владимирович.
В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих переход права пользования земельным участком при приобретении распложенного на нем объекта недвижимости новым собственником независимо от переоформления ранее заключенного договора аренды первоначальный арендатор выбывает из договора аренды и на его место вступает новый собственник объекта недвижимости.
Таким образом, в связи с отчуждением всех объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 29:24:010207:41, Общество выбыло из договора аренды от 15.01.2013 в момент регистрации перехода права собственности к новому собственнику последнего объекта недвижимости, расположенного на указанном земельном участке, что имело место 22.07.2018.
С 22.07.2018 договор аренды земельного участка в отношении Общества прекратился, с момента выбытия из договора аренды в связи с отчуждением объектов недвижимости Общество утратило права и обязанности арендатора, в том числе право пользования земельным участком, обязательство по внесению арендной платы за него, то есть перестало быть стороной договора аренды и лицом, которое может заключать соглашение о его расторжении, в связи с чем требования Комитета о признании договора аренды прекратившим свое действие 12.12.2018 (по истечении двух месяцев со дня направления Обществу соглашения о расторжении договора аренды) и обязании Общества возвратить земельный участок являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
При этом суд отмечает, что коль скоро вступившие в договор аренды от 15.01.2013 путем подписания соглашения от 06.06.2016 Кузнецов А.А. и Кузнецова О.В. заключили с Комитетом соглашение о его расторжении 10.09.2018, то договор аренды прекратил свое действие с указанной даты.
Позиция Комитета о том, что наличие договора аренды с Обществом препятствует разделу земельного участка, является ошибочной, поскольку Общество выбыло из договора аренды и утратило права и обязанности арендатора с 22.07.2018.
В связи с отказом в иске судебные расходы относятся на истца, истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
