Дата принятия: 21 августа 2019г.
Номер документа: А05-16662/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 21 августа 2019 года Дело N А05-16662/2018
Резолютивная часть решения объявлена 14 августа 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 21 августа 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев 08, 14 августа 2019 года в открытом судебном заседании с объявлением перерыва дело по исковому заявлению межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (ОГРН 1092901006725; место нахождения: Россия 163069, г.Архангельск, ул.Карла Либкнехта, дом 2)
к ответчику - ТК Impex Oy (Акционерное общество ТК Импекс, зарегистрированное 08.04.2009 под кодом 2259153-4, место нахождения: c/o LPR Ekspertiisi Oy Valtakatu 2 53600 Lappeenranta Finland, 53600 Лаппеенранта, Валтакату 2, Финляндия (ЛПР А/0 Экспертииси); Филиал Акционерного общества ТК Импекс на территории Российской Федерации: номер записи об аккредитации (НЗА) 10180003218, ИНН 9909407618, адрес места нахождения филиала: Россия 163022, г.Архангельск, ул Менделеева, д.2, корпус 1)
с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "ТоргМастер" (ОГРН 1087746664422; место нахождения: Россия 163022, г.Архангельск, ул Менделеева, д.2 корп.1)
о взыскании 11 182 778 руб. 98 коп.
при участии в заседании эксперта Воробьевой Марии Владимировны;
установил:
межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области и Ненецком автономном округе (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к ТК Impex Oy (Акционерное общество ТК Импекс) (далее - ответчик, Обществом) о взыскании 11 182 778 руб. 98 коп., в том числе 9 607 039 руб. 98 коп. долга по арендной плате за период с 17.12.2015 по 31.12.2018 по договору от 25.10.2006 N 205/1 аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, 1 575 739 руб. процентов, начисленных за период с 04.04.2016 по 16.06.2019.
Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уточнении размера исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик в отзыве на иск не согласился с размером заявленных требований, по расчету ответчика, исходя из полученных в результате судебной экспертизы данных, размер арендной платы за спорный период составит 8 320 076 руб. 23 коп.
В судебном заседании судом заслушаны пояснения эксперта Воробьевой Марии Владимировны.
Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили. Ходатайство ответчика об отложении судебного разбирательства отклонено протокольным определением суда, поскольку.
Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей сторон.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.
25.10.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (правопредшественник истца) и обществом с ограниченной ответственностью "ХарвиСеверЛес" заключен договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10 площадью 135 155 кв.м. для эксплуатации комплекса зданий и сооружений производственной базы.
В соответствии с пунктом 1.2. договора на земельном участке расположены: здание вспомогательного цеха, общей площадью 2508,5 кв.м., железнодорожный соединительный путь N 1, общая длина 925, 4 м., железнодорожный путь N 5 к вспомогательному цеху, общая длина 167,8 м., незавершенный строительный объект, площадь застройки 92,7 кв.м., забор промплощадки, общая длина 818 м., резервный склад сырья, общая площадь 19635 кв.м., здание склада жидких химикатов с резервуарным парком, общая площадь 478,8 кв.м., железнодорожный путь N 2 к складу сырья, общая длина 218,9 м., железнодорожный путь N 8 к складу жидких химикатов и к весовой, общая длина 499,6 м., автодорога до склада дрожжей, общей площадью 3463 кв.м., незавершенный строительный объект, протяженностью 446 м., незавершенный строительный объект, общая площадь застройки 25, 4 кв.м.
Договор заключен по 24.10.2031 (пункт 2.1).
Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 29:22:012102:10 зарегистрировано 17.10.2006, что подтверждается свидетельством от 17.10.2006 серия 29АК N 119497.
В соответствии с соглашением от 09.02.2015 об оставлении заложенного имущества за залоговым кредитором ООО "ХарвиСеверЛес" передано Ответчику, в том числе, следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: Архангельская область, г. Архангельск, округ Маймаксанский, ул. Менделеева, д.2: лесопильный цех, площадью 1741,4 кв.м.; здание вспомогательного цеха, площадью 2508,5 кв.м.; здание склада жидких химикатов, площадью 478,8 кв.м.; линия сортировки бревен с операторской, площадью 844 кв.м.; сооружение ж/б береговое укрепленное, протяженностью 234,3 п.м. и 102,1 п.м.; ж/д соединительный путь N1, длиной 925 п.м.; право аренды земельного участка, площадью 135 155 кв.м.
В соответствии со сведениями ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером 29:22:012102:0010 расположены следующие объекты недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано за ответчиком 16.12.2015: здание вспомогательного цеха площадью 2508,5 кв.м. с кадастровым номером 29:22:012102:79лесопильный цех с линией сортировки пиломатериалов площадью 1741,4 кв.м. с кадастровым номером 29:22:012102:89; линия сортировки бревен с операторской площадью 844 кв.м. с кадастровым номером 29:22:012102:110; здание склада жидких химикатов с резервуарным парком площадью 478,8 кв.м. с кадастровым номером 29:22:012102:100.
17.12.2015 на основании соглашения об оставлении заложенного имущества за залоговым кредитором от 09.02.2015 за Обществом зарегистрировано право аренды на земельный участок с кадастровым номером 29:22:012102: 10.
Также часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, приобретены ООО "ТоргМастер", а именно: объект незавершенного строительства, площадью 92,7 кв.м., кадастровый номер 29:22:012102:135; резервный склад сырья, площадью 19635 кв.м., кадастровый номер 29:22:012102:72; объект незавершенного строительства, площадью 25,4 кв.м., кадастровый номер 29:22:012102:136; трансформаторная подстанция, площадью 60,2 кв.м., кадастровый номер 29:22:012102:113. Права ООО "ТоргМастер" на указанные объекты зарегистрированы в ЕГРН 15.12.2015.
В связи переходом к ответчику прав арендатора МТУ Росимущество направило в его адрес расчет арендной платы за пользование земельным участком в период с 17.12.2015 по 30.09.2018 в сумме 12 207 804 руб. 79 коп.
Расчет арендной платы произведен истцом на основании рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 12.10.2010 в сумме 41 354 500 руб., определенной отчетом общества с ограниченной ответственностью "Респект".
Поскольку арендная плата внесена не была, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Ответчик, возражая относительно иска, не согласился с определением размера арендной платы исходя из величины рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 2010 год, заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу о размере рыночной стоимости рыночной арендной платы земельного участка, а также рыночной стоимости права аренды земельного участка.
По ходатайству ответчика судом назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертизы эксперту общества с ограниченной ответственностью "Альпрофи" Воробьевой Марии Владимировне. Перед экспертом поставлены следующие вопросы:
1) какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10, площадью 135 155 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, г.Архангельск, ул.Менделеева, дом 2, по состоянию на 16.12.2015?
2) какова рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10, площадью 135 155 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, г.Архангельск, ул.Менделеева, дом 2, по договору от 25.10.2006 N 205/1 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, за период с 12.08.2017 по 24.10.2031?
В соответствии с заключением эксперта от 10.06.2019 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 29:22:012102:10 по состоянию на 16.12.2015 составила 36 877 000 руб. (НДС не облагается); рыночная стоимость права аренды этого земельного участка за период с 12.08.2017 по 24.10.2031 - 29 136 000 руб. с учетом НДС.
В связи с данными заключения экспертизы истец произвел перерасчет исковых требований.
Оценив обстоятельства дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части на основании нижеследующего.
Согласно части 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации" Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за землю является арендная плата.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса, если иное не установлено тем же Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Согласно пункту 1 части 3 статьи 39.7. Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено тем же Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
Таким образом, расчет размера неосновательного обогащения за пользование земельным участком подлежит производить на основании Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Правила) с учетом изменений названного нормативного акта.
В соответствии с пунктом 6 Правил, в редакции, действовавшей до 12.08.2017, арендная плата за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Пункт 6 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, предусматривает, что ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 8 при этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Тем же пунктом предусмотрено, что в случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 10 Правил в редакции, действующей с 12.08.2017, установлено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил, не применяется.
Редакция пункта 10 правил, действовавшая до 12.08.2017 предусматривала возможность такого же изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка.
Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, принятый Обществом в аренду по соглашению от 09.02.2015, подлежит определению исходя из рыночной стоимости этого земельного участка, а с 12.08.2017 - исходя из рыночной стоимости права аренды этого земельного участка.
Размер этих стоимостей установлен заключением эксперта от 10.06.2019 по результатам назначенной по настоящему делу экспертизы.
Ответчик заявил возражения относительно обоснованности выводов эксперта, в связи с чем просит назначить повторную экспертизу.
В качестве доводов о назначении повторной экспертизы ответчику указывает, что в соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 19.07.2010 г. NД06-2301 при постановке вопроса об определении рыночной стоимости в рамках судопроизводства эксперт-оценщик должен приложить к своему заключению отчет об оценке как материал, иллюстрирующий это заключение. Представленное заключение не соответствует закону об оценочной деятельности, так как не является отчетом об оценке. Экспертом не произведен осмотр объекта оценки. Приведенные в заключении расчеты методологически некорректны и приводят к существенному искажению рыночной стоимости объекта оценки. В заключении не приведен ряд предложений по продаже земельных участков в сегменте принадлежности объекта оценки, которые имели место до даты оценки в 2015 году. Эксперт использовал предложения о продаже земельных участков, размер которых значительно меньше площади оцениваемого объекта. Эксперт использует только пять аналогов для расчета корректировки к ценам аналогов на их размер, что, по мнению ответчика, недопустимо мало. Для расчета корректировки эксперт неправомерно использует аналоги из земельных участков сельхозназначения, тогда как оцениваемый объект относится к земельным участкам, используемым для эксплуатации комплекса зданий и сооружений производственной базы. Выбор объектов аналогов имеет субъективный характер и связан с использованием противоречивой информации. Очевидным признаком некорректного выбора аналогов и расчета поправок в рамках сравнительного подхода является недопустимая величина разброса удельных стоимостей после внесения всех корректировок. При расчете рыночной стоимости права аренды земельного участка на стр. 93 заключения эксперта оценщик использовал завышенные цены предложения аналогов NN 1, 2, которые в июле 2017 года выставляются по иным ценам.
В связи с возражениями ответчика эксперт Воробъева М.В. в судебном заседании дала подробные пояснения, согласно которым объект оценки не осмотрен в связи с ретроспективной датой оценки, осмотр по состоянию на которую не возможен. Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки N7 "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 N611 при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. Дата оценки - 2015 год и период с 2017 по 2031 годы, где оценщик проводил расчет стоимости на начало периода. Т.е. даты оценки очень удалены по времени от даты составления заключения. В даты, близкие к дате оценки, провести осмотр объекта не представляется возможным. Для изучения транспортной доступности объекта и его рельефа эксперт использовал онлайн карты; для изучения типа окружающей застройки - также онлайн карты и городскую информационную систему 2GIS. Кроме того, эксперт пояснил, что неоднократно бывал на прилегающей производственной территории, в том числе на прилегающих к объекту оценки земельных участках 29:22:012102:42, 29:22:012102:40, 29:22:012102:39, 29:22:012102:41. Также эксперт во время ведения профессиональной деятельности оценивал расположенные рядом причалы (Причал МГУ I и II очереди, кадастровый номер 29:22:012102:49, адрес объекта - г. Архангельск, Маймаксанское шоссе, д.49) и берегоукрепления (Берегоукрепление, адрес объекта - г. Архангельск, Маймаксанское шоссе,д.49, кадастровый номер 29:22:012102:48), в связи с чем эксперт имеет представление о локальном расположении объекта исследования и его характеристиках.
Также экспертом проведено исследование данных земельных участках, имеющих большую площадь, которые приведены в замечаниях ответчика, и которые по замечаниям ответчика необоснованно не включены в число аналогов. В результате исследования эксперт пришел к выводу о том, что информация о площадях земельных участков, указанных ответчиком, некорректна. Так участок площадью 11,5 га по цене 4 500 000 руб. согласно объявлению в ином источнике (на сайте http://dom.29.ru) имеет площадь 11,5 га, при этом в том же объявлении указано 116 соток. В указанном в объявлении районе отсутствуют земельные участки, площадью 115 000 кв.м., при этом имеется земельный участок с кадастровым номером 29:16:064601:131, общей площадью 11618кв.м., что округленно составляет 116 соток. Согласно представлено ответчиком объявлению о продаже, приведенного в приложении N2 данные о площади земельного участка противоречивы. В заголовке объявления указано: "Участок 50 га (промназначения)", что составляет 500 000 кв.м. При этом в тексте объявления указано: "Продаем право аренды земельного участка под строительство по адресу: г. Архангельск, ул. Карпогорская, д. 37, корп. 1 - 5000 мЗ. Торг". В скриншоте указано расположение земельного участка, предлагавшегося к продаже, согласно приведенной схеме, к продаже предлагались земельный участки с кадастровыми номерами 29:22:060401:47, общей площадью 3595 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 29:22:060401:48, общей площадью 1814 кв.м. Суммарная площадь земельного участка составляет 3595+1814 = 5409 кв.м. При этом по указанному в объявлении адресу и в непосредственной близости от него, нет участков площадью, близкой к 50 га.
Объект исследования относится к сегменту рынка "земельные участки под строительство производственно-складских объектов (под индустриальную застройку)". Все выбранные экспертом объекты-аналоги также относятся к сегменту рынка "земельные участки под строительство производственно-складских объектов (под индустриальную застройку)", Т.е. объекты-аналоги выбраны корректно - из сегмента рынка объекта оценки. Площадь является лишь одним из ценообразуюших факторов данного сегмента рынка и не является признаком сегментации. В одном сегменте рынка могут быть земельные участки различной площади. Рынок-земельных участков под строительство производственно-складских объектов в г. Архангельск слабо развит, имеются лишь небольшое количество предложений к продаже. Предложения к продаже объектов схожей плошали на рынке не представлены. В качестве объектов-аналогов были выбраны те земельные участки, по которым на ретроспективную дату удалось уточнить информацию по всем ценообразующим факторам. Разница в площади была скорректирована введением поправки на площадь.
Разброс цен объясняется неактивностью рынка (объекты продаются годами) и неразвитостью рынка (имеется лишь небольшое количество единовременно предлагающихся земельных участков под строительство производственно-складских объектов). Никакими нормативными актами и действующим законодательством не предусмотрено требование по "сопоставимости величин" с учетом примененного метода расчета.
Подбор количества аналогов для определения корректировки цен мотивирован экспертом со ссылкой на учебник "Основы оценочной деятельности" (И.В. Косорукова, В.Е. Кацман, 2010 год), согласно которого минимальное количество наблюдений (аналогов) при одном ценообразуюшем факторе (как в рассматриваемом случае, фактор один - площадь) - 3 аналога. Использование 5 аналогов для одного фактора превышает минимально допустимое количество. При этом ответчик в своих возражениях ничем не обосновывает довод о том, что 5 аналогов для определения корректировки это "недопустимо мало".
Эксперту удалось найти лишь ограниченное количество предложений к продаже земельных участков под строительство производственно-складских объектов. Все земельные участки, по которым удалось уточнить всю необходимую для расчета информацию, были использованы в рамках сравнительного подхода. Использовать те же объекты для расчета корректировки на площадь не корректно. Других аналогов, по которым было бы все известно, и выборка из которых отличалась только одним ценообразующим фактором - площадь, из сегмента рынка объекта исследования подобрать не удалось. В связи с чем эксперт расширил область исследования и рассмотрел другие сегменты рынка. Рынок земельных участков сельскохозяйственного назначения был выбран, так как земельные участки имеют примерно схожие площади с земельными участками под строительство производственно-складских объектов. Как правило, земельные участки сельскохозяйственного назначения имеют окраинное местоположение относительно населенного пункта, как и земельные участки под строительство производственно-складских объектов. Принимая во внимание перечисленные выше аргументы, эксперт выбрал земельные участки сельскохозяйственного назначения для расчета корректировки. Так как выведенная корректировка использовалась как относительная (в процентах), а не как абсолютная (в рублях), эксперт считает корректным использование данной поправки для земельных участков производственно-складского назначения.
Объект-аналог N1 на стр.29-32 заключения эксперта относится к 1-ому диапазону (земельные участки из интервала площади "< 1 га") согласно Справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки Том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", Нижний Новгород, 2014 год. Также эксперт не учел наличие ж/д ветки у данного объекта, поскольку ж/д ветка по земельному участку не проходит и прямо к нему не подходит.
На страницах 31, 40 заключения эксперт указал, что аналог 6 не имеет зданий и сооружений, поскольку расположенные на земельном участке сооружения, представляют из себя элементы выполненных из кирпича теплиц. Наличие подобных объектов не оказывают влияния на стоимость земельного участка.
На стр.42 заключения эксперта эксперт приводит обоснование, почему в рамках расчета форма участка объекта-аналога N8 принимается как функциональная: в самых узких местах ширина участков составляет 13 и 18 м составляет 13м, что является достаточным для их использования в производственно-складских целях.
В архиве эксперта имеются данные по использованному объекту-аналогу аналогов N 1 (стр. 93 заключения) на более поздние даты, по которым видно, что данный земельный участок продавался за ту же стоимость и после даты оценки.
С учетом пояснений эксперта суд не находит оснований согласится с возражениями ответчика относительно экспертного заключения.
Письмо Минэкономразвития РФ от 19.07.2010 г. NД06-2301, на которое ссылается ответчик в обоснование несоответствия заключения закону об оценочной деятельности, имеет рекомендательный характер. Заключение эксперта соответствует требованиям, изложенным в частях 1 и 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив заключение эксперта в соответствии с положениями статьи 71, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.
По расчету истца на основе данных экспертизы размер арендной платы за спорный период составит 9 607 039 руб. 98 коп., в том числе: за период с 17.12.2015 по 31.12.2015 - 125 028 руб. 18 коп.; за 2016 год - 4 056 470 руб.; за 2017 год - 3 375 154 руб. 75 коп.; за 2018 год - 2 050 387 руб. 05 коп.
Размер арендной платы за период с 17.12.2015 по 31.12.2015 определен истцом по ставке рефинансирования 8,25 % годовых (36 877 000 руб. х 8,25 % / 365 дней х 15 дней) и соответствует контррасчету ответчика, также представленному по результатам экспертизы.
При определении размера арендной платы на 2016 год истец применил ключевую ставку ЦБ РФ в размере 11 % годовых (36 877 000 руб. х 11 % = 4 056 470 руб.).
Размер арендной платы за 2017 год определен истцом следующим образом: за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 - исходя из размера арендной платы на 2016 год с применением коэффициента инфляции в размере 1,04 (4 056 470 руб. х 1,04 / 365 дней х 223 дня); за период с 12.08.2017 по 31.12.2017 - исходя из рыночной стоимости права аренды пропорционально количеству дней в периоде (29 136 000 руб. / 14,21 лет / 365 дней х 142 дня). Срок "14,21 лет" определен истцом как оставшийся срок аренды.
Размер арендной платы за 2018 год исчислен по следующей формуле: 29 136 000 руб. / 14,21 лет.
Ответчик при расчете арендной платы за 2016 год и за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 исходит из размера арендной платы на 2015 год с применением коэффициентов инфляции на 2016 и 2017 годы соответственно (за 2016 год - 36 877 000 руб. х 8,25 % х 1,058; за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 - 36 877 000 руб. х 8,25 % х 1,058 х 1,032 / 365 х 222). За период с 12.08.2017 по 31.12.2017 ответчик также применяет рыночную стоимость права аренды пропорционально количеству дней в периоде, но использует иную формулу, чем истец (29 136 000 руб. / 14 лет / 365 дней х 141 день). Размер арендной платы на 2018 год определен ответчиком исходя из платы за 2017 год по рыночной стоимости права аренды с применением коэффициента инфляции (29 136 000 руб. / 14 лет х 1,034).
При оценке расчетов сторон суд учитывает, что согласно положениям пунктов 6, 8, 10 Правил в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка и в связи с уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок.
Поэтому при расчете арендной платы на основании рыночной стоимости должна производиться индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции. В случае изменения кадастровой или рыночной стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится (Ответ на вопрос N 6 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015)).
В случае уточнения условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, (абзац второй пункта 8 Правил) применение индексации арендной платы на размер уровня инфляции также не предусмотрено.
Также исходя из положений пункта 10 Правил при изменении рыночной стоимости права аренды земельного участка (до 12.08.2017 - рыночной стоимости земельного участка) арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.
При этом с учетом ранее действовавшей редакции пункта 6 Правил при расчете арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка подлежит применению ставка рефинансирования (ключевая ставка), действовавшая на начало года, за который определяется размер арендной платы по новой рыночной стоимости земельного участка.
С учетом изложенного, поскольку изменение рыночной стоимости земельного участка в рассматриваемом случае произошло в 2015 году (16.15.12015 - дата, на которую определена рыночная стоимость земельного участка), суд соглашается с обоснованностью произведенного истцом расчета арендной платы на 2016 год с применением ключевой ставки в размере 11 %, действовавшей на 01.01.2016.
Исходя из изложенного выше механизма изменения арендной платы за период с 17.12.2015 по 31.12.2015 подлежал применению размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2010 год. Размер такой платы в соответствии с первоначальным расчетом истца составляет 163 163 руб. 48 коп.
Истец за указанный период просит взыскать 125 028 руб. 18 коп, что не нарушает права ответчика.
Вместе с тем суд соглашается с доводом ответчика о том, что истцом неверно определен коэффициент инфляции на 2017 год.
Статьей 1 Федерального закона от 19.12.2016 N 415-ФЗ "О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов" уровень инфляции на 2017 год установлен в размере 3,2%, в связи с чем размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 11.08.2017 будет составлять 2 557 643 руб. 23 коп. (4 056 470 руб. х 1,032 / 365 дней х 223 дня).
Исходя из количества дней в периоде с 12.08.2017 по 24.10.2031 (5186 дней) и размера рыночной стоимости права аренды земельного участка, определенного по результатам экспертизы, размер арендной платы за один день аренды составит 5618 руб. 20 коп.
Соответственно, размер арендной платы за период 12.08.2017 по 31.12.2017 составляет 797 784 руб. 81 коп., а размер арендной платы за 2017 год - 3 355 428 руб. 04 коп. (2 557 643 руб. 23 коп. + 3 355 428 руб. 04 коп.).
За 2018 год истец заявляет ко взысканию 2 050 387 руб. 05 коп, что не превышает размера арендной платы за этот период исходя из стоимости одного дня аренды (2 050 644 руб. 04 коп.), в связи с чем расчет истца за 2018 год принимается судом.
Таким образом, общий размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика, составит 9 587 313 руб. 27 коп.
Относительно доводов ответчика о необходимости учета при определении размера арендной платы того обстоятельства, что часть объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежит третьему лицу суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила, возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.
Согласно пункту 11 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за находящиеся в собственности Российской Федерации", в случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество.
Из материалов дела следует, что ответчик приобрел право аренды на земельный участок по соглашению от 09.02.2015 в порядке оставления заложенного имущества за залоговым кредитором и является единственным арендатором по договору аренды от 25.10.2006 N 205/1.
Общество ООО "ТоргМастер" в указанный договор не вступало. Доказательств предъявления к нему истцом требований о вступлении в договор аренды не имеется. Доля истца в праве на арендованное имущество (в праве аренды на земельный участок) договором аренды не определена, в связи с чем арендная плата за земельный участок относится на ответчика в полном объеме.
Истцом также заявлено требование о взыскании 1 575 739 руб. процентов, начисленных за период с 04.04.2016 по 16.06.2019.
В соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ (в редакции, действовавшей с 01.06.2015) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Согласно редакции той же нормы, действующей с 01.08.2016, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Из изложенного следует, что проценты за период с 04.04.2016 по 31.07.2016 подлежат начислению по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц по Северо-Западному федеральному округу, опубликованным Банком России и действовавшим в соответствующий период, с 01.08.2016 - по ключевой ставке Банка России.
Исходя из указанных ставок, с учетом положений статьи 193 ГК РФ размер процентов, начисленных за общий период с 04.04.2016 по 16.06.2019 в связи с просрочкой сумм арендных платежей, признанных судом обоснованными, составит 1 602 626 руб. 35 коп.
Поскольку заявленная истцом ко взысканию сумма не превышает указанный размер процентов, требования истца в части процентов подлежат удовлетворению в полном объеме.
Государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган государственной власти освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
взыскать с ТК Impex Oy (Акционерное общество ТК Импекс) в доход федерального бюджета 11 163 052 руб. 27 коп., в том числе: 9 587 313 руб. 27 коп. долга и 1 575 739 руб. процентов.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ТК Impex Oy (Акционерное общество ТК Импекс) в доход федерального бюджета 78 775 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья А.Б.Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
