Дата принятия: 04 февраля 2019г.
Номер документа: А05-13954/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 4 февраля 2019 года Дело N А05-13954/2018
Резолютивная часть решения объявлена 28 января 2019 года.
Решение в полном объёме изготовлено 04 февраля 2019 года.
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Быстрова И.В. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Акуловой С.А.
рассмотрел 21.01.2019 и 28.01.2019 в открытом судебном заседании дело по заявлению администрации Мирного (ОГРН 1022901468116; место нахождения: Россия, 164171, Архангельская область, г. Мирный, ул. Ленина, д. 33) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (ОГРН 1042900050566; место нахождения: Россия, 163069, Архангельская область, г. Архангельск, ул. Садовая, д. 5, корп. 1) о признании незаконным решения от 31.07.2018 N 29/012/003/2018-244/4 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г.
К участию в деле в качестве в качестве заинтересованных лиц привлечены Ковалев Сергей Викторович (место жительства: Россия, 164170, Архангельская область, г. Мирный) и муниципальное учреждение "Управление муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного" (ОГРН 1082920000074; место нахождения: Россия, 164170, Архангельская область, г. Мирный, ул. Ленина, д. 33).
В судебном заседании приняла участие представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Чиркова Т.Ю. (по доверенности от 20.12.2018 N 106).
Суд установил:
администрация Мирного (далее - заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - ответчик, Управление Росреестра) о признании незаконным решения от 31.07.2018 N 29/012/003/2018-244/4 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г.
Определением суда от 09.11.2018 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Ковалев Сергей Викторович и муниципальное учреждение "Управление муниципального имущества, строительства и городского хозяйства администрации Мирного" (далее - Управление муниципального имущества).
Ответчик представил отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении заявления (т. 2, л. 1-2).
Управление муниципального имущества в представленном ходатайстве о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя сообщило, что поддерживает доводы заявителя по делу (т. 2, л. 9).
Ковалев С.В. отзыв по делу не представил.
В судебном заседании, начатом 21.01.2019, представитель ответчика Чиркова Т.Ю. поддержала возражения, изложенные в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, извещённые надлежащим образом о начавшемся судебном процессе, а также о времени и месте слушания дела, явку своих представителей в суд не обеспечили, Ковалев С.В. лично в суд не явился, в связи с этим судебное заседание 21.01.2019 проведено в их отсутствие в соответствии со статьями 121, 123, 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В судебном заседании 21.01.2019 на основании статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 09 ч 00 мин 28.01.2019. Информация об объявленном перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания была опубликована на информационном ресурсе "Картотека арбитражных дел" в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".
После перерыва 28.01.2019 в соответствии со статьями 156, 163, 200 АПК РФ судебное заседание продолжено в отсутствие представителя заявителя и представителей заинтересованных лиц, которые считаются извещёнными надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, об объявленном перерыве, а также о времени и месте продолжения судебного заседания.
Представитель ответчика Чиркова Т.Ю. в судебном заседании после перерыва поддержала ранее изложенные доводы.
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав и оценив доказательства и доводы, приведённые лицами, участвующими в деле, суд установил, что поводом для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением послужили следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, Ковалев С.В. является собственником гаража с условным номером 29-29-12/010/2010-471, площадью 28 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Мирный, гаражная зона "Песцы", блок 8А, гараж N 18 (т. 1, л. 80).
На основании постановления Администрации от 09.08.2012 N 1529 Ковалеву С.В. для размещения указанного гаража был предоставлен в аренду земельный участок площадью 31 кв. м с кадастровым номером 29:25:010101:2013 из земель населённых пунктов, расположенный по адресу: Российская Федерация, Архангельская область, г. Мирный, гаражная зона "Песцы", блок 8А. Этот земельный участок был предоставлен по заключённому между Администрацией и Ковалевым С.В. договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г (т. 1, л. 81-84).
В соответствии с названным договором Администрация (арендодатель) предоставляет, а Ковалев С.В. (арендатор) принимает во временное владение и пользование указанный земельный участок с разрешённым использованием - для размещения индивидуального гаража N 18, предназначенного для хранения личного автотранспортного средства.
Согласно пункту 2.1 договора аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г его срок установлен на 3 года: с 14.08.2012 до 14.08.2015. Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно пункту 2.2 этого же договора в случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока договора, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от 14.08.2012 N 344 (т. 1, л. 85).
Названный договор аренды земельного участка зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 02.10.2012, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись об аренде (т. 1, л. 87).
Из материалов дела также следует, что 29.11.2017 Администрация и Ковалев С.В. заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г. В этом дополнительном соглашении Администрация и Ковалев С.В. в числе прочего изменили пункт 2.1 названного договора и установили, что срок этого договора устанавливается на 3 года: с 29.11.2017 по 29.11.2020 (т. 1, л. 92-94).
Администрация 24.01.2018 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г (т. 1, л. 95).
Управление Росреестра 05.02.2018 на основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) приостановило государственную регистрацию до 05.05.2018 (т. 1, л. 96-98). Затем, уведомлением от 23.03.2018 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию по заявлению Администрации до 23.09.2018 (т. 1, л. 99, 100).
После подачи Администрацией заявления о возобновлении государственной регистрации от 16.07.2018 Управление Росреестра уведомлением от 31.07.2018 N 29/012/003/2018-244/4 на основании статьи 27 Закона N 218-ФЗ отказало заявителю в государственной регистрации названного дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г (т. 1, л. 102, 103).
Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что государственная регистрация рассматриваемого дополнительного соглашения к договору аренды не представляется возможным. Свою позицию в указанном уведомлении Управление Росреестра аргументировало тем, что по состоянию на дату заключения дополнительного соглашения срок договора аренды закончился. По утверждению Управления Росреестра, законодательством не предусмотрено заключение дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков, срок действия которых истёк.
Администрация не согласилась с указанным решением Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации и обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением. В обоснование заявления указала, что в рассматриваемом случае Администрация и Ковалев С.В., по сути, заключили новый договор аренды на новый срок. По утверждению заявителя, этот договор заключён в установленном законом порядке без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Поскольку этот договор заключён на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ.
Управление, возражая против удовлетворения заявления, утверждало, что единственным возможным способом оформления арендных правоотношений в отношении земельного участка в случае их пролонгации является заключение нового договора аренды. По мнению ответчика, возможность подписания дополнительного соглашения к прежнему договору, предусматривающего продление срока основной сделки, действующим законодательством не предусмотрена, заявитель в обход действующего законодательства заключил не новый договор аренды, а дополнительное соглашение к ранее заключённой сделке. Ссылаясь на то, что заключение нового договора и продление срока действия договора посредством заключения соглашения о внесении изменений в ранее заключённый договор, являются разными процедурами, Управление Росреестра утверждало, что у него отсутствовали основания для государственной регистрации спорного соглашения, не соответствующего требованиям законодательства.
Суд при разрешении спора руководствуется следующим.
Как следует из положений пункта 1 статьи 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно пункту 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после её регистрации. В силу пункта 2 этой же статьи сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулирует названный выше Закон N 218-ФЗ.
В силу части 3 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Согласно части 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наём жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав в числе прочих являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Частью 1 статьи 51 Закона N 218-ФЗ предусмотрено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Согласно пункту 5 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии со статьёй 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 этого Закона.
В силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учёте и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Статьёй 198 АПК РФ предусмотрено право на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.
Как установлено частью 4 статьи 200 АПК РФ, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Исходя из положений части 2 статьи 201 АПК РФ, обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативного акта недействительным (решения, действий, бездействия незаконными) является установление судом совокупности юридических фактов: во-первых, несоответствия таких актов (решения, действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а, во-вторых, нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Суд считает, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации не может считаться законным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключённые на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Пунктами 2, 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г, было предусмотрено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 этого Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и этим Кодексом. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьёй 46 этого Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ (здесь и далее в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г) установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на основании договора аренды.
Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 данного Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 11 ЗК РФ органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.
Так, в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 данного Кодекса, на праве оперативного управления.
В рассматриваемом случае между Администрацией (арендодатель) и Ковалевым С.В. (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г. В соответствии с названным договором Администрация (арендатор) предоставляет, а Ковалев С.В. (арендатор) принимает во временное владение и пользование земельный участок площадью 31 кв. м с кадастровым номером 29:25:010101:2013 с разрешённым использованием - для размещения индивидуального гаража N 18, предназначенного для хранения личного автотранспортного средства.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г его срок установлен на 3 года: с 14.08.2012 до 14.08.2015. Согласно пункту 2.2 этого же договора в случае, если ни одна из сторон не заявила о расторжении договора за один месяц до истечения срока договора, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
К указанному договору аренды его сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.11.2017, которым срок действия договора аренды установлен с 29.11.2017 по 29.11.2020.
Судом установлено, что указанный земельный участок был предоставлен в аренду Ковалеву С.В. без проведения торгов. Правомерность предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов ответчиком не оспаривается.
Срок действия договора аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г истёк 14.08.2015, но по истечении срока действия договора Ковалев С.В. продолжал пользоваться земельным участком, являющимся предметом данного договора в отсутствие при этом каких-либо возражений со стороны арендодателя. Следовательно, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г с 15.08.2015 считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок.
Следовательно, вопреки доводам ответчика, на момент заключения спорного дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г указанный договор аренды являлся действующим.
При этом пролонгация договора аренды фактически является заключением нового договора аренды (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
Тот факт, что договор аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г являлся действующим, был возобновлён на неопределённый срок, означает, что стороны вправе заключить дополнительное соглашение к такому договору, в том числе и об определении срока действия указанного договора.
Поскольку фактически определённый Администрацией и Ковалевым С.В. срок действия договора аренды составляет три года: с 29.11.2017 по 29.11.2020, это дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Срок аренды, определённый дополнительным соглашением, не превышает срок, предусмотренный подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Доводы ответчика о нарушении положений Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, согласно которым предусмотрено обязательное заключение нового договора аренды с соблюдением соответствующей процедуры (подача заявления с соблюдением установленного срока), как и доводы ответчика об отсутствии договорных отношений между заявителем и Ковалевым С.В. после 14.08.2015, отклоняются судом. Арендатор является собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, предоставленном по указанному договору аренды, возобновлённому на неопределённый срок, продление арендных отношений с собственником объекта недвижимости посредством заключения дополнительного соглашения, определившего срок аренды с 29.11.2017 по 29.11.2020, не противоречит положениям земельного и гражданского законодательства, не нарушает ни частные, ни публичные интересы, поскольку в настоящем случае заключение нового договора аренды может осуществляться без проведения торгов.
Аналогичные выводы содержатся в судебных актах судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А05-15055/2017, в котором участвовали Администрация и Управление Росреестра.
В свете изложенного суд пришёл к выводу об отсутствии у ответчика законных оснований для отказа заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г. Оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы Администрации, являющейся уполномоченным исполнительным органом местного самоуправления муниципального образования "Мирный" Архангельской области, осуществляющим функции в сфере управления и распоряжения имуществом этого муниципального образования. В связи с этим оспариваемое решение Управления Росреестра подлежит признанию незаконным, а заявление Администрации подлежит удовлетворению.
Администрация и Управление Росреестра в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым арбитражными судами, в связи с этим основания для взыскания государственной пошлины, как и основания для распределения судебных расходов в виде государственной пошлины, в данном случае отсутствуют.
Руководствуясь статьями 110, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
признать незаконным проверенное на соответствие Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" изложенное в уведомлении от 31.07.2018 N 29/012/003/2018-244/4 решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 29.11.2017 к договору аренды земельного участка от 14.08.2012 N 101/12/Г.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов администрации Мирного.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путём подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья И.В. Быстров
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
