Дата принятия: 10 января 2019г.
Номер документа: А05-13498/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 10 января 2019 года Дело N А05-13498/2018
Резолютивная часть решения объявлена 09 января 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 10 января 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26.12.2018 и 09.01.2019 (с объявлением перерыва) дело по иску администрации муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521; место нахождения: 163069, г.Архангельск, пл.В.И.Ленина, дом 5)
к обществу с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (ОГРН 1162901060959; место нахождения: 163046, г.Архангельск, пр.Ломоносова, дом 172, корп.3, кв.5)
о расторжении договора аренды, понуждении освободить помещения и взыскании 118 523 руб. 95 коп.
В заседании суда приняли участие:
от истца - Староверова Е.В. (доверенность от 13.02.2018),
от ответчика - не явился (извещен).
Суд установил следующее:
администрация муниципального образования "Город Архангельск" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды N 82/16Л от 21.10.2016, об обязании освободить занимаемые помещения N32-34, являющиеся составной частью помещения 3, общей площадью 93,3 кв.м., расположенные на первом этаже в доме N11 по пр. Дзержинского в городе Архангельске, и взыскании 118 523 руб. 95 коп., в том числе 90 930 руб. 23 коп. долга по внесению арендных платежей за период с 01.06.2018 по 31.08.2018 по договору аренды 82/16Л от 21.10.2016, 27 593 руб. 72 коп. пеней за период с 11.11.2017 по 31.08.2018.
Истец в заседании заявленные требования поддержал, на иске настаивал.
Ответчик своего представителя в заседание не направил, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.
В судебном заседании 26.12.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 09.01.2019, о чем размещено публичное извещение в сети Интернет. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии того же представителя истца.
Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ.
Изучив письменные материалы дела, заслушав объяснения истца, суд установил следующее.
Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 21.10.2016 заключен договор аренды N82/16Л, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 93,3 кв.м, расположенные на первом этаже в доме N11 по пр.Дзержинского в г.Архангельске (N32-34 согласно поэтажному плану нежилых помещений - приложение N1 к договору), являющиеся составной частью помещения 3 с кадастровым номером 29:22:050101:2707 для использования под офис.
Указанные помещения принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 29-АЛ 014935 от 07.11.2013.
Срок договора установлен в пункте 1.3 - 5 лет с момента государственной регистрации.
Размер месячной арендной платы за пользование помещениями без учета НДС составляет 26 435 руб. (пункт 3.1 договора).
Согласно пункту 2.2.3 договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
При этом пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет арендатору на 3 года с момента передачи помещений по акту приема-передачи льготу по арендной плате за пользование помещением в виде ее снижения на 10% от установленной пунктом 3.1 договора.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.10.2016.
В порядке, предусмотренном пунктом 3.4 договора, арендодатель 27.11.2017 письмом N03-12/1667 уведомил арендатора об изменении размера арендной платы с 01.01.2018. Согласно данному уведомлению, полученному ответчиком 30.11.2017, размер платы с 01.01.2018 составил 36 126 руб.
Ссылаясь на то, что арендатор систематически не исполняет условия договора, в том числе более 2 раз подряд не уплачивает арендную плату, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Факт предоставления имущества арендатору подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, и не оспаривается ответчиком.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ принятые обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Наличие задолженности в заявленном истцом размере ответчиком документально не опровергнуто, доказательства ее оплаты в материалы дела не представлены, в связи с чем требование о взыскании суммы долга в размере 90 930 руб. 23 коп. за период с 01.06.2018 по 31.08.2018 подлежит удовлетворению судом в заявленном размере.
В связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы за период с ноября 2017 года по август 2018 года, истцом заявлено требование о взыскании 27 593 руб. 72 коп. неустойки, начисленной за период с 10.11.2017 по 31.08.2018.
Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов обеспечения исполнения обязательства является неустойка.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Оценив расчет истца, суд установил, что в нем допущена ошибка при определении начальной даты начисления пеней.
Поскольку пункт 2.2.3 договора предусматривает обязанность арендатора вносить арендную плату не позднее 10 числа текущего месяца, то просрочка начинает течь с 11 числа, т.е. в данном случае с 11.11.2017, а не с 10.11.2017 как указывает истец. Между тем, данная ошибка не привела к необоснованному увеличению размера неустойки, поскольку количество дней просрочки определено истцом верно.
При таких обстоятельствах требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме, с ответчика взыскивается 27 593 руб. 72 коп. неустойки. Оснований для снижения размера пеней по статье 333 ГК РФ судом не установлено, соответствующее ходатайство ответчиком не заявлялось.
Ссылаясь на то, что арендная плата вносится ответчиком несвоевременно, Общество допускает систематическое нарушение сроков платежей, истец заявил требование о расторжении договора аренды N82/16л от 21.10.2016.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
При этом по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
В частности, пунктами 5.1.2, 5.1.5 предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случаях, если арендатор два раза подряд не внес арендные платежи, или не уплатил начисленные арендодателем штрафные санкции.
Согласно последнему абзацу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Из пункта 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо ВАС N 66) следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 информационного письма ВАС N 66).
Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
10.08.2018 в адрес ответчика было направлено требование об оплате задолженности по состоянию на 01.08.2018. Согласно уведомлению о вручении почтового отправления указанное требование получено ответчиком 27.08.2018.
Как следует из текста уведомления (требования) от 10.08.2018 N18-52/7956, Администрация информировала Общество о наличии у него задолженности по арендной плате в размере 58 416 руб. 83 коп., предложив погасить задолженность в срок до 10.09.2018. При этом в уведомлении не указан период образования задолженности.
Уведомлением от 20.08.2018 N03-12/1327 Администрация, ссылаясь на положения пункта 5.1.2 договора аренды, предложила Обществу досрочно расторгнуть договор.
Согласно статье 71 АПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. При разрешении спора арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
В данном случае в письме от 20.08.2018 N03-12/1327 Администрация заявила основанием для расторжения договора статью 619 ГК РФ и пункт 5.1.2 договора, который предусматривает, что если арендатор два раза подряд не внес арендную плату арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора. Иных оснований расторжения договора истец не заявлял.
На момент направления истцом претензии от 10.08.2018 N18-52/7956 сумма задолженности (58 416, 83 руб.) была не только меньше предъявляемой в рамках настоящего иска, но и меньше чем за два месяца подряд, в связи с чем условия, предусмотренные пунктом 5.1.2 договора и пунктом 3 статьи 619 ГК РФ, не наступили. Задолженность за предшествующие июню 2018 года периоды за ответчиком не числилась. Каких-либо иных претензий и требований в адрес Общества арендодателем не направлялось.
Кроме того, в письме от 10.08.2018 арендодателем был установлен срок для исполнения требований претензии до 10.09.2018, в то время, как досрочного расторжения договора Администрация потребовала 20.08.2018, исключив для ответчика возможность добровольно исполнить обязательства в установленный в претензии срок.
Таким образом, судом установлено, что на момент направления истцом требования от 10.08.2018 N18-52/7956 задолженность ответчика по арендной плате составляла менее двух месяцев (часть июня и июль 2018 года), что исключало возможность требовать расторжения договора на основании пункта 3 статьи 619 ГК РФ и пункта 5.2.1 договора аренды.
На момент направления письма от 20.08.2018 N03-12/1327 с предложением расторгнуть договор, задолженность ответчика по арендной плате составляла 90 930 руб. 23 коп. (более двух месяцев), однако Администрацией не было первоначально направлено соответствующее предупреждение арендатору с требованием о необходимости исполнить обязательство по внесению арендной платы за август 2018 года в разумный срок.
При таких обстоятельствах уведомления истца от 10.08.2018 и от 20.08.2018 не могут служить надлежащими доказательствами соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Принимая во внимание указанное, и учитывая, что истец не представил доказательств направления иных претензий в адрес ответчика, исковые требования в части расторжения договора аренды от 21.10.2016 N82/16л, подлежат оставлению без рассмотрения.
Кроме того суд учитывает, что поведение ответчика, который в связи с тяжелым материальным положением обращался в Администрацию за предоставлением отсрочки уплаты арендной платы, свидетельствует о его заинтересованности в продолжении договорных отношений с истцом, а расторжение договора является крайней мерой, применяемой к контрагенту, когда все другие меры воздействия исчерпаны.
Учитывая, что договор аренды не расторгнут, исковые требования в части расторжения спорного договора аренды оставлены без рассмотрения, оснований для удовлетворения требования об обязании ответчика освободить арендуемые помещения у суда не имеется, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворении заявленного требования в части обязания ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 93,3 кв.м., расположенные на первом этаже в доме N11 по пр. Дзержинского в городе Архангельске.
Государственная пошлина от имущественной части требований в силу статьи 110 АПК РФ относится на ответчика. В остальной части государственная пошлина взысканию не подлежит, поскольку истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь статьями 106, 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Исковые требования в части расторжения договора аренды N82/16л от 21.10.2016, заключенного между муниципальным образованием "Город Архангельск" и обществом с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза", оставить без рассмотрения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (ОГРН 1162901060959) в пользу муниципального образования "Город Архангельск" (ОГРН 1022900509521) 118 523 руб. 95 коп., в том числе 90 930 руб. 23 коп. задолженности и 27 593 руб. 72 коп. неустойки.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Бюро судебных экспертиз и оценки "Архэкспертиза" (ОГРН 1162901060959) в доход федерального бюджета 4556 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Ю. Кашина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка