Дата принятия: 24 января 2019г.
Номер документа: А05-13141/2018
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 24 января 2019 года Дело N А05-13141/2018
Резолютивная часть решения объявлена 23 января 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 24 января 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Кашиной Е.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никифоровой Ю.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования "Черемушское" (ОГРН 1052904026889; место нахождения: 165346, Архангельская область, пос.Черемушский Котласского района, ул.Южная, дом 21)
к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТехСнаб" (ОГРН 1122904001142; место нахождения: 165650, Архангельская область, г.Коряжма, пр. Ленина, д.22, корп.А, офис 95)
третьи лица:
1. Дятлов Александр Николаевич
2. Саблукова Надежда Васильевна
3. Готина Юлия Васильевна
4. Готин Савелий Олегович
5. Нищинец Валентина Анатольевна
6. Филипенко Людмила Викторовна
7. Кавков Александр Александрович
8. Михайлов Владислав Максимович
9. Кондрашова Дарья Александровна
10. Кондрашова Алиса Станиславовна
11. Кондрашов Станислав Юрьевич
12. Михайлов Владислав Максимович
13. Соловьев Александр Николаевич
14. Соловьева Нина Иосифовна
15. Фролов Артём Михайлович
16. Ярыгин Александр Сергеевич
17. Ярыгина Нина Александровна
18. Ярыгина Елена Сергеевна
19. Ковалева Олеся Юрьевна
20. Елсакова Вероника Андреевна
о понуждении устранить недостатки переданного недвижимого имущества.
Суд установил следующее:
администрация муниципального образования "Черемушское" (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СтройТехСнаб" (далее - ответчик, Общество) об обязании в срок до 01 марта 2019 года устранить выявленные недостатки переданного недвижимого имущества по муниципальным контрактам купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, а именно: выполнить работы по ремонту отделки из металлосайдинга, увеличить зазор между стойками каркаса и отмосткой, выполнить узлы примыкания оконных блоков к стеновым проемам в соответствии с ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия" в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: Архангельска область, Котласский район, поселок Черемушский, улица Механизаторов, дом 10.
Определением от 20.12.2018 к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Дятлов Александр Николаевич, Саблукова Надежда Васильевна, Готина Юлия Васильевна, Готин Савелий Олегович, Нищинец Валентина Анатольевна, Филипенко Людмила Викторовна, Кавков Александр Александрович, Михайлов Владислав Максимович, Кондрашова Дарья Александровна, Кондрашова Алиса Станиславовна, Кондрашов Станислав Юрьевич, Михайлов Владислав Максимович, Соловьев Александр Николаевич, Соловьева Нина Иосифовна, Фролов Артём Михайлович, Ярыгин Александр Сергеевич, Ярыгина Нина Александровна, Ярыгина Елена Сергеевна, Ковалева Олеся Юрьевна, Елсакова Вероника Андреевна.
Стороны и третьи лица, извещённые о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд своих представителей не направили.
Истец представил письменное ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
Третьи лица - Соловьева Н.И., Ярыгина Н.А., Готина Ю.В., Кондрашов С.Ю., Кондрашова Д.А., Соловьев А.Н., Дятлов А.Н. в письменном заявлении (вход. от 21.01.2019) поддержали позицию истца.
Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив письменные материалы дела, суд установил следующее.
Между Администрацией (покупатель) и Обществом (продавец) заключены муниципальные контракты купли-продажи помещений в строящемся многоквартирном доме, по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить жилые помещения (квартиры), расположенные в строящемся многоквартирном доме по адресу: Архангельская область, Котласский район, п.Черемушский, ул.Механизаторов, д. 10, в том числе:
- однокомнатная квартира площадью не менее 19,1 кв.м стоимостью 660 860 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000057)
- двухкомнатная квартира площадью не менее 41,2 кв.м стоимостью 1 425 520 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000027)
- однокомнатная квартира площадью не менее 18,4 кв.м стоимостью 636 640 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000063)
- однокомнатная квартира площадью не менее 19 кв.м стоимостью 643 784, 90 руб. (по контракту от 15.09.2014 N0124300020014000016)
- двухкомнатная квартира площадью не менее 54,1 кв.м стоимостью 1 871 860 руб. (по контракту от 22.09.2014 N0124300020014000040)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 20,7 кв.м стоимостью 716 220 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000066)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 32,1 кв.м стоимостью 1 110 660 руб. (по контракту от 13.11.2014 N0124300020014000075)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 44,2 кв.м стоимостью 1 529 320 руб. (по контракту от 22.09.2014 N0124300020014000038)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 41,7 кв.м стоимостью 1 442 820 руб. (по контракту от 29.09.2014 N0124300020014000030)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 18,9 кв.м стоимостью 653 940 руб. (по контракту от 29.09.2014 N0124300020014000019)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 55,0 кв.м стоимостью 1 903 000 руб. (по контракту от 29.09.2014 N0124300020014000041)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 18,8 кв.м стоимостью 647 227 руб. (по контракту от 15.09.2014 N0124300020014000020)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 20,7 кв.м стоимостью 716 220 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000064)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 18,6 кв.м стоимостью 640 342 руб. 20 коп. (по контракту от 15.09.2014 N0124300020014000018)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,3 кв.м стоимостью 1 463 580 руб. (по контракту от 20.11.2014 N012430002014000037)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,3 кв.м стоимостью 1 463 580 руб. (по контракту (от 20.11.2014 N0124300020014000037)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 42,9 кв.м стоимостью 1 484 340 руб. (по контракту от 29.09.2014 N012430002014000033)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 39,9 кв.м стоимостью 1 380 540 руб. (по контракту от 29.09.2014 N0124300020014000028)
- однокомнатную квартиру площадью не менее 18,4 кв.м стоимостью 636 640 руб. (по контракту от 24.10.2014 N0124300020014000063)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 55,0 кв.м стоимостью 1 903 000 руб. (по контракту от 22.09.2014 N0124300020014000042)
- двухкомнатную квартиру площадью не менее 40,9 кв.м стоимостью 1 415 140 руб. (по контракту от 29.09.2014 N0124300020014000031).
Качественные, технические и функциональные характеристики квартиры изложены сторонами в Описании квартиры (Приложение N2 к контракту).
Согласно пункту 1.1.3 контрактов при передаче квартиры покупателю качество квартиры должно соответствовать требованиям, изложенным в Описании квартиры.
Из материалов дела следует, что квартиры приобретались Администрацией в целях переселения граждан из многоквартирных домов, признанных аварийными.
Во исполнение контрактов продавец передал, а покупатель принял квартиры (N19, N6, N17, N2, N3, N4, N5, N7, N8, N9, N10, N11, N12, N13, N14, N15, N16, N17, N18, N20) в доме N10 по ул.Механизаторов в п.Черемушский. Факт передачи квартир подтверждается передаточными актами от 16.12.2014, из которых следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием квартир, произведен осмотр, каких-либо дефектов и недостатков не обнаружено.
В процессе эксплуатации покупателем были выявлены дефекты, о которых он указал продавцу в претензии от 30.03.2018 N283, в частности Администрация указывает, что обшивку стен выпучило, и она отошла от стены в центральной части дома на 10-20 см, в западной части дома - на 5-10 см; причиной дефекта обшивки указано несоблюдение технологии строительства. Продавцу предложено устранить выявленные недостатки. Претензия от 30.03.2018 направлена в адрес Общества в апреле 2018 года, и согласно уведомлению о вручении получена 16.04.2018.
С целью оценки технического состояния фасадов и окон дома N10 по ул.Механизаторов в п.Черемушский в августе 2018 года Администрация силами привлеченной подрядной организации провела обследование многоквартирного дома, по результатам которого составлен технический отчет N08.18-ТО.
Согласно данному техническому отчету фасады и оконные блоки дома находятся в ограниченно работоспособном состоянии, ограждающие конструкции здания (фасады и оконные блоки) не отвечают требованиям прочности, жесткости и не обеспечивают безопасную эксплуатацию здания по его назначению.
Полагая, что обязательства по устранению недостатков продавцом недвижимости не устранены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об обязании совершить определенные действия.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
В силу пункта 1 статьи 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.
Согласно пункту 2 статьи 469 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Правила пункта 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют альтернативные способы защиты прав покупателя, которому товар передан ненадлежащего качества: требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Таким образом, в силу абзаца 4 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок.
Пунктом 3.2.5 контрактов установлено, что в случае передачи продавцом покупателю квартиры, не соответствующей условиям контракта, если недостатки квартиры не были оговорены продавцом заранее, покупатель, которому предоставлена квартира ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пунктом 2 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Согласно пункту 4.1 контрактов гарантийный срок на квартиру, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав квартиры, составляет 5 лет со дня передачи квартиры покупателю по передаточному акту. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемой квартиры, составляет 3 года.
Гарантийный срок исчисляется со дня подписания передаточного акта на квартиру. Покупатель вправе предъявить продавцу требования в связи с ненадлежащим качеством квартиры при условии, если такое качество выявлено в пределах гарантийного срока.
Согласно пункту 4.2 контрактов продавец не несет ответственности за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, в случае, если они произошли вследствие нормального износа квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу эксплуатации, либо вследствие ненадлежащего ее ремонта, проведенного самим покупателем или привлеченным им третьим лицом.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Поскольку жилые помещения, переданные истцу, находятся в многоквартирном доме, то в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации Администрации на праве общей долевой собственности переданы также несущие конструкции дома, стены и прочее общедомовое имущество.
Несмотря на то, что объектами по контракту выступали жилые помещения в МКД, суд полагает, что предусмотренные законодательством гарантии должны распространяться не только на сами квартиры, но и на общее имущество дома в целом - стены, крышу, места общего пользования, придомовую территорию и т.д.
В данном случае недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, поэтому продавец должен доказать отсутствие своей вины в недостатках товара вследствие того, что они возникли из-за нарушения покупателем правил пользования товаром, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.
Истцом в качестве доказательства наличия недостатков представлен Технический отчет, составленный ООО "Стройэксперт", из которого следует, что фасады и оконные блоки дома N10 по ул.Механизаторов находятся в ограниченно-работоспособном состоянии. При этом экспертом в ходе осмотра и вскрытия конструкций дома установлено нарушение технологии монтажа отделочного покрытия и оконных блоков.
Указанный Технический отчет не может быть принят судом в качестве экспертного заключения по рассматриваемому делу, но признается иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив исследовательскую часть Технического отчета и выводы лица, составившего отчет, в том числе относительно причин возникновения недостатков, суд не установил наличия противоречий в выводах эксперта и оснований для возникновения сомнений в обоснованности сделанного заключения.
Ответчик выводы Технического отчета не оспорил, ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы на предмет определения видов недостатков и причин их возникновения, несмотря на предложения суда, не заявил.
В данном случае из материалов дела напрямую не следует, что недостатки, связанные с нарушением процесса монтажа конструкций дома, могли быть установлены при обычном способе приемки помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, действия сторон по подписанию актов приемки-передачи квартир в жилом доме не должны влиять на права граждан, на защиту которых направлен иск.
Доказательств возникновения недостатков имущества после его передачи истцу вследствие нарушения истцом или третьими лицами правил пользования помещениями, либо вследствие непреодолимой силы, не представлено.
Акты осмотра МКД такими доказательствами служить не могут, поскольку приведенные в них ссылки на то, что жильцами дома установлены спутниковые антенны, во входной группе второго этажа сушится белье, вода с которого стекает на пол, осуществляется неправильная уборка снега, сами по себе не свидетельствуют, что именно эти действия жильцов привели к возникновению спорных недостатков. Доказательств удаления монтажной пены собственниками помещений в МКД или иными лицами, не представлено.
Ответчиком также представлена Техническая справка по обслуживанию жилого дома от 18.12.2018, составленная главным инженером муниципального учреждения "Управление строительства и капитального ремонта города Коряжмы Архангельской области", из которой следует, что собственниками многоквартирного дома не соблюдаются общие эксплуатационные требования к зданиям и сооружениям в условиях нормальной эксплуатации. Между тем, выводы, изложенные в данной справке, сделаны на основе исследования фотоматериалов и Технического отчета 08.18-ТО, без проведения фактического осмотра жилого дома и вскрытия конструкций дома.
В то же время Технический отчет, выполненный ООО "Стройэксперт", составлен по результатам натурного визуального и инструментального обследования дома и его конструктивных элементов, в связи с чем у суда отсутствуют основания не доверять результатам данного отчета.
При изложенных обстоятельствах, учитывая, что доказательств устранения недостатков ответчиком не представлено, требования истца подлежат удовлетворению.
Доводы Общества о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты во внимание. С учетом положений статей 196, 200 ГК РФ, принимая во внимание, что недостатки выявлены истцом в 2018 году, следует признать, что истец реализовал право на судебную защиту в пределах срока исковой давности.
Способ устранения недостатков указан истцом с учетом положений Технического отчета 08.18-ТО, выполненного специализированной организацией. Иного способа устранения недостатков ответчиком не предложено.
В порядке статьи 174 АПК РФ суд устанавливает срок, в течение которого ответчик обязан устранить недостатки имущества, равным одному месяцу с момента вступления в силу судебного акта, считая такой срок разумным и достаточным. При этом срок, предложенный истцом - до 01.03.2019, не принимается судом, поскольку с учетом сроков вступления решения по настоящему делу в законную силу, времени для устранения недостатков может оказаться недостаточно.
Государственная пошлина по результатам рассмотрения дела относится на ответчика в силу статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации муниципального образования "Черемушское" (ОГРН 1052904026889) удовлетворить.
Обществу с ограниченной ответственностью "СтройТехСнаб" (ОГРН 1122904001142) в течение месяца с момента вступления решения в законную силу устранить недостатки недвижимого имущества, расположенного по адресу: Архангельская область, Котласский район, п. Черемушский, ул. Механизаторов, д. 10, переданного по муниципальным контрактам купли-продажи жилого помещения в строящемся многоквартирном доме, а именно: выполнить работы по ремонту отделки из металлосайдинга, увеличить зазор между стойками каркаса и отмосткой, выполнить узлы примыкания оконных блоков к стеновым проемам в соответствии с ГОСТ 30971-2012 "Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СтройТехСнаб" (ОГРН 1122904001142) в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Ю. Кашина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
