Решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 января 2019 года №А05-12940/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 января 2019 года Дело N А05-12940/2018
Резолютивная часть решения объявлена 17 января 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 24 января 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Гуляевой И.С.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Кузнецовой О.А.,
рассмотрев 17 января 2019 года в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275; место нахождения: Россия, 163000, г. Архангельск, ул. Серафимовича, д. 22, пом.1)
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (ОГРН 1142932000782; место нахождения: Россия, 163060, г. Архангельск, пр. Обводный канал, дом 18, корп. 1, офис 4)
третье лицо - Молчанова Анна Николаевна (место жительства: г. Архангельск)
о понуждении заключить дополнительное соглашение,
при участии в заседании представителя истца Некрасова Р.Э. (доверенность от 19.09.2017), представителей ответчика Симашко А.А. (ген. директор), Подшиваловой С.И. (доверенности от 23.08.2018), третьего лица Молчановой А.Н.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лира" (далее - истец, общество "Лира") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ответчик, общество "Север Софт Строй") о понуждении заключить дополнительное соглашение от 05.09.2018 к Соглашению от 01.02.2016 о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство на следующих условиях:
"1. Настоящее соглашение заключено Сторонами в соответствии с п. 6.7. соглашения о новации, в целях частичного погашения задолженности ООО "Север Софт Строй" перед ООО "Лира" в размере 1 388 000 рублей (1 386 000 рублей неустойка, 2000 рублей расходы по уплате государственной пошлины), права требования, которые возникли у ООО "Лира" на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу N А05-12443/2017. На принудительное исполнение решение Арбитражным судом Архангельской области выдан исполнительный лист: серия ФС N 020369052 от 19 июля 2018 года.
2. Стороны пришли к соглашению о том, что на часть суммы задолженности, указанной в п. 1 настоящего соглашения, в размере 1 279 500 рублей ООО "Север Софт Строй"1 обязуется передать в собственность ООО "Лира" нежилое помещение, с проектной площадью 85,3 кв.м, расположенное на 2 этаже Объекта, в течение 14 календарных дней, с момента получения ООО "Север Софт Строй" разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию. Местоположение нежилого помещения обозначено на прилагаемом к настоящему соглашению плане 2 этажа Объекта, являющегося Приложением N 1 к настоящему соглашению.
3. Стоимость нежилого помещения, указанного в п. 2 настоящего соглашения, определена, как произведение площади нежилого помещения, указанного в п. 2 настоящего соглашения и стоимости 1 кв.м в размере 15 000 рублей, согласно п. 6.5. соглашения о новации.
4. Способ оплаты стоимости нежилого помещения, указанного в п. 2 настоящего соглашения, ООО "Лира" - погашение задолженности ОООО "Север Софт Строй" перед ООО "Лира" на сумму в размере 1 279 500 рублей.
5. Настоящее соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.".
Редакция дополнительного соглашения изложена судом с учетом уточненной редакции дополнительного соглашения, представленного истцом в ходе судебного разбирательства.
Определением суда от 12.12.2018 к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Молчанова Анна Николаевна.
Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал. Полагает, что обязанность по заключению дополнительного соглашения возложена на ответчика в силу пунктов 6.5 - 6.7 Соглашения от 01.02.2016.
Представители ответчика в судебном заседании исковые требования не признали, ссылаясь на необоснованность требований. Полагают, что предусмотренная пунктами 6.5. и 6.6. Соглашения от 01.02.2016 возможность заключения дополнительного соглашения о передаче истцу помещений по цене 15 000 руб. за 1 кв. метр площади было предусмотрено исключительно для случая, когда ответчик не сможет завершить строительство объекта. Также ссылаются на то, что помещения, в отношении которых истец просит обязать заключить дополнительное соглашение, подлежат передаче Молчановой Анне Николаевне во исполнение договора инвестирования N 49 от 15.03.2018.
Представитель третьего лица поддержал позицию ответчика.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат исходя из следующего.
28.12.2015 между предпринимателем Крыловым И.А. (займодавец) и обществом "Север Софт Строй" (заёмщик) заключён договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества (далее - Договор займа).
Согласно пункту 1.1. Договора займа займодавец передаёт заёмщику в процентный заём денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заёмщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29 января 2016 года, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.
Обязательство ответчика по Договору займа было обеспечено договором об ипотеке, заключённым между предпринимателем Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
По платёжным поручениям N 4148 от 28.12.2015 заёмщик перечислил ответчику 1 050 000 руб., N 4147 от 28.12.2015 - 5 950 000 руб.
Таким образом, между предпринимателем Крыловым И.А. и обществом "Север Софт Строй" был заключён договор займа на сумму 7 000 000 руб.
25.01.2016 между предпринимателем Крыловым И.А. (цедент) и обществом "Лира" (цессионарий) заключён договор уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года (далее - Договор уступки права требования).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора уступки права требования цедент передаёт, а цессионарий принимает в полном объёме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключённого между цедентом и обществом "Север Софт Строй" (должник).
Согласно пункту 1.2. Договора уступки права требования предусмотрено, что права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа, в размере 44 193 руб. 30 коп.
Также 25.01.2016 между предпринимателем Крыловым И.А. (цедент) и обществом "Лира" (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016.
01.02.2016 истец (кредитор по договору) и ответчик (должник по договору) заключили Соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство (далее - Соглашение о новации от 01.02.2016).
Согласно пункту 1.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 в соответствии со статьёй 414 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб. 38 коп., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4. настоящего соглашения.
Пунктом 1.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 установлено, что обязательства должника, предусмотренные в п. 1.1. настоящего соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в п. 2.6. настоящего соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в п. 2.7. соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в п. 1.1. настоящего соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в п. 3.1. соглашения.
В пункте 2.2. Соглашения о новации от 01.02.2016 определено место незавершённого строительства: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Гагарина, а также то, что объект принадлежит на праве собственности обществу "Север Софт Строй".
В пункте 2.6. Соглашения о новации от 01.02.2016 определён объект незавершённого строительства - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.
Результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта (пункт 2.7. Соглашения о новации от 01.02.2016).
Пунктом 3.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 установлен размер инвестиций по настоящему соглашению - 55 000 рублей за 1 кв. метр общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 рублей без НДС.
Согласно пункту 5.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 срок завершения строительства объекта и получение разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее первого квартала 2017 года.
Пунктом 4.1.2 Соглашения о новации от 01.02.2016 предусмотрено, что в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик обязался передать истцу результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.
Таким образом, ответчик должен был передать истцу нежилые помещения площадью 840 кв. метров в срок до 14 апреля 2017 года (включительно).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что общество "Лира" в полном объёме исполнило свои обязательства по внесению инвестиций.
Ответчик свои обязательства по передаче обществу "Лира" результата инвестиционной деятельности в срок не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи нежилых помещений за период с 17.07.2017 по 24.10.2017 в сумме 1 386 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу NА05-12443/2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018, с ответчика в пользу истца взыскано 1 386 000 руб. неустойки за просрочку передачи истцу нежилых помещений. Выдан исполнительный лист.
Впоследствии истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о взыскании неустойки за последующий период с 25.10.2017 по 18.06.2018 в сумме 3 284 820 руб.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 04.07.2018 по делу NА05-1936/2018 с ответчика в пользу истца взыскано 3 284 820 руб. неустойки за просрочку передачи истцу нежилых помещений за период с 25.10.2017 по 18.06.2018. Решение суда вступило в законную силу 07.08.2018, выдан исполнительный лист.
Таким образом, с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности за общий период с 17.07.2017 по 18.06.2018 в общей сумме 4 670 820 руб., которая ответчиком до сих пор не уплачена.
Согласно пункту 6.5. Соглашения о новации от 01.02.2016 в качестве способа обеспечения исполнения обязательства Стороной 1 (обществом "Север Софт Строй") по передаче Стороне 2 (обществу "Лира") результата инвестиционной деятельности, а также обязательства Стороны 1 по соблюдению сроков передачи результата инвестиционной деятельности, стороны предусмотрели следующее:
"при нарушении Стороной 1 сроков выполнения любых работ, предусмотренных графиком производства работ (Приложение N 3 к настоящему Соглашению), более чем на 2 (Два) календарных месяца, а также при нарушении сроков поставки строительных материалов в адрес ООО "СЗК" (сроки поставок исчисляются с момента получения заявок Стороной 1 от ООО "СЗК") более чем на 1 (Один) календарный месяц, Сторона 2 имеет право в соответствии с проектной документацией осуществить своими силами и (или) за свой счет выполнение тех строительно-монтажных работ на Объекте, по которым допущена просрочка исполнения, и (или) приобрести те строительные материалы для ООО "СЗК", сроки поставки которых нарушены.
Для обеспечения возможности осуществить указанные действия Сторона 1 выдает Стороне 2 безотзывную нотариальную доверенность, сроком на 3 года.
В случае, если затраты, произведённые Стороной 2 в соответствии с настоящим пунктом, превышают сумму, указанную в пункте 3.1 настоящего соглашения, Сторона 2 приобретает право на возмещение стоимости произведённых затрат (в части, превышающей сумму, указанную в п. 3.1 настоящего соглашения) путём получения в свою собственность любых свободных от прав третьих лиц помещений (части помещений) на Объекте по выбору Стороны 2, исходя из согласованной сторонами стоимости 1 (Одного) квадратного метра помещений на Объекте в 15 000 рублей. Указанное право Стороны 2 реализуется путём заключения дополнительного соглашения об инвестировании (дополнительных соглашений) к настоящему соглашению, при этом для Стороны 1 заключение такого (таких) дополнительного (-ых) соглашения (-й) будет являться обязательным.".
Пунктом 6.6. Соглашения о новации от 01.02.2016 установлено следующее:
"Дополнительное(-ые) соглашение (-я) к настоящему Соглашению, предусмотренное (-ые) пунктом 6.5 настоящего соглашения, по решению Стороны 2 может быть заключено на любом этапе и заключается в следующем порядке.
В случае если Сторона 2 понесла затраты, предусмотренные п. 6.5 настоящего Соглашения, Стороны составляют акт, в котором отражается размер указанных затрат, а также основания возникновения указанных затрат. Если какая-либо из Сторон отказывается либо уклоняется от подписания указанного акта, акт составляется в одностороннем порядке с указанием причин. Стороны устанавливают срок подписания такого акта в 10 дней с момента обращения Стороны 2.
После составления акта Сторона 2 направляет в адрес Стороны 1 предложение заключить дополнительное соглашение об инвестировании и проект дополнительного соглашения к настоящему Соглашению, в котором указывается стоимость произведенных затрат, а также помещение (-я) Объекта, которые будут являться предметом дополнительного соглашения об инвестировании и на которые в будущем у Стороны 2 возникнет право собственности. Стоимость такого помещения будет составлять 15000 рублей за один квадратный метр. Сторона 1 обязана подписать дополнительное соглашение в десятидневный срок с момента получения его от Стороны 1.
В случае отказа Стороны 1 от подписания дополнительного соглашения Сторона 2 вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению дополнительного соглашения.".
В силу пункта 6.7 Соглашения о новации от 01.02.2016 порядок, предусмотренный п. 6.5, 6.6 настоящего Соглашения, также применяется ко всем денежным обязательствам Стороны 1 перед Стороной 2 (в размере, превышающем сумму, указанную в п. 3.1. соглашения), независимо от оснований их возникновения.
11.09.2018 истец направил в адрес ответчика предложение заключить дополнительное соглашение на вышеуказанных условиях. Поскольку ответчик дополнительное соглашение не подписал, взысканную судом неустойку не уплатил, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суд исходит из следующего.
Пунктами 1 и 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
Дополнительное соглашение является двусторонней сделкой, следовательно, порядок его заключения регулируется нормами о заключении договора.
В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из буквального содержания пунктов 6.5, 6.6, 6.7 Соглашения о новации от 01.02.2016 следует, что стороны предусмотрели возможность передачи дополнительных площадей в строящемся административном здании по цене 15 000 руб. за 1 квадратный метр площади в качестве обеспечительной меры по исполнению обязательства обществом "Север Софт Строй" передать обществу "Лира" в установленные сроки результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения площадью 840 кв.м.
Как поясняют представители ответчика, данное условие предусматривалось на тот случай, если общество "Север Софт Строй" не сможет достроить объект и это обязательство будет вынужден исполнить сам истец. Однако пункты 6.5. и 6.7. Соглашения о новации от 01.02.2016 не распространялись на требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств.
Истец полагает, что пункт 6.7. Соглашения о новации от 01.02.2016 позволяет ему понудить ответчика заключить дополнительное соглашение о передаче дополнительных площадей в здании по цене 15 000 руб. при наличии у ответчика неисполненных обязательств по уплате неустойки.
В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
В данном случае договор был подготовлен обществом "Лира", поэтому условия договора об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение о передаче истцу нежилых помещений по льготной цене толкуются судом в пользу общества "Север Софт Строй".
Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Таким образом, названной нормой права предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, помимо указанных в статьи 329 ГК РФ способов, и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В данном случае стороны предусмотрели такую обеспечительную меру как передача истцу дополнительных площадей помимо 840 кв. метров на случай, когда ответчик не сможет своими силами достроить объект и это будет вынужден сделать сам истец. Из пункта 6.6. (абзац 2) Соглашения о новации от 01.02.2016 следует, что дополнительное соглашение заключается, если общество "Лира" понесло затраты, предусмотренные пунктом 6.5. соглашения. К таким затратам в силу пункта 6.5. (абзац 1) отнесены затраты на выполнение строительно-монтажных работ которые не выполнило общество "Север Софт Строй" и (или) на приобретение строительных материалов. Однако такие условия в данном случае отсутствуют, поскольку объект в настоящее время введён в эксплуатацию, истец дополнительных затрат на строительство объекта или приобретение материалов не понёс.
В частности, 27.09.2018 получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области N 24/18А о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенного объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
19.10.2018 получено разрешение Администрации муниципального образования "Город Архангельск" на ввод объекта "Административное здание со встроенными помещениями торгового назначения", расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Тимме, дом 30, в эксплуатацию.
15.11.2018 направил истцу уведомление о вводе здания в эксплуатацию и готовности передачи объекта инвестиционной деятельности инвестору с предложением подписать акт приёма-передачи результата инвестиционной деятельности и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области. К данному письму ответчик приложил технический план помещения и копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Истец акт приёма-передачи до настоящего времени не подписал.
Суд соглашается с доводом ответчика о том, что пункты 6.5. - 6.7. Соглашения о новации от 01.02.2016 не распространяются на требования об уплате неустойки за просрочку исполнения обязательства. Во всяком случае, из указанных пунктов прямо не следует, что ответчик обязан передать истцу нежилые помещения по льготной цене в счёт уплаты неустойки, взысканной на основании пункта 6.3. названного соглашения. Ссылка на "все денежные обязательства" без их расшифровки не позволяет суду сделать вывод, что обязательство по уплате неустойки обеспечено таким способом, как передача дополнительных помещений.
Суд полагает, что заключение предложенного истцом дополнительного соглашения без согласия ответчика и в условиях отсутствия у истца дополнительных расходов на достройку объекта нарушает принцип свободы договора, что не допускается статьёй 421 ГК РФ.
Суд также учитывает, что в отношении нежилых помещений, на которые претендует истец, у ответчика заключён договор инвестирования N 49 от 15.03.2018 с Молчановой А.Н., который недействительным не признан. Заключение дополнительного соглашения в редакции истца будет нарушать права третьего лица.
С учётом изложенного требование истца о понуждении ответчика заключить дополнительное соглашение удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
в иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
И.С. Гуляева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка