Решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 декабря 2018 года №А05-12685/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2018 года Дело N А05-12685/2018
Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2018 года
Решение в полном объёме изготовлено 24 декабря 2018 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению министерства имущественных отношений Архангельской области (ОГРН 1022900540167; место нахождения: Россия 163004, г.Архангельск, пр.Троицкий, дом 49)
к обществу с ограниченной ответственностью "РК-Инвест плюс" (ОГРН 1112901008010; место нахождения: Россия 163001, г.Архангельск, ул.Суворова, дом 12, пом.3)
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора,
- Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (место нахождения: 163000, Россия, г. Архангельск, пр. Ломоносова, дом 206)
- Администрации муниципального образования "Город Архангельск" (место нахождения: 163000, Россия, г. Архангельск, пл. Ленина, д.5)
о взыскании 374 592 руб. 10 коп.,
установил:
министерство имущественных отношений Архангельской области (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "РК-Инвест плюс" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 374 592 руб. 10 коп., в том числе: 309 557 руб. 50 коп. долга по внесению арендной платы за период с 01.07.2016 по 30.09.2017 по договору аренды земельного участка N4/156(с) от 30.12.2015, 65 034 руб. 60 коп. пени за период с 28.09.2016 по 24.10.2017 и с 18.10.2016 по 24.10.2017.
Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уточнении их размера, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Общество с исковыми требованиями не согласилось по мотивам, изложенным в отзыве.
Стороны, третьи лица, извещенные по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, суд установил.
30.06.2011 между Министерством (арендодателем по договору) и предпринимателем Кулинич В.Д. (арендатором) заключен договор N4/115(с) аренды земельного участка.
Согласно условиям договора арендатору предоставляется земельный участок из земель населенных пунктов кадастровый номер 29:22:022533:27 площадью 2 866 кв.м. местоположением: примерно в 35 м на юго-восток от ориентира по адресу: г. Архангельск, наб. Георгия Седова, 15.
Земельный участок предоставляется для строительства административного здания по просп. Никольскому.
Договор аренды заключен на 3 года и прошел регистрацию в установленном порядке 21.07.2011.
По соглашению об уступке от 10.08.2011 права и обязанности арендатора переданы Обществу, соглашение об уступке зарегистрировано 26.09.2011.
По соглашению от 14.07.2014 между Министерством и Обществом срок аренды земельного участка продлен до 14.07.2015. Соглашение о продлении срока зарегистрировано 25.07.2014.
Согласно пунктам 5.5. и 5.6. договора арендная плата определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Архангельской области. Размер арендной платы, сроки и реквизиты для её внесения могут быть арендодателем в одностороннем порядке при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Архангельской области, определяющих исчисление арендной платы.
Из материалов дела следует, что письмом от 25.03.2016 Министерство направило Обществу расчет арендной платы на 2016 год в сумме 526 400 руб., письмом от 27.01.2017 - расчет арендной платы на 2017 год в сумме 185 430 руб.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 27.03.2017 по делу N А05-629/2017 с ответчика взыскана задолженность по арендной плате за период с 30.12.2015 по 30.06.2016 и пени, начисленные на эти суммы долга за период с 11.04.2016 по 27.09.2016.
Поскольку Общество не внесло в полном объеме арендные платежи за период 01.07.2016 по 30.09.2017, а также не уплатило задолженность, взысканную решением суда по делу N А05-629/2017, Министерство обратилось в суд с иском о взыскании долга и пени.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В силу пункта 10 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В пункте 2 части 3 статьи 39.7 названного Кодекса установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Таким образом, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в публичной собственности, является регулируемым.
Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 N190-пп утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области" (далее - Постановление N190-пп).
Земельный участок кадастровый номер 29:22:022533:27, предоставленный Обществу для строительства административного здания, относится к неразграниченной государственной собственности.
В соответствии с пунктом 4 Постановления N 190-пп размер арендной платы при аренде земельного участка рассчитывается по формуле: А = Упкс x Sзу x Ст x Квр x Кинф, где: А - размер арендной платы (руб.); Упкс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (руб./кв. м); Sзу - общая площадь земельного участка (кв. м); Ст - ставка арендной платы по видам (группам) разрешенного использования земельного участка (%), которая в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Архангельской области, расположенных на территории муниципального образования "Город Архангельск" принимается Правительством Архангельской области, Квр - коэффициент времени, учитывающий срок аренды земельного участка пропорционально количеству дней в году; Кинф - коэффициент инфляционных процессов, который равен индексу потребительских цен за период с начала года (среднегодовой), утверждаемый распоряжением Правительства Архангельской области.
Согласно пункту 13 Постановления N190-пп (в редакции, действовавшей в заявленный по иску период) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства, сумма арендной платы рассчитывается в порядке, установленном пунктом 4 настоящего Порядка, при этом ставка арендной платы устанавливается: в размере трех десятых процента - в отношении земельных участков, предоставленных для жилищного строительства; в размере полутора процентов - в отношении земельных участков, предоставленных для других видов строительства.
В абзаце 5 пункта 13 Постановления N190-пп было определено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для строительства (за исключением случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства) право на завершенный строительством объект не зарегистрировано в установленном порядке, к ставке арендной платы за такой земельный участок применяется повышающий коэффициент. Указанное правило применяется и в случае замены арендатора земельного участка в течение срока действия договора аренды.
Как следует из материалов дела, расчет размера арендной платы на 2016 и 2017 годы был произведен Министерством с применением ставки 1,5%, установленной для земельных участков, предоставленных для строительства, кроме жилищного, с применением за 2016 год повышающего коэффициента к ставке 3 и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 9 854 912 руб. 96 коп. (из расчета Упкс равного 3438, 56 руб./кв.м.).
В обоснование примененного размера кадастровой стоимости земельного участка и УПКС, соответственно, Министерство ссылается на то, что сведения о такой кадастровой стоимости земельного участка имеются с ЕГРН, оснований для применения иного размера у Министерства не имеется.
Вместе с тем как следует из материалов настоящего дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.07.2017 по делу N А05-625/2017, принятому по спору между теми же лицами, что участвуют в настоящем деле, земельный участок с кадастровым номером 29:22:022533:27 был поставлен на кадастровый учет 04.10.2007 на основании заявки первоначального арендатора и в соответствии с распоряжением от 03.09.2007 N 1003/21р вид разрешенного использования земельного участка определен как "место размещения административного здания". По состоянию на 01.01.2014 в государственный кадастр недвижимости были внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка равной 2 212 294 руб. 06 коп. (Упкс 771, 91 руб. / кв.м.). Кадастровая стоимость в указанном размере была определена по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, результаты которой утверждены Постановлением Правительства Архангельской области от 18.12.2012 N595-пп. Кадастровая стоимость определена исходя из вида разрешенного использования "для строительства административного здания". Согласно отзыву ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (далее - Кадастровая палата) 06.06.2012 в Кадастровую палату в порядке информационного взаимодействия поступило распоряжение мэра г. Архангельска от 24.05.2012 N788р об изменении вида разрешенного использования земельного участка кадастровый номер 29:22:022533:27 с "для размещения административного здания" на "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения". Руководствуясь распоряжением от 24.05.2012 N788р, Кадастровая палата 21.06.2012 приняла решение о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части изменения вида разрешенного использования, внесла в ГКН вид разрешенного использования спорного земельного участка "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения". 17.02.2015 Кадастровая палата приняла решение об исправлении технической ошибки в указании кадастровой стоимости земельного участка 29:22:022533:27, произведя расчет такой стоимости исходя из вида разрешенного использования "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения" в размере 9 854 912 руб. 96 коп. (Упкс 3438, 56 руб./кв.м.).
Распоряжением от 24.05.2012 N788р об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения" было вынесено на основании обращения Общества от 29.04.2012 с соответствующей просьбой. Указанное распоряжение до настоящего времени не изменено и не отменено.
Вместе с тем согласно распоряжению Министерства от 17.06.2011 N680-ра земельный участок 29:22:022533:27 предоставлен для строительства административного здания. В этих же целях (для строительства административного здания) земельный участок предоставлен Обществу по договору аренды от 30.06.2011.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N1756/13, изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного для иного, кроме жилищного, строительства, по существу направлено на обход процедур торгов, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей жилищного строительства, поэтому арендодатель не имеет права изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды. Министерство с указанной правовой позицией ВАС РФ и сложившейся правоприменительной практикой знакомо. Изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования сторонами не вносились.
Общество имеет разрешение от 24.04.2015 на строительство административного здания на земельном участке 29:22:022533:27.
Доказательств выдачи Обществу разрешений на строительном на земельном участке иных объектов не имеется
Согласно новому договору аренды, заключенному между сторонами 30.12.2015 в отношении земельного участка, земельный участок 29:22:022533:27 предоставлен Обществу для строительства административного здания.
Следовательно, применение в расчете (перерасчете) арендной платы за спорный период ставки арендной платы 1,5% и повышающего коэффициента 3 (до 01.01.2017) в связи с тем, что строительство объекта не завершено, является обоснованным.
Вместе с тем суд считает неправомерным исчисление Министерством арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенного для вида разрешенного использования "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения", со ссылкой на то, что такая стоимость значится в государственном кадастре недвижимости.
Согласно части 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В части 3 статьи 37 Грк РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Грк РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Ссылку Министерства на то, что земельным законодательством не установлена обязанность государственного органа (арендодателя) самостоятельно изменять вид разрешенного использования земельных участков, предоставленных в аренду юридическим и физическим лицам, а заявление от Общества об изменении вида разрешенного использования не поступало, суд находит несостоятельной.
Министерство осведомлено о том, что внесенный в ГКН вид разрешенного использования земельного участка 29:22:022533:27 "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения" не соответствует виду разрешенного использования, указанному в договоре аренды от 30.06.2011, а впоследствии договору аренды от 30.12.2015, целям, для которых предоставлен земельный участок, фактическому использованию земельного участка согласно разрешительной документации на строительство.
Перерасчет кадастровой стоимости исходя из вида разрешенного использования "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения" был произведен Кадастровой палатой на основании обращения Министерства от 06.02.2015 N312-07-06/1024, которое просило уточнить данные о кадастровой стоимости земельного участка исходя из разрешенного использования "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения".
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Непринятие Министерством мер по приведению значащегося в государственной кадастре недвижимости вида разрешенного использования в соответствие с тем видом, для которого разрешено использование земельного участка, для которого земельный участок предоставлялся Министерством Обществу, по сути, направлено на получение необоснованной выгоды в виде начисления арендной платы исходя из более высокой кадастровой стоимости земельного участка, внесенной Кадастровой палатой в ГКН на основании документа, полученного в порядке информационного взаимодействия.
Применение в расчете кадастровой стоимости земельного участка "для размещения многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями административного назначения", с одной стороны, и более высокой ставки арендной платы (1,5% для иного строительства, чем 0,3% - для жилищного строительства), с другой стороны, нельзя признать добросовестным поведением.
Согласно правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2011 N12651/11, при присвоении земельному участку вида разрешенного использования следует соотносить вид разрешенного использования не только с указанным в правоустанавливающих документах, а в первую очередь с тем видом разрешенного использования, который разрешается в соответствии с градостроительной документацией, а также учитывать фактическое назначение расположенных на земельном участке объектов.
На основании изложенного суд считает, что расчет арендной платы за спорный период подлежит исчислению исходя из кадастровой стоимости 2 212 294 руб. 06 коп. (Упкс 771, 91 руб. / кв.м.).
По расчету суда размер арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2016 составит 59 085 руб. (по 29 542 руб. 50 коп. в квартал), за период с 01.01.2017 по 30.09.2017 - 31 220 руб. 25 коп. (по 10 406 руб. 75 коп. в квартал). Общий размер арендной платы за спорный период составляет 90 305 руб. 25 коп.
Согласно представленным сторонами сведениям Общество 25.12.2017 произвело оплату в сумме 92 715 руб.
Таким образом, с учетом произведенной оплаты задолженность у Общества по арендной плате с 01.07.2016 по 30.09.2017 отсутствует.
На основании вышеизложенного оснований для взыскания задолженности не имеется.
Согласно пункту 7.1. договора аренды в случае несвоевременной уплаты арендной платы начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый календарный день просрочки.
Исходя из признанных судом обоснованными ежеквартальных размеров арендной платы за спорный период, по расчету суда пени, начисленные за общий период с 18.10.2016 по 24.10.2017 (заявленный истцом период начислений пени) составят 7180 руб. 75 коп.
Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика, в остальной части требование о взыскании пени, начисленных на арендные платежи за период с 01.07.2016 по 30.09.2017, удовлетворению не подлежит.
Требование истца о взыскании 33 046 руб. 69 коп. пени, начисленных за период с 28.09.2016 по 24.10.2017 на сумму долга 265 898 руб., взысканную решением по делу N А05-629/2017, суд находит обоснованным по праву и по размеру.
Таким образом, общая сумма пени, подлежащая взысканию с ответчика составления 40 227 руб. 58 коп.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина относится на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РК-Инвест плюс" в пользу министерства имущественных отношений Архангельской области 40 227 руб. 58 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований оказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РК-Инвест плюс" в доход федерального бюджета 1127 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка