Дата принятия: 20 ноября 2019г.
Номер документа: А05-12195/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 20 ноября 2019 года Дело N А05-12195/2019
Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 20 ноября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з Панфиловой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (ОГРН 1032901360304; адрес: Россия 165300, г Котлас, Архангельская область, пл.Советов, дом 3)
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Лидер" (ОГРН 1162901064545; адрес: Россия 165302, г.Котлас, Архангельская область, ул.Нахимова, дом 5)
об изъятии объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, на котором расположен объект, путем продажи с публичных торгов,
без участия представителей сторон,
установил:
комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования "Котлас" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованиями:
- изъять у общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Лидер" (далее - ответчик) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030204:2239 по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 19, путем продажи с публичных торгов;
- определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030204:2239 в размере его рыночной стоимости, равной 439 400 руб.
Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, своих представителей для участия в нем не направили. От истца поступило ходатайство о рассмотрении дела без участия его представителя.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.
Ответчик отзыв на иск не представил.
Изучив материалы дела, суд считает, что иск подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, 04 июля 2016 года между Комитетом по управлению имуществом администрации МО "Котлас" и Талащук Ольгой Николаевной был заключен договор аренды N 5289 земельного участка с кадастровым номером 29:24:030204:75 площадью 1618 кв.м., расположенного по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 19, разрешенное использование: строительство административного здания. Договор аренды был заключен на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ для завершения строительства объекта на срок 3 года. Пунктом 2.1 договора аренды установлено, что после окончания срока аренды договор аренды пролонгации не подлежит. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства со степенью готовности 9% (кадастровый номер 29:24:030204:2239), принадлежавший Талащук О.Н. на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 15.10.2015 (право собственности зарегистрировано 03.06.2016).
В связи с переходом права собственности на объект незавершенного строительства от Талащук О.Н. к Обществу с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Лидер", 11.02.2019 к договору аренды земельного участка N 5289 от 04.07.2016 было заключено дополнительное соглашение о вступлении ООО "СК "Лидер" в договор аренды вместо Талащук О.Н. на оставшийся срок его действия (до 04.07.2019).
Указанные договор аренды земельного участка и дополнительное соглашение зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
06.05.2019 истец направил в адрес ООО "СК "Лидер" уведомление об окончании с 04.07.2019 срока договора аренды и предоставлении документов, подтверждающих окончание строительства объекта, расположенного на земельном участке. Соответствующая информация ответчиком не предоставлена.
Срок договора аренды земельного участка N 5289 от 04.07.2016 истек.
По поручению истца была выполнена независимая оценка рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030204:2239, которая по состоянию на 16.09.2019 составила 439400 руб.
Ссылаясь на прекращение договора аренды и ст. 239.1 ГК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Согласно статье 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).
Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Как следует из материалов дела, договор аренды между сторонами заключен 01.12.2015 сроком на три года с даты его подписания. Соответственно, 01.12.2018 договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Нормы, регулирующие правоотношения участников гражданского оборота, связанные с предоставлением земельных участков, носят императивный характер, в связи с чем не могут быть изменены по соглашению сторон.
Суд считает, что к спорным правоотношениям подлежит применению статья 239.1 ГК РФ, введенная в Гражданский кодекс Российской Федерации Законом N 171-ФЗ.
Из материалов дела следует, что право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства Обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, фактически степень готовности объекта 9 %, что свидетельствует об отсутствии у Общества права на последующее продление арендных правоотношений.
При этом суд принимает во внимание, что иных оснований для использования земельного участка Обществом не приведено, а действующим законодательством в данном случае не предусмотрено.
При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу, что требования истца об изъятии у ответчика объекта незавершенного строительства подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 4 ст. 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".
В соответствии с пунктом 2 Правил публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников (далее - аукцион). Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. Извещение о проведении аукциона должно содержать, в том числе начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости (пп. з п. 7 правил).
Согласно представленному истцом экспертному заключению об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства по состоянию на 16.09.2019 рыночная стоимость объекта составляет 439 400 руб. с учетом НДС.
Надлежащими доказательствами ответчиком вышеуказанное экспертное заключение не оспорено.
Таким образом, при определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства суд исходит из указанной суммы.
В силу ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Изъять у Общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Лидер" (ОГРН 1162901064545) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030204:2239, площадью 420 кв.м., степень готовности объекта 9%, по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 19, путем продажи с публичных торгов.
Установить начальную цену продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 29:24:030204:2239, площадью 420 кв.м., степень готовности объекта 9%, по адресу: Архангельская область, г. Котлас, ул. Калинина, д. 19, в размере 439 400 руб. с учетом НДС.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Строительная Компания "Лидер" в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Х. Шашков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
