Дата принятия: 15 ноября 2019г.
Номер документа: А05-11949/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 15 ноября 2019 года Дело N А05-11949/2019
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 15 ноября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район" (ОГРН 1022901415558; адрес: Россия 164200, г.Няндома, Архангельская область, ул.60 лет Октября, дом 13)
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Касперавичене Ольге Геннадьевне (ОГРН 306291819300026; место жительства: Россия 164200, г.Няндома, Архангельская область)
о взыскании 417 106 руб. 17 коп., расторжении договора и обязании возвратить помещения,
установил:
комитет по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район" (далее - истец, Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Касперавичене Ольге Геннадьевне (далее - ответчик, предприниматель) о взыскании 417 106 руб. 17 коп., в том числе: 152 955 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с 4-го квартала 2016 года по 4-й квартал 2018 года по договору от 11.08.2008 N 37 аренды нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, 264 150 руб. 64 коп. неустойки, начисленной за период с 21.10.2016 по 20.05.2019. Также истцом заявлено требование о расторжении указанного договора аренды и о возложении на ответчика обязанности передать истцу по акту приема-передачи имущество, арендованное по договору от 11.08.2008 N 37 аренды нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, в том состоянии, в котором оно было получено с учетом неотделимых улучшений.
Ответчик в отзыве на иск указал, что с 2016 года неоднократно обращалась в истцу с заявлениями по поводу прорывов труб канализации, горячего и холодного водоснабжения в арендованных помещений; собственник на заявления не реагировал. 26.06.2018 в помещении произошла авария, в результате которой причинен ущерб как помещению, так и имуществу предпринимателя, расположенному в помещениях. Факт аварии отражен в акте комиссии по обследованию; представитель комитета в обследовании не участвовал; об аварии ответчик извещал истца телефонными звонками. Вследствие аварии использование помещений было невозможно до августа 2019 года. Ответчик не возражает относительно расторжения договора аренды, указывает на готовность передать ключи представителю арендодателя. Вместе с тем предприниматель поясняет, что арендуемое имущество невозможно передать по акту в том состоянии, котором оно было получено с учетом улучшений, так как помещению необходимо санитарная обработка и ремонт после аварии. Также ответчиком заявлены возражения относительно суммы арендных платежей, так как использовать помещения не было возможности по вине третьих лиц ввиду залития. Кроме того, площадь помещения, указанная в договоре, не соответствует площади помещений согласно технической документации.
Истец и ответчик, извещенные надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направили.
Дело рассмотрено в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд установил следующее.
11.08.2008 между Администрацией муниципальное образование "Няндомское" (арендодатель по договору) и предпринимателем (далее арендатор) заключен договор N 37 аренды нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, по которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду подвальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г.Няндома, ул.Строителей, д.16 "а" для размещения магазина по продаже непродовольственных товаров.
Согласно условиям договора общая площадь сдаваемых в аренду помещений - 58,5 кв.м. (пункт 1.1.); срок договора - с 11.08.2008 по 10.07.2009 (пункт 1.2.).
Согласно пункту 3.1. арендатор платит арендную плату до 20 числа за каждый квартал вперед.
В соответствии с приложением N 1 к договору и пунктом 3.2. договора арендная плата за период с 11.08.2018 по 10.07.2009 установлена в сумме 68 795 руб. 84 коп.
Помещение передано арендатору по акту передачи имущества в аренду (Приложение N 2 к договору).
Соглашениями от 10.07.2009 и от 31.12.2009 срок действия договора продлевался с 11.07.2009 по 31.12.2009 и с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Соглашением от 31.12.2009 размер арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2010 установлен в сумме 80 268 руб. 08 коп., в том числе НДС - 12 244 руб. 28 коп.
По окончании срока договора предприниматель арендуемые помещения не возвратила.
Письмом от 18.07.2018 N 1232 Комитет уведомил предпринимателя об отказе от договора аренды от 11.08.2008 N 37, в связи с чем просил возвратить арендованный помещения по истечение трехмесячного срока.
13.08.2018 Комитет вновь направил предпринимателю требование, в котором сослался на отказ от договора аренды, выраженный в письме от 18.07.2016, просил оплатить задолженность по арендной плате и возвратить арендованное имущество.
Предприниматель задолженность не оплатил, помещения не возвратил, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с иском.
Оценив обстоятельства дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению в части на основании нижеследующего.
Договор аренды от 11.08.2008 N 37 со стороны арендодателя заключен администрацией муниципальное образование "Няндомское".
Вместе с тем муниципальным Советом муниципального образования "Няндомское" принято решение от 17.02.2015 N 110 о ликвидации администрации муниципального образования "Няндомское".
В соответствии со статьёй 36.1 Устава муниципального образования "Няндомский муниципальный район", статьями 4 и 37 Устава муниципального образования "Няндомское" и частью 2 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в связи с ликвидацией администрации муниципального образования "Няндомское" её функции переданы администрации муниципального образования "Няндомский муниципальный район".
В соответствии с Положением о Комитете, утвержденным решением собрания депутатов МО "Няндомский муниципальный район" от 07.04.2010 N 19", Комитет является структурным подразделением Администрации МО "Няндомский муниципальный район", созданным с целью реализации полномочий органов местного самоуправления в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами на территории МО "Няндомский муниципальный район" (пункт 1.1. Положения о Комитете).
В связи с указанным Комитет является стороной по договору аренды от 11.08.2008 N 37 и надлежащим истцом по заявленным требованиям.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно части 1 статьи 610 того же кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Частью 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В рассматриваемом случае доказательства возврата арендатором земельного участка по окончании срока действия договора и доказательства возражений арендодателя относительно продолжения использования имущества в материалы дела не представлены, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что договор аренды возобновится на тех же условиях на неопределенный срок.
Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу абзаца второго части 2 статьи 621 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от заключенного на неопределенный срок договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
На основании указанной нормы истец отказался от договора аренды уведомлением от 18.07.2016.
Уведомление направлено по адресу ответчика, указанному в договоре аренды - Архангельская область, г.Няндома, Каргополь-2, ул.Спортивная, д.6, кв.52.
В соответствии с отчетом об отслеживании отправления, сформированного на официальном сайте Почты России 19.10.2017 заказное письмо, которым направлено уведомление, передано на временное хранение в связи с неудачной попыткой вручения адресату.
Доказательств наличия у истца на момент направления уведомления сведений об ином адресе предпринимателя в материалах дела не имеется.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей с 18.03.2016 адресом ответчика является - г.Няндома, ул.Сосновая, д.23.
Подпунктом "д" пункта 2 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" установлено, что в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, в частности, содержатся сведения о месте жительства в Российской Федерации (указывается адрес - наименование субъекта Российской Федерации, района, города, иного населенного пункта, улицы, номера дома, квартиры, - по которому индивидуальный предприниматель зарегистрирован по месту жительства в установленном законодательством Российской Федерации порядке (далее - адрес места жительства)).
Из материалов дела не следует, что ответчик извещал истца о новом адресе, договором аренды не предусмотрена обязанность арендодателя направлять уведомление об отказе от договора по адресу арендатора, указанному в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, как и не установлена обязанность самостоятельно отслеживать изменения адреса контрагента.
Исходя из изложенного, учитывая, что заявление об отказе от договора направлена Комитетом предпринимателю по надлежащему адресу, и в соответствии со справкой Почты России могла быть получена ответчиком вплоть до 20.09.2016, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 11.08.2008 N 37 прекратил свое действие не позднее 20.12.2016.
В связи с изложенным, поскольку на дату предъявления иска договор аренды от 11.08.2008 N 37 аренды прекратил действие, требование Комитета о расторжении указанного договора удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем связи с односторонним отказом Комитета от договора аренды у предпринимателя отсутствовали правовые основания для использования помещений, являющихся объектом договора аренды.
Статей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно пункту 2.2.14. договора аренды арендатор обязан вернуть объект по передаточному акту после истечения срока действия или установленной даты расторжения договора в том состоянии, в котором арендатор его получил со всеми неотделимыми улучшениями.
Поскольку доказательства возврата ответчиком освобожденного помещения не представлены, суд находит заявленные требования о возложении на предпринимателя обязанности передать истцу по акту приема-передачи арендованное имущество подлежащим удовлетворению.
При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований в части указания на обязанность передать помещения в том состоянии, в котором оно было получено с учетом неотделимых улучшений в связи со следующим.
В обоснование требования в данной части истец ссылается на положения пункта 2.2.14. договора аренды.
Вместе с тем согласно акту передачи имущества, подписанному сторонами при заключении договора аренды, помещение передано в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целью аренды.
Конкретного описания передаваемых в аренду помещений в акте, как и в договоре аренды, не приведено.
В силу части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 05.02.2007 N 2-П указал, что общеправовой принцип правовой определенности предопределяет стабильность правового регулирования и исполнимость вынесенных судебных решений. Исполнимость заключается в возможности реализовать предписания, содержащиеся в решении суда, в том числе в принудительном порядке помимо воли обязанного субъекта.
Соответственно, в отсутствие конкретных сведений о состоянии помещения, подлежащего передаче, абстрактное его обозначение в резолютивной части судебного акта требованиям его исполнимости не отвечает.
Кроме того, неудовлетворительное состояние помещения не может являться безусловным основанием для отказа арендодателя от его принятия из аренды.
В силу пункта 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
С учетом изложенного, требование истца о взыскании с ответчика арендных платежей за пользование помещениями за период с 4-го квартал 2016 года по 4-й квартал 2018 года признается судом правомерным.
В соответствии с расчетом истца размер арендной платы за указанный период составил 152 955 руб. 53 коп.
Расчет произведен исходя из размера арендной платы, установленной соглашением от 31.12.2009, проверен судом и признан правильным.
Доводы ответчика, изложенные в отзыве относительно аварий в помещениях и невозможности их использования с даты последней аварии, произошедшей согласно акту от 26.06.2018 обследования цокольного помещения по адресу: г.Няндома, ул.Строителей, д.16 "а", в июне 2018 года, не принимаются судом.
В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
В рассматриваемом случае ответчиком не представлено доказательств того, что аварии в помещениях, на наличие которых он ссылается, привели к невозможности использовать помещения. Из представленного ответчиком акта от 26.06.2018 обследования цокольного помещения по адресу: г.Няндома, ул.Строителей, д.16 "а" указанное обстоятельство не следует.
Также не имеется доказательств того, что ответчик предъявлял истцу в 2016-2018 годах какие-либо требования, предусмотренные частью 1 статьи 612 ГК РФ.
Суд также не принимает возражения ответчика относительно того, что истцом неверно определена площадь сданных в аренду помещений (в договоре аренды указано 58,5 кв.м., тогда как согласно технической документации на здание, помещений (часть помещения) для целей налогообложения единым налогом на вмененный доход по состоянию на 05.11.2014 площадь помещений на уровне пола составляет 52,4 кв.м.
Площадь арендуемых помещений согласована сторонами в договоре аренды. По акту передачи имущества в аренду ответчик принял помещения площадью 58,5 кв.м. Доказательств внесения изменений в договор арены в связи с составление новой технической документации на помещения не имеется. Кроме того, согласно представленной ответчиком технической документации площадь 52,4 кв.м. относится к площади подвального помещения на уровне пола, тогда как площадь этого помещения на высоте 1,1 м составляет 57,9 кв.м.
С учетом изложенного требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за указанный истцом период в заявленной сумме обосновано и подлежит удовлетворению.
Пунктом 3.2. договора от 11.08.2008 N 37 предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,3 % в день от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.
В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с указанными положениями на сумму задолженности по арендной плате за спорный период истец начислил пени в сумме 264 150 руб. 64 коп. за период с 21.10.2016 по 20.05.2019.
Проверив расчет истца, суд находит его правильным и обоснованным.
Поскольку факт просрочки ответчика за спорный период подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании пени подлежат удовлетворению в заявленном размере.
Оснований для уменьшения размера заявленной неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд не усматривает, так как отсутствуют заявление ответчика о явном несоответствии начисленной неустойки последствиям нарушения обязательства.
Государственная пошлина по иску, от уплаты которой истец как орган местного самоуправления освобожден, подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии с частью 3 статьей 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенной части требований.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
обязать индивидуального предпринимателя Касперавичене Ольгу Геннадьевну передать Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации МО "Няндомский муниципальный район" по акту приема-передачи имущество, арендованное по договору от 11.08.2008 N 37 аренды нежилых помещений, относящихся к муниципальной собственности, - подвальное нежилое помещение, расположенное по адресу: Архангельская область, Няндомский район, г.Няндома, ул.Строителей, д.16 "а".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Касперавичене Ольги Геннадьевны в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации МО "Няндомский муниципальный район" 417 106 руб. 17 коп., в том числе: 152 955 руб. 53 коп. долга и 264 150 руб. 64 коп. неустойки.
В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Касперавичене Ольги Геннадьевны в доход федерального бюджета 17 342 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья А.Б.Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
