Решение Арбитражного суда Архангельской области от 29 ноября 2019 года №А05-11791/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2019 года Дело N А05-11791/2019
Резолютивная часть решения объявлена 27 ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бакуровой Елены Артуровны (ОГРН 304290116300051; место жительства: Россия 163060, г.Архангельск)
к индивидуальному предпринимателю Стаскевичу Юрию Александровичу (ОГРН 317290100025796; место жительства: Россия 164520, г.Северодвинск, Архангельская область)
о расторжении договора аренды и возложении обязанности возвратить арендованное имущество,
при участии в заседании представителя истца Хоменко О.М по доверенности от 06.06.2019;
установил:
индивидуальный предприниматель Бакурова Елена Артуровна (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Стаскевичу Юрию Александровичу (далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений от 21.08.2017, а также о возложении обязанности в течение 5 дней с даты вступления в законную силу судебного акта передать истцу арендованное имущество - нежилое помещение площадью 132 кв.м., расположенное на 1 этаже здания жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, находящееся по адресу: г. Архангельск. проспект Ломоносова, дом 117.
Исковые требования указаны с учетом ходатайства истца об уточнении исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленное требование.
Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в соответствии с частями 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ответчика.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца в судебном заседании, суд установил следующие обстоятельства дела.
21.08.2017 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1. которого истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже здания жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Архангельск, пр-т Ломоносова, д. 117. Площадь передаваемых в аренду помещений составляет 132 кв.м.
Передаваемые в аренду помещения принадлежат истцу на основании договора на участие в долевом строительстве, право собственности зарегистрировано 23.05.2013.
Согласно пункту 1.4. договора помещения предоставляются для размещения в них кафе. По акту приема-передачи от 22.08.2017 помещения площадью 132 кв.м. переданы истцом и приняты ответчиком.
Так, согласно пунктам 3.1., 3.2, 3.2.2. арендная плата состоит из постоянной части (ежемесячного фиксированного платежа) и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы рассчитывается на основе ставки 450 руб. за 1 кв.м. площади помещений в месяц и составляет 59 400 руб. На период подготовки помещения к эксплуатации и ремонта арендная плата устанавливается в размере 200 руб. за 1 кв.м. площади в месяц и составляет 26 400 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 3.3. договора арендодатель выставляет арендатору счет на оплату постоянной части арендной платы в срок до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Внесение арендной платы осуществляется арендатором в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
В соответствии с пунктом 3.6. договора переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребленной арендатором электроэнергии, которая рассчитывается на основании показаний приборов учета и оплачивается арендатором на основании выставленных арендодателем счетов.
Согласно пункту 3.7. арендатор также обязан возмещать эксплуатационные услуги (услуги по техническому обслуживанию и ремонту здания, инженерных сетей, уборке и содержанию фасадов, кровли, площадей общего пользования), и коммунальные услуги (расходы на водопотребление, водоотведение, теплоснабжение). Эксплуатационные и коммунальные услуги оплачиваются арендатором на основании счетов, выставленных управляющей организацией, или возмещаются арендодателю.
В период с момента передачи помещений в аренду (22.08.2017) по 09.04.2018 арендатор производил в предоставленных помещениях ремонтные работы, в связи с чем в указанный период арендодатель выставлял счета на оплату аренды (ежемесячного фиксированного платежа) из расчета 200 руб. за 1 кв.м. (26 400 руб. в месяц). С 10.04.2018 счета за аренду (ежемесячного фиксированного платежа) выставлялись из расчета 450 руб. за 1 кв.м. (59 400 руб. в месяц).
Счета, выставленные для оплаты ежемесячного фиксированного платежа за период с 22.08.2017 по 31.05.2019, оплачены ответчиком не в полном объеме и с нарушением установленного договором срока. Выставленные за период с 01.09.2017 по 31.03.2019 счета за коммунальные услуги ответчик не оплатил. Данное обстоятельство ответчиком не оспаривается.
Претензией от 04.06.2019 истец потребовал от ответчика погасить задолженность по арендным платежам, образовавшуюся на 31.05.2019.
23.08.2019 истец, ссылаясь на неоднократное нарушение ответчиком сроков оплаты арендной платы, коммунальных услуг, направила ответчику требование от 21.08.2019, в котором предложил расторгнуть договора аренды в срок до 22.09.2019.
Поскольку ответчик на указанное требование не отреагировал, истец обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды нежилых помещений от 21.08.2017.
Суд считает иск подлежащим удовлетворению в связи со следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В части 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Материалами дела подтверждается, что арендные платежи за период с августа 2017 по май 2019 вносились ответчиком с нарушением установленных сроков оплат, имеется задолженность по арендной плате и коммунальным платежам за период с сентября 2017 по март 2019.
Таким образом, имеет место нарушение сроков уплат более двух раз подряд.
Данное обстоятельство в соответствии со статьей 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора аренды судом.
Предусмотренный частью 3 статьи 619 и пунктом 2 статьи 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора аренды истцом соблюден, что подтверждается представленным в материалы дела претензией от 04.06.2019 и требованием от 21.08.2019.
Возражения ответчика, изложенные в предварительном судебном заседании, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска.
В своих возражениях ответчик ссылался на то, что не смог пользоваться арендованными помещениями таким образом, как рассчитывал при заключении договора аренды, в частности, на то, что отсутствие и отказ в регистрации договора аренды послужили препятствием для реализации алкогольной продукции в арендуемом помещении; арендатор соседних помещений, также принадлежащих истцу и в которых расположено кафе "Мята", чинил препятствия в пользовании электроэнергией, прекращая её подачу. Истец не оказывал ответчику какого-либо содействия в разрешении возникших проблем.
Из пояснений ответчика следует, что 18.12.2018 он обратился с заявлением о регистрации договора аренды от 21.08.2017. Уведомлением от 29.03.2019 NКУВД-001/2018-8051273/2 в государственной регистрации отказано в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы (технический план) части помещений, передаваемых в аренду, при том, что в реестре уже имеются сведения об обременении (аренде), возникшем на основании ранее заключенной сделки (договора аренды от 20.05.2015 с ИП Клобуковым А.В.).
В связи с отказом в регистрации договора аренды ответчик обратился к истцу, по заявке которого были проведены кадастровые работы и составлен технический план помещений от 09.08.2019 с выделением части помещений площадью 132,0 кв.м. (помещения 6, 7, 7а), предоставленных в аренду ответчику. После составления технического плана с заявлением о регистрации договора аренды в уполномоченный орган стороны не обращались, государственная регистрация договора аренды от 21.08.2017 не производилась.
Вместе с тем из материалов дела не усматривается, что отсутствие государственной регистрации договора не явилось препятствием к пользованию помещениями ответчиком, поскольку ответчик принял помещения по акту приема-передачи, произвел в них ремонт, оснастил оборудованием, мебелью и приступил к использованию помещений, открыв в них кафе, которое начало работу и принимало посетителей.
Доказательств наличия препятствий в использовании помещений в связи с действиями арендатора соседнего помещения и вины арендодателя в указанных ответчиком препятствиях ответчиком не представлено.
Также из материалов дела не следует, что ответчик обращался к истцу с одним из заявлений, предусмотренных частью 1 статьи 612 ГК РФ, в связи с недостатками принятого в аренду помещения.
Те обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о наличии у предоставленных в аренду помещений недостатков, которые полностью или частично воспрепятствовали арендатору пользоваться имуществом, и за которые отвечает истец, в связи с чем ответчик был бы вправе требовать уменьшения арендной платы.
В связи с изложенным у суда отсутствуют основания для вывода о том, что ответчиком подлежала внесению за период действия договора арендная плата в меньшем размере и что задолженность, послужившая основанием для расторжения договора, отсутствует.
Кроме того, решением Арбитражного суда Архангельской области от 18.11.2019 по делу N А05-10582/2019 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с августа 2017 года по май 2019 года и неустойка за нарушение сроков оплаты по договору от 21.08.2017 аренды нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суд признает требование истца о расторжении договора аренды подлежащим удовлетворению.
Статей 622 ГК РФ определено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Поскольку доказательства передачи нежилых помещений ответчиком не представлены, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению.
С учетом изложенного на ответчика возлагается обязанность освободить занимаемые помещения в течение 5 дней с даты вступления решения в законную силу.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
расторгнуть договор от 21.08.2017 аренды нежилых помещений, заключенный между индивидуальным предпринимателем Бакуровой Еленой Артуровной и индивидуальным предпринимателем Стаскевичем Юрием Александровичем.
Обязать индивидуального предпринимателя Стаскевича Юрия Александровича в течение пяти дней со дня вступления в законную силу настоящего решения передать индивидуальному предпринимателю Бакуровой Елене Артуровне нежилое помещение площадью 132 кв.м., расположенное на 1 этаже здания жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, находящееся по адресу: г. Архангельск. проспект Ломоносова, дом 117.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Стаскевича Юрия Александровича в пользу индивидуального предпринимателя Бакуровой Елены Артуровны 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Б. Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка