Дата принятия: 17 мая 2019г.
Номер документа: А05-1085/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 17 мая 2019 года Дело N А05-1085/2019
Резолютивная часть решения объявлена 13 мая 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 17 мая 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Филипьевой А.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Станкина Михаила Николаевича (ОГРН 304290233800097; место жительства: Россия 164523, г.Северодвинск, Архангельская область)
к публичному акционерному обществу "Московский Индустриальный Банк" (ОГРН 1027739179160; место нахождения: Россия 115419, Москва, ул.Орджоникидзе, дом 5; Россия 190098, Санкт-Петербург, ул.Галерная, дом 7, лит.А; Россия 163069, г.Архангельск, пр.Ломоносова, дом 121 / ул.Поморская, дом 26)
о взыскании 104 687 руб. 78 коп.,
при участии в заседании представителя ответчика Лыковой Л.А. по доверенности от 05.02.2019;
установил:
индивидуальный предприниматель Станкин Михаил Николаевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к публичному акционерному обществу "Московский Индустриальный Банк" (далее - ответчик) о взыскании 104 687 руб. 78 коп. задолженности по арендной плате за период с 26.07.2018 по 31.08.2018, 3236 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Также заявлено о взыскании 40 000 руб. судебных расходов.
Ответчик в отзыве на иск с заявленными требованиями не согласился.
В судебном заседании представитель ответчика просил в иске отказать по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему.
Истец, извещенный по правилам статьи 123 АПК РФ надлежащим образом о месте и времени проведения судебного разбирательства, своих представителей для участия в нем не направил.
Дело рассмотрено в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя истца.
Исследовав письменные доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав представителя ответчика, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения истца в связи со следующим.
Из материалов дела следует, что 23.07.2015 между предпринимателем Станкиной Лидией Александровной (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 3 аренды нежилого помещения (далее - договор N 3), по условиям которого предприниматель Станкина Л.А. сдает, а ответчик принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Северодвинск, ул.Адмирала Нахимова, д.1, общей площадью 42 кв.м. для осуществления банковской деятельности.
Договор заключен на 11 месяцев с момента подписания акта приема-передачи. В случае, если ни одна из сторон за 30 дней до истечения срока договора не заявит о намерении расторгнуть договор, договор считается пролонгированным на неопределенный срок (пункт 3.5. договора).
В соответствии с пунктом 2.2.5 договора арендатор обязан не позднее чем за 30 дней сообщить арендодателю о своем намерении освободить помещение и сдать помещение арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Пунктом 6.5. договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут арендатором досрочно путем направления письменного уведомления арендодателю за тридцать дней до предполагаемый даты прекращения действия договора. По истечении указанного срока договор считается расторгнутым.
Помещения приняты Банком в аренду по акту от 01.07.2015.
26.12.2016 Право собственности на помещения, арендуемые Банком, перешло к предпринимателю.
В связи с переходом права собственности на помещения к предпринимателю стороны заключили дополнительное соглашение от 26.12.2016, в соответствии с которым арендодателем по договору аренды N 3 указан предприниматель.
Уведомлением от 25.06.2018, врученным предпринимателю 26.06.2018, Банк, ссылаясь на пункт 2.2.5 договора аренды, заявил о намерении расторгнуть договор по истечении 30 календарных дней с момента уведомления.
Также стороны подписали соглашение от 25.06.2018 о расторжении договора аренды N 3.
Ссылаясь на то, что Банк не освободил арендованные помещения и не привел их в удовлетворительное техническое состояние, пригодное для его дальнейшей эксплуатации, предприниматель письмом от 25.07.2018 просил Банк освободить помещение от принадлежащего Банку имущества и привести его в надлежаще состояние.
В ответ на указанное заявление Банк письмом от 02.08.2018 сообщил предпринимателю, что помещения возвращены из аренды в том же состоянии и планировкой, с которыми получены, с учетом нормального износа, в связи с чем уклонение предпринимателя от подписания акта возврата помещений неправомерно.
Претензией от 25.08.2018 предприниматель вновь потребовал от Банка устранить следующие замечания к помещениям: в помещениях находится мебель и оборудование, принадлежащее арендатору; в помещениях N 2, 3, 4 испорчен пол посредством заливки бетонного постамента, сломан пластиковый подоконник, повреждены обои, имеются многочисленные отверстия в стенах, сломаны розетки, поврежден подвесной потолок, гипсокартонная зашивка стены; имеются оголенные провода, не демонтирован деревянный подиум.
28.11.2018 стороны подписали акт от 26.11.2018 приема-передачи помещений, в соответствии с которым засвидетельствовали факт передачи помещений от ответчика к истцу.
Ссылаясь на то, что Банк до передачи помещений в надлежащем состоянии обязан вносить арендную плату, а также на отсутствие доступа в помещения до возврата ключей, истец просит взыскать с ответчика арендную плату за период с 26.07.2018 по 31.08.2018 и проценты в связи с просрочкой ее внесения.
Возражая относительно иска, ответчик указывает, что согласно свидетельства о государственной регистрации права, Станкина Лидия Александровна приобрела помещения, занимаемые банком, на основании договора от 12.09.13 N5/2013 купли-продажи муниципального имущества.
Согласно передаточного акта от 18.09.2013 года к договору от 12.09.13 N5/2013 Объект недвижимости Покупателем осмотрен, техническое состояние, качественные характеристики известны, в связи с чем претензии по данным основаниям Покупателем предъявляться не будут. Покупателю переданы техпаспорт на помещения, договор аренды от 19.11.2010 N03-05/155-10 с Банком со всеми дополнительными соглашениями и приложениями.
На момент заключения договора аренды N 3 между Банком и ИП Станкиной Л.А. помещения были обустроены для осуществления банковской деятельности (ИП Станкина Л.А. приобретала помещения у администрации МО "Северодвинск" с обременением в виде аренды Банка).
В связи с расторжением договора с истцом помещения передаются в том же виде, с той же планировкой (улучшения были выполнены до приобретения первоначальным арендодателем ИП Станкиной Л.А. собственности на помещения и в соответствии со статьей 623 ГК РФ относятся к неотделимым).
На момент передачи помещений Банку в 2015 году техническое состояние также не было идеальным: после перепланировки и ремонта, выполненного в 2003 году, в результате эксплуатации за 12 лет появились локальные повреждения обоев, подоконника, гипсокартонной зашивки стен, отверстия в стенах под стенды для информации клиентам и т.п.
Факт видимых недостатков в помещениях указан в акте приема-передачи к договору аренды N 3, однако техническое состояние признано соответствующим требованиям эксплуатации.
Конструкции подвесного потолка не повреждены - плитки просто сдвинуты. После демонтажа осветительных приборов и другого имущества Банка, естественно, остались концы электропроводки, но это не дефект, т.к. электрохозяйство помещения исправно. Помещение является пригодным к эксплуатации.
Имущество, принадлежащее Банку, которое можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно, в передаваемых помещениях отсутствует, за исключением одного небольшого стола, который сотрудники банка предлагали вынести, но по просьбе ИП Станкина М.Н. он был оставлен.
Данные факты подтверждаются объяснительной управляющего ОО "Отделение в г. Северодвинск" С.Г. Баданина.
Техническое состояние помещения на момент передачи Банку в аренду подтверждается фотоснимками и договором аренды от 19.11.2010 N03-05/155-10.
Наличие подиума под банкомат до даты приобретения права собственности Станкина М.Н. и Станкиной Л.А. на помещение подтверждается договором подряда от 10.09.2010, локальным сметным расчетом на его изготовление, платежными поручениями N288 от 17.09.2010-авансовый платеж и N806 от 10.11.2010 - окончательный платеж по договору на устройство подиума для установки банкомата.
На фото офиса 2013 года (на фотографиях указана дата 06.06.2013 года) имеются следы протечек на подвесных потолках, стенды, календари и т.п. висят на саморезах, т.е. в гипсокартоне имеются дырки, банкомат стоит на подиуме, имеются в наличии окна касс, ломаная планка на подоконнике перед банкоматом также видна.
Согласно приложению к договору аренды от 19.11.2010 N03-05/155-10 муниципального имущества с учетом дополнительного соглашения N03-11/050-12 ох 24.09.12, заключенного между администрацией МО "Северодвинск" и Банком, видно, что помещение 3 - это кассовый узел, на схеме видно расположение окон кассового узла.
Помещение не может считаться пригодным к дальнейшей эксплуатации при неисправности электрических сетей, сетей отопления и водоснабжения (являющихся системами жизнеобеспечения). Со стороны истца к Банку предъявлены претензии по косметическому состоянию объекта, а также по поводу неотделимых улучшений, при этом ИП Станкин М.Н. не учитывает, что именно в таком состоянии объект и был передан в аренду Банку.
Письмом от 25.07.2018 Банк направлял истцу акты приема-передачи помещения и ключей, просил подписать указанные документы и явиться для получения ключей от помещений.
В силу п. 1, 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Согласно абзацам 1, 2 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
На основании п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считает просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
По смыслу указанных норм наличие недостатков у арендованного имущества, которые не были устранены арендатором, не является безусловным основанием для отказа в приеме имущества. Действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором, права собственника могут быть защищены предъявлением иска о взыскании убытков, возникших от ремонта помещений (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 N 308-ЭС15-11360 по делу N А63-746/2014).
В соответствии с позицией, изложенной в п. 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Согласно ч. 1 ст. 65, ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений; обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.
Из материалов дела, что на 25.07.2018 помещения были освобождены Банком, вместе с тем предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее техническое состояние помещений, отказался от подписания акта возврата помещений.
Вместе с тем из акта приема-передачи от 01.07.2015 к договору аренды N 3 не следует, что помещения были переданы без недостатков.
Представленными ответчиком доказательствами подтверждается, что на момент приобретения истцом прав на помещения в них уже имелся подиум для размещения банкомата; помещения арендовались ответчиком с 2010 года именно для осуществления банковской деятельности и были соответствующе оборудованы (обустройство окон касс).
В договоре аренды N 3 не содержится условие о периодичности выполнения арендатором текущего ремонта, а также обязанность возвратить помещения в отремонтированном состоянии.
Согласно пункту 2.2.5 договора арендатор обязан сдать помещение в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Недостатки, на которые указывает истец в претензии от 25.08.2018, обосновывая отказ в принятии помещений, могут быть отнесены к нормальному износу.
Доказательств того, что на момент освобождения помещений они не были пригодны к дальнейшей эксплуатации не имеется.
Наличие в помещениях одного стола не может быть расценено как неосвобождение помещений арендатором и являться основанием для отказа в приеме помещений арендодателем.
Учитывая изложенное, суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья А.Б.Филипьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
