Решение Арбитражного суда Архангельской области от 21 января 2019 года №А05-10716/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 января 2019 года Дело N А05-10716/2018
Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2019 года
Решение в полном объёме изготовлено 21 января 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Гуляевой И.С.,
при ведении протокола секретарём судебного заседания Кузнецовой О.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275; место нахождения: Россия, 163000, г. Архангельск, ул. Серафимовича, дом 22, пом.1)
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (ОГРН 1142932000782; место нахождения: Россия, 163060, г. Архангельск, пр. Обводный канал, дом 18, корп. 1, офис 4)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная компания" (ОГРН 1022900835517; место нахождения: Россия, 164500, Архангельская область, г. Северодвинск, Тепличный проезд, дом 5)
о взыскании 2 245 320 руб.,
при участии в заседании представителей от истца Некрасова Р.Э. (доверенность от 19.09.2017), от ответчика Симашко А.А. (директор), Подшиваловой С. И. (доверенность от 23.08.2018), от третьего лица Некрасова Р.Э. (доверенность от 11.01.2017),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лира" (далее - истец, общество "Лира") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (далее - ответчик, общество "Север Софт Строй") о взыскании 50 000 руб. неустойки за период с 19.06.2018 по 18.09.2018 по соглашению о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство.
Определением Арбитражного суда Архангельской области от 30.08.2018 исковое заявление принято к рассмотрению дела в порядке упрощённого производства.
Заявлением от 19.09.2018 истец увеличил размер исковых требований до 1 275 120 руб. 00 коп. неустойки за период с 19.06.2018 по 18.09.2018.
Поскольку в результате увеличения истцом размера исковых требований цена иска превысила пределы, установленные пунктом 1 части 1 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дел в порядке упрощённого производства, суд определением от 16.10.2018 в соответствии с частью 5 статьи 227 указанного кодекса перешёл к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.
Протокольным определением от 04.12.2018 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная компания" (далее - третье лицо, общество "СЗК").
Заявлением от 08.11.2018 истец увеличил размер исковых требований до 1 968 120 руб., уточнил период взыскания нестойки - с 19.06.2018 по 07.11.2018.
Заявлением от 28.11.2018 истец вновь увеличил размер исковых требований и просит взыскать с ответчика 2 245 320 руб. неустойки за период с 19.06.2018 по 27.11.2018.
Представитель истца в судебном заседании предъявленные требования поддержал в сумме 2 245 320 руб. Полагает, что результат инвестиционной деятельности ему не передан до настоящего времени, поскольку ответчик не передал документы, необходимые для регистрации права собственности на объект.
Представители ответчика с иском не согласились по основаниям, изложенным в отзыве. Полагают, что нарушение срока передачи объекта инвестиционной деятельности произошло по вине третьего лица, в связи с чем в силу пункта 6.9. Соглашения о новации от 01.02.2016 ответственность ответчика приостанавливается. В настоящее время объект сдан в эксплуатацию, о чём истец уведомлен 15.11.2018, после указанной даты неустойка не может начисляться.
Представитель третьего лица поддержал позицию истца.
Заслушав лиц, участвующих в деле, изучив письменные доказательства по делу, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично исходя из следующего.
28.12.2015 между предпринимателем Крыловым И.А. (займодавец) и обществом "Север Софт Строй" (заёмщик) заключён договор процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества (далее - Договор займа).
Согласно пункту 1.1. Договора займа займодавец передаёт заёмщику в процентный заём денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заёмщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29 января 2016 года, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.
Обязательство ответчика по Договору займа было обеспечено договором об ипотеке, заключённым между предпринимателем Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
По платёжным поручениям N 4148 от 28.12.2015 заёмщик перечислил ответчику 1 050 000 руб., N 4147 от 28.12.2015 - 5 950 000 руб.
Таким образом, между предпринимателем Крыловым И.А. и обществом "Север Софт Строй" был заключён договор займа на сумму 7 000 000 руб.
25.01.2016 между предпринимателем Крыловым И.А. (цедент) и обществом "Лира" (цессионарий) заключён договор уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года (далее - Договор уступки права требования).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора уступки права требования цедент передаёт, а цессионарий принимает в полном объёме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из указанного ниже договора займа, заключённого между цедентом и обществом "Север Софт Строй" (должник).
Пунктом 1.2. Договора уступки права требования предусмотрено, что права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28 декабря 2015 года, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа, в размере 44 193 руб. 30 коп.
Также 25.01.2016 между предпринимателем Крыловым И.А. (цедент) и обществом "Лира" (цессионарий) заключено соглашение об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016.
01.02.2016 истец (кредитор по договору) и ответчик (должник по договору) заключили Соглашение о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015 инвестированием в строительство (далее - Соглашение о новации от 01.02.2016).
Согласно пункту 1.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 в соответствии со статьёй 414 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб. 38 коп., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4. настоящего соглашения.
Пунктом 1.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 установлено, что обязательства должника, предусмотренные в п. 1.1. настоящего соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в п. 2.6. настоящего соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в п. 2.7. соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в п. 1.1. настоящего соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в п. 3.1. соглашения.
В пункте 2.2. Соглашения о новации от 01.02.2016 определено место незавершённого строительства: Архангельская область, городской округ "Город Архангельск", г. Архангельск, ул. Гагарина, а также то, что объект принадлежит на праве собственности обществу "Север Софт Строй".
В пункте 2.6. Соглашения о новации от 01.02.2016 определён объект незавершённого строительства - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.
Результат инвестиционной деятельности - нежилое помещение торгового назначения, общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта (пункт 2.7. Соглашения о новации от 01.02.2016).
Пунктом 3.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 установлен размер инвестиций по настоящему соглашению - 55 000 рублей за 1 кв. метр общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 рублей без НДС.
Согласно пункту 5.1. Соглашения о новации от 01.02.2016 срок завершения строительства объекта и получение разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее первого квартала 2017 года.
Пунктом 4.1.2 Соглашения о новации от 01.02.2016 предусмотрено, что в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ответчик обязался передать истцу результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.
Таким образом, ответчик должен был передать истцу нежилые помещения в срок до 14 апреля 2017 года (включительно).
Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что общество "Лира" в полном объёме исполнило свои обязательства по внесению инвестиций.
Ответчик свои обязательства по передаче обществу "Лира" результата инвестиционной деятельности в срок не исполнил, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании неустойки за просрочку передачи нежилых помещений за период с 17.07.2017 по 24.10.2017 в сумме 1 386 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу NА05-12443/2017, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2018, с ответчика в пользу истца взыскано 1 386 000 руб. неустойки за просрочку передачи истцу нежилых помещений. Выдан исполнительный лист.
Впоследствии истец обратился в Арбитражный суд Архангельской области с требованием о взыскании неустойки за последующий период с 25.10.2017 по 18.06.2018 в сумме 3 284 820 руб.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 04.07.2018 по делу NА05-1936/2018 с ответчика в пользу истца взыскано 3 284 820 руб. неустойки за просрочку передачи истцу нежилых помещений за период с 25.10.2017 по 18.06.2018. Решение вступило в законную силу 07.08.2018, выдан исполнительный лист.
В связи с тем, что ответчик, по мнению общества "Лира", до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче объекта, истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании неустойки за последующий период с 19.06.2018 по 27.11.2018 в сумме 2 245 320 руб.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходит из следующего.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
Оценив условия Соглашения о новации от 01.02.2016, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, и к отношениям сторон подлежат применении правила главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).
Пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса предусмотрено, что срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.
В рассматриваемом случае подтверждается, что ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта инвестиционной деятельности, в связи с чем судебными решениями с ответчика в пользу истца взыскана неустойка за период с 17.07.2017 по 18.06.2018 в общей сумме 4 670 820 руб.
27.09.2018 получено заключение Инспекции государственного строительного надзора Архангельской области N 24/18А о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенного объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
19.10.2018 получено разрешение Администрации муниципального образования "Город Архангельск" на ввод объекта "Административное здание со встроенными помещениями торгового назначения", расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Тимме, дом 30, в эксплуатацию (л.д. 71-74 или 106-108, том 2).
15.11.2018 ответчик направил истцу уведомление о вводе здания в эксплуатацию и готовности передачи объекта инвестиционной деятельности инвестору с предложением подписать акт приёма-передачи результата инвестиционной деятельности и обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Архангельской области. К данному письму ответчик приложил технический план помещения и копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 110, том 2).
Истец акт приёма-передачи не подписал, поскольку, по его мнению, ответчик не представил документы, указанные в пункте 4.1.2. соглашения от 01.02.2016, о чём уведомил ответчика в письме от 16.11.2018 (л.д. 111, том 2). При этом истец полагает, что ответчик обязан зарегистрировать за собой право собственности на объект недвижимости в Едином государственном реестре прав и лишь после этого объект инвестиционной деятельности может быть передан истцу.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Согласно пункту 6.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 истец вправе потребовать от ответчика уплаты неустойки в размере 0,03 % от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в п. 3.1. соглашения, в случае нарушения срока передачи результата инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим соглашением на 3 (три) месяца, за каждый день просрочки.
Между сторонами имеются разногласия по поводу того, передан ли результат инвестиционной деятельности в настоящее время истцу или нет.
Так, общество "Север Софт Строй" полагает, что представленных с письмом от 15.11.2018 документов достаточно для регистрации за истцом право собственности на объект инвестиционной деятельности, и истец вправе это сделать в настоящее время.
Общество "Лира" считает, что объект до настоящего времени ему не передан, поскольку не представлены документы, указанные в пункте 4.1.2. соглашения от 01.02.2016.
В соответствии со статьёй 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Проанализировав пункты 2.7, 4.1.2 и 6.4. Соглашения о новации от 01.02.2016, суд приходит к выводу о том, что взыскание неустойки за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности не связано с регистрацией права собственности на объект за обществом "Север Софт Строй" в Едином государственном реестре прав. Такое условие в указанных пунктах соглашения не содержится.
В пункте 6.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 указано, что неустойка начисляется за нарушение срока передачи результата инвестиционной деятельности. Понятие результата инвестиционной деятельности приведено в пункте 2.7. Соглашения о новации от 01.02.2016, в котором отсутствует указание на документы, которые должен был передать ответчик либо условие о том, что результат инвестиционной деятельности признаётся таковым после регистрации за ответчиком права собственности на весь объект недвижимости.
В пункте 4.1.2. названного соглашения имеется указание на передачу документов, необходимых для государственной регистрации прав общества "Лира" на результат инвестиционной деятельности, однако перечень этих документов не конкретизирован и, по сути, является открытым.
Как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.
В данном случае договор был подготовлен обществом "Лира", поэтому условия договора о моменте, до которого может начисляться неустойка за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности толкуются судом в пользу общества "Север Софт Строй". Суд считает, что таким моментом является дата вручения истцу уведомления от 15.11.2017 о вводе здания в эксплуатацию и готовности передачи объекта инвестору. В указанную дату результат инвестиционной деятельности считается переданным истцу, а последний - уклонившимся от его принятия. Соответственно, неустойка на основании пункта 6.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 может начисляться по 15.11.2017 включительно.
Вопрос о предоставления документов и по поводу регистрации объекта в целом или в отношении отдельных нежилых помещений в Едином государственном реестре прав может быть решён сторонами в самостоятельном исковом производстве.
Как предусмотрено пунктами 2, 7, 8 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости.
Истец не обращался в регистрирующий орган с требованием о регистрации за ним права собственности на объект недвижимости на основании тех документов, которые ему предоставил ответчик, поэтому не может утверждать, что единственным препятствием для регистрации права собственности истца является отсутствие государственной регистрации за ответчиком права собственности на весь объект, как продавцом будущей вещи.
С учётом изложенного, неустойка начисляется судом до 15.11.2018, т.е. до даты уведомления истца о вводе здания в эксплуатацию. После указанной даты у истца имеется возможность использовать результат инвестиционной деятельности по своему усмотрению, поэтому начисление неустойки после 15.11.2018 является неправомерным.
По расчёту суда, размер неустойки за просрочку передачи результата инвестиционной деятельности за период с 19.06.2018 по 15.11.2018, т.е. за 150 дней, составляет 2 079 000 руб. (46 200 000 руб. х 0,03% х 150 дн.).
Ответчик о необходимости применения статьи 333 Гражданского кодекса, в соответствии с которой, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, не заявил, доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям наступления обязательства суду не представил.
Довод общества "Север Софт Строй" о том, что нарушение срока передачи истцу объекта инвестирования обусловлено ненадлежащим выполнением обществом "СЗК" своих обязательств по строительству объекта по договору подряда, в частности, невыполнении работ по устройству ростверка, не принимается судом во внимание.
В силу статьи 403 Гражданского кодекса должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.
Пунктом 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что исходя из взаимосвязанных положений пункта 6 статьи 313 и статьи 403 ГК РФ в случае, когда исполнение было возложено должником на третье лицо, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства этим третьим лицом перед кредитором отвечает должник, если иное не установлено законом.
Пунктом 6.9. Соглашения о новации от 01.02.2016 предусмотрено, что ответственность общества "Север Софт Строй", предусмотренная пунктами 6.4., 6.5., 6.9 настоящего Соглашения, приостанавливается на период времени, в течение которого имело место нарушение сроков исполнения обязательств ООО "СЗК" по договору подряда от 01.02.2016.
Вместе с тем, ответчик о приостановлении выполнении работ на объекте из-за действий общества "СЗК" истца не уведомлял. Работы по строительству объекта из-за невыполнения работ по устройству ростверка не приостанавливались. Из материалов дела следует, что 11.05.2017 между ответчиком и третьим лицом подписан акт сдачи приёмки работ, из которого следует, что все работы, порученные обществу "СЗК", им выполнены в полном объёме.
С учётом изложенного требования истца о взыскании неустойки за период просрочки с 19.06.2018 по 15.11.2018 является законным, обоснованными подлежит удовлетворению в сумме 2 079 000 руб. на основании статьи 330 Гражданского кодекса. В остальной части иска суд отказывает.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований. Недостающая часть государственной пошлины взыскивается со сторон в доход федерального бюджета, поскольку истец при увеличении размера исковых требований государственную пошлину не уплачивал.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (ОГРН 1142932000782) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275) 2 079 000 руб. неустойки.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275) в доход федерального бюджета 531 руб. государственной пошлины.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (ОГРН 1142932000782) в доход федерального бюджета 31 694 руб. государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
И.С. Гуляева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка