Решение Арбитражного суда Архангельской области от 11 октября 2019 года №А05-10716/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 11 октября 2019 года Дело N А05-10716/2018
Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 11 октября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шашкова А.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Панфиловой Н.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275; место нахождения: Россия, 163000, г. Архангельск, ул. Серафимовича, дом 22, пом.1)
к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (ОГРН 1142932000782; место нахождения: Россия, 163060, г. Архангельск, пр. Обводный канал, дом 18, корп. 1, офис 4)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная компания" (ОГРН 1022900835517; место нахождения: Россия, 164500, Архангельская область, г. Северодвинск, Тепличный проезд, дом 5)
о взыскании 2 245 320 руб.,
в заседании участвовали представители:
от истца - Вотяков М.В. (доверенность от 20.08.2019),
от ответчика - Подшивалова С.И. (доверенность от 23.08.2018), Симашко А.А. (директор ООО "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ", Выписка из ЕГРЮЛ),
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Лира" (далее - истец, ООО "Лира") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Север Софт Строй" (далее - ответчик, ООО "Север Софт Строй") о взыскании 2 245 320 руб. неустойки за период с 19.06.2018 по 27.11.2018 за нарушение сроков передачи результата инвестиционной деятельности по соглашению от 01.02.2016 о прекращении новацией обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015 инвестированием в строительство (с учётом уточнения требований).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Северо-Западная компания".
Решением суда от 21.01.2019 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскано 2 079 000 руб. неустойки, в остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 29.04.2019 решение оставлено без изменения.
Постановлением от 02 августа 2019 года Арбитражный суд Северо-Западного округа отменил решение Арбитражного суда Архангельской области от 21.01.2019 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2019 по делу N А05-10716/2018.
Дело А05-10716/2018 передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.
При новом рассмотрении истец увеличил сумму иска. Просит взыскать с ответчика 6 237 000 руб. 00 коп. неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019.
Суд принял увеличение исковых требований.
Ответчик с требованиями истца не согласился. В отзыве указал, что истец уклоняется от принятия результата инвестиционной деятельности - объекта недвижимости, необходимые документы для регистрации права переданы истцу.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, индивидуальный предприниматель Крылов Игорь Александрович (займодавец) и ООО "Север Софт Строй" (заемщик) заключили договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества.
Согласно пункту 1.1 договора займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.
Разделом 2 договора установлено, что обязательство ООО "Север Софт Строй" по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
Платежными поручениями от 28.12.2015 NN 4147, 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.
Крылов И.А. (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.
В соответствии с пунктом 1.1 договора цедент передает, а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом и ООО "Север Софт Строй" (должник).
Согласно пункту 1.2 договора права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.
Крылов И.А. (цедент) и ООО "Лира" (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между Крыловым И.А. (залогодержатель) и ООО "Архангельск-Косметик" (залогодатель).
ООО "Лира" (кредитор) и ООО "Север Софт Строй" (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015.
Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.
Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 ГК РФ кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.
В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 данного соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 указанного соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.
В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: г. Архангельск, ул. Гагарина, а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО "Север Софт Строй".
В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.
Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью 840 кв. м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение N 1 к соглашению).
Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб. за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.
В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО "Север Софт Строй" обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.
Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.
Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО "Север Софт Строй" обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.
В соответствии с пунктом 6.4 соглашения ООО "Лира" вправе потребовать от ООО "Север Софт Строй" уплаты неустойки в размере 0,03% от общей суммы стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 настоящего соглашения, в случае нарушения ООО "Север Софт Строй" срока передачи результата инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим соглашением на три месяца, за каждый день просрочки.
Предусмотренное соглашением о новации обязательство по внесению инвестиций ООО "Лира" исполнило в полном объеме, что подтверждается имеющимися в деле платежными поручениями, письмами ООО "Север Софт Строй" в адрес ООО "Лира", подписанными сторонами актами о размере инвестиций, актом сдачи-приемки выполненных работ по договору подряда, актами о приемке выполненных работ, справками о стоимости выполненных работ, актом инспекции государственного строительного надзора Архангельской области о проверке соблюдения законодательства в сфере строительства от 26.05.2017 N 119.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 08.02.2018 по делу N А05-12443/2017 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 1 386 000 руб. за период с 17.07.2017 по 24.10.2017.
Решением Арбитражного суда Архангельской области от 04.07.2018 по делу N А05-1936/2018 с ООО "Север Софт Строй" в пользу ООО "Лира" взыскана неустойка по соглашению о новации в размере 3 284 820 руб. за период с 25.10.2017 по 18.06.2018.
19.10.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
ООО "Север Софт Строй" направило ООО "Лира" уведомление, в котором просило в срок до 22.11.2018 подписать акт приема-передачи помещения и обратиться в Управление Росреестра с заявлением о снятии ограничения в виде ипотеки земельного участка, приложив акт приема-передачи, технический план помещения, копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Уведомление получено истцом 15.11.2018.
В ответе от 16.11.2018 ООО "Лира" сообщило о том, что ООО "Север Софт Строй" не выполнило условия соглашения, не представило документы, указанные в пункте 4.1.2 соглашения, потребовало предоставить техническую документацию помещения с указанием перечня документов и требований к их оформлению, сослалось на то, что изложенные в ранее направленных ответчику письмах просьбы предоставить указанные документы последним проигнорированы, а также потребовало обеспечить произвести фактический осмотр помещения после предоставления технической документации на него, и указало, что залог по договору ипотеки не может быть погашен до исполнения ООО "Север Софт Строй" обязательств по соглашению и погашению задолженности по неустойкам.
Ссылаясь на то, что ООО "Север Софт Строй" не исполнило предусмотренные соглашением о новации обязательства, ООО "Лира" просит взыскать с неустойку за период с 19.06.2018 по 12.09.2019.
В ходе рассмотрения дела судом установлено и не оспаривается сторонами, что между ними заключен договор купли-продажи будущей вещи и подлежат применению правила главы 30 ГК РФ.
Как следует из статьи 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.
Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
В соответствии с абзацем 4 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.
Материалами дела подтверждается и не опровергнуто ответчиком, что право собственности за ним на объект недвижимости не зарегистрировано, следовательно, спорные помещения не могли быть переданы в собственность ООО "Лира" и последнее произвести государственную регистрацию прав на них.
Пунктом 4.1.2 соглашения предусмотрено, что ответчик должен в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО "Лира" результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО "Лира" на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.
Основным документом, который является основанием для государственной регистрации прав истца на результат инвестиционной деятельности, является документ о регистрации права ответчика на здание, в котором располагается нежилое помещение торгового назначения площадью 840 кв.м. - цель инвестиций ООО "Лира".
Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости здание зарегистрировано за ответчиком 22.05.2019. Доказательств, что указанный документ был предоставлен обществом "Север Софт Строй" истцу в суд не представлено.
Кроме того, суд обращает внимание на то, что перечень документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к заявлению о государственной регистрации прав, а также требования к указанным документам, установлены статьями 18, 21, 24, 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
В силу статьи 18 Закона N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: в форме документов на бумажном носителе; в форме электронных документов и (или) электронных образов документов (ч. 1).
К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: 1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); 2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами (ч. 4).
Статья 21 Закона о регистрации перечисляет требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 3 статьи 21 Закона N 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.
Согласно части 4 статьи 21 Закона о регистрации межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.
В части 1 статьи 24 Закона N 218-ФЗ определено, что технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в ЕГРН, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в ЕГРН сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Сведения о здании, сооружении или едином недвижимом комплексе, за исключением сведений о местоположении таких объектов недвижимости на земельном участке и их площади, площади застройки, указываются в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ проектной документации таких объектов недвижимости.
В силу части 10 статьи 40 Закона о регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здания или сооружения осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здания или сооружения, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок.
Доказательств, что перечисленные в данных нормах документы предоставлены истцу ответчиком, также отсутствуют.
19.10.2018 ответчиком получено разрешение администрации муниципального образования "Город Архангельск" на ввод в эксплуатацию объекта - административное здание со встроенными помещениями торгового назначения, расположенное по адресу: г. Архангельск, ул. Тимме, д. 30.
Направление ответчиком уведомления от 15.11.2018 истцу о вводе здания в эксплуатацию и готовности передачи объекта инвестиционной деятельности с предложением подписать акт приема-передачи результата инвестиционной деятельности и обратиться в Управление Росреестра, с приложением технического плана помещения и копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, не является подтверждением того, что ООО "Лира" уклонялось от приемки товара.
По сути, по данному уведомлению истец не имел возможности принять объект, так как в уведомлении от 15.11.2017 ответчик не назначил дату осмотра и приемки помещения, а также не представил истцу документы, указанные в п.4.1.2 соглашения.
При таких обстоятельствах истец не мог подписать акт приема-передачи помещений.
На основании изложенного, суд считает, что предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения обязательства по передаче истцу одновременно с вещью относящихся к ней документов, а именно: документов, необходимых для государственной регистрации права, документов, подтверждающих гарантийные обязательства, техническая документация, ответчиком не исполнены, следовательно, не исполнена обязанность продавца передать вещь с относящимися к ней документами (статья 456 ГК РФ). Ответчик не доказал, что покупатель уклонился от получения вещи. Данный довод ответчика не соответствует обстоятельствам дела.
Пунктом 1 статьи 457 Гражданского кодекса предусмотрено, что срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи.
В рассматриваемом случае подтверждается, что ответчиком нарушен срок передачи истцу объекта инвестиционной деятельности. Объект до настоящего времени не передан истцу.
В силу статьи 330 Гражданского кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Неустойка как способ обеспечения обязательства должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.
Согласно пункту 6.4. Соглашения о новации от 01.02.2016 истец вправе потребовать от ответчика уплаты неустойки в размере 0,03 % от общей стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в п. 3.1. соглашения, в случае нарушения срока передачи результата инвестиционной деятельности в соответствии с настоящим соглашением на 3 (три) месяца, за каждый день просрочки.
Размер неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019, т.е. за 450 дней, составляет 6 237 000 руб. (46 200 000 руб. х 0,03% х 450 дн.).
Расчёт неустойки, представленный истцом, судом проверен и признан правильным, поскольку он соответствует условиям Соглашения о новации от 01.02.2016, действующему законодательству, фактическим отношениям сторон. Ответчик арифметическую верность расчёта не оспорил. Оснований для снижения размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса суд не усматривает, поскольку размер неустойки (0,03% от цены договора) не является чрезмерным и незначительно превышает размер ключевой ставки ЦБ России действующие на дату вынесения настоящего решения - 7 % годовых.
С учётом изложенного требования истца о взыскании неустойки в сумме 6 237 000 руб. за период просрочки с 19.06.2018 по 12.09.2019 является законным, обоснованными подлежит удовлетворению на основании статьи 330 Гражданского кодекса.
В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика. Недостающая часть государственной пошлины взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета, поскольку истец при увеличении размера исковых требований государственную пошлину не уплачивал.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" (ОГРН 1142932000782) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Лира" (ОГРН 1152901013275) 6 237 000 руб. неустойки за период с 19.06.2018 по 12.09.2019, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СЕВЕР СОФТ СТРОЙ" в доход федерального бюджета 52 185 руб. государственной пошлины.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
А.Х. Шашков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка