Дата принятия: 18 ноября 2019г.
Номер документа: А05-10582/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 18 ноября 2019 года Дело N А05-10582/2019
Резолютивная часть решения объявлена 12 ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 18 ноября 2019 года
Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Шапран Е.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Варакиной Е.И.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бакуровой Елены Артуровны (ОГРНИП 304290116300051)
к индивидуальному предпринимателю Стаскевичу Юрию Александровичу (ОГРНИП 317290100025796)
о взыскании 1 258 784 руб. 66 коп. долга и пени,
при участии в судебном заседании представителя
истца Хоменко О.М. (по доверенности от 06.06.2019)
ответчика Стаскевич Ю.А.
установил:
Индивидуальный предприниматель Бакурова Елена Артуровна (далее- истец) обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Стаскевичу Юрию Александровичу (далее- ответчик) о взыскании на основании договора аренды нежилых помещений от 21.08.2017 1 258 784 руб. 66 коп., в том числе 629 392 руб. 33 коп. долга, из которого 438 700 руб. по арендной плате за период с августа 2017 года по май 2019 года и 190 692 руб. 33 коп. по коммунальным платежам за период с сентября 2017 года по март 2019 года и 629 392 руб. 33 коп. пени, начисленных в связи с просрочкой оплаты за период с 26.09.2017 по 23.08.2019.
В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.
Ответчик с иском не согласен, просит уменьшить размер арендной платы, ссылаясь на то, не смог пользоваться арендованными помещениями таким образом, как рассчитывал при заключении договора аренды, в частности, на то, что отсутствие и отказ в регистрации договора аренды послужили препятствием для сдачи части помещений в субаренду, арендатор соседних помещений, также принадлежащих истцу и в которых расположено кафе "Мята", чинил препятствия в пользовании электроэнергией, прекращая её подачу. Истец не оказывал ответчику какого-либо содействия в разрешении возникших проблем.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, ответчика, суд установил.
21.08.2017 между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1. которого истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатору) во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже здания жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Архангельск, пр-т Ломоносова, д. 117. Площадь передаваемых в аренду помещений составляет 132 кв.м.
Передаваемые в аренду помещения принадлежат истцу на основании договора на участие в долевом строительстве, право собственности зарегистрировано 23.05.2013.
Согласно пункту 1.4. договора помещения предоставляются для размещения в них кафе.
В пункте 1.5. договора указано, что на момент передачи в аренду в помещениях выполнена чистовая отделка, описано состояние помещений.
По акту приема-передачи от 22.08.2017 помещения площадью 132 кв.м. переданы истцом и приняты ответчиком, в акте зафиксированы показания приборов учета электроэнергии и воды.
В пункте 2.5. договора аренды установлено, что в течение срока действия договора арендатор обязуется самостоятельно и за счет собственных средств произвести ремонтные работы в целях приведения помещений в состояние, пригодное к использованию под кафе, а именно: строительно-монтажные работы (электромонтажные работы: разводка электрокабеля, установка выключателей, монтаж системы канализации, установка сантехнического оборудования, монтаж системы вентиляции в части помещений, предназначенного для кухни), внутренние отделочные работы (подготовка помещений под отделку, облицовка пола керамической плиткой и плинтусом, монтаж натяжного или подвесного потолка, поклейка и покраска обоев, иные работы в соответствии с проектом), установить входную группу дверей и осуществить отделку (окраску) оконных откосов. Материалы и оборудование для выполнения вышеуказанных работ арендатор закупает самостоятельно.
В разделе 3 договора сторонами согласован размер арендной платы и порядок расчетов.
Так, согласно пунктам 3.1., 3.2, 3.2.2. арендная плата состоит из постоянной части (ежемесячного фиксированного платежа) и переменной части арендной платы. Постоянная часть арендной платы рассчитывается на основе ставки 450 руб. за 1 кв.м. площади помещений в месяц и составляет 59 400 руб. На период подготовки помещения к эксплуатации и ремонта арендная плата устанавливается в размере 200 руб. за 1 кв.м. площади в месяц и составляет 26 400 руб. в месяц.
В соответствии с пунктом 3.3. договора арендодатель выставляет арендатору счет на оплату постоянной части арендной платы в срок до 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. Внесение арендной платы осуществляется арендатором в течение 10 банковских дней с момента получения счета, но не позднее 25-го числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
В соответствии с пунктом 3.6. договора переменная часть арендной платы включает в себя стоимость потребленной арендатором электроэнергии, которая рассчитывается на основании показаний приборов учета и оплачивается арендатором на основании выставленных арендодателем счетов.
Согласно пункту 3.7. арендатор также обязан возмещать эксплуатационные услуги (услуги по техническому обслуживанию и ремонту здания, инженерных сетей, уборке и содержанию фасадов, кровли, площадей общего пользования), и коммунальные услуги (расходы на водопотребление, водоотведение, теплоснабжение). Эксплуатационные и коммунальные услуги оплачиваются арендатором на основании счетов, выставленных управляющей организацией, или возмещаются арендодателю.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в период с момента передачи помещений в аренду (22.08.2017) по 09.04.2018 арендатор производил в предоставленных помещениях ремонтные работы, в связи с чем в указанный период арендодатель выставлял счета на оплату аренды (ежемесячного фиксированного платежа) из расчета 200 руб. за 1 кв.м. (26 400 руб. в месяц). С 10.04.2018 счета за аренду (ежемесячного фиксированного платежа) выставлялись из расчета 450 руб. за 1 кв.м. (59 400 руб. в месяц).
Период проведения ремонтных работ и момент, с которого счета за аренду выставлены в сумме 59 400 руб. в месяц, ответчиком не оспариваются, с этими утверждениями истца ответчик согласен.
За период с 22.08.2017 по 31.05.2019 арендодателем выставлены счета на оплату ежемесячного фиксированного платежа на общую сумму 1 015 016 руб. 13 коп.
Ответчик оплатил счета, выставленные за указанный выше период, частично, всего в сумме 576 316 руб. 13 коп., в том числе последний учтенный в расчете платеж был произведен на сумму 40 000 руб. по приходному кассовому ордеру N820 от 01.05.2019, в связи с чем долг по арендной плате (ежемесячным фиксированным платежам) согласно расчету составляет 438 700 руб.
Кроме того истцом выставлены счета на возмещение коммунальных услуг. За период с 01.09.2017 по 31.03.2019 счета за коммунальные услуги выставлены на общую сумму 190 692 руб. 33 коп.
Из расчета истца следует и ответчиком не оспаривается, что оплату за коммунальные услуги ответчик в указанный выше период не производил.
В связи с изложенным долг ответчика перед истцом составляет 629 393 руб. 33 коп., из которого 438 700 руб. по арендной плате в части фиксированного платежа за фактический период с октября 2018 года по 31.05.2019 (с учетом того, что внесенные частично денежные средства подлежат отнесению в счет ранее возникшей задолженности) и 224 893 руб. 59 коп. по коммунальным платежам за период с 01.09.2017 по 31.03.2019.
Ответчик расчеты истца арифметически не оспаривает, платежей, которые были бы внесены ответчиком, но не учтены истцом, в расчете не имеется.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В части 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с частью 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Согласно части 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Условиями заключенного сторонами договора аренды предусмотрено, что помещения предоставляются арендатору для размещения в них кафе, в помещениях необходимо провести ремонтные работы, в связи с чем на период их проведения арендная плата устанавливается в меньшем размере. Помимо внесения арендной платы (собственно платы за пользование помещениями) арендатор принял обязательство по оплате коммунальных услуг в связи с пользованием арендованными помещениями, возложение такой обязанности на арендатора допускается законом и условиями договора.
Ответчик, не соглашаясь с иском, просит уменьшить размер арендной платы, ссылаясь на то, не смог пользоваться арендованными помещениями таким образом, как рассчитывал при заключении договора аренды, в частности на то, что арендатор соседних помещений, также принадлежащих истцу и в которых расположено кафе "Мята", чинил препятствия в пользовании электроэнергией, прекращая её подачу. Истец не оказывал ответчику какого-либо содействия в разрешении возникших проблем. Кроме того отсутствие и отказ в регистрации договора аренды послужили препятствием для сдачи части помещений в субаренду.
На основании пояснений сторон, материалов дела, судом установлено, что истец является собственником встроено-пристроенных помещений общей площадью 318,8 кв.м., находящихся на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Архангельск, пр-т Ломоносова, д. 117. Часть помещений площадью 132 кв.м. истцом сдана в аренду ответчику, другая часть помещений (соседних с помещениями, арендуемыми ответчиком) передана истцом по договору аренды от 20.05.2015 другому лицу (ИП Клобукову А.В.), в этих помещениях размещается кафе "Мята". По утверждению ответчика, арендатор соседних помещений чинил ответчику препятствия в пользовании коммунальными ресурсами, системой вентиляции.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статей 68, 70 АПК РФ доказательства должны отвечать требованиям допустимости, относимости и достоверности.
Ссылаясь на чинение препятствий в пользовании помещениями другим лицом, ответчик не представил доказательств, которые бы подтверждали приводимые доводы, в частности, своевременные обращения к истцу, другому лицу, содержащие сведения о том, в чем конкретно выражается чинение ответчику препятствий, когда оно имело место, требования об устранении таких препятствий. Представленные ответчиком скриншоты не отвечают признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств.
В отношении доводов об отсутствии государственной регистрации договора аренды судом установлено следующее.
Согласно пункту 4.1. договора срок аренды составляет 5 лет с момента подписания договора. Обязанность по регистрации договора и связанные с этим расходы возлагаются на арендатора.
Как видно из материалов дела, 18.12.2018 ответчик обратился с заявлением о регистрации договора аренды от 21.08.2017. Уведомлением от 29.03.2019 NКУВД-001/2018-8051273/2 в государственной регистрации отказано в связи с тем, что на государственную регистрацию не представлены документы (технический план) части помещений, передаваемых в аренду, при том, что в реестре уже имеются сведения об обременении (аренде), возникшем на основании ранее заключенной сделки (договора аренды от 20.05.2015 с ИП Клобуковым А.В.).
В связи с отказом в регистрации договора аренды ответчик обратился к истцу, по заявке которого были проведены кадастровые работы и составлен технический план помещений от 09.08.2019 с выделением части помещений площадью 132,0 кв.м. (помещения 6, 7, 7а), предоставленных в аренду ответчику. После составления технического плана с заявлением о регистрации договора аренды в уполномоченный орган стороны не обращались, государственная регистрация договора аренды от 21.08.2017 не производилась.
Вместе с тем как усматривается из материалов дела, отсутствие государственной регистрации договора не явилось препятствием к пользованию помещениями ответчиком, поскольку ответчик принял помещения по акту приема-передачи, произвел в них ремонт, оснастил оборудованием, мебелью и приступил к использованию помещений, открыв в них кафе, которое начало работу и принимало посетителей.
Указанные обстоятельства ответчиком не оспариваются, согласно пояснениям ответчика кафе работало, после возникновения конфликтной ситуации ответчик в июне 2019 года вывез часть оборудования, другая его часть осталась в помещениях.
Из материалов дела также видно, что обращение ответчика с заявлением о регистрации договора аренды состоялось спустя более чем через год с момента его заключения и было обусловлено тем, что юрист группы компаний ООО "Долина", ООО "Наше пиво" и ТС "АлкоШоп", имеющих лицензию на реализацию алкогольных напитков и о размещении оборудования которых на условиях субаренды ответчик вел переговоры, предложил ответчику представить договор аренды с отметкой о его регистрации.
В соответствии с частью 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: 1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; 2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Согласно части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Те обстоятельства, на которые ссылается ответчик, не свидетельствуют о наличии у предоставленных в аренду помещений недостатков, которые полностью или частично воспрепятствовали арендатору пользоваться имуществом, и за которые отвечает истец, в связи с чем ответчик был бы вправе требовать уменьшения арендной платы.
На основании изложенного требование о взыскании долга подлежит удовлетворению в полном объеме.
Согласно пункту 5.1. договора аренды в случае допущенной арендатором просрочки уплаты арендной платы арендатор обязан уплатить пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно расчету истца за просрочки внесения арендной платы в части ежемесячных фиксированных платежей, допущенные в период с 26.09.2017 по 23.08.2019, истцом начислена неустойка в общей сумме 1 765 441 руб., за просрочку оплаты коммунальных услуг за период с 01.07.2018 по 23.08.2019 начислена неустойка в сумме 484 394 руб. 85 коп., всего неустойка на общую сумму 2 249 835 руб. 85 коп.
Истец просит взыскать неустойку в сумме 629 393 руб. 33 коп., равную сумме основного долга.
Ответчик ходатайствовал о снижении неустойки в связи с её несоразмерностью.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В статье 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
При этом уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Как разъяснено в пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ).
При этом доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.
Суд считает ходатайство ответчика о снижении неустойки подлежащим удовлетворению.
Судом учтено, что установленный в договоре размер неустойки (1% в день от просроченной суммы задолженности) чрезвычайно высок и в 10 раз превышает обычно применяемый в предпринимательских отношениях размер неустойки (0,1%). Судом принимается во внимание период просрочки, частичное внесение платежей в части фиксированного размера. В связи с этим, по мнению суда, даже уменьшенный истцом ко взысканию размер неустойки равный сумме основного долга является чрезмерным, поэтому суд уменьшает неустойку до 224 983 руб. 59 коп. из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Во взыскании неустойки в остальной части суд отказывает.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы относятся на сторон пропорционально размеру удовлетворенных требований.
При этом судом принимаются во внимания разъяснения пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", согласно которым положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении требования о взыскании неустойки, которая уменьшается судом в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, получением кредитором необоснованной выгоды (статья 333 ГК РФ).
Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N81 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.
При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб., заявляя об увеличении размера иска до 1 258 786 руб. 66 коп. истец государственную пошлину не доплачивал. В связи с этим на ответчика относится госпошлина исходя из суммы обоснованно заявленных требований (1 258 786 руб. 66 коп.) без учета уменьшения неустойки судом. Госпошлина с указанной суммы составит 25 588 руб., из которой 2 000 руб. взыскивается с ответчика в пользу истца, в остальной части госпошлина взыскивается с ответчика в федеральный бюджет.
Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области
РЕШИЛ:
Взыскать с индивидуального предпринимателя Стаскевич Юрия Александровича (ОГРНИП 317290100025796) в пользу индивидуального предпринимателя Бакуровой Елены Артуровны (ОГРНИП 304290116300051) 854 376 руб. 92 коп., в том числе 629 393 руб. 33 коп. долга, 224 983 руб. 59 коп. пени, а также 2 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
В удовлетворении иска в остальной части отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Стаскевич Юрия Александровича (ОГРНИП 317290100025796) в доход федерального бюджета 23 588 руб. государственной пошлины по иску.
Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Судья
Е.Б. Шапран
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
