Решение от 24 февраля 2009 года №А04-8705/2008

 
 
 
    
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
 
Арбитражный суд Амурской области
 
 
 
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
А04-8705/2008
 
 
    “
 
24
 
    “
 
    февраля
 
    2009 г.
 
 
 
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи
 
    Китаева В.В.
 
 
 
    При участии секретаря судебного заседания
 
    Широковой О.Ф.
 
 
 
    Рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление
 
    Индивидуального предпринимателя Чубарова Анатолия Вадимовича                                                      
 
 
 
    к
 
    Обществу с ограниченной ответственностью «Позитроника-Амур»
 
 
 
    о
 
    расторжении договора аренды и обязании возвратить помещение
 
 
 
 
    Третьи лица
 
 
 
 
    При участии в заседании:
 
    от истца – Чубаров А. В., п-т 1002 439053, выдан 12.09.2002; Соловьев И. Н., доверенность от 20.12.2007; Ландырева В. П., доверенность от 14.07.2008;
 
    от ответчика - Живодеров П. В., доверенность от 10.01.2009.
 
 
 
 
    Протокол вела: Широкова О.Ф.
 
 
 
    установил:
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16.02.2009 года, решение в соответствии с ч. 2 ст. 176 АПК РФ в полном объеме изготовлено 24.02.2009 года.
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Чубаров Анатолий Вадимович с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Позитроника-Амур» о расторжении   договора аренды № 189 от 27.06.2006.
 
    В обоснование заявленных требований истец указывает, что ответчиком грубо нарушены пункты 2.2.3., 2.2.4., 2.2.5., 2.2.7., 2.2.13., 2.2.14., 6.2., 7.7. договора № 189 от 27 июня 2006 г. на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 139, что в соответствии со ст.450 п.2 и 619 ГК РФ является основанием для расторжения договора.
 
    В судебном заседании 29 января 2009 г. истец представил письменное уточнение исковых требований. Дополнительно сослался на нарушение ответчиком пунктов 2.2.1. и 2.2.6. указанного договора. Просил суд расторгнуть, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Позитроника-Амур» договор аренды недвижимого имущества №  189 от 27.06.2006 г. и обязать ООО «Позитроника-Амур» освободить и возвратить Чубарову Анатолию   Вадимовичу   по   акту   приема-передачи помещение,   занимаемое   на основании договора аренды № 189 от 27.06.2006 по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 139, дал пояснения, аналогичные доводам, изложенным в уточнении, представил копии документов в подтверждение приведенных доводов.
 
    Представитель ответчика против уточненных исковых требований возражал, пояснил, что письменный отзыв на иск будет представлен позднее.  Просил приобщить к материалам дела копии договоров на эксплуатационные,  коммунальные и  необходимые административно-хозяйственные услуги, аренду земельного участка.
 
    В судебном заседании 16 февраля 2009 г. истец представил письменное дополнение к исковому заявлению с подробным обоснованием оснований иска, настаивал на удовлетворении уточненных исковых требований.
 
    Представитель ответчика представил письменный отзыв и документы в обоснование своих доводов. Иск не признал, пояснил, что истец не нарушал условий договора аренды, оснований для его расторжения не имеется.
 
    Выслушав стороны, исследовав доказательства по делу, суд установил следующие обстоятельства.
 
    Между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и обществом с ограниченной ответственностью «Позитроника-Амур»  заключен договор № 189 от 27 июня 2006 года аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 139, а именно: помещение под торговлю № 30 площадью 164,3 кв.м.; подсобное помещение №№3, 26 площадью 43,7 кв.м.; прочие помещения площадью 1,3 кв.м., 9 кв.м., 0,5 кв.м., 2 кв.м., 3.2 кв.м., общая площадь арендуемых помещений – 224 кв.м.
 
    По договору купли-продажи недвижимого имущества № 90 от 26.05.2008 г. истцу Комитетом передано в собственность встроенное нежилое помещение, общей площадью 479,7 кв. м., на 1 этаже, номера на поэтажном плане 1-9, 26-32 по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 139. , в том числе и помещения, переданные ООО «Позитроника-Амур» по договору аренды. Свидетельство о государственной регистрации права собственности № 28АА 227192 от 19.06.2008 г.
 
    8 июля 2008 г. письмом за № 55 истец уведомил ответчика, что является стороной по договору аренды № 189 от 27.06.2006 г. в части всех нежилых помещений, переданных ему по договору купли-продажи № 90 от 26.05.2008 г. и сообщил реквизиты для перечисления арендной платы. С указанного времени все обязательства по договору ответчик производит в пользу истца.
 
    Исследовав доказательства по делу в их совокупности, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в виду нижеследующего.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 450 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
 
    В соответствии со ст.619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
 
    Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Пунктом 5.2. договора аренды № 189 от 27 июня 2006 года установлено, что по требованию Арендодателя Договор подлежит досрочному расторжению в судебном порядке в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, а также в случае нарушения пунктов 2.2.3., 2.2.5., 2.2.6., 2.2.7., 2.2.9., 2.2.12. Договора.
 
    В соответствии с пунктом 2.2.3. договора аренды арендатор обязан после подписания Договора в 10-ти дневный срок заключить в  обязательном  порядке договоры  на эксплуатационные,  коммунальные  и  необходимые административно-хозяйственные услуги, аренду земельного участка и производить оплату в порядке и на условиях, предусмотренных в заключенных договорах».
 
    Как установлено судом, ответчиком требования указанного пункта нарушены. Ответчиком был заключен договор №169 от 01.02.2007 года с МП «Жилсервис» на долевое участие по содержанию общего имущества многоквартирного дома на часть арендуемой у истца площади в размере 164,3 кв.м., а не на всю арендуемую площадь в размере 224 кв.м. При этом, по запросу истца от 29.08.2008 года №85 ответчик не представил истцу указанный договор для ознакомления. Тем не менее, истцом в соответствии со ст.619 ГК РФ ответчику было направлено письменное предупреждение от 29.09.2008 года за № 101 о необходимости заключения указанного договора в десятидневный срок. Однако, ответчик проигнорировал указанное требование и не перезаключил договор на всю арендуемую площадь до настоящего времени.
 
    При указанных обстоятельствах, суд считает, что истцом надлежащим образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а так как ответчик не исполнил обязательство (пункт 2.2.3. договора аренды) в разумный срок договор подлежит расторжению в соответствии с приведенными нормами закона.
 
    В соответствии с пунктом 2.2.7. договора аренды арендатор обязан не производить реконструкцию, переоборудование, перепланирование имущества без письменного согласия Арендодателя, а также без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами в установленном порядке. Функциональное изменение назначения имущества, связанное с деятельностью Арендатора, возможно только при условии письменного согласования с Арендодателем и на основании решения межведомственной комиссии.
 
    Улучшения имущества, как отделимые, так и неотделимые производятся Арендатором только с письменного согласия Арендодателя, и, по истечении срока Договора, а также при досрочном его прекращении по любым основаниям, являются собственностью Арендодателя, при этом возмещение стоимости этих улучшений Арендатору не производится.
 
    Как установлено судом, ответчик самовольно, без письменного согласия арендодателя и соответствующих служб произвел в нарушение пункта 2.2.7. договора аренда переоборудование имущества – изменил систему электроснабжения, что подтверждается следующими документами:
 
    На основании актов границы ответственности от 09.12.2005 года и от 07.07.2006 года установлено, что нежилые помещения по ул. Горького, 139 запитаны одним электрическим кабелем от ВРУ жилого дома.
 
    На основании актов границы ответственности от 03.12.2008 года, составленного ООО «Жил-комфорт» установлено, что нежилые помещения по ул. Горького,139, арендуемые ответчиком, запитаны двумя кабелями.
 
    Согласно акта от 23.09.2008 года ООО «Жил-комфорт» осмотра внутренних электросетей, ответчик подключил магазин «Позитроника» отдельным кабелем, с владельцем ВРУ подключение не согласовал.
 
    Подключение магазина «Позитроника» согласно акта от 25.07.2008 года ФАО АКС Амурэлектросетьсервис и акта осмотра от 23.09.2008 года ООО «Жил-комфорта» было выполнено с нарушением требований ПЭУ без установки отключающего рубильника.
 
    Таким образом ответчик самовольно произвел подключение своих арендуемых помещений отдельным кабелем, установил отдельный учет, тем самым нарушил технические условия, пункт 2.2.7. договора аренды, а именно, не получил письменного согласие на переоборудование, изменение системы энергоснабжения, что в результате привело к невозможности заключения истцом договора на электроснабжение, других своих помещений и увеличению потерь в связи с увеличением длинны и сечения кабеля.
 
    Истцом в соответствии со ст. 619 ГК РФ ответчику было направлено письменное предупреждение (претензия) от 17.11.2008 года за № 122 о необходимости устранения указанных нарушений, а именно, в десятидневный срок произвести подключение арендуемых помещений к электросетям, согласно акта ООО «Жил-комфорт» от 23.09.2008 года, а также установить частный рубильник, соединить с перемычкой с вводным рубильником первого подъезда. Однако, ответчик проигнорировал указанное требование и не выполнил указанное требование до настоящего времени.
 
    Таким образом, истцом надлежащим образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а так как ответчик не исполнил обязательство (пункт 2.2.7. договора аренды) в разумный срок договор подлежит расторжению в соответствии с приведенными нормами закона.
 
    Судом установлено, что уже в период рассмотрения настоящего дела, ответчик продолжает нарушать условия договора аренды.
 
    Как видно из технического паспорта и акта обследования от 21.01.2001 года, ответчик в нарушение пункта 2.2.7. договора аренды произвел перепланировку арендуемых помещений, путем частичной разборки и возведения новых перегородок, пробивки и закладки дверных проемов в перегородках. В результате перепланировки появилось новое помещение №31 площадью 5,6 кв.м., которое используется арендатором в качестве прохода к другим помещениям, переданным по договору аренды. Помещение №31 арендатору по договору аренды не передавалось. В помещении №30 торгового зала, появилось новое помещение возле лестничной клетки, используемое арендатором для установки узла учета электроэнергии и сервера для компьютеров.
 
    Истцом в соответствии со ст.619 ГК РФ ответчику было направлено письменное требование от 21.01.2009 года за №9 о необходимости устранения указанных нарушений, а именно, в пятидневный срок привести арендуемые помещения в первоначальный вид.
 
    Однако, ответчик проигнорировал указанное требование и не выполнил указанное требование до настоящего времени (то есть в разумный срок).
 
    Таким образом, истцом надлежащим образом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а так как ответчик не исполнил обязательство (пункт 2.2.7. договора аренды) в разумный срок договор подлежит расторжению в соответствии с приведенными нормами закона.
 
    Другие доводы искового заявления, по мнению суда, не имеют значения для исхода дела, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в соответствии со ст.619 ГК РФ.
 
    При указанных обстоятельствах, с учетом приведенных норм закона, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования, расторгнуть договор аренды №189 от 27.06.2006 года, заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Позитроника-Амур».
 
    Доводя ответчика о том, что он не нарушал условий договора суд считает несостоятельными, так как они опровергаются исследованными судом доказательствами, представленными истцом в материалы дела.
 
    В соответствии со ст.110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 110, 167-170,176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Расторгнуть заключенный между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска и ООО «Позитроника-Амур» договор аренды недвижимого имущества №189 от 27.06.2006 года.
 
    Обязать ООО «Позитроника-Амур» в 30-ти дневный срок с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить индивидуальному предпринимателю Чубарову Анатолию Вадимовичу по акту приема-передачи помещение, занимаемое на основании договора аренды №189 от 27.06.2006 года по адресу: г. Благовещенск, ул. Горького, 139.
 
    Взыскать с ООО «Позитроника-Амур» в пользу Чубарова Анатолия Вадимовича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
 
Судья                                                                                  Китаев В.В.