Решение от 19 января 2010 года №А04-8014/2009

 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163,
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48,
 
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-8014/2009
 
    
    Дата принятия решения
 
    12
 
января
 
    2010 г.
 
 
 
    Дата принятия (изготовления в полном объеме) решения
 
    19
 
января
 
    2010 г.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Косаревой О.П.,
 
    арбитражных заседателей: Краишкина А.С., Барышевского В.Л.,
 
    протокол вёл помощник судьи Лавренюк Р.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление
 
    ООО «Компания АЮСС»
 
    к
 
    индивидуальному предпринимателю Пионтковской Ольге Карловне
 
    об освобождении земельного участка
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: не явился, извещен;
 
    от ответчика: Мкртчян М.Р., паспорт, по доверенности № 28-01/540945 от 12.10.2009;
 
    установил:
 
    в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС» (далее – ООО «Компания АЮСС», истец) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Пионтковской Ольге Карловне (далее – ИП Пионтковская, ответчик) об  освобождении незаконно занимаемого земельного участка.
 
    В обоснование приведенного требования истец указал, что 30.07.2009 истцом был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 28:01:130169:77, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143. Прежним собственником данного земельного участка ООО «Россия» был заключен договор аренды с ИП Пионтковской от 01.11.2008 № 336 сроком действия до 30.09.2009. В связи с истечением срока действия договора №336 от 01.11.2008 новый собственник земельного участка ООО «Компания АЮСС» предложило ответчику перезаключить договор аренды, между тем на данное письмо ответа не последовало. Высланный для подписания в адрес ответчика договор возвращен не был. Кроме того, 21.10.2009 истцом получено от ответчика заявление 12.10.2009, из которого следует, что ответчик считает договор от 01.11.2008 №336 продленным на срок до 01.09.2010, поскольку данный договор не был расторгнут. На основании изложенного истец просит обязать ответчика освободить занимаемый земельный участок, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143.
 
    В судебное заседание 12.01.2010 представитель истца не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
 
    В судебном заседании 12.01.2010 представитель ответчика возражал против заявленных исковых требований.
 
    В обоснование своих возражений на иск представитель ответчика указал, что исходя из буквального толкования договора аренды №336 от 01.11.2008 уведомление о его расторжении должно было быть вручено арендатору не позднее, чем за 1 месяц до истечения его срока, то есть до 01.09.2009. Однако такое уведомление ответчику от ООО «Россия» не поступило. Таким образом, по мнению ответчика, договор аренды №336 от 01.11.2008 считается продленным на неопределенный срок, истцом не доказаны обстоятельства того, что данный договор является расторгнутым. Представитель ответчика указывает, что переход права собственности на арендуемый земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Представитель ответчика считает, что договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ООО «Россия» и ООО «Компания АЮСС», является недействительным в связи с отсутствием указания в нём сведений об обременении земельного участка договором аренды.
 
    Кроме того, представитель ответчика указывает, что истцом не представлены индивидуальные (идентифицирующие) признаки спорного земельного участка.
 
    Представитель ответчика считает, что ИП Пионтковская как пользователь спорного земельного участка обладает правами добросовестного приобретателя, истец в данном случае обязан доказать факт незаконного владения земельным участком со стороны ответчика.
 
    Дело рассматривается в отсутствие представителя истца в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    Заслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    01.11.2008 между ООО «Россия» как арендодателем и ИП Пионтковской как арендатором был заключен договор аренды земельного участка № 336, по условиям которого ООО «Россия» обязалось передать ИП Пионтковской в аренду часть земельного участка общей площадью 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 для использования в целях осуществления мелкорозничной торговли непродовольственной группой товаров в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору (пункт 1.1 договора).
 
    По акту приема-передачи, подписанному между сторонами, ИП Пионтковской был передан указанный земельный участок.
 
    В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы за участок составляет 5 000 руб. в месяц, включая НДС, исходя из ставки арендной платы 1 250 руб. за 1 кв.м.
 
    Пунктом 3.1 договора срок его действия установлен с момента подписания договора в течение 11 месяцев. По истечении указанного срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по договору.
 
    Согласно п. 6.2 договор прекращается по истечении срока, установленного в п. 3.1 договора, если ни одна из сторон не выразила желание заключить договор на новый срок на условиях, установленных арендодателем.
 
    В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права 28 АА 310764 от 13.08.2009 на основании договора купли-продажи недвижимости от 30.07.2009 за ООО «Компания АЮСС» зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером 28:01:130169:77 общей площадью 215 кв.м, расположенный по адресу: г. Благовещенск, юго-восточная часть квартала, в состав которого вошел спорный земельный участок.
 
    Таким образом, в связи с переходом права собственности, в том числе на спорный земельный участок, к ООО «Компания АЮСС», права и обязанности арендодателя по договору № 336 от 01.11.2008 перешли к обществу «Компания АЮСС».
 
    Письмом, полученным ИП Пионтковской 15.09.2009, общество «Компания АЮСС» уведомило арендатора о том, что в связи с продажей земельного участка обществом «Россия» обществу «Компания АЮСС» все права владения, пользования и распоряжения данным земельным участком, в том числе право передачи земельного участка в аренду, перешли к новому собственнику ООО «Компания АЮСС»; существующий договор сохраняет свою силу до окончания срока действия договора.
 
    Кроме того, данным уведомлением общество «Компания АЮСС» известило арендатора ИП Пионтковскую о том, что по истечении срока действия договора аренды, заключение нового договора будет производиться на условиях, установленных арендодателем в соответствии с п. 3.1 договора аренды.
 
    Истцом ответчику был направлен новый договор земельного участка от 01.10.2009, который был получен ИП Пионтковской 25.09.2009, что подтверждается ее подписью в получении на договоре, в соответствии с условиями которого новым арендодателем обществом «Компания АЮСС» был увеличен размер арендной платы до 3750 руб. с учетом НДС за 1 кв.м.
 
    Между тем данный договор не был подписан ИП Пионтковской.
 
    В соответствии с письмом № 627 от 06.10.2009, направленным ИП Пионтковской, общество «Компания АЮСС» сообщило о том, что в связи с неподписанием договора арендатором предпринимателем Пионтковской договор аренды части земельного участка по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, не является заключенным, в связи с чем у ИП Пионтковской отсутствует право использования данного земельного участка. В своем письме общество «Компания АЮСС» предложило ИП Пионтковской незамедлительно освободить земельный участок.
 
    Направление письма № 627 от 06.10.2009 предпринимателю Пионтковской подтверждается почтовой квитанцией от 06.10.2009 и описью вложения в ценное письмо от 06.10.2009.
 
    На уведомление общества «Компания АЮСС» от 06.10.2009 письмом от 13.10.2009 ИП Пионтковская сообщила о том, что ей не предоставлены правоустанавливающие документы на конкретный земельный участок. Кроме того, в данном письме ИП Пионтковская сообщила о том, что у нее имеется договор аренды, заключенный с ООО «Россия», который с 01.10.2009 считается продленным до 01.09.2010.
 
    Таким образом, из указанной переписки следует, что арендодатель общество «Компания АЮСС» выразил свои возражения против пользования арендатором ИП Пионтковской спорным земельным участком после 01.10.2008 на условиях, установленных договором аренды № 336 от 01.11.2008. Из письма общества «Компания АЮСС», полученного ответчиком 15.09.2009, усматривается воля общества «Компания АЮСС» на прекращение имеющегося между сторонами договора аренды, в данном письме указано на заключение нового договора аренды со сроком действия после 01.10.2009 на условиях,  установленных новым собственником, в уведомлении №627 от 06.10.2009 арендодатель предложил арендодателю освободить спорный земельный участок.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    Норма пункта 2 статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды на неопределенный срок только при отсутствии возражений со стороны арендодателя носит императивный характер и подлежит применению к спорным правоотношениям сторон.
 
    Поскольку до окончания срока действия договора ООО «Компания АЮСС» заявило возражения против использования арендатором имущества на условиях договора аренды №336 от 01.11.2008, указанный договор считается прекратившим свое действие.
 
    Оснований считать данный договор продленным на неопределенный срок в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ у суда не имеется.
 
    Ссылки ответчика на пункт 3.1 договора, предусматривающий перезаключение договора по истечении срока действия договора в случае добросовестного исполнения арендодателем своих обязательств по договору, не имеют существенного значения для разрешения спора, так как само себе данное положение не исключает перезаключение сторонами договора аренды на новых условиях.
 
    В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    На основании  изложенного, поскольку срок договора истёк, а у ответчика отсутствуют правовые основания для продолжения пользования помещениями по истечении срока договора аренды, требования истца об обязании ответчика освободить занимаемый по договору аренды №336 от 01.11.2008 земельный участок, расположенный по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, площадью 4 кв.м., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Ссылки ответчика на то, что переход права собственности на арендуемый земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не имеют юридического значения, поскольку в данном случае заключенный с прежним собственником ООО «Россия» договор аренды сохранил свое действие до истечения срока своего действия.
 
    Судом не принят довод ответчика о том, что истцом не представлены индивидуальные (идентифицирующие) признаки спорного земельного участка в связи со следующим.
 
    В соответствии с пунктом 1.1 договора № 336 от 01.11.2008 ответчику в аренду была предоставлена часть земельного участка общей площадью 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 для использования в целях осуществления мелкорозничной торговли непродовольственной группой товаров в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору.
 
    Схемой, являющейся приложением к договору, подтверждается месторасположение спорного земельного участка.
 
    По акту приема-передачи, подписанному между сторонами, ИП Пионтковской был передан указанный земельный участок.
 
    При заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи каких-либо разногласий в отношении спорного земельного участка между сторонами не возникло.
 
    Таким образом, сторонами при  заключении договора аренды и подписании акта приема-передачи фактически был индивидуализирован спорный земельный участок, а также определены его индивидуальные (идентифицирующие) признаки.
 
    Судом не приняты возражения ответчика о том, что  ИП Пионтковская обладает правами добросовестного приобретателя, и истец в данном случае обязан доказать факт незаконного владения земельным участком со стороны ответчика в связи со следующим.
 
    Между сторонами возник спор, вытекающий из заключенного договора аренды, то есть из обязательственных правоотношений, и в данном случае нормы гражданского законодательства, предусматривающие истребование имущества при отсутствии обязательственных правоотношений (статьи 301- 304 ГК РФ), не подлежат применению.
 
    Судом не приняты возражения ответчика о недействительности договора купли-продажи земельного участка, заключенного между ООО «Россия» и ООО «Компания АЮСС», в связи с отсутствием указания в нём сведений об обременении земельного участка договором аренды, поскольку данный договор не затрагивает права и законные интересы арендатора ИП Пионтковской, что соответствует нормам статьи 617 ГК РФ, предусматривающим, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Более того, статья 460 ГК РФ не предусматривает в качестве применения последствий передачи товара, обремененного правами третьих лиц, признание договора купли-продажи недействительным (ничтожным).
 
    Госпошлина с заявленных исковых требований составляет 2000 руб.
 
    При предъявлении иска истцом по квитанции от 28.10.2009 была уплачена госпошлина в размере 2000 руб.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины с исковых требований следует отнести на ответчика.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-170, 180 АПК РФ, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Обязать индивидуального предпринимателя Пионтковскую Ольгу Карловну освободить занимаемый по договору аренды №336 от 01.11.2008 земельный участок, расположенный по адрес: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, площадью 4 кв.м., используемый для осуществления мелкорозничной торговли в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору аренды №336 аренды земельного участка от 01.11.2008.
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Пионтковской Ольги Карловны в пользу ООО «Компания АЮСС» судебные расходы по уплате госпошлины в размере 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    Председательствующий                                                     О.П. Косарева
 
 
    Арбитражные заседатели                                                   А.С. Краишкин
 
 
    В.Л. Барышевский