Дата принятия: 01 февраля 2010г.
Номер документа: А04-7890/2009
Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-7890/2009
“
01
“
февраля
2010г.
Арбитражный суд в составе судьи Т.А. Корниенко
арбитражных заседателей: Н.В. Пушкаревой, А.И. Черногрудова
при участии секретаря судебного заседания С.А. Абумовой
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
ИП Соколенко Олеси Валерьевны,
ИП Пионтковской Ольги Карловны,
ИП Кухтиной Клавдии Леонтьевны
ИП Сулима Валентины Михайловны,
ИП Корниенковой Ирины Алексеевны
к
ООО «Россия»,
ООО «Компания АЮСС»,
УФРС по Амурской области
о признании договора купли-продажи и государственной регистрации права недействительными в части, внесении изменений в договор купли-продажи в виде обременения договорами аренды земельных участков
Третье лицо: -
протокол вел: секретарь судебного заседания С.А Абумова
при участии в заседании:
от ИП Соколенко О.В. – Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 09.10.2009 № 28-01/566703, Соколенко О.В., паспорт 10 03 748384;
от ИП Пионтковской О.К. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/540945, Пионтковская О.К., паспорт 10 07 008981;
от ИП Кухтиной К.Л. – Елизова Ирина Владимировна по доверенности от 12.10.2009, паспорт 10 03 802108, Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 21.10.2009 № 28-01/566819;
от ИП Сулима В.М. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/540944;
от ИП Корниенковой И.А. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/560440, Корниенкова И.А. – паспорт 10 03 702538;
от ООО «Россия» - Синявская Наталья Геннадьевна по доверенности от 11.01.2010 № 14/07-505, паспорт 10 03 750790;
ООО «Компания «АЮСС»: не явилось, извещено з/п № 23902, вручено 22.01.2010;
Управление Росреестра по Амурской области: не явилось, извещено з/п № 23903, вручено 19.01.2010.
Резолютивная часть решения оглашена 27.01.2010, решение в полном объеме изготовлено 01.02.2010 в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратились ИП Соколенко Олеся Валерьевна, ИП Пионтковская Ольга Карловна, ИП Кухтина Клавдия Леонтьевна, ИП Сулима Валентина Михайловна, ИП Корниенкова Ирина Алексеевна к Обществу с ограниченной ответственностью «Россия», Обществу с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области со следующими исковыми требованиями:
- признать договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в части пункта договора из которого следует, что данные объекты недвижимости не имеют обременении – недействительным;
- как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в виде обременения вышеуказанного договора купли - продажи договорами аренды земельных участков заключенных между ООО «Россия» истцами
- признать государственную регистрацию права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28ААЗ10764 от 13 августа 2009 года, на объект права - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г.Благовещенск, юго - восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС» недействительным в части отсутствия ограничения(обременения) права.
- как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
В судебном заседании 12.01.2010 представителем истцов заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым истцы в дополнение к заявленным требованиям просят:
- признать договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 в части пункта 1.2 вышеуказанного договора из которого следует (буквально): «Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре» - недействительным;
- как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 в виде внесения изменений в пункт 1.2 вышеуказанного договора купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года.
Пункт 1.2 вышеуказанного договора изложить в следующей редакции:
«Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, данный Объект обременен договорами аренды части продаваемого земельного участка следующими договорами аренды земельных участков №№ 330, 331, 332, 335, 336 заключенными 01 ноября 2008 года с арендаторами ИП Соколенко Олеся Валерьевна, ИП Сулима Валентина Михайловна, ИП Корниенкова Ирина Алексеевна, ИП Кухтина Клавдия Леонтьевна, ИП Пионтковская Ольга Карловна соответственно. Вышеуказанные договоры заключены с 01 ноября 2008 года сроком на 11 месяцев». Вышеуказанные изменения зарегистрировать в регистрирующем органе.
Настоящие уточнения исковых требований судом приняты к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.
Определением от 07.12.2009 судом произведена замена ответчика - УФРС России по Амурской области на правопреемника - Управление Росреестра по Амурской области.
Для рассмотрения дела судом по ходатайству истцов привлечены арбитражные заседатели Абдукадырова Галина Ивановна и Черногрудов Александр Иванович, кандидатуры которых выбранными обеими сторонами.
Определением от 12.01.2010 судом удовлетворено ходатайство ООО «Россия» об отводе арбитражного заседателя Абдукадыровой Галины Ивановны. К участию в рассмотрении дела судом привлечен арбитражный заседатель Пушкарева Наталья Викторовна, кандидатура которой выбрана представителем истцов.
В обоснование своих исковых требований заявители указывают на то, что ИП Соколенко О.В., ИП Сулима В.М., ИП Корниенкова И.А., ИП Кухтина К.Л., ИП Пионтковская О.К. заключили 01 ноября 2008 года с ООО «Россия» договоры аренды земельных участков от №№ 330, 331, 332, 335, 336, соответственно, со сроком аренды в течении 11 месяцев со дня подписания договоров. Поскольку вышеуказанные договоры были подписаны 01 ноября 2008 года, следовательно, срок их действия был определен до 01 октября 2009 года, а уведомления о расторжении договоров или об их перезаключении должны были быть вручены арендодателем не позднее 01 сентября 2009 года (исходя из буквального толкования условий договора).
Поскольку ООО «Россия» продолжало получать платежи по договорам аренды до 01 сентября 2009 года и никаких уведомлений о расторжении договоров либо об их перезаключении не посылало, не вручало истцам каким - либо иным способом, договоры аренды являются продленными на неопределенный срок на тех же условиях. При этом в вышеуказанных договорах аренды отсутствует условие о том, что арендаторы не имеют преимущественного права.
30 июля 2009 года между ООО «Россия» и ООО «АЮСС» заключен договор купли-продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, по адресу объекта: Амурская область, г. Благовещенск, юго-восточная часть квартала - кадастровый номер 28:01:130169:77. При этом в договоре купли-продажи и в выданном новому собственнику свидетельстве о госрегистрации права от 13 августа 2009 года 28ААЗ10764 информация об обременении вышеуказанных земельных участков договорами аренды с истцами отсутствует.
Таким образом, в данной части договор купли - продажи является недействительным в силу статьи 180 ГК РФ, следовательно, истцы имеет право в силу статьи 12 ГК РФ на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения путем возложения на ответчиков обязанности внести изменения в договор купли-продажи от 30.07.2009 в части обременения договора и соответствующих изменений в свидетельство о госрегистрации права от 13.08.2009.
С учетом вышеизложенных обстоятельств о продлении договоров аренды на неопределенный период времени на тех же условиях, следует, что новый собственник ООО «АЮСС» получил вышеуказанный земельный участок в собственность с обременением в виде договоров аренды на земельный участок на неопределенный срок, на тех же условиях, на которых были заключены договоры аренды земельных участков между ООО «Россия» и истцами. Между тем после заключения договора купли-продажи, ООО «Россия» продолжает взимать плату с истцов за аренду спорных земельных участков.
На основании изложенных обстоятельств и положений ст.ст. 12, 431, 617, 621 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.
Дело рассматривается в судебном заседании по правилам статьи 153 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истцов заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:
1) признать государственную регистрацию права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28ААЗ10764 от 13 августа 2009 года, на объект права - Земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, юго - восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС», недействительным в части отсутствия ограничения (обременения) права.
2) как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
3) внести изменения в договор № 330 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года. Преамбулу договора аренды № 330 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года читать:
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Маркова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Соколенко Олеся Валерьевна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства ОГРН, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем»: пункт 3.1 договора аренды № 330 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года изложить в следующей редакции:
«Срок аренды (действия настоящего договора) устанавливается на неопределенный срок».
Пункт 10 изменить в части установочных данных Арендодателя и изложить в следующей редакции:
Арендодатель: ООО «Компания АЮСС», адрес: 680030, город Хабаровск, ул. Павловича, 13, ИНН 2725021724, КПП 272301001, ОГРН 1022701404032, р/с 40702810070000102260 в Дальневосточном банке СБ РФ г. Хабаровска, БИК 040813608, к/с 30101810600000000608, ОКОНХ 71100, ОКПО 50426559.
4) внести изменения в договор № 336 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года. Преамбулу договора аренды № 336 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года читать:
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Маркова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Пионтковская Ольга Карловна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства ОГРН, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем»: пункт 3.1 договора аренды № 336 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года изложить в следующей редакции:
«Срок аренды (действия настоящего договора) устанавливается на неопределенный срок».
Пункт 10 изменить в части установочных данных Арендодателя и изложить в следующей редакции:
Арендодатель: ООО «Компания АЮСС», адрес: 680030, город Хабаровск, ул. Павловича, 13, ИНН 2725021724, КПП 272301001, ОГРН 1022701404032, р/с 40702810070000102260 в Дальневосточном банке СБ РФ г. Хабаровска, БИК 040813608, к/с 30101810600000000608, ОКОНХ 71100, ОКПО 50426559.
5) внести изменения в договор № 331 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года. Преамбулу договора аренды № 331 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года читать:
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Маркова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Сулима Валентина Михайловна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства ОГРН, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем» пункт 3.1 договора аренды №331 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года изложить в следующей редакции:
«Срок аренды (действия настоящего договора) устанавливается на неопределенный срок».
Пункт 10 изменить в части установочных данных Арендодателя и изложить в следующей редакции:
Арендодатель: ООО «Компания АЮСС», адрес: 680030, город Хабаровск, ул.Павловича, 13, ИНН 2725021724, КПП 272301001, ОГРН 1022701404032, р/с 40702810070000102260 в Дальневосточном банке СБ РФ г.Хабаровска, БИК 040813608, к/с 30101810600000000608, ОКОНХ 71100, ОКПО 50426559
6) внести изменения в договор № 332 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года. Преамбулу договора аренды № 332 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года читать:
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Маркова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Корниенкова Ирина Алексеевна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства ОГРН, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем» пункт 3.1 договора аренды №332 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года изложить в следующей редакции:
«Срок аренды (действия настоящего договора) устанавливается на неопределенный срок».
Пункт 10 изменить в части установочных данных Арендодателя и изложить в следующей редакции:
Арендодатель: ООО «Компания АЮСС», адрес: 680030, город Хабаровск, ул.Павловича, 13, ИНН 2725021724, КПП 272301001, ОГРН 1022701404032, р/с 40702810070000102260 в Дальневосточном банке СБ РФ г.Хабаровска, БИК 040813608, к/с 30101810600000000608, ОКОНХ 71100, ОКПО 50426559.
7. Внести изменения в договор 335 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года. Преамбулу договора аренды № 335 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года читать:
«Общество с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице директора Маркова Александра Викторовича, действующего на основании Устава, и Индивидуальный предприниматель Кухтина Клавдия Леонтьевна, именуемый в дальнейшем «Арендатор», действующий на основании свидетельства ОГРН, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем» пункт 3.1 договора аренды № 335 аренды земельного участка от 01 ноября 2008 года изложить в следующей редакции:
«Срок аренды (действия настоящего договора) устанавливается на неопределенный срок».
Пункт 10 изменить в части установочных данных Арендодателя и изложить в следующей редакции:
Арендодатель: ООО «Компания АЮСС», адрес: 680030, город Хабаровск, ул.Павловича, 13, ИНН 2725021724, КПП 272301001, ОГРН 1022701404032, р/с 40702810070000102260 в Дальневосточном банке СБ РФ г.Хабаровска, БИК 040813608, к/с 30101810600000000608, ОКОНХ 71100, ОКПО 50426559.
8. признать договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в части пункта 1.2 вышеуказанного договора из которого следует (буквально): «Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре» - недействительным.
9. Как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 в виде внесения изменений в пункт 1.2 вышеуказанного договора купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года. Пункт 1.2 вышеуказанного договора изложить в следующей редакции:
«Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, данный Объект обременен договорами аренды части продаваемого земельного участка следующими договорами аренды земельных участков №№ 330, 331, 332, 335, 336 заключенными 01 ноября 2008 года с арендаторами ИП Соколенко Олеся Валерьевна, ИП Сулима Валентина Михайловна, ИП Корниенкова Ирина Алексеевна, ИП Кухтина Клавдия Леонтьевна, ИП Пионтковская Ольга Карловна соответственно. Вышеуказанные договора заключены с 1 ноября 2008 года сроком на 11 месяцев». Вышеуказанные изменения зарегистрировать в регистрирующем органе.
Суд, рассмотрев заявленные уточнения исковых требований, пришел к следующим выводам.
В соответствии с положениями части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
Таким образом, норма вышеуказанной статьи Закона предоставляет возможность истцу (заявителю) изменить либо основание, либо предмет иска (заявления) без изменения самого требования, которое по своей сути остается прежним - первоначально заявленным.
Уточненные истцами в настоящем судебном заседании исковые требования, указанные в пунктах 3-7 ходатайства, являются новыми требованиями, не заявлявшимися при подаче иска, поэтому данные требования заявителей судом в порядке статьи 49 АПК РФ не принимаются.
На основании изложенного, судом ходатайство об уточнении иска удовлетворено на основании статьи 49 АПК РФ в части требований, указанных в пунктах 1, 2, 8, 9 уточнения.
Представитель истцов на требованиях настаивал, суду пояснил, что договоры аренды земельных участков являются продленными, поскольку их никто не расторгал; участки пока находятся в пользовании предпринимателей, которые вносят арендную плату ООО «Компания АЮСС» на условиях прежних договоров аренды. Переплата за аренду, ошибочно внесенная ООО «Россия», возвращена тем предпринимателям, кто обратился с соответствующим заявлением.При оценке доказательств истцы просят суд учесть, что ответчик - самостоятельный хозяйствующий субъект и при осуществлении своей деятельности должен проявлять необходимую степень осмотрительности; ответчик в своем выступлении фактически признал основание иска. Продавая земельный участок, ООО «Россия» должно было указать на его обременение либо как-то решить вопрос с арендаторами. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды с ИП Пионтковской O.K. было заключено путем введения ее в заблуждение с учетом того, что она не имеет юридического образования.
Представитель ООО «Россия» исковые требования не признал в полном объеме, по доводам, указанным в отзыве на иск. Суду в заседании указал на то, что 03 августа всех арендаторов уведомили о смене собственника земельных участков, в частности, с ИП Пионтковской O.K. в результате было заключено соглашение о досрочном расторжении договора аренды. По состоянию на 30.07.2009 договоры аренды, заключенные с предпринимателями, действовали. В свидетельстве о праве собственности нет указаний на обременение, поэтому и нет соответствующего указания в договоре купли-продажи. При этом нет такого закона, который обязывал бы сделать такое указание с учетом отсутствия зарегистрированных ограничений. Арендные платежи, поступившие после 01.09.2009, возвращалась всем при обращении с соответствующим заявлением в кассу предприятия. После регистрации сделки только новый собственник мог предоставить правоустанавливающие документы на объект недвижимости.
ООО «Компания «АЮСС» и Управление Росреестра по Амурской области явку своих представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом.
Из отзыва ООО «Компания «АЮСС» следует, что ответчик с иском не согласен по следующим основаниям. Заключенный договор купли-продажи соответствует требованиям Гражданского кодекса РФ, переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке. Требование об обременении права собственности ООО «Компания АЮСС» на объект недвижимости по ул. Красноармейской, 143 договорами аренды части земельных участков при регистрации необоснованно, поскольку договоры аренды части земельных участков от 01.11.2008 заключены на срок 11 месяцев, в связи с чем не подлежат государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством. Таким образом, УФРС по Амурской области не может и не обязано вносить сведения о подобных договорах (как обременениях прав) в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Кроме того, истцы не вправе предъявлять требования о внесении каких-либо изменений в договор, поскольку не являются сторонами указанного договора.
Согласно позиции Управления Росреестра по Амурской области, правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество регулируются Законом о регистрации, который не называет такого способа защиты прав, как признание недействительной государственной регистрации. Учитывая изложенное, ответчик просит суд в удовлетворении требований к Управлению отказать в полном объеме.
Изучив материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле,суд установил следующие обстоятельства.
01 ноября 2008 года между ООО «Россия» (арендодатель) и ИП Соколенко Олесей Валерьевной, ИП Пионтковской Ольгой Карловной, ИП Кухтиной Клавдией Леонтьевной, ИП Сулима Валентиной Михайловной, ИП Корниенковой Ириной Алексеевной (арендаторы)заключены договоры аренды №№ 330, 336, 335, 331, 332 (соответственно) земельных участков, общей площадью 4 кв. м., из земель поселений, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 14 для использования в целях осуществления мелкорозничной торговли непродовольственной группой товаров, в границах, указанных в схеме, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью (пункт 1.1).
На момент заключения данных договоров указанные земельные участки принадлежали на праве собственности ООО «Россия», что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 28 АА 087338, выданным 12.07.2006 в установленном законом порядке.
Срок заключенных между ООО «Россия» и истцами договоров аренды установлен по согласованию сторон с момента подписания договоров в течение 11 месяцев. По истечении указанного срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по договору (пункт 3.1).
При этом, как следует из пункта 3.2 обязательств, стороны должны не позднее, чем за 1 месяц до истечения срока, установленного в пункте 3.1 договора, уведомить друг друга о своих намерениях перезаключить договор.
Как установлено судом, до истечения срока действия договоров аренды от 01.11.2008, а именно: 30 июля 2009 года ООО «Россия» (продавец) передало, а ООО «Компания АЮСС» (покупатель) приняло в собственность на основании договора купли-продажи недвижимости нежилое помещение - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенное по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2 и земельный участок, площадью 215 кв.м., с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, принадлежащий продавцу на праве собственности, о чем 24.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 28-28-01/037/2009-369, свидетельство о госрегистрации права от 24.07.2006 серия 28АА 303476 (пункт 1.1).
В пункте 1.2 договора указано, что продавец гарантирует покупателю, что объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение ил оперативное управление, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре.
13 августа 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области зарегистрирован переход права собственности к ООО «Компания АЮСС» земельного участка, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права № 28ААЗ10764.
Полагая, что отсутствие указаний в договоре купли-продажи от 30.07.2009 на обременения части спорного земельного участка договорами аренды от 01.11.2008 является противозаконным, истцы обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.
Изучив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд не находит оснований для удовлетворения уточненных исковых требований в связи со следующим.
В соответствии с положениями статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита нарушенных прав заявителей осуществляется способами, поименованными в статье 12 Гражданского кодекса РФ, а также иными, предусмотренными законом.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как предписывает норма пункта 1 статьи 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в пункте 23 Информационного письма от 11 января 2002 № 66 «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Права арендатора имущества в случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу защищаются статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой данное обстоятельство не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Таким образом, договоры аренды от 01.11.2008, заключенные истцами с ООО «Россия, в результате смены собственника объекта недвижимости сохраняют свою силу до окончания срока действия договора согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ.
Поскольку после перехода права собственности на имущество к другому лицу ранее заключенные в отношении него договоры аренды сохраняются, поэтому договором купли-продажи спорного объекта – земельного участка, находящегося по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 - права истцов как арендаторов не нарушаются.
В силу требований статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Поскольку договоры аренды части земельных участков от 01.11.2008 заключены истцами с ООО «Россия» на срок 11 месяцев, то они в соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации.
На основании изложенного, сведения об обременениях части спорного земельного участка договорами аренды не подлежали государственной регистрации уполномоченным органом при регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Россия» к ООО «Компания АЮСС», следовательно, оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимости от 30.07.2009, заключенный между ООО «Россия» и ООО «Компания АЮСС», не имеется.
При оценке доводов заявителей о внесении изменений в договор купли-продажи суд также исходит из того, что истицы не вправе предъявлять требования о внесении каких-либо изменений в данный договор, поскольку не являются сторонами указанной сделки. Кроме того, отсутствием сведений в тексте договора купли-продажи об обременении объекта недвижимости - земельного участка - договорами аренды от 01.11.2008 права индивидуальных предпринимателей не нарушены.
Из пункта 1 статьи 460 ГК РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В пункте 1.2 договора купли-продажи от 30.07.2009 продавцом (ООО «Россия») не указано на обременения спорного объекта недвижимости арендой части земельного участка.
В силу предписаний пункта 1 части 460 ГК РФ, неисполнение продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости свободным от прав третьих лиц дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Таким образом, при неисполнении продавцом обязанности по передаче объекта недвижимости без обременений иными вещными правами, правомочия по договору договора купли-продажи в части соответствующие требований предоставлены другой стороне обязательства – продавцу, а не третьим лицам, в частности арендаторам спорного объекта недвижимости.
На основании вышеизложенного, суд считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению требование истцов в части признания недействительным договора купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года в части пункта 1.2 вышеуказанного договора из которого следует (буквально): «Продавец гарантирует Покупателю, что Объект не заложен, не передан в хозяйственное ведение или оперативное управление, не подарен, не продан, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре» - недействительным.
Также у суда отсутствуют основания для удовлетворения по вышеизложенным мотивам требования заявителей о внесении изменений в пункт 1.2 договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 в виде обременения спорного земельного участка договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
При рассмотрении требований индивидуальных предпринимателей о признании государственной регистрации права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28ААЗ10764 от 13 августа 2009 года, на объект права - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенноеиспользование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, адрес объекта: Амурская область, г. Благовещенск, юго - восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС», недействительным в части отсутствия ограничения (обременения) права суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 ГК РФ, ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающим гражданские права и охраняемые законом интересы юридического лица могут быть признаны судом недействительными.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Указанный Закон не содержит положений, в силу которых может быть оспорена регистрация недвижимого имущества.
Как указано в Определении Конституционного суда РФ № 154-О от 05.07.2001, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание недействительным государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и такая регистрация не может быть оспорена в судебном порядке.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении соответствующего требования заявителей следует отказать.
С учетом изложенных выводов не подлежит удовлетворению и требование индивидуальных предпринимателей о восстановлении нарушенного права заявителей путем вынесения судебного акта об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
Судом в рамках настоящего спора также оценены и доводы истцов о продлении договоров аренды на новый срок.
С момента перехода права собственности к ООО «Компания АЮСС» на помещение кафе и земельный участок, а именно: с 13 августа 2009 года, все права и обязанности арендодателя по заключенным с истцами договорам аренды от 01.11.2008 перешли к ООО «Компания АЮСС».
Согласно пункту 3.1 договоров аренды, по истечении указанного в договоре срока (11 месяцев со дня подписания) договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем, в случаях, когда арендатор добросовестно исполнял свои обязательства по настоящему договору.
Таким образом, определение условий, на которых могут быть перезаключены договоры аренды, предоставлено арендодателю.
При этом момент прекращения срока действия договоров аренды определен сторонами в пункте 6.2 - по истечении срока, установленного п. 3.1. обязательства (30 сентября 2009).
Как установлено судом, ООО «Компания АЮСС» 15 сентября 2009 года направило истцам уведомления о смене собственника земельного участка, сохранении в силе договора аренды до истечения его срока и о перезаключении договоров на условиях, установленных арендодателем.
Между тем истцами проекты договоров на условиях, определенных арендодателем – ООО «Компания АЮСС» не подписаны, доказательства обратного в суд не представлены.
С учетом изложенного, отношения сторон по аренде спорного земельного участка прекращены 30 сентября 2009 года - по истечению срока действия договоров аренды.
Таким образом, доводы истцов о продлении договоров аренды части земельного участка, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 – на неопределенный срок являются несостоятельными.
Иные доводы заявителей не влияют на существо настоящего спора.
В силу пункта 4 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ, размер госпошлины по делу составляет 2 000 рублей.
В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по госпошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Таким образом, расходы по госпошлине в сумме 2 000 рублей относятся на заявителей в равных долях по 400 руб. с каждого.
Истцам на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в сумме:
ИП Соколенко Олесе Валерьевне – 1 600 руб., уплаченную по платежному поручению от 13.10.2009 № 2545,
ИП Пионтковской Ольге Карловне – 1 600 руб., уплаченную по платежному поручению от 14.10.2009 № 26385 ,
ИП Кухтиной Клавдии Леонтьевне – 1 600 руб., уплаченную по платежному поручению от 13.10.2009 № 2106,
ИП Сулима Валентине Михайловне – 1 600 руб., уплаченную по платежному поручению от 13.10.2009 № 2045,
ИП Корниенковой Ирине Алексеевне – 1 600 руб., уплаченную по платежному поручению от 13.10.2009 № 2464.
Руководствуясь ст. ст. 167-170, 176 АПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Государственную пошлину в сумме 2 000 рублей отнести на заявителей.
Возвратить ИП Соколенко Олесе Валерьевне, ИП Пионтковской Ольге Карловне, ИП Кухтиной Клавдии Леонтьевне, ИП Сулима Валентине Михайловне, ИП Корниенковой Ирине Алексеевне из федерального бюджета госпошлину, уплаченную при подаче иска, по 1 600 рублей каждому.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
Председательствующий Т.А. Корниенко
Арбитражные заседатели Н.В.Пушкарева
А.И. Черногрудов.
