Определение от 07 декабря 2009 года №А04-7890/2009

    11
 
А04-7890/2009
 
 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
о назначении дела к судебному разбирательству
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-7890/2009
 
    “
 
    07
 
    “
 
    декабря
 
    2009 г.
 
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Т.А. Корниенко
 
    арбитражных заседателей: -
 
    при участии секретаря судебного заседания С.А. Абумовой  
 
    рассмотрев в предварительном судебном заседании исковое заявление  
 
    ИП Соколенко Олеси Валерьевны,
 
    ИП Пионтковской Ольги Карловны,
 
    ИП Кухтиной Клавдии Леонтьевны
 
    ИП Сулима Валентины Михайловны,
 
    ИП Корниенковой Ирины Алексеевны
 
    к
 
    ООО «Россия»,
 
    ООО «Компания АЮСС»,
 
    УФРС по Амурской области
 
    о
 
    признании договора купли-продажи и государственной  регистрации права недействительными в части, внесении изменений в договор купли-продажи в виде обременения договорами аренды земельных участков
 
    протокол вел секретарь судебного заседания С.А. Абумова  
 
    при участии в заседании:
 
    от ИП Соколенко О.В. – Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 09.10.2009 № 28-01/566703, Соколенко О.В., паспорт 10 03 748384;
 
    от ИП Пионтковской О.К. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/540945, Пионтковская О.К., паспорт 10 07 008981;
 
    от ИП Кухтиной К.Л. – Елизова Ирина Владимировна по доверенности от 12.10.2009, паспорт 10 03 802108, Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 21.10.2009 № 28-01/566819;
 
    от ИП Сулима В.М. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/540944, Сулима В.М., паспорт 10 02 456401;
 
    от ИП Корниенковой И.А. - Мкртчян Марат Ралменович по доверенности от 12.10.2009 № 28-01/560440;
 
    от ООО «Россия» - Синявская Наталья Геннадьевна по доверенности от 13.02.2009 № 14/07-451, паспорт 10 03 750790;
 
    от ООО «Компания «АЮСС» - Чураев Сергей Васильевич по доверенности от 03.01.2009 № 1-03/01/2009, паспорт 10 07 019210;
 
    от Управления Росреестра по Амурской области – Сутырина Марина Владимировна по доверенности от 27.11.2009 № 01-51/69, паспорт 10 01 210278,
 
    установил:
 
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратились ИП Соколенко Олеся Валерьевна, ИП Пионтковская Ольга Карловна, ИП Кухтина Клавдия Леонтьевна, ИП Сулима Валентина Михайловна, ИП Корниенкова Ирина Алексеевна к Обществу с ограниченной ответственностью «Россия», Обществу с ограниченной ответственностью  «Компания АЮСС», Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области со следующими исковыми требованиями:
 
    - признать договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в части пункта договора из которого следует, что данные объекты недвижимости не имеют обременении – недействительным;
 
    - как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт о внесении изменений в договор купли - продажи недвижимости от 30 июля 2009 года по продаже нежилого помещения - кафе ЛитерА2, площадью 133,7 кв.м, расположенного по адресу г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2, земельного участка площадью 215 кв.м с кадастровым номером 28:01:130169:77, из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием под кафе и торговый павильон, расположенный по адресу: Амурская область, г.Благовещенск, ул.Красноармейская, 143 в виде обременения вышеуказанного договора купли - продажи договорами аренды земельных участков заключенных между ООО «Россия» истцами
 
    - признать государственную регистрацию права, на основании которой выдано свидетельство о государственной регистрации права 28ААЗ10764 от 13 августа 2009 года, на объект права - земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв. м, адрес объекта: Амурская область, г.Благовещенск, юго - восточная часть квартала, кадастровый номер 28:01:130169:77, субъект права ООО «АЮСС» недействительным в части отсутствия ограничения(обременения) права.
 
    - как способ восстановления нарушенного права вынести судебный акт об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
 
    В обоснование своих исковых требований заявители указывают на то, что ИП Соколенко О.В., ИП Сулима В.М., ИП Корниенкова И.А., ИП Кухтина К.Л., ИП Пионтковская О.К. заключили 01 ноября 2008 года с ООО «Россия» договоры аренды земельных участков от №№ 330, 331, 332,335,336, соответственно, со сроком аренды в течении 11 месяцев со дня подписания договоров. Поскольку вышеуказанные договоры были подписаны 01 ноября 2008 года, следовательно, срок их действия был определен до 01 октября 2009 года, а уведомления о расторжении договоров или об их перезаключении должны были быть вручены арендодателем не позднее 01 сентября 2009 года (исходя из буквального толкования условий договора).
 
    Поскольку ООО «Россия» продолжало получать платежи по договорам аренды до 01 сентября 2009 года и никаких уведомлений о расторжении договоров либо об их перезаключении не посылало, не вручало истцам каким - либо иным способом, договоры аренды являются продленными на неопределенный срок на тех же условиях. При этом в вышеуказанных договорах аренды отсутствует условие о том, что арендаторы не имеют преимущественного права.
 
    30 июля 2009 года между ООО «Россия» и ООО «АЮСС» заключен договор купли-продажи земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: кафе и торговый павильон, общая площадь 215 кв.м, по адресу объекта: Амурская область, г. Благовещенск, юго-восточная часть квартала - кадастровый номер 28:01:130169:77. При этом в договоре купли-продажи и в выданном новому собственнику свидетельстве о госрегистрации права от 13 августа 2009 года 28ААЗ10764 информация об обременении вышеуказанных земельных участков договорами аренды с истцами отсутствует.
 
    Таким образом, в данной части договор купли - продажи является недействительным в силу статьи 180 ГК РФ, следовательно, истцы имеет право в силу статьи 12 ГК РФ на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения путем возложения на ответчиков обязанности внести изменения в договор купли-продажи от 30.07.2009 в части обременения договора и соответствующих изменений в свидетельство о госрегистрации права от 13.08.2009.
 
    С учетом вышеизложенных обстоятельств о продлении договоров аренды на неопределенный период времени на тех же условиях, следует, что новый собственник ООО «АЮСС» получил вышеуказанный земельный участок в собственность с обременением в виде договоров аренды на земельный участок на неопределенный срок, на тех же условиях, на которых были заключены договоры аренды земельных участков между ООО «Россия» и истцами. Между тем после заключения договора купли-продажи, ООО «Россия» продолжает взимать плату с истцов за аренду спорных земельных участков.
 
    На основании изложенных обстоятельств и положений ст.ст. 12, 431, 617, 621 ГК РФ, ст. 28 Федерального закона  от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.
 
    Дело рассматривается по правилам статьи 136 АПК РФ в предварительном судебном заседании.
 
    Представителем истцов заявлено ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей.
 
    Судом ходатайство удовлетворено на основании статьи 19 АПК РФ, сторонам предложено выбрать кандидатуры из списка действующих арбитражных заседателей.  Представитель истцов выбрал кандидатуру Абдукадыровой Галины Ивановны, представитель ответчика -  кандидатуру Черногрудова Александра Ивановича.
 
    Отводов выбранным кандидатурам не заявлено.
 
    Представитель истцов заявил ходатайство об истребовании в качестве доказательств договора купли-продажи недвижимости от 30.07.2009 и  копий всех документов по вышеуказанной сделке.
 
    Ходатайство истца принято судом к рассмотрению.
 
    По существу дела представитель истцов на исковых требованиях настаивал по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснил, что по второму пункту исковых требований подтверждением соблюдения  досудебного порядка урегулирования спора являются проводимые сторонами переговоры, встречи. Исковое требование о внесении изменений в договор купли-продажи от 30.07.2009 заявлено истцами в качестве способа восстановления нарушенного права.
 
    ООО «Россия» не согласно с исковыми требованиями в полном объеме по следующим основаниям. После подписания договора купли-продажи недвижимости от 30.07.2009 г. и получения свидетельства о государственной регистрации от 13.08.2009 г. ООО «Компания АЮСС» стало второй стороной в договоре (арендодателем). ООО «Россия» передало договоры аренды земельного участка, заключенные с истцами, новому собственнику и какие-либо изменения вносить в договоры аренды земельного участка от 01.11.2008 г. нет необходимости. Договоры аренды с истцами были заключены на срок менее года, соответственно их государственная регистрация не производилась, поэтому в Едином госудгрственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о вышеуказанных договорах отсутствует, и поэтому, в свидетельстве в разделе «существующие ограничения (обременения) права» никакие ограничения не указаны. Заявления истцов о возобновлении договоров на неопределенный срок ответчик также считает необоснованными. В настоящее время ООО «Россия» не является стороной в договорах аренды с истцами. На основании изложенного, в удовлетворении иска ответчик просит отказать.
 
 
    Представитель ООО «Компания АЮСС» исковые требования не признает в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве на иск. Согласно позиции ответчика, негативные последствия передачи объекта, обремененного правами третьих лиц, влекут возникновение только у покупателя права предъявить требование к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора купли-продажи, но никак не право третьих лиц требовать признания такого договора недействительным или внести в него какие-либо изменения. Заключенный договор купли-продажи соответствует действующему законодательству, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Требование об обременении права собственности ООО «АЮСС» на объект недвижимости по ул. Красноармейская, 143 - договорами аренды земельных участков при регистрации также необоснованно. Поскольку договоры аренды заключены на срок менее 1 года и УФРС по Амурской области не может и не обязано вносить сведения о подобных договорах (как обременениях прав) в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Все права и обязанности арендодателя переходят к ООО «АЮСС» с момента перехода права собственности на помещение кафе и земельный участок, то есть с 13.08.2009. Истцы не вправе требовать внесения изменений в договор купли-продажи, поскольку сторонами договора не являются. Истцам вручены уведомления о смене собственника земельного участка, сохранении в силе договоров аренды до истечения их срока действия и о перезаключении данных договоров на условиях, установленных арендодателем,  по истечении сроков действующих договоров аренды. Направленные истцам проекты договоров аренды не представлены, не представлено также никаких предложений, протоколов разногласий. Таким образом, срок договоров аренды част земельного участка от 01.11.2008 истец 30.09.2009, право истцов на использование земельного участка прекращено. Новый договор не заключен, обязанность по возврату частей земельного участка по акту приема-передачи арендодателю в срок 1 день согласно п. 5.3.5 договора аренды истцами не исполнена.  В  период действия договора ООО «Компания АЮСС» неоднократно уведомляло истцов о необходимости перезаключения договора аренды на условиях арендодателя в целях дальнейшего использования частей земельного участка. Требование об освобождении незаконно занятого земельного участка, направленное истцам 06.10.2009, оставлено без изменения. На сегодняшний день истцы продолжают без законных оснований занимать земельный участок.
 
    Представитель Управления Росреестра по Амурской области ходатайствует о процессуальной замене ответчика УФРС России по Амурской области на правопреемника - Управление Росреестра по Амурской области в связи с проведенной реорганизацией.
 
    В соответствии с положениями статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
 
    На замену стороны ее правопреемником или на отказ в этом арбитражным судом указывается в соответствующем судебном акте, который может быть обжалован.
 
    Судом установлено, что на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 31.08.2009 № 220 Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Амурской области реорганизовано в форме присоединения к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области, которое переименовано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (Управление Росреестра по Амурской области), о чем выдано Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 06.11.2009  28 № 001214828.
 
    На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 48 АПК РФ, суд  производит замену ответчика - УФРС России по Амурской области на правопреемника - Управление Росреестра по Амурской области.
 
    По существу дела представитель Управления Росреестра по Амурской области поддержал позицию, изложенную в отзыве на иск. Обжалование решения (действия) Управления как государственного органа осуществляется в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ – в рамках публичных правоотношений. Спорные договоры аренды были заключены на срок 11 месяцев и не подлежали государственные регистрации, следовательно, не возникло и ограничение (обременение) права арендодателя в виде аренды на указанные земельные участки. Действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права как признание недействительным государственной регистрации. При таких обстоятельствах, Управление в иске просит отказать.
 
    В соответствии с положениями статьи 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд в предварительном судебном заседании разрешает ходатайства сторон; определяет достаточность представленных доказательств, доводит до сведения сторон, какие доказательства имеются в деле; выносит на рассмотрение вопросы, разрешаемые при подготовке дела к судебному разбирательству и др.
 
    Руководствуясь статьями 136, 137 АПК РФ,  исследовав материалы дела, суд считает, что дело подготовлено к судебному разбирательству и  может быть рассмотрено с вынесением решения, в связи с чем, суд считает необходимым  завершить подготовку и назначить  дело к  судебному разбирательству.            
 
    Руководствуясь ст.ст. 19, 48, 137, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, суд
 
определил:
 
    1. Подготовку дела к судебному разбирательству считать оконченной.
 
    2. Произвести замену ответчика - УФРС России по Амурской области на правопреемника - Управление Росреестра по Амурской области.
 
    3. Привлечь для рассмотрения  дела арбитражных заседателей Абдукадырову  Галину Ивановну и  Черногрудова Александра Ивановича.
 
    3. Назначить дело к судебному разбирательству в заседании арбитражного суда на:
 
    “
 
    12
 
    “
 
    января
 
    2010 г.
 
    на
 
      13
 
    час.
 
    15
 
    мин.
 
    в помещении
 
    суда по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 163, каб. № 404, тел./факс:            59-59-00/51-83/48 (канцелярия).
 
 
    Лицам, участвующим в деле, к судебному заседанию предложить представить:
 
    Истцам: уточнить исковые требования к каждому из ответчиков со ссылками на нормы права с учетом поступивших по заявленным требованиям возражений; правовое обоснование требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности с учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; представить в судебное заседание для обозрения подлинники всех документов, приложенных к исковому заявлению; иные документы в обоснование заявленных требований.
 
    Суд разъясняет, что в соответствии со статьей 66 АПК РФ, копии документов, представленные в суд лицом, участвующим в деле, направляются им другим лицам, участвующим в деле, если у них эти документы отсутствуют. Доказательства отсылки предоставляются в суд.
 
    Все документы  необходимо направлять по почте в адрес суда, либо сдавать в канцелярию арбитражного суда (кабинет 107).
 
    При подготовке письменных заявлений, отзывов  участникам процесса предлагается указывать фактическое местонахождение (место жительства), контактные телефоны, иные сведения о средствах связи с целью своевременного информирования судом о движении дела.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 131 АПК РФ, ответчик обязан направить или представить в арбитражный суд и лицам, участвующим в деле, отзыв на исковое заявление с указанием возражений относительно предъявленных к нему требований по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении.
 
    В случае если в установленный судом срок ответчик не представит отзыв на исковое заявление, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам или при невозможности рассмотреть дело без отзыва вправе установить новый срок для его представления. При этом арбитражный суд может отнести на ответчика судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 настоящего Кодекса (часть 4 статьи 131 АПК РФ).
 
    Согласно части 5 статьи 131 АПК РФ, в отзыве на исковое заявление указываются:
 
    1) наименование истца, его место нахождения или, если истцом является гражданин, его место жительства;
 
    2) наименование ответчика, его место нахождения или, если ответчиком является гражданин, его место жительства, дата и место рождения, место работы или дата и место государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя;
 
    3) возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований, со ссылкой на законы и иные нормативные правовые акты, а также на доказательства, обосновывающие возражения;
 
    4) перечень прилагаемых к отзыву документов.
 
    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 135 АПК РФ, стороны вправе не позднее, чем за месяц до начала судебного разбирательства, заявить ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей, а также передать спор на разрешение третейского суда, обратиться за содействием к посреднику в целях урегулирования спора, заключить мировое соглашение.
 
    В случае неявки, лицам, участвующим в деле, дать согласие на рассмотрение дела в судебном заседании непосредственно после завершения предварительного заседания суда и без их участия (статья 137 АПК РФ).
 
    Суд предлагает сторонам рассмотреть вопрос о возможности заключения мирового соглашения.
 
    Суд разъясняет, что в случае заключения сторонами мирового соглашения, представить в суд его проект, соответствующий требованиям ст. 140 АПК РФ, в случае невозможности явки в судебное заседание решить вопрос об утверждении мирового соглашения в отсутствие представителей сторон (пункт 3 статьи 141 АПК РФ).
 
    В соответствии с частью 2 статьи 111 АПК РФ, арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.
 
    В соответствии со статьей 41 АПК РФ, лица, участвующие в деле, имеют право знакомиться с материалами дела. Ознакомиться с материалами дела можно в Арбитражном суде Амурской области по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 163, каб. 109 (дежурный специалист) в следующие дни недели: понедельник, среда, четверг -  с 09-00 до 16-00, перерыв на обед с 12-00 до       13-00.
 
    Информацию о движении дела и об объявленных перерывах в судебных заседаниях, лица, участвующие в деле, могут получить на официальном сайте Арбитражного суда Амурской области - http://www.amuras.arbitr.ru.
 
 
 
            Судья                                                            Т.А. Корниенко.