Решение от 22 декабря 2008 года №А04-7715/2008

 
 
    
Именем  Российской  Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 

 
 
    
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-7715/08-23/313
 
 
    Дата объявления Решения
 
    17
 
    декабря
 
    2008 г.
 
 
 
    Дата принятия (изготовления в полном объеме) Решения
 
    22
 
    декабря
 
    2008 г.
 
 
 
Арбитражный суд Амурской области
 
 
 
    в составе:
 
 
 
 
    председательствующего
 
    Косаревой О.П.
 
 
    Протокол вел секретарь судебного заседания
 
    Гончаренко А.Ю.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    ООО «Росгосстрах-Дальний Восток» в лице филиала «Управление по Амурской области»
 
 
    к
 
    Шимановскому городскому Совету народных депутатов
 
 
    Третьи лица: без участия
 
 
    о
 
    взыскании 271 471 руб. 01 коп., расторжении договора субаренды, выселении из арендуемого нежилого помещения.
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца:Ковалевская К.Н., паспорт: 10 02 573174, по доверенности № 76-Д от 01.01.2008;
 
    от ответчика:Зайцева Г.А. - председатель Шимановского городского Совета народных
 
    депутатов, удостоверение № 209 от 26.08.2008; Ильиных А.С. по доверенности б/н от 24.06.2008.
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
 
 
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Росгосстрах-Дальний Восток» в лице филиала «Управление по Амурской области» (далее - ООО «Росгосстрах-Дальний Восток», общество) с исковым заявлением к Шимановскому городскому Совету народных депутатов (далее – Совет) о взыскании 271 471 руб. 01 коп., в том числе основного долга по договорам субаренды недвижимого имущества № 398-06/398 от 29.12.2006 и № Д-72808210-А-33/08 от 30.12.2007 в размере 203 526 руб. 33 коп. за период с ноября 2007 года по июль 2008 года, пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 67 944 руб. 68 коп. за период с 11.01.2008 по 16.09.2008; о расторжении договора субаренды недвижимого имущества № Д-72808210-А-33/08 от 30.12.2007 и выселении из арендуемых помещений (кабинетов) полезной площадью 50,7 кв.м. (помещения № 7, № 8 и № 15), находящихся в административном здании, расположенном по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Красноармейская, 29, со дня вынесения решения.
 
    В предварительном судебном заседании 26.11.2008 истец уточнил исковые требования, просил взыскать с ответчика 294 290 руб. 95 коп., в том числе основной долг по договорам субаренды недвижимого имущества № 398-06/398 от 29.12.2006 и № Д-72808210-А-33/08 от 30.12.2007 в размере 182 576 руб. 11 коп. за период с ноября 2007 года по октябрь 2008 года, пени за несвоевременную оплату долга в размере 117 714 руб. 84 коп. за период с 11.01.2008 по 26.11.2008; об обязании освободить занимаемые помещения кабинетов полезной площадью 50,7 кв.м. (помещения № 7, № 8 и № 15), находящихся в административном здании, расположенном по адресу: Амурская область, г. Шимановск, ул. Красноармейская, 29, со дня вынесения решения.
 
    Судом уточнение исковых требований принято в соответствии со ст. 49 АПК РФ.
 
    Требования по иску обоснованы тем, что между ООО «РГС - Дальний Восток» (арендатор) и Шимановским городским Советом народных депутатов (субарендатор) был заключен договор субаренды недвижимого имущества № 398-06/398 от 29.12.2006 (далее — договор субаренды на 2007 год).
 
    По состоянию на 22 ноября 2008 г. на счет ООО «РГС - Дальний Восток», указанный в договоре, по договору субаренды на 2007 год денежные средства в счет оплаты стоимости субаренды и возмещения стоимости расходов на содержание административного здания поступили не полностью.
 
    Общая сумма задолженности по договору субаренды недвижимого имущества № 398-06/398 составила 12 686 руб. 86 коп., из которых 6 112 руб. 16 коп. — арендная плата за декабрь 2007 г., 1 165 руб. 77 коп. — за коммунальные услуги и отопление за ноябрь 2007 г., 5 408 руб. 23 коп. — за коммунальные услуги за декабрь 2007 г.
 
    В связи с образовавшейся задолженностью ответчику была направлена претензия от 06.06.2008 № 1424/55 с требованием погасить сумму задолженности.
 
    Также между ООО «РГС - Дальний Восток» (арендатор) и Шимановским городским Советом народных депутатов (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества № Д-72808210-А-33/08 от 30.12.2007 (далее — договор субаренды на 2008 год).
 
    В соответствии с п. 1.1. и 5.2. договора субаренды № Д-72808210-А-33/08 от 30.12.2007 Шимановскому городскому Совету народных депутатов было передано во временное владение и пользование недвижимое имущество (кабинеты), полезной площадью 65,5 кв.м., находящееся в административном здании, расположенном по адресу: 675000, Амурская область, г. Шимановск, ул. Красноармейская, 29 на срок с 30.12.2007 до 29.12.2008.
 
    Согласно п. 3.1. договора субаренды на 2008 год, субарендатор обязан своевременно оплачивать субарендную плату в общей сумме 228 609 руб. за весь срок действия договора, в том числе НДС 18 %.
 
    В соответствии с п. 3.3. договора субаренды оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы в размере 19 050 руб. 75 коп. на расчетный счет арендатора не позднее 5 числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.
 
    По состоянию на 26 ноября 2008 г. на счет ООО «РГС - Дальний Восток», указанный в договоре, по договору субаренды на 2008 год денежные средства в счет оплаты стоимости субаренды и возмещения стоимости расходов на содержание административного здания поступили не полностью. Общая сумма задолженности по договору субаренды недвижимого имущества № Д-72808210-А-33/08 составила 169 889 руб. 95 коп.
 
    В связи с образовавшейся задолженностью ответчику была направлена претензия от 06.06.2008 № 1424/55 с требованием погасить сумму образовавшейся задолженности.
 
    Поскольку ответчиком допущены просрочки в исполнении обязательств по договорам субаренды истец по правилам п.п. 4.1. договоров начислил неустойку в общей сумме 111 714 руб. 84 коп.
 
    На основании изложенного, ссылаясь на п. 5.9 договора субаренды от 30.12.2007 № Д-72808210-А-33/08 истец просит досрочно расторгнуть договор субаренды и выселить ответчика из занимаемых помещений.
 
    Ответчик признал наличие задолженности перед истцом в размере 15 475 руб. 72 коп., в том числе задолженность по субарендной плате в размере 12 686 руб. 86 коп. за 2007 год, задолженность по субарендной плате в размере 1 540 руб. за 2008 год, задолженность по уплате коммунальных платежей в сумме 1 248 руб. 86 коп. за период с 01.08.2008 по 01.10.2008.
 
    Вместе с тем ответчик с исковыми требованиями не согласился в полном объеме. В обоснование своих возражений на иск указал, что договор субаренды недвижимого имущества № 398-06/398 от 29.12.2006, заключенный между сторонами, утратил силу 31.12.2007 в связи с истечением его срока.
 
    Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 23.01.2008 с просьбой заключить договор субаренды недвижимого имущества на новый срок, одновременно предполагалось увеличить площадь субаренды с 50,7 кв.м. до 65,5 кв.м. за счет дополнительного кабинета площадью 14,8 кв.м.
 
    Договор субаренды недвижимого имущества № д-72808210-А-33/08, датированный истцом 30 декабря 2007 года, поступил ответчику только 11.03.2008. В данном проекте договора размер арендной платы был установлен из расчета 65,5 кв.м., начиная с 01.01.2008 года, хотя на тот момент дополнительная площадь ответчику не передавалась.
 
    Кроме того, в п. 5.1 проекта договора субаренды недвижимого имущества № Д-72808210-А-33/08 указана полезная площадь в 50,7 кв.м., в то время как в п. 1.1. данного договора указывалась площадь 65,5 кв.м.
 
    Договор субаренды № д-72808210-А-33/08 с указанной в нем фактически занимаемой ответчиком полезной площадью 50,7 кв.м поступил ответчику только 28.07.2008 и был им подписан только 30.07.2008.
 
    Таким образом, по мнению ответчика, датой заключения договора может считаться 30 июля 2008 года, и на ответчика не может быть возложена ответственность за бездействие истца по заключению договора с 01.01.2008.
 
    Кроме того, ответчиком был установлен факт завышения истцом площади совместного пользования и, вследствие этого, завышения стоимости субарендной платы. Вместо предложенных в проекте договора 33,97 кв.м. совместной используемой площади ответчик считает, что совместно используемая площадь составляет не более 30,5 кв.м.
 
    По расчету ответчика, исходя из фактически занимаемой полезной площади (кабинетов) и совместно эксплуатируемой, стоимости 1 кв.м. субарендной площади размер оплаты по договору субаренды должен составлять 18 270 руб. в месяц, начиная с 01 августа 2008 года.
 
    Ответчик указывает, что истцом не приведены основания расторжения договора, за исключением имеющейся, по мнению истца, задолженности в сумме 203 526 руб. 33 коп. за период с 01.01.2008 года по 01.10.2008.
 
    Считает, что основания к расторжению договора субаренды в судебном порядке по причине имеющейся задолженности отсутствуют.
 
    Ответчик указывает, что с момента заключения договора субаренды недвижимого имущества № Д-72808210-А-33/08, а именно с 30.07.2008, ответчиком регулярно производится субарендная плата в соответствии с условиями данного договора, что подтверждается платежными поручениями №,№ 336, 339, 359, 363.
 
    В судебном заседании 17.12.08 истец уточнил исковые требования, просил обязать ответчика освободить занимаемые помещения, взыскать с ответчика сумму неустойки в размере 12 254 руб. 13 коп., сумму неосновательного обогащения за 2008 год в размере 171 882 руб. 56 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 18 971 руб. На взыскании суммы основного долга по договору субаренды за 2007 год истец не настаивал, в связи с оплатой ответчиком долга в данной части.
 
    Ответчик возражает против удовлетворения судом ходатайства истца о принятии к рассмотрению уточненных исковых требований.
 
    В связи с тем, что истец одновременно изменил предмет и основание исковых требований, судом истцу в удовлетворении ходатайства о принятии к рассмотрению уточненных требований в части обязания ответчика освободить занимаемые помещения, взыскания суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неосновательного обогащения в соответствии с правилами ст. 49 АПК РФ  отказано.
 
    Кроме того, как установлено судом, у представителя истца  согласно доверенности отсутствует полномочие на изменение предмета или основания заявленных исковых требований.
 
    В судебном заседании истец настаивал на требованиях, изложенных в иске, за исключением взыскания суммы основного долга по арендной плате за 2007 в связи с ее оплатой ответчиком в период после предъявления иска.
 
    Ответчик в судебном заседании 17.12.08 с исковыми требованиями не согласился, обосновывал это тем, что ответчик является бюджетной организацией, средства на арендные платежи не были запланированы в бюджете на 2008 год, поскольку до 21.07.2008 года истец не представлял ответчику для подписания договор субаренды на 2008 год. Указал, что по субаренде на 2008 год между сторонами имелись разногласия по объемам занимаемых ответчиком площадей, поэтому договор субаренды был подписан только 01.08.08. Полагает, что должен платить истцу за субаренду площадей 57 кв.м. и 30,5 кв.м. ежемесячно 18 270 рублей, с 01.08.08, согласно заключенному договору субаренды. Указал, что истец не предъявлял ранее требований к ответчику об освобождении помещений.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил:
 
    По договору аренды недвижимого имущества № 003/28/2007/16 от 31.12.06, заключенному между ООО «РГСН» и ООО «Росгосстрах-Дальний Восток» в лице филиала «Управление по Амурской области» ООО «РГСН» передало в аренду истцу по настоящему делу на срок с 31.12.06. по 29.12.07 объекты недвижимого имущества, в том числе, административное здание общей площадью 572,9 кв. м., расположенное по адресу: г. Шимановск, ул. Красноармейская, 29.
 
    Пунктом 5.3.2. указанного договора ООО «Росгосстрах-Дальний Восток» предоставлено право передавать указанное имущество в субаренду иным лицам.
 
    29.12.06 между истцом и ответчиком по настоящему делу был заключен договор субаренды недвижимого имущества № 398-06/398.
 
    По условиям данного договора общество передало, а Совет принял во временное владение и пользование не­движимое имущество (кабинеты), полезной площадью 50,7 кв.м. (согласно плану этажа от 17.08.2005 помещения на 2-м этаже № 7, 8 и 15) находящиеся в административном здании, расположенном по адресу: 675000, Амурская область, г. Шимановск, ул. Красноармейская, 29.
 
    Пунктом 5.2. договора сторонами определен срок субаренды с 01.01.07 до 31.12.07.
 
    Согласно п. 3.1. договора размер субарендной платы за весь период действия договора составил 73 345 руб. 92 коп., в т.ч. НДС 18 %.
 
    В силу п. 3.3. договора оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы в размере 6 112 руб. 16 коп., в том числе НДС 18 %  на расчетный счет арендатора не позднее 5 числа каждого месяца, начиная с первого ме­сяца аренды.
 
    Как определено сторонами в п. 3.4. договора субарендатор отдельно от стоимости субаренды возмещает арендатору:
 
    - стоимость использованной электрической энергии;
 
    - в соответствующей части расходы арендатора связанные с содержанием административ­ного здания, в том числе за водоснабжение, теплоснабжение, уборку мусора, охрану и иные необхо­димые платежи.
 
    Оплата указанных в настоящем пункте платежей осуществляется из расчета занимаемой полез­ной площади (50,7 кв. м.) и общей площади (31,33 кв.м.) помещений в соответствии с действующими та­рифами.
 
    Ориентировочная стоимость расходов на содержание административного здания на весь срок действия договора субаренды составляет 40 052 руб. 79 коп., в том числе НДС 18 %.
 
    Оплата производится субарендатором на основании выставленных счетов/счетов-фактур, не позднее 5 дней с момента выставления арендатором счетов/счетов-фактур.
 
    Как следует из материалов дела для внесения Советом субарендных платежей за декабрь 2007 года и оплаты коммунальных услуг за ноябрь и декабрь 2007 года обществом выставлены счета:
 
    № 413 от 05.12.07 на 9 813 руб. 35 коп.;
 
    № 437 от 24.12.07 на 5 408 руб. 23 коп.,
 
    всего на 15 221 руб. 58 коп.
 
    Задолженность по указанным счетам на момент обращения истца с иском в суд составила  12686 руб. 86 коп. На момент рассмотрения дела в суде данная задолженность ответчиком погашена, что подтверждается платежными поручениями от 28..11.2008 №87471 и №87474.
 
    В связи  с этим истец не настаивает на исковых требованиях в части взыскания  основного долга в размере 12 686 руб. 86 коп. (полномочие на отказ от исковых требований у представителя истца в доверенности отсутствует).
 
    На основании изложенного, суд считает, что оснований для удовлетворения требований общества о взыскании с Совета основного долга по договору № 398-06/398 не имеется.
 
    ООО «РГС-Дальний Восток» также заявлены требования о взыскании с ответчика суммы неустойки на основании п. 4.1. договора № 398-06/398 за период с 11.01.08 по 26.11.08 по ставке 0,3 % от суммы задолженности в размере 12 178 руб. 71 коп.
 
    Оценив требования истца в данной части, суд пришел к следующим выводам:
 
    Правилами ст. 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    Пунктом 4.1. договора определено, что за каждый день просрочки субарендатором перечисления платежей, указанных в пунктах 3.1. (3.3.) и 3.4. договора арендатор вправе потребовать от субарендатора уплаты пени в размере 0,3 % от ежемесячной стоимости аренды за каждый день просрочки.
 
    Как следует из материалов дела, задолженность ответчика образовалась в результате невнесения субарендной платы за декабрь 2007 года и платы по коммунальным услугам за ноябрь-декабрь 2007 года, при этом неустойка начислена истцом за период с 11.01.2008 по 26.11.2008.
 
    Согласно правилам ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
 
    Согласно статье 622 ГК РФ в случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Из данной нормы права следует, что после окончания срока действия договора аренды (субаренды) неустойка может быть взыскана лишь за просрочку возврата арендованного имущества. Договором неустойка за просрочку возврата арендованного имущества не предусмотрена. Договор субаренды недвижимого имущества прекращен между сторонами 31.12.07, поскольку заключен на срок действия договора аренды № 003/28/2007/16 от 31.12.06. При этом суд принимает во внимание, что к указанному договору субаренды правила п. 2 ст. 621 ГК РФ, с учетом условий ст. 615 ГК РФ применению не подлежат.
 
    В этой связи, по мнению суда, неустойка, предусмотренная пунктом 4.1. договора субаренды, за несвоевременное внесение платежей может быть начислена только на момент прекращения договорных отношений.
 
    На основании изложенного суд считает, что в связи с тем, что договор субаренды прекращен 31.12.07, поэтому предусмотренная им неустойка за просрочку внесения субарендной платы и платы за коммунальные услуги после указанной даты взысканию не подлежит.
 
    Оценив требования истца по договору субаренды № Д72808210А33/08 от 30.12.07, суд пришел к следующему:
 
    Согласно правилам ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Применительно к договору аренды (субаренды) недвижимого имущества согласно правилам ст. 650 и ст. 654 ГК РФ существенными условиями указанного соглашения являются его предмет (индивидуальные признаки объекта аренды), а также размер арендной платы.
 
    Как следует из материалов дела, договор субаренды № Д72808210А33/08 от 30.12.07 подписан со стороны ответчика с протоколом разногласий, с которым истец не согласился и не подписал.
 
    Из представленного в материалы дела протокола разногласий следует, что сторонами не достигнуто соглашение по площади передаваемого в субаренду помещения, а также в связи с этим - по размеру субарендных платежей.
 
    Таким образом, суд считает, что договор субаренды недвижимого имущества № Д72808210А33/08 от 30.12.07 между сторонами не заключен, и поэтому не влечет обязательств для ответчика в виде внесения субарендных платежей, платежей за коммунальные услуги, по уплате договорной неустойки, а также возврату имущества в связи с расторжением незаключенного договора.
 
    Учитывая изложенное, суд оснований для удовлетворения исковых требований общества, в том числе и в части расторжения договора субаренды № Д72808210А33/08 от 30.12.07 не установил.
 
    Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Государственная пошлина с заявленных имущественных требований по правилам ст. 333.21 НК РФ составит 8 928 руб. 34 коп.
 
    Поскольку ответчиком в добровольном порядке удовлетворено исковое требование – погашена сумма основного долга в размере 12 686 руб. 86 коп. в период после предъявления иска, госпошлина подлежит отнесению на ответчика пропорционально размеру добровольно удовлетворенных исковых требований.
 
    Госпошлина с имущественных требований в размере 271 471 руб. 01 коп. составляет 6 929 руб. 42 коп.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ на ответчика судом отнесена госпошлина в размере 323 руб. 84 коп., на истца – 8 605 руб. 58 коп.
 
    Поскольку истцом при подаче иска была уплачена пошлина в сумме 8 929 руб. 42 коп.,  с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате госпошлины в размере 323 руб. 84 коп.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В иске отказать.
 
    Взыскать с Шимановского городского Совета народных депутатов в пользу ООО «Росгосстрах-Дальний Восток» в лице филиала «Управление по Амурской области» расходы по уплате госпошлины по иску в размере 323 руб. 84 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
 
    Судья                                                                            О.П. Косарева