Решение от 09 февраля 2009 года №А04-7285/2008

 
 
 
    
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
 
Арбитражный суд Амурской области
 
 
 
 
 
 
 
 
 
    г. Благовещенск
 
Дело  № А04-7285/2008
 
 
 
    9 февраля 2009 года
 
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи
 
    Китаева В.В.
 
 
 
    (Фамилия И.О. судьи)
 
 
 
    При участии секретаря судебного заседания
 
    Широковой О.Ф.
 
 
 
    Рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
 
    ООО «Дальневосточная торговая компания № 2»
 
 
 
    (наименование  заявителя)
 
 
 
    к
 
    ООО «Сембика»
 
 
 
 
    (наименование ответчика)
 
 
 
    о
 
    взыскании 85 650 руб.
 
 
 
 
    Протокол вела: секретарь судебного заседания Широкова О.Ф.
 
 
 
 
    (Фамилия И.О., должность лица)
 
 
 
 
    При участии в заседании:
 
    от истца: Борзунова О.А. по доверенности от 08.09.2008;
 
    от ответчика: Калита Л.В., руководитель, паспорт 10 03 703944
 
 
 
    установил:
 
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02.02.2009, решение в соответствии с частью 2 статьи 176 АПК РФ в полном объеме изготовлено 09.02.2009.
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Дальневосточная торговая компания № 2» (далее – ООО «ДТК № 2», арендодатель, истец) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сембика» (далее – ООО «Сембика», арендатор, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме       40 830 руб. и обязании передать истцу по акту приема-передачи недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября, 154.
 
    В обоснование заявленных требований истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по оплате арендованного недвижимого имущества, а также по возврату данного имущества в связи с истечением срока действия договора субаренды.
 
    В предварительном судебном заседании 01.11.2008 истец уточнил исковые требования, просил суд взыскать с ООО «Сембика» задолженность по оплате аренды в размере 40 830 руб. и обязать ООО «Сембика» возвратить истцу помещение, расположенное по адресу: г. Благовещенск ул. 50 лет Октября, 154, площадью 33,2 кв.м.
 
    Судом уточненные исковые требования приняты к рассмотрению в соответствии со статьей 49 АПК РФ.
 
    Ответчик явку своего представителя в предварительное судебное заседание не обеспечил, отзыва не представил.
 
    В судебном заседании 18.12.2008 представитель истца заявил о частичном изменении предмета иска, просил суд взыскать с ООО «Сембика» задолженность по оплате аренды в размере 40 830 руб., а также арендную плату за весь период просрочки передачи помещения после истечения срока договора субаренды в размере 44 820 руб.
 
    Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ.
 
    Ответчик явку своего представителя не обеспечил, отзыва не представил.
 
    В судебном заседании 15.01.2009 представитель истца на уточненных исковых требованиях настаивал по доводам, изложенным в иске и уточнениях к нему, высказал несогласие с представленным отзывом ответчика.
 
    Представитель ответчика в судебное заседание представил письменный отзыв, доказательства его направления истцу, пояснил, что с иском не согласен по следующим основаниям.
 
    Во-первых, истцом указан в исковом заявлении период неуплаты арендной платы – май-март 2008 года, в действительности же арендная плата в данный период времени вносилась ответчиком в кассу истца согласно приходно-расходным ордерам.
 
    Кроме того, согласно пункту 4.3 договора субаренды арендная плата включает в себя: НДС, платежи за тепловую и электрическую энергию, холодное водоснабжение для нужд арендатора, вывоз мусора, техническое обслуживание арендуемого помещения, уборку и обслуживание мест общего пользования и прилегающей территории, кондиционирование помещения, расходы по оплате услуг обслуживаемого персонала арендодателя, услуги по охране помещения в нерабочее время.
 
    Между тем, арендодателем регулярно не выполнялся ряд услуг из перечисленных выше, в связи с чем ответчиком неоднократно направлялись истцу письма с требованием о перерасчете арендной платы. Поскольку данные требования были проигнорированы арендодателем, арендатор в соответствии со статьей 612 ГК РФ самостоятельно произвел перерасчет арендной платы, о чем уведомил арендодателя.
 
    С требованием о взыскании задолженности в размере 44 820 руб. за период просрочки передачи помещения ответчик также не согласен, поскольку в период с 01.09.2008 по 30.11.2008 ответчик спорное помещение не занимал.
 
    Также ответчик пояснил, что акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору не подписывался, в договоре условия возврата помещения также не были оговорены, поэтому 31.08.2008 арендуемое помещение было освобождено ответчиком в связи с истечением срока договора субаренды, а ключи от арендуемого помещения переданы охранникам ООО «ДТК № 2».
 
    Более того, данное помещение было опечатано 01.09.2008 работниками ООО «ДТК №2», что также свидетельствует о том, что помещение было передано и не использовалось ответчиком.
 
    На основании изложенного считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    В судебном заседании 02.02.2009 истец заявил отказ от иска в части требований о возврате арендованного имущества, настаивал на исковых требованиях в остальной части по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.
 
    Судом отказ истца от иска в части требований о понуждении ответчика к возврату спорного имущества принят судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.
 
    Производство по делу в данной части подлежит прекращению в силу пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.
 
    Ответчик в судебном заседании поддержал изложенную выше позицию, кроме того, указал, что договор субаренды от 01.10.2007 № 123 является ничтожным, поскольку не соблюдено предусмотренное в нем условие о том, что данный договор вступает в силу согласно акту приема-сдачи спорного нежилого помещения, а данный акт не составлялся и не подписывался сторонами. Просит в иске отказать.
 
    Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав доказательства по делу, суд установил следующие обстоятельства.
 
    ООО «ДТК № 2» и ООО «Сембика» заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2007 № 123, согласно которому арендатор принял в аренду недвижимое имущество – часть нежилого помещения общей площадью 33,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. 50 лет Октября, 154, для предоставления медицинских услуг населению. Передаваемое помещение принадлежит ООО «ДТК № 2» на основании договора аренды от 01.09.2007 с ООО «Дальневосточная торговая компания № 1».
 
    Срок названного договора субаренды установлен до 28.08.2008.
 
    Пунктом 7.6 договора стороны предусмотрели, что данный договор вступает в силу согласно акту приема-сдачи нежилого помещения, являющегося объектом договора.
 
    Из материалов дела следует, что указанный акт в письменной форме не составлялся и не подписывался сторонами.
 
    Вместе с тем, суд при толковании пункта 7.6 договора субаренды приходит к выводу о том, что речь в нем идет об акте - не как о письменном документе, а как о совершении действий, направленных на приемо-передачу помещения, то есть расценивает указанный в данном пункте договора акт как действие, предусматривающее фактическую передачу объекта договора субаренды.
 
    Судом установлено, что ответчик пользовался спорным нежилым помещением в течение всего срока действия договора субаренды вплоть до 31.08.2008, и последний не отрицает данное обстоятельство.
 
    С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что факт передачи недвижимого имущества имел место, и признает договор субаренды от 01.10.2007 № 123 заключенным и вступившим в силу, в связи с чем отклоняет доводы ответчика о не соблюдении сторонами пункта 7.6 договора субаренды и о ничтожности договора.
 
    Согласно пункту 4.1 договора субаренды арендная плата устанавливается в размере 450 руб. за 1 кв. м в месяц, общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 14 940 руб. и включает в себя согласно пункту 4.3 договора аренды НДС, платежи за тепловую и электрическую энергию, холодное водоснабжение, используемые для бытовых нужд арендатора, вывоз мусора, техническое обслуживание арендуемого помещения, уборку и обслуживание мест общего пользования и прилегающей территории, кондиционирование помещения, расходы по оплате услуг обслуживаемого персонала арендодателя и услуг по охране помещения в нерабочее время.
 
    Арендная плата вносится единовременным платежом за каждый последующий месяц до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому.
 
    В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендуемого помещения за период с марта по май 2008 года у него возникла задолженность, размер которой составляет 40 830 руб. и подтверждается представленным расчетом истца, основанным на условиях договора субаренды, счетами-фактурами, приходными кассовыми ордерами, карточкой клиента по счету 60.1, 60.2, 60.3, 60.4, 60.5, 62.1.
 
    По факту нарушения договорных обязательств ответчику неоднократно направлялись претензии (от 01.04.2008 исх. № 23-140, от 05.05.2008 исх. № 23-183) с предложением погасить сумму долга в добровольном порядке, однако до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены.
 
    Проанализировав указанные обстоятельства, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ имеющиеся доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
 
    Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
 
    В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Доказательств внесения арендной платы за спорный период в размере и сроки, предусмотренные договором, ответчиком не представлено. Ссылка последнего на то, что арендная плата в данный период времени была оплачена им в кассу истца согласно приходно-расходным ордерам, не подтверждена доказательствами и не принимается судом во внимание в силу статьи 65 АПК РФ.
 
    Таким образом, исковые требования в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате по договору субаренды от 01.10.2007 за период с марта по май 2008 года в сумме 40 830 руб. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    При этом судом отклоняются как несостоятельные доводы ответчика о том, что арендодателем в ходе исполнения договора не оказывался ряд услуг, включенных в величину арендной платы пунктом 4.3 договора субаренды, а именно: техническое обслуживание арендуемого помещения, уборка и обслуживание мест общего пользования и прилегающей территории, кондиционирование помещения, услуги по охране помещения в нерабочее время, в связи с чем, полагает ответчик со ссылкой на положения статьи 612 ГК РФ, размер ежемесячной арендной платы должен быть уменьшен на сумму стоимости не оказанных услуг.
 
    Суд, исходя из системного анализа пункта 4.1 договора субаренды, устанавливающего фиксированный размер ежемесячной арендной платы, пункта 4.2, предусматривающего возможность изменения арендодателем размера арендной платы в случае увеличения своих расходов на энергоносители, теплоснабжение, водоснабжение, платы за сбор и утилизацию мусора и др., и пункта 4.3 договора, предусматривающего перечень включаемых в величину арендной платы услуг, приходит к выводу о том, что пункт 4.3 носит декларативный характер, поскольку не содержит точной стоимости включенных в него услуг, не основан на расчете арендной платы, согласованном сторонами и позволяющем определить и вычленить объем либо стоимость каждой из данных услуг в отдельности.
 
    Учитывая также, что норма пункта 2 статьи 612 ГК РФ о несении расходов на содержание арендованного имущества именно арендатором носит диспозитивный характер и предполагает в силу закона или условий договора возможность возложения этих обязанностей полностью или в части на арендодателя, суд делает вывод, что пункты 4.1 и 4.3 договора субаренды во взаимосвязи содержат условие о несении расходов на содержание переданного в аренду имущества арендодателем, при этом стоимость данных расходов в общей сумме включена в ежемесячный фиксированный размер арендной платы, установленный пунктом 4.1 договора субаренды.
 
    Ссылка ответчика на письмо ООО «ДТК № 2», полученное факсом 03.06.2008 и содержащее предложение перезаключить договор субаренды в связи с изменением общей площади арендованного помещения до 54,6 кв. м и арендной ставки до 370 руб. за 1 кв.м, рассчитанной исходя из предложенного перечня услуг и их стоимости, не принимается судом во внимание, поскольку данное письмо представляет собой лишь предложение истца перезаключить договор субаренды на новых условиях, содержащее произвольный расчет стоимости включенных в арендную плату услуг и не имеющее силы согласованного сторонами дополнения либо изменения в договор субаренды от 01.10.2007 № 123.
 
    Рассматривая требование истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере 44 820 руб. за период просрочки передачи помещения после истечения срока действия договора субаренды от 01.10.2007 № 123, суд установил следующее.
 
    В соответствии с пунктом 7.5 договора субаренды он прекратил свое действие 28.08.2008.
 
    Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами.
 
    Поскольку в нарушение пункта 1 статьи 655 ГК РФ сторонами при передаче нежилого помещения по договору субаренды письменный акт приемо-передачи не составлялся, у ответчика не возникло обязанности составить и подписать такой акт при возврате арендованного имущества. Условия возврата помещения в договоре субаренды также сторонами не оговаривались.
 
    При таких обстоятельствах обязанность доказывания фактического пользования ответчиком арендованным имуществом по истечении срока действия договора субаренды в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на истце.
 
    Из материалов дела следует и не оспаривается истцом, что ответчик освободил помещение 31.08.2008, данное помещение 01.09.2008 было опечатано истцом до составления и подписания ответчиком передаточного акта и вскрыто 01.12.2008 в связи с необходимостью проведения в здании работ по модернизации пожаро-охранной сигнализации, соответственно, ответчиком в указанный период не использовалось.  
 
    Учитывая обстоятельства дела, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в размере 44 820 руб. за время просрочки передачи помещения после истечения срока действия договора субаренды от 01.10.2007 № 123 и отказывает в удовлетворении исковых требований.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Госпошлина по настоящему иску с учетом его уточнения составляет 3 069,50 руб.
 
    Истцом при подаче искового заявления уплачена госпошлина в сумме 3 610,20 руб. по квитанции от 30.09.2008 № 0052.
 
    Государственная пошлина по иску в части удовлетворенных исковых требований в сумме 1 463,25 руб. относится на ответчика и подлежит взысканию в пользу истца.
 
    Госпошлина в сумме 540,70 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.
 
    Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд
 
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Производство по делу в части иска об обязании освободить помещение прекратить.
 
    Взыскать с ООО «Сембика» в пользу ООО «Дальневосточная торговая компания № 2» задолженность в сумме 40 830 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 1 463,25 руб., а всего – 42 293,25 руб.
 
    В остальной части в иске отказать.
 
    Возвратить ООО «Дальневосточная торговая компания № 2» из федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину, уплаченную по платежному поручению № 0052 от 30.09.2008, в сумме             540,70 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
 
    Судья                                                                                  Китаев В.В.