Дата принятия: 29 октября 2009г.
Номер документа: А04-6647/2009
Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-6647/2009
“
29
“
октября
2009г.
Арбитражный суд в составе судьи А.А. Стовбуна
при участии помощника судьи О.А. Дубовец
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ООО «ГАРНЕТ»
к
Администрации Благовещенского района
об изменении договора
3-е лицо: Администрация Чигиринского сельсовета Благовещенского района Амурской области
при участии в заседании: от истца: Димиденок К.И. дов. от 15.06.2009 г.,
от ответчика: Будняк С.В. дов. № 01-11/726 от 04.03.2009 г., Кузьмин В.М. дов. № 01-11/2895 от 29.07.2009 г.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «ГАРНЕТ» (далее – ООО «ГАРНЕТ») с исковым заявлением к Администрации Благовещенского района об изменении договора аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года, просит пункт 1.1. указанного договора изложить в следующей редакции: «1.1. Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее Участок) площадью 56811 кв.метров из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 28:10:013002:0059, расположенный в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе г.Благовещенска - южной границе застройки с.Чигири -автодороге Благовещенск- Свободный (восточнее от СХПК «Тепличный» Чигиринский массив), назначение: для строительства многоквартирных жилых домов в границах, указанных в кадастровом плане Участка, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью».
Свои требования истец обосновывает тем, что 21.08.2007 года Администрацией Благовещенского района Амурской области было вынесено Постановление № 664 «О предоставлении в аренду ООО «ГАРНЕТ» места строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками в районе СХПК «Тепличный», согласно которого ООО «ГАРНЕТ» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 56811 кв.м. с кадастровым номером 28:10:013002:0059, с целевым назначением: «для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками», расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе г.Благовещенска - южной границе застройки с.Чигири -автодороге Благовещенск- Свободный (восточнее от СХПК «Тепличный» Чигиринский массив).
На основании данного постановления между ООО «ГАРНЕТ» и Администрацией Благовещенского района был заключен договор аренды № 311 от 09.11.2007 года. Данный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Амурской области.
13.02.2009 года Администрацией Чигиринского сельсовета Благовещенского района Амурской области, на основании Протокола № 20 от 13.02.2009 года о проведении публичных слушаний, было вынесено Постановление № 15 о согласовании изменений разрешенного использования земельного участка, согласно которого разрешенное использование вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:0059 было изменено на: «для строительства многоквартирных жилых домов».
24.02.2009 года ООО «ГАРНЕТ» обратилось в Администрацию Благовещенского района с заявлением об изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка на «для строительства многоквартирных жилых домов» с подготовкой и подписанием соответствующего письменного изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года.
12.05.2009 года Администрация Благовещенского района Амурской области своим письмом за номером 01-11/1856 отказала истцу во внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в отношении разрешенного использования земельного участка. Причинами отказа о внесении изменений в договор аренды явились два обстоятельства: изменение предмета договора по инициативе арендатора и неуплата арендной платы за 2007 год.
Данные доводы Администрации Благовещенского района, по мнению истца, являются не состоятельными, а сам отказ во внесении изменений в договор аренды земельного участка незаконным, на основании следующего:
1.Согласно данного письма, Администрация Благовещенского района 02.03.009 года обратилась в Управление Роснедвижимости по Амурской области с заявкой о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости. 26.032009 года Администрацией был получен кадастровый паспорт земельного участка с измененным разрешенным использованием, то есть в установленном порядке Администрацией Благовещенского района, именно как Арендодателем земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:0059, самостоятельно было изменено разрешенное использование арендуемого истцом земельного участка на: «для строительства многоквартирных жилых домов» и в данный момент данный земельный участок имеет именно такое разрешенное использование, что влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в договор аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года. Кроме того, разрешенное использование земельного участка не является «предметом договора аренды».
2.ООО «ГАРНЕТ» задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за 2007 год не имеет. Кроме того, неуплата арендной платы, в соответствии с действующим гражданским законодательством, не является основанием для отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка.
Ответчик иск не признает, считает, что в данном случае должна быть применена статья 451 ГК РФ в части расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Указал, что при предоставлении земельных участков под жилищное строительство используется иная процедура, предусмотренная ст. 30.1. Земельного кодекса РФ.
Третье лицо поддерживает требования истца.
В судебном заседании 29.10.2009 г. исследованы подлинные доказательства, представленные истцом. Внесена запись в протокол судебного заседания, доказательства возвращены истцу.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил:
В удовлетворении исковых требований следует отказать по следующим основаниям:
21.08.2007 года Администрацией Благовещенского района Амурской области было вынесено Постановление № 664 «О предоставлении в аренду ООО «ГАРНЕТ» места строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками в районе СХПК «Тепличный», согласно которого ООО «ГАРНЕТ» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 56811 кв.м. с кадастровым номером 28:10:013002:0059, с целевым назначением: «для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками», расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе г.Благовещенска - южной границе застройки с.Чигири -автодороге Благовещенск- Свободный (восточнее от СХПК «Тепличный» Чигиринский массив).
На основании Постановления № 664 от 21.08.2007 г. между ООО «ГАРНЕТ» и Администрацией Благовещенского района был заключен договор аренды № 311 от 09.11.2007 года. Данный договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы РФ по Амурской области.
13.02.2009 года Администрацией Чигиринского сельсовета Благовещенского района Амурской области, на основании Протокола № 20 от 13.02.2009 года о проведении публичных слушаний, было вынесено Постановление № 15 о согласовании изменений разрешенного использования земельного участка, согласно которого разрешенное использование вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 28:10:013002:0059 было изменено на: «для строительства многоквартирных жилых домов».
24.02.2009 года ООО «ГАРНЕТ» обратилось в Администрацию Благовещенского района с заявлением об изменении разрешенного использования вышеуказанного земельного участка на «для строительства многоквартирных жилых домов» с подготовкой и подписанием соответствующего письменного изменения в ранее заключенный договор аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года.
12.05.2009 года Администрация Благовещенского района Амурской области своим письмом за номером 01-11/1856 отказала истцу во внесении изменений в вышеуказанный договор аренды в отношении разрешенного использования земельного участка.
Порядок предоставления земельного участка для строительства, из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, предусмотрен п. 5 ст. 30, ст. 31 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с материалами дела, Договор аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 г. был заключен в соответствии с процедурой, предусмотренной п.5 ст.30, ст.31 Земельного кодекса РФ, т.е. путем предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.
По заявлению ООО «ГАРНЕТ» для строительства конкретного объекта - торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками был оформлен Акт выбора земельного участка для размещения объекта от 14.08.2007 года.
Согласно Акту выбора земельного участка для размещения объекта от 14.08.2007 г. «Комиссия ... произвела обследование земельного участка для размещения объекта и установила: земельный участок расположен в юго-восточной части кадастрового квартала, граница которого проходит по границе г. Благовещенска – южной границы застройки с. Чигири - автодороге Благовещенск – Свободный (восточнее от СХПК «Тепличный» Чигиринский массив). Данный земельный участок пригоден для размещения торгового центра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками. Участок отвечает требованиям правил размещения объектов данной классификации и строительного проектирования».
Все заинтересованные государственные органы, органы местного самоуправления и другие организации согласовали данный акт с учетом требований, предъявляемых различными нормами и правилами к объектам данной классификации. Управление Государственного пожарного надзора ГУ МЧС России по Амурской области, рассмотрев представленные материалы, в письме от 18.08.2007 г. № 288-НТО указало, что земельный участок по противопожарным требованиям строительных норм может использоваться для размещения торгового центра и подземной автостоянки.
Постановлением главы Благовещенского района от 18.08.2007 № 610 был утвержден Акт выбора земельного участка от 14.08.2007г. и предварительно согласовано с ООО «ГАРНЕТ» место строительства торгового центра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками в районе СХПК «Тепличный».
Постановлением главы Благовещенского района от 21.08.2007 № 664 ООО «ГАРНЕТ» был предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:0059 для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками. На основании пункта 4 данного постановления был заключен договор аренды земельного участка.
Таким образом, договор аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года стал завершающим этапом в предусмотренной Земельным кодексом РФ последовательной процедуре предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, после чего ООО «ГАРНЕТ» приступило к разработке проектной документации для строительства данного объекта.
При предоставлении земельных участков для строительства торгового автоцентра с объектами общественного назначения и подземными автостоянками и при предоставлении земельных участков под жилищное и иное строительство используются разные процедуры.
Порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства регулируется статьей 30.1 Земельным кодексом РФ. В предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности имеется ряд особенностей:
1. в соответствии с пунктом 1 статьи 30.1. земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
2. пункт 2 статьи 30.1. устанавливает важнейший принцип, касающийся порядка и условий предоставления земельных участков под жилищное строительство, в соответствии с которым предоставление земельных участков для жилищного строительства осуществляется на торгах, по результатам которых с победителем заключается либо договор купли-продажи, либо договор аренды. Исключением из этого правила являются три случая, предусмотренные Земельным кодексом РФ. Этот перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без торгов является нарушением действующего земельного законодательства.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Глава Чигиринского сельского Совета имел право на основании результатов проведенных публичных слушаний изменить разрешенное использование данного земельного участка и Администрация Благовещенского района была обязана обратиться в ФГУ «Земельная кадастровая палата по Амурской области» с Заявкой о внесении изменений в кадастровый паспорт на земельный участок с кадастровым номером 28:10:013002:0059.
В данном случае, земельный участок с определенным разрешенным использованием уже был предоставлен в аренду юридическому лицу с соблюдением процедуры предварительного согласования места размещения объекта, поэтому изменение разрешенного использования влечет за собой расторжение ранее заключенного договора аренды и изменение процедуры предоставления земельного участка для жилищного строительства, а именно - предоставление земельного участка на торгах, с последующим заключением нового договора аренды либо договора купли-продажи.
На основании изложенного, суд считает, что в удовлетворении исковых требований ООО «ГАРНЕТ» об изменении договора аренды земельного участка № 311 от 09.11.2007 года. в части изменения разрешенного использования земельного участка на «для строительства многоквартирных жилых домов», следует отказать.
Государственная пошлина по делу составляет 2 000 руб.
Истцом при подаче иска уплачена госпошлина в размере 2000 руб. (платежное поручение №2 от 31.08.2009 г.).
В соответствии со ст. 110 АПК РФ государственная пошлина относится на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 180 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области
СудьяА.А. Стовбун
