Решение от 24 декабря 2009 года №А04-6497/2009

 
675000, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163,
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48,
 
е-mail: info@amuras.arbitr.ru, http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-6497/2009
 
    
    Дата принятия решения
 
    17
 
декабря
 
    2009 г.
 
 
 
    Дата принятия (изготовления в полном объеме) решения
 
    24
 
декабря
 
    2009 г.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Косаревой О.П.
 
    при участии секретаря судебного заседания Сальниковой М.А.
 
    рассмотрев в судебном заседании  исковое заявление
 
    Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Тынды
 
    к
 
    ООО «Юность-2»
 
    о взыскании 3 721 138 руб. 79 коп., о расторжении договора и возврате имущества
 
    протокол вел: секретарь судебного заседания Сальникова М.А.
 
    при участии в заседании:
 
    от истца, от ответчика: представители не явились, извещены надлежащим образом;
 
    установил:
 
    в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тынды (далее – КУМИ г. Тынды, Комитет) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Юность-2» (далее - ООО «Юность-2») о взыскании 3 721 138 руб. 79 коп., в том числе задолженность по арендной плате по договору № 16 от 01.01.2007 в сумме 3 171 383 руб. 04 коп., пеня за просрочку арендных платежей в размере 549 755 руб. 75 коп.
 
    В судебном заседании 21.10.2009 представитель истца уточнил исковые требования, просил суд расторгнуть договор аренды муниципального имущества №16 от 01.01.2007, взыскать с ответчика сумму задолженности в размере 3 443 683 руб. 81 коп. за период с 01.01.2009 по 13.10.2009, пеню 770 749 руб. 57 коп., всего 4 214 433 руб. 38 коп., а также обязать ответчика освободить (выселить) из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, общей площадью 1156,01 кв. м. помещения по техническому паспорту: 1 этаж – 2, 3, 4, 20, 54, 12, 13, 15, 18, 19, 16, 17, 24, 28, 29, 23, 35, 36, 3, 7, 38, 39, 40, 46-49; 2 этаж – 16, 18-21, 29-34, 36-39, 10; 3 этаж ­– 1-8, 16-18, 22, 28, 30, 42, 44-49, 43, 32; 4 этаж – 7, 8,9, 32, 38; 5 этаж – 2, 4-7, 15, 17, 18, 37; подвал – 2-6, 12, 24 и нежилого здания по адресу: г. Тында, ул. Мохортова 6, общей площадью 6983 кв. м. и передать их истцу по акту приема-передачи.
 
    Судом уточненные исковые требования приняты к рассмотрению на основании ст. 49 АПК РФ.
 
    Свои требования истец обосновал тем, что 01.01.2007 между Комитетом (арендодатель) и ООО «Юность-2» (арендатор) был заключен договор № 16 аренды муниципального имущества, по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование административное здание общей площадью 4 894,40 кв.м, расположенное по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 57, и нежилое здание общей площадью 6 983 кв.м, расположенное по адресу: г. Тында, ул. Мохортова, 6.
 
    В нарушение условий договора аренды ответчик не в полном объеме внес арендную плату.
 
    По расчету истца задолженность ответчика по оплате арендных платежей составляет 3 443 683 руб. 81 коп. за период с 01.01.2009 по 13.10.2009.
 
    В связи с просрочкой оплаты арендных платежей истцом ответчику начислена пеня в размере 770 749 руб. 57 коп.
 
    12.05.2009 истцом ответчику было направлено соглашение о расторжении договора аренды.
 
    На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору № 16 от 01.01.2007 в сумме 3 443 683 руб. 81 коп. за период с 01.01.2009 по 13.10.2009, пеню в размере 770 749 руб. 57 коп., всего 4 214 433 руб. 38 коп., а также обязать ответчика освободить (выселить) из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, и передать арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи.
 
    В судебное заседание 17.12.2009 представитель истца не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
 
    В арбитражный суд от истца поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.
 
    В судебное заседание 17.12.2009 представитель ответчика не явился, был извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.
 
    В арбитражный суд от ответчика поступил отзыв на уточненные исковые требования, в котором он указал, что предъявляемая ко взысканию сумма задолженности и пени не подтверждены расчетами, ответчику не представлен расчет арендной платы, подробный расчет пени. Ответчик не согласился с суммой исковых требований, поскольку истцом не исключена сумма затрат на неотделимые улучшения, произведенные ответчиком за счет собственных средств. Кроме того, в отзыве на иск от 11.11.2009 ответчик указал, что фактически с учетом всех дополнительных соглашений к договору №16 с 01.01.2009 ООО «Юность-2» в здании по ул. Красная Пресня,57, занимает площадь 1106,11 кв.м., что на 49,9 кв.м. меньше площади, заявленной истцом.
 
    Ответчик пояснил, что в части досрочного расторжения договора общество «Юность-2» направило в адрес Комитета своё согласие на досрочное расторжение договора. 07.12.2009 Комитет принял помещения у ООО «Юность-2». В настоящее время соглашение о досрочном расторжении договора, акты приема-передачи помещений находятся на стадии подписания.
 
    В своём отзыве ответчик заявил ходатайство об отложении судебного разбирательства.
 
    Судом данное ходатайство отклонено, поскольку суд считает возможным рассмотреть дело по имеющимся доказательствам без отложения судебного разбирательства.
 
    В судебном заседании 10.12.2009 судом был объявлен перерыв до 14.12.2009 до 15 час. 00 мин. После перерыва 14.12.2009 судом было продолжено судебное разбирательство по делу.
 
    После перерыва в судебное заседание 14.12.2009 представители истца, ответчика не явились.
 
    Дело рассматривается в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и ответчика.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    01.01.2007 между КУМИ г. Тынды (арендодателем) и ООО «Юность-2» (арендатором) был заключен договор № 16 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование без права последующего выкупа следующее муниципальное имущество (объекты):
 
    - административное здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня, 57, общей площадью 4894,40 кв.м., в том числе полезной площадью 3780,61 кв.м, балансовой стоимостью 57 428 596 руб.  - «Объект №1».
 
    Одновременно с передачей «Объекта №1» в аренду передается право пользования земельным участком на период с 01.01.2007 до 20.02.2007, а с 20.02.2007 земельный участок с кадастровым номером 28:06:011205:0039 по ул. Красная Пресня, 57, площадью 3637,21 кв.м, необходимый для его эксплуатации.
 
    Нежилое здание по адресу: г.Тында, ул. Мохортова, 6, общей площадью 6983,0 кв.м, в том числе полезной площадью 6351,6 кв.м, балансовой стоимостью 27 391 194 руб.  - «Объект №2».
 
    Одновременно с передачей «Объекта №2» в аренду передается право пользования земельным участком на период с 01.01.2007 до 20.02.2007, а с 20.02.2007 земельный  участок с кадастровым номером 28:06:011304:0030 по ул. Мохортова, 6, площадью 6036,19 кв.м, необходимый для его эксплуатации (п. 1.1 договора).
 
    Пунктом 3.1 договора установлен срок его действия с 01.01.2007 по 31.12.2009.
 
    Договор аренды № 16 от 01.01.2007 зарегистрирован в УФРС по Амурской области 22.05.2007 за номером 28-25-09/024/2007-367, что подтверждается отметкой  на договоре.
 
    01.01.2007 по актам  передачи административного здания и нежилого здания арендуемые помещения были переданы арендатору ООО «Юность-2».
 
    Пунктом 5.1 договора установлен размер арендной платы за весь период действия договора аренды на момент его заключения – 21 577 096 руб. 80 коп. с учетом НДС.
 
    В соответствии с пунктом 5.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями и составляет 599 363 руб. 80 коп., в том числе  НДС в сумме 91 428 руб. 87 коп.
 
    В соответствии с пунктом 5.3 договора арендная плата в сумме 507934,93 руб. перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 1 числа предыдущего аренде месяца.
 
    Согласно пункту 5.4 договора налог на добавленную стоимость (НДС) в сумме 91 428 руб. 87 коп. перечисляется арендатором самостоятельно одновременно с перечисленной арендной платой.
 
    Зарегистрированными надлежащим образом дополнительными соглашениями от 03.08.2007, от 01.12.2007, от 01.01.2008, от 04.02.2008, от 01.05.2008, от 10.10.2008 в основной договор от 01.01.2007 вносились изменения в части изменения количества передаваемых помещений, размера арендной платы.
 
    Согласно дополнительному соглашению №7 к договору аренды муниципального имущества №16 от 01.01.2007 от 30.01.2009, прошедшему государственную регистрацию 08.04.2009, что подтверждается соответствующим штампом УФРС по Амурской области, размер арендной платы по договору с 01.01.2009 составляет 396 422 руб. 88 коп., без учета НДС.
 
    При этом судом не принят во внимание довод ответчика о том, что арендная плата в указанном размере исчислена исходя из площади 1156,01 кв.м., т.е. большей, чем занимает ответчик - 1106,11 кв.м. (в здании по ул. Кранная Пресня, 57). Судом на основании дополнительных соглашений проверено исчисление площади, которую должен занимать ответчик в здании по ул. Красная Пресня, 57, в соответствии с условиями договора, и установлено, что истцом размер площади, которую занимает истец в указанном здании в размере 1156,01 кв.м., рассчитан верно; размер арендной платы определен исходя из указанной площади. То обстоятельство, что ответчик может фактически занимать меньшую площадь, чем определено условиями договора, не имеет юридического значения для разрешения данного спора, поскольку, исходя из условий договора, арендатор обязан производить оплату арендуемой площади в определенном договоре размере независимо от фактического использования недвижимого имущества. Кроме того, ответчиком не представлено каких-либо доказательств того, что он занимает меньшую площадь.   
 
    Истец, обосновывая требования неисполнением ответчиком своих обязательств по оплате арендных платежей, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «Юность-2» с учетом уточненных исковых требований задолженности по арендной плате по договору № 16 от 01.01.2007 в сумме 3 443 683 руб. 81 коп. за период с 01.01.2009 по 13.10.2009, пени в размере 770 749 руб. 57 коп., всего 4 214 433 руб. 38 коп., а также об обязании ответчика освободить (выселить) из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, и передать арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи.
 
    Судом установлено, что 07.08.2009 Арбитражным судом Амурской области принято к производству заявление ООО «Юность-2» о признании несостоятельным (банкротом).
 
    24.08.2009 Арбитражным судом Амурской области по делу № А04-5496/2009 в отношении должника ООО «Юность-2» введена процедура банкротства – наблюдение сроком до 24.11.2009.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими.
 
    Истцом предъявлены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.01.2009 по 13.10.2009, то есть за период до и после даты принятия заявления о признании должника ООО «Юность-2» банкротом (07.08.2009).
 
    Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя ежемесячно до 1 числа предыдущего аренде месяца.
 
    Согласно ст. 5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» под текущими платежами понимаются денежные обязательства, возникшие после принятия заявления о признании должника банкротом.
 
    В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума ВАС РФ №63 от 23.07.2009 «О текущих платежах по денежным обязательствам в деле о банкротстве» в договорных обязательствах, предусматривающих периодическое внесение должником платы за пользование имуществом (договоры аренды), текущими являются требования об оплате за те периоды времени, которые истекли после возбуждения дела о банкротстве.
 
    Таким образом, поскольку после возбуждения дела о банкротстве (07.08.2009) истёк период оплаты за август 2009 года, требования об оплате арендных платежей за период с августа 2009 года по октябрь 2009 года и оплате пени за данные периоды являются текущими. Соответственно, требования об оплате арендных платежей и пени за период с января 2009 года по июль 2009 года не относятся к текущим платежам.
 
    В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.
 
    Статьей 71 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлен особый порядок предъявления требований кредиторов к должнику по денежным обязательствам путем предъявления своих требований в арбитражный суд в рамках процесса о банкротстве.
 
    В связи с этим суд считает, что требования по настоящему делу о взыскании задолженности и пени за период с января 2009 года по июль 2009 года должны быть заявлены в рамках дела о банкротстве.
 
    В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.
 
    На основании изложенного суд считает необходимым оставить иск  в части взыскания задолженности и пени за период с января 2009 года по июль 2009 года без рассмотрения.
 
    Период времени с августа 2009 года по октябрь 2009 года истек после даты принятия заявления о признании должника ООО «Юность-2» банкротом.
 
    Судом установлено, что за период с августа 2009 года по октябрь 2009 года задолженность по арендной плате ответчиком не оплачена в полном объеме, доказательств оплаты задолженности по арендной плате за указанный период ответчиком ООО «Юность-2» суду не представлено.
 
    Судом установлено, что ответчиком допущена просрочка по оплате арендных платежей.
 
    Пунктом 5.5 договора предусмотрена пеня в размере 0,03% от суммы просроченной арендной платы за каждый день просрочки за неуплату арендных платежей.
 
    Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
 
    В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В соответствии с условиями договора аренды № 16 от 01.01.2007, с учетом внесенных в него сторонами изменений, расчет задолженности по арендной плате и пене должен быть произведен следующим образом.
 
    396 422 руб. 88 коп. х 3 = 1 189 268 руб. 64 коп. (задолженность ответчика ООО «Юность-2» по оплате арендных платежей за период с августа 2009 года по октябрь 2009 года).
 
    396 422 руб. 88 коп. х 0,03% х 31 (с 02.08.2009 по 01.09.2009) = 3 686 руб. 73 коп.
 
    792 845 руб. 76 коп. х 0,03% х 30 (с 02.09.2009 по 01.10.2009) = 7 135 руб. 61 коп.
 
    1 189 268 руб. 56 коп. х 0,03% х 12 (с 02.10.2009 по 13.10.2009) = 4 281 руб. 37 коп.
 
    Общий размер пени за период с 02.08.2009 по 13.10.2009 составляет 15 103 руб. 71 коп.
 
    В связи с изложенным задолженность ответчика по оплате арендных платежей по договору № 16 от 01.01.2007, являющаяся текущим платежом, составляет 1 189 268 руб. 56 коп., пени в размере 15103 руб.71 коп., всего 1204372 руб. 27 коп.
 
    Согласно ст. ст. 307, 309 ГК РФ в силу обязательства должник обязан совершить в пользу кредитора определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности; обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статья 310 ГК РФ предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.
 
    В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    Таким образом, из материалов дела следует, что в нарушение указанных норм гражданского законодательства ООО «Юность-2» не произвело оплату арендных платежей КУМИ г. Тынды в сумме 1 189 268 руб. 56 коп. за период с августа 2009 года по октябрь 2009 года, пени в размере 15103 руб.71 коп. за период с 02.08.2009 по 13.10.2009, всего 1204372 руб. 27 коп.
 
    На основании изложенного, ст.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в рамках настоящего дела подлежат удовлетворению исковые требования в части взыскания задолженности по оплате арендных платежей в сумме 1 189 268 руб. 56 коп. за период с августа 2009 года по октябрь 2009 года, пени в размере 15103 руб.71 коп. за период с 02.08.2009 по 13.10.2009, всего 1204372 руб. 27 коп., так как указанный истек после даты принятия заявления о признании должника ООО «Юность-2» банкротом.
 
    Таким образом, с ответчика в пользу истца следует взыскать задолженность по оплате арендных платежей в сумме 1 189 268 руб. 56 коп., пени в размере 15103 руб.71 коп., всего 1204372 руб. 27 коп.
 
    Исковые требования в части взыскания задолженности и пени за период с 01.01.2009 по 31.07.2009 на основании п. 4 ст.148 АПК РФ следует оставить без рассмотрения, поскольку данные требования подлежат рассмотрению в деле о банкротстве.
 
    Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды № 16 от 01.01.2007, об обязании ответчика освободить (выселить) из административного здания по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, и передать арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    21.05.2009 и 22.07.2009 истцом в адрес ответчика были направлены претензии о расторжении договора аренды № 16 от 01.01.2007 с прилагаемыми соглашениями о расторжении договора.
 
    Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора, предусмотренный  п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ.
 
    Судом установлен факт невнесения ответчиком арендной платы по истечении установленного договором аренды срока, что является основанием для удовлетворения требований истца в части расторжения договора аренды № 16 от 01.01.2007.
 
    В своём отзыве ответчик пояснил, что в части досрочного расторжения договора общество «Юность-2» направило в адрес Комитета своё согласие на досрочное расторжение договора. 07.12.2009 Комитет принял помещения у ООО «Юность-2». В настоящее время соглашение о досрочном расторжении договора, акты приема-передачи помещений находятся на стадии подписания.
 
    Указанные действия со стороны, по мнению суда, свидетельствуют о согласии ответчика с предъявляемыми исковыми требованиями в части расторжения договора и обязании ответчика освободить занимаемые арендованные помещения.
 
    На основании изложенного суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению исковые требования в части расторжения договора аренды № 16 от 01.01.2007, а также об обязании ответчика освободить административное здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, и передать арендуемые помещения истцу по акту приема-передачи.
 
    Ссылки ответчика на непредставление расчета арендной платы и пени судом не принимается, поскольку ответчик вправе произвести контррасчет заявленных исковых требований, представить документы, подтверждающие оплату арендной платы и, тем самым, обоснованно возражать против заявленных исковых требований. Кроме, того, истцом суду представлены документы, подтверждающие направление соответствующих расчетов в адрес ответчика.
 
    Судом не приняты возражения ответчика о том, что истцом не исключена сумма затрат на неотделимые улучшения, произведенные ответчиком за счет собственных средств в связи со следующим.
 
    Затраты ответчика на неотделимые улучшения арендуемых помещений не являются предметом рассмотрения по настоящему делу, указанные требования являются самостоятельными исковыми требованиями и подлежат рассмотрению в отдельном исковом производстве.
 
    Кроме того, в соответствии с пунктом 1 Информационного письма ВАС РФ № 65 от 29.12.2001 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете.
 
    Общая сумма уточненных исковых требований составила 4 214 433 руб. 38 коп., госпошлина с указанной суммы составляет 32 572 руб. 17 коп., госпошлина с исковых требований о расторжении договора аренды и освобождении административного здания составляет 2000 руб.
 
    При предъявлении иска истец был освобожден от уплаты госпошлины.
 
    В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина в размере 21 521 руб. 86 коп. судом отнесена на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-170, 180 АПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Взыскать с ООО «Юность-2» в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Тынды сумму задолженности в размере 1 189 268 руб. 56 коп., пени в размере 15103 руб.71 коп., всего 1204372 руб.27 коп.
 
    Расторгнуть договор аренды муниципального имущества №16 от 01.01.2007.
 
    Обязать ООО «Юность-2» освободить административное здание по адресу: г. Тында, ул. Красная Пресня 57, общей площадью 1156,01 кв. м. помещения по техническому паспорту: 1 этаж - 2, 3, 4, 20, 54, 12, 13, 15, 18, 19,
 
    16, 17, 24, 28, 29, 23, 35, 36, 3, 7, 38, 39, 40, 46-49; 2 этаж - 16, 18-21, 29-34, 36-39, 10; 3 этаж - 1-8, 16-18, 22, 28, 30, 42, 44-49, 43, 32; 4 этаж - 7, 8,9, 32, 38;
 
    этаж - 2, 4-7, 15, 17, 18, 37; подвал - 2-6, 12, 24 и нежилое здание по адресу: г. Тында, ул. Мохортова 6, общей площадью 6983 кв. м. и передать их истцу по акту приема-передачи в 10-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.
 
    В остальной части иск оставить без рассмотрения.
 
    Взыскать с ООО «Юность-2» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 21 521 руб. 86 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    Судья                                                                                         О.П. Косарева