Решение от 07 ноября 2014 года №А04-6376/2014

 
    
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
http://www.amuras.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 

 
    
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-6376/2014
 
 
    07 ноября 2014 года
 
 
 
 
    В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 07.11.2014. Резолютивная часть решения объявлена 31.10.2014.
 
 
    Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Г.В. Лисовской,  
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания А.В. Афоничевой,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление
 
    общества с ограниченной ответственностью «Александр»
 
    ОГРН 1092801003239
 
    ИНН          2801141991
 
    к
 
    обществу с ограниченной ответственностью «ДальСтройИнвест»
 
    ОГРН 1122801005524
 
    ИНН 2801173168
 
    о
 
    расторжении договора, возвращении недвижимого имущества,
 
    третьи лица: без участия,
 
    в судебном заседании 29.10.2014 по правилам ст. 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 31.10.2014,
 
    при участии в судебном заседании до и после перерыва:
 
    от истца: Николаев В.В. – директор (согласно выписке из ЕГРЮЛ), Гончаренко А.Ю. по доверенности от 16.10.2014 г.,
 
    установил:
 
    в Арбитражный суд Амурской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Александр» (далее – истец, ООО «Александр») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ДальСтройИнвест» (далее – ответчик, ООО «ДальСтройИнвест») о расторжении договора купли-продажи от 05.12.2013, прекращении права собственности.
 
    В обоснование заявленных требований истец указал, что 05.12.2013 между ООО «Александр» и ООО «ДальСтройИнвест» был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (общежитие и  спортивный корпус (незавершенное строительство), земельный участок, общей площадью 4308 кв.м., кадастровый номер 28:05:011167:0004, расположенные по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94).
 
    Однако ответчик свои обязательства по оплате имущества до настоящего времени не выполнил, в связи с чем сторонами было заключено дополнительное соглашение № 2 от 13.01.2014 по которому ответчик обязуется уплачивать неустойку в размере 1,3 % от суммы основного долга за каждый день просрочки.
 
    Письмом от 10.04.2014 истец обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор. Ответчик имущество не оплатил, от расторжения договора отказывается.
 
    Истец считает, что действия ответчика по уклонению от выполнения обязательств по оплате являются не допустимыми, в связи, с чем он обратился в суд с настоящим иском. 
 
    Представитель ответчика в предварительном заседании указал, что оплата денежными средствами действительно не производилась, однако исполнение обязательства произведено путем дарения 100% доли в уставном капитале ООО «ДальСтройИнвест», приобщил договор дарения. Ответчик указал, что при получении кредита долг за недвижимость будет погашен.
 
    Суд рассматривал дело в заседании 29.10.2014 на основании ст. 156 АПК РФ  в отсутствие представителей ответчика, извещенного о месте и времени  судебного заседания надлежащим образом.
 
    Представитель истца на заявленных требованиях настаивал, поддержав доводы искового заявления, просил удовлетворить требования в полном объеме, указал, что оплата по договору купли-продажи не производилась.
 
    К заседанию от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства, просит отказать в удовлетворении исковых требований, привлечь к рассмотрению дела в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Попова Владимира Сергеевича бывшего генерального директора ООО «ДальСтройИнвест».
 
    Истец возражал против удовлетворения ходатайства о привлечении третьего лица, отложении судебного заседания, указав на затягивание судебного разбирательства, оплату подтверждают финансовые документы, а не свидетельские показания, ходатайствовал об объявлении перерыва для уточнения требований в части прекращения права собственности.
 
    Суд удовлетворил ходатайство представителя истца, по правилам ст. 163 АПК РФ судом был объявлен перерыв до 31.10.2014 г., о чем вынесено протокольное определение. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на сайте суда, представители ознакомлены под роспись в судебном заседании.
 
    После перерыва 31.10.2014 г. судебное заседание продолжено.
 
    После перерыва представитель истца ходатайствовал об уточнении исковых требований, на уточненных исковых требованиях настаивал. Просит расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2013, заключенный между сторонами. Применить последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2013, обязать ООО «ДальСтройИнвест» возвратить ООО «Александр» следующее недвижимое имущество:
 
    - общежитие (незавершенное строительство) назначение: жилое, 5-ти этажное (подземных этажей – 1) строение, общей площадью 4688 кв.м., площадь застройки 1044,4 кв.м., инв. № 2987603, лит. А, А1, А2, расположенное по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - спортивный корпус (незавершенное строительство) назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 518,2 кв.м., площадь застройки 645,8 кв.м., инв. № 29866, лит. Б, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - земельный участок, общей площадью 4308 кв.м., кадастровый номер 28:05:011167:0004, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: незавершенное строительство, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94.
 
    Судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты к рассмотрению уточненные требования (ответчику вручены 30.10.2014).
 
    Суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайств ответчика, в порядке ст. ст. 51, 158, 159 АПК РФ отклонил ходатайство о привлечении третьего  лица, об отложении судебного разбирательства.
 
    Необходимость участия в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обусловлена тем, что судебный акт по делу может повлиять на его права и обязанности по отношению к одной из сторон (ст. 51 АПК РФ). Таких доказательств в отношении бывшего генерального директора Попова В.С. ответчиком не предоставлено.
 
    Ходатайство об отложении судебного разбирательства мотивировано невозможностью участия руководителя общества в судебном заседании.
 
    Согласно части 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
 
    В данном случае суд не признает причины неявки представителя ответчика уважительными, поскольку нахождение последнего в командировке не препятствует директору общества поручить представительство его (общества) интересов в суде иному представителю или адвокату (статьи 59, 61 АПК РФ), ответчиком не заявлено суду о намерении представить дополнительные доказательства. Кроме того, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие обоснованность его ходатайства об отложении дела.
 
    Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
 
    05 декабря 2013 между ООО «Александр» (продавец) и ООО «ДальСтройИнвест» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому продавец передал, а покупатель принял в собственность следующее имущество:
 
    - общежитие (незавершенное строительство) назначение: жилое, 5-ти этажное (подземных этажей – 1) строение, общей площадью 4688 кв.м., площадь застройки 1044,4 кв.м., инв. № 2987603, лит. А, А1, А2, расположенное по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - спортивный корпус (незавершенное строительство) назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 518,2 кв.м., площадь застройки 645,8 кв.м., инв. № 29866, лит. Б, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - земельный участок, общей площадью 4308 кв.м., кадастровый номер 28:05:011167:0004, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: незавершенное строительство, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94.
 
    В силу п. 1.7. покупатель приобретает право собственности на указанные объекты с момента регистрации  договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области.
 
    10.12.2013 переход права собственности на объекты был зарегистрирован за покупателем, что подтверждено соответствующими отметками на договоре.
 
    Согласно пункту 2.1 договора балансовая стоимость приобретаемых покупателем объектов составляет 17 200 000 руб., которые получены продавцом до подписания настоящего договора в полнм объеме.
 
    В пункте 3.1. стороны указали, что объекты приняты покупателем, акт приема-передачи составляться не будет.
 
    При этом в день подписания указанного договора стороны 05 декабря стороны подписали Дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно которому сумма договора 17 200 000 руб. вносятся единовременно не позднее 25 декабря 2013 года.  Все расчеты по договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный продавцом счет. Обязательства по уплате суммы договора считаются выполненными  с момента зачисления суммы на расчетный счет продавца.  
 
    В связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате 13 января 2014 г. стороны пописали Дополнительное соглашение № 2, в котором предусмотрели, что покупатель обязуется в обеспечение исполнения обязательств по договору уплачивать продавце неустойку в размере 1,3 % за каждый день просрочки от суммы основного долга.
 
    Отношением от 10.02.2014 исх. № 2 истец предложил ответчику расторгнуть договор купли-продажи в связи с неисполнением обязательств по оплате.
 
    В ответ ответчик отношением от 14.04.2014 исх. № 8 подтвердил отсутствие оплаты по договору в размере 17 200 000 руб., ссылаясь на отсутствие финансирования, гарантировав оплату с рок до 30 апреля 2014 г.
 
    15 апреля стороны подписали Соглашение о неустойке № 1 .
 
    В силу части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Пунктами 1, 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
 
    Согласно пункту 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
 
    Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.
 
    Включение в текст спорного договора условия о надлежащем исполнении покупателем перед продавцом обязательства денежного характера не освобождает сторон договора от оформления документов, подтверждающих факт оплаты приобретенного имущества. Фактической оплаты за спорные объекты недвижимого имущества ответчик не произвел. Данное обстоятельство также подтверждается перепиской сторон, пояснениями ответчика и отсутствием платежных документов об исполнении денежного обязательства ответчика перед истцом.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 № 21   "Обзор  практики разрешения споров,  возникающих по договорам купли-продажи недвижимости", невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли-продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.
 
    В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Письмом от 10.04.2014 истец предложил ответчику расторгнуть спорный договор, также в адрес ответчика был направлено соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 05.12.2013. Однако спорный договор сторонами расторгнут не был, оплата по нему не произведена.
 
    Таким образом, досудебный порядок расторжения договора истцом был соблюден. В связи с чем имеются основания предусмотренные подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения по требованию продавца договора купли-продажи в связи с существенным нарушением покупателем его условий, выразившиеся в ненадлежащем исполнении обязательства по оплате имущества, а также требований о возврате переданного во исполнение договора имущества.
 
    В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
 
    В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
 
    Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.
 
    С учетом изложенных обстоятельств и норм права, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, а доводы ответчика об оплате имущества по спорному договору путем дарения доли в уставном капитале подлежащими отклонению.
 
    В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ, размер государственной пошлины с исковых требований составляет 4 000 руб.
 
    Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Истцом при обращении в суд с исковым заявлением произведена оплата государственной пошлины в указанном размере чеком-ордером от 09.09.2014.
 
    Таким образом, в связи с удовлетворением исковых требований, расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд      
 
решил:
 
    исковые требования удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 05.12.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Александр» (ОГРН 1092801003239,  ИНН 2801141991) и обществом с ограниченной ответственностью «ДальСтройИнвест» (ОГРН 1122801005524, ИНН 2801173168).
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «ДальСтройИнвест» (ОГРН 1122801005524, ИНН 2801173168) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Александр» (ОГРН 1092801003239,  ИНН 2801141991) следующее недвижимое имущество:
 
    - общежитие (незавершенное строительство) назначение: жилое, 5-ти этажное (подземных этажей – 1) строение, общей площадью 4688 кв.м., площадь застройки 1044,4 кв.м., инв. № 2987603, лит. А, А1, А2, расположенное по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - спортивный корпус (незавершенное строительство) назначение: нежилое, 1- этажный, общей площадью 518,2 кв.м., площадь застройки 645,8 кв.м., инв. № 29866, лит. Б, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94;
 
    - земельный участок, общей площадью 4308 кв.м., кадастровый номер 28:05:011167:0004, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: незавершенное строительство, расположенный по адресу: Амурская обл., г. Свободный, пер. Кирпичный, 94.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДальСтройИнвест» (ОГРН 1122801005524, ИНН 2801173168) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Александр» (ОГРН 1092801003239,  ИНН 2801141991) расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    Судья                                                                                     Г.В. Лисовская