Решение от 01 октября 2008 года №А04-6158/2008

 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, 163
 
http://amuras.arbitr.ru
 
 
 
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-6158/08- 14/334
 
    «
 
    01
 
    »
 
октября
 
    2008 г.
 
    Резолютивная часть
 
 
    «
 
    01
 
    »
 
октября
 
    2008 г.
 
    Изготовление Решения в полном объеме
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи
 
    Д.В.Курмачева
 
    (Фамилия И.О. судьи)
 
    При участии секретаря судебного заседания
 
    И.В.Прокопенко
 
    Рассмотрев в судебном заседании  заявление, исковое заявление
 
Комитета по управлению имуществом Ивановского района
 
    (наименование  заявителя)
 
    к
 
    Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области
 
    3-е лицо: ООО «Синь Хуа»
 
 
    (наименование ответчика)
 
    о
 
    Оспаривание ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействий) государственных органов, органов местного самоуправления, иных организаций, должностных лиц  
 
 
    протокол вел: И.В.Прокопенко, секретарь судебного заседания
 
 
    (Фамилия И.О., должность лица)
 
 
    При участии в заседании:  Заявитель:  Шульга А.С., по доверенности № 25 от 30.09.2008.
 
    Ответчик: Васильев В.Б., по  доверенности № 01-51/6 от 22.01.2008.
 
    3-е лицо: Грихно Т.М., по доверенности № 06 от  29.09.2008.
 
    установил:
 
 
 
    Комитет по управлению имуществом  Ивановского района обратился в Арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области  от 22.07.2008 г. № 01/01/020/2008-738 в регистрации договора № 01 аренды земельного участка  от 25.04.08 г. Просит обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области произвести государственную регистрацию указанного договора.
 
    Заявитель уточнил требования. Просит признать недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области  от 22.07.2008 г. № 01/01/020/2008-738 в регистрации договора № 01 аренды земельного участка  от 25.04.2008. Восстановить нарушенное право путем обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области  произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 01 от 25.04.2008.
 
    Уточнение судом принято.
 
    Ответчик требования не признал. Просит в удовлетворении требований отказать.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
 
    25 апреля 2008 года по результатам проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности для сельскохозяйственного назначения между Комитетом по управлению имуществом Ивановского района и ООО «Син Хуа» заключен договор аренды № 01 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 102 га, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по восточной границе земель колхоза «Восток» - автодорога – границе с. Дмитриевка- правому берегу р. Ивановка (Ивановский район, на территории бывшего ТОО «Родина»), предоставленного арендатору для сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 28:14:011704:0028).
 
    Комитет по управлению имуществом Ивановского района обратился в Управление регистрационной службы по Амурской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка. Регистрационная служба направила сообщение от 22.07.2008 об отказе в государственной регистрации названного договора, указав, что размер арендной платы за земельный участок, указанный в договоре № 01 от 25.04.2008 не соответствует продажной цене права на заключение договора аренды указанной в протоколе № 02 от 23.04.2008.
 
    Полагая, что отказ в регистрации договора аренды земельного участка является незаконным и нарушает права сторон, комитет, как арендодатель, обратился с заявлением в арбитражный суд в порядке, предусмотренном статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает  требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
 
    23 апреля 2008 года на основании Постановления главы Администрации Ивановского района № 78 от 19.03.2008 проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности с объявлением цены, площадью 102 га, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по восточной границе земель колхоза «Восток» - автодорога – границе с. Дмитриевка- правому берегу р. Ивановка (Ивановский район, на территории бывшего ТОО «Родина»), используемый для сельскохозяйственного назначения (кадастровый номер 28:14:011704:0028).
 
    В соответствии с протоколом № 02 от 23.04.2008 конкурсной комиссии принято решение:  признать победителем открытого аукциона по составу участников и форме подаче  предложений о цене ООО «Син Хуа».
 
    24 апреля 2008 года заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности для сельскохозяйственного назначения № 01.
 
    В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
 
    Согласно пункту 4 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с ГК РФ и настоящим Кодексом.
 
    Формой проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для сельскохозяйственного назначения по адресу: северо-западная часть кадастрового квартала, граница которого проходит по восточной границе земель колхоза «Восток» - автодорога – границе с. Дмитриевка- правому берегу р. Ивановка (Ивановский район, на территории бывшего ТОО «Родина»), с кадастровым номером 28:14:011704:0028 площадью 102 га, в соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ, выбран открытый аукцион.
 
    В силу пункта 8 Правил, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать сведения относительно начальной цены предмета торгов или начального размера арендной платы.
 
    В официальном издании – газете «Амурская правда» от 21.03.2008 № 49 опубликовано извещение о проведении торгов, которые состоятся 23.04.2008.
 
    Судом установлено, что в отношении указанного земельного участка торги признаны состоявшимися, цена на право аренды изначально была установлена в размере 46 083 руб.
 
    Для участия в указанном аукционе поданы заявки: ООО «Син Хуа», ООО «Хуа-Юань».
 
    По результатам рассмотрения предложений участников аукциона его победителем признано ООО «Син Хуа», предложившее наибольшее наибольшую продажную цену на право заключения договора аренды  земельного участка 48 387, 15 руб. (46 083 руб. первоначальная цена + 5% «Шаг аукциона»  от начальной цены 2 304, 15 руб.).
 
    Исходя из изложенных обстоятельств, принимая во внимание отсутствие доказательств о занижении цены продажи и возможности реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка за большую сумму, суд приходит к выводу о том, что торги проведены в соответствии с требованиями закона.  
 
    Пункт 3 ст. 10 Закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" № 101-ФЗ от 24.07.2002, устанавливает, что организация и проведение торгов, то есть процедура как таковая, целиком регулируются ст. 38 Земельного кодекса РФ.
 
    В силу ст. 447 ГК РФ предметом торгов может являться право на заключение договора аренды, а из п. 2 ст. 615 ГК РФ следует, что предметом торгов может выступать и право аренды на земельный участок. В этом случае право аренды на земельный участок должно иметь стоимостное выражение и быть оборотоспособным.
 
    В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкурса цен.
 
    В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» ООО «ЭПИТ» определена рыночная цена стоимости права заключения договора аренды земельного участка площадью 102 га, расположенного в северо-западной части кадастрового квартала, граница которого проходит по восточной границе земель колхоза «Восток» - автодорога – границе с. Дмитриевка- правому берегу р. Ивановка (Ивановский район, на территории бывшего ТОО «Родина»), кадастровый номер 28:14:011704:0028, которая, по состоянию на 13 марта 2008 года составила 46 083 руб.
 
    Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ, одним из принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
 
    Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом (пункт 2 статья 22 Земельного кодекса РФ).
 
    Пунктом 4 этой же статьи Земельного кодекса РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    Согласно статье 11 Земельного кодекса РФ органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.
 
    Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    В целях исполнения земельного законодательства Постановлением Губернатора Амурской области от 19.02.2008 № 71 утвержден «Временный порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки,  государственная собственность на которые не разграничена».
 
    Согласно п.п. 2, 3 Постановления следует, что органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, руководствоваться настоящим постановлением.
 
    Рекомендовать органам местного самоуправления муниципальных районов, городских округов утвердить предельные нормы отвода земельных участков, предоставляемых в аренду.
 
    Разделом 2 Временного порядка установлен порядок определения размера арендной платы, согласно которому установлено, что размер арендной платы в год (календарный) за земельные участки определяется на основе кадастровой стоимости земельных участков, утверждаемой Правительством Амурской области.
 
    Размер арендной платы в год за предоставленный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, используемый для сельскохозяйственного производства, устанавливается в размере 0,3% кадастровой стоимости земельного участка 2 284 800 руб., что составляет в данном случае 6 854,40 руб., что и не оспаривается ответчиком.
 
    Статья 20 Закона о регистрации прав содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.
 
    В силу абзаца 4 пункта 1 указанной нормы в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Суд, изучив материалы дела, установил, что Комитетом при подаче заявления был предоставлен полный пакет документов, требуемый для осуществления государственной регистрации договора аренды земельного участка № 01  от 25.04.2008 на спорный объект.
 
    Следовательно, у регистрационного органа не имелось правовых оснований для отказа в государственной регистрации, предусмотренных статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а потому отказ регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земельного участка № 01 от 25.04.2008 по мотивам разницы между  арендной платой за земельный участок, указанный в договоре № 01 от 25.04.2008 и продажной ценой права на заключение договора аренды указанной в протоколе № 02 от 23.04.2008, является неправомерным и нарушает права заявителя как арендодателя недвижимого имущества, поскольку в компетенцию Управления регистрационной службы по Амурской области не входит оценка договоров, заключенных по итогам, проведенного аукциона, поскольку до настоящего времени торги не признаны не состоявшимися, а потому договор аренды земельного участка № 01 от 25.04.2008 подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии со ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    Заявитель просит восстановить нарушенное право, путем обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области  произвести государственную регистрацию договора аренды земельного участка № 01 от 25.04.2008.
 
    В соответствии с п. 3 ч. 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом производится указание Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области  рассмотреть заявление о государственной регистрации указанного договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
 
    Расходы по уплате госпошлины в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика с взысканием в пользу заявителя в размере 2 000 руб. по платежному поручению № 320 от 08.08.2008. Расходы по уплате госпошлины в сумме 2000 руб., уплаченные по заявке на оплату расходов № 312 от 30.07.2008 взысканию не подлежат, поскольку заявителем не представлен подлинный экземпляр платежного документа.
 
    Руководствуясь ст.ст.  167-171, 180, 201 АПК РФ, суд
 
    Р  Е  Ш  И Л:
 
    Требования удовлетворить полностью.
 
    Признать недействительным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области от 22.07.2008 № 01/01/020/2008-738 в регистрации договора № 01 аренды земельного участка.
 
    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области рассмотреть заявление о государственной регистрации указанного договора в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
 
    Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области в пользу Комитет по управлению имуществом  Ивановского района расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой апелляционный арбитражный суд (г.Хабаровск), либо после вступления его в законную силу - в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
    Судья                                                                                      Д.В.Курмачев