Решение от 02 марта 2010 года №А04-5833/2009

 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело №
 
    А04-5833/2009
 
    “
 
2
 
    “
 
марта
 
    2010г.
 
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи Фадеева С.М.
 
    при участии секретаря судебного заседания Сальниковой М.А.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Сторожковой Натальи Сергеевны
 
    к
 
    обществу с ограниченной ответственностью «Солярис»
 
    о расторжении договора аренды и обязании освободить помещение,
 
    в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска
 
    протокол вел секретарь судебного заседания Сальникова М.А.
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Сторожкова Н.С. паспорт; Сторожков И.В. по доверенности от 11.02.2008 № 28-01/362531, паспорт; Злочевский В.В. по доверенности от 30.06.2009, водительское удостоверение; Сивоконь С.В. по доверенности от 18.09.2009 № 28-01/561856, паспорт;
 
    от ответчика – Исаков И.Н. по доверенности от 20.03.2009, паспорт;
 
    от третьего лица – не явились, извещены (почтовое отправление № 24000),       
 
    установил:
 
 
    В судебном заседании 24.02.2010 объявлен перерыв до 25.02.2010. После перерыва 25.02.2010 заседание было продолжено (статья 163 АПК РФ).
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.02.2010. Решение в полном объеме изготовлено 02.03.2010 (статья 176 АПК РФ).
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Сторожкова Наталья Сергеевна с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солярис» о расторжении договора аренды недвижимого муниципального имущества от 24.11.2006 № 119/1 в части передачи в аренду нежилых помещений (объектов), расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, – лифт и лестничная клетка площадью 30,7 кв.м, подвал площадью 524,3 кв.м (литера ЛА1, ЛА2, помещения площадью №№ 1-24), первый этаж – магазин площадью 559,5 кв.м (литер ЛА1, ЛА2, ЛА3, ЛА4 помещение №№ 1-28) и обязании освободить указанные помещения в течении 10 дней.
 
    В соответствии со статьей 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечен Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска.
 
    Заявленные требования обоснованы следующим.
 
    В соответствии с договором аренды недвижимого муниципального имущества от 24.11.2006 № 119/1 Комитет по управлению имуществом города передал в аренду ООО «Солярис» нежилые помещения, в числе которых названные выше помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121 (лифт, лестничная клетка, помещения подвала и первого этажа). На основании договора купли-продажи от 12.02.2008 № 80 данные объекты недвижимости приобрел истец, в связи с чем к нему как к новому собственнику перешли права арендодателя по указанному договору аренды в отношении этих объектов. По утверждению истца, ООО «Солярис» пользуется арендованным имуществом с нарушением условий договора аренды. В частности, как указывает истец, в феврале 2009 года им была проведена проверка технического и санитарного состояния имущества, по результатам которой выявлены многочисленные нарушения, для устранения которых требуется проведение капитального ремонта. Несмотря на неоднократные просьбы ответчик каких-либо мер по устранению допущенных нарушений не предпринял, что, по мнению истца, дает ему право требовать досрочного расторжения договора и освобождения помещений. Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в суд с настоящим иском.
 
    В ходе рассмотрения дела представитель истца представил письменные пояснения к исковому заявлению, в которых в качестве нарушений договора аренды, являющихся основанием для его расторжения, указал следующие: невыполнение ООО «Солярис» требований о проведении срочного капитального и текущего ремонта помещений, неоднократное нарушение им сроков внесения арендной платы, нарушение условий о заключении эксплуатационных договоров и договоров аренды земельного участка, размещение рекламных конструкций на фасаде здания в отсутствие необходимых разрешений и согласований; выполнение без разрешения арендодателя перепланировки помещений; отказ в доступе в арендованные помещения представителям надзорных служб (в частности, Роспотребнадзора), приглашенным истцом как собственником для их осмотра и обследования.    
 
    В настоящем заседании истец на заявленных требованиях настаивал в полном объеме.
 
    Представитель ответчика требования по иску не признал. В представленном отзыве сослался на отсутствие приведенных истцом оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, указал, что по условиям этого договора обществу «Солярис» было передано в аренду не само здание по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, а помещения в этом здании, поэтому, по мнению ответчика, он несет обязанность по ремонту только этих помещений, но не конструктивных элементов самого здания. В этой связи ответчик счел, что истец необоснованно вменяет ему в вину наличие недостатков и непроведение ремонта кровли, фундамента и отмостки здания. Кроме того, указал, что несмотря на отсутствие такой обязанности ответчик тем не менее производил текущий ремонт конструктивных элементов здания, при этом пояснил, что вопреки утверждению истца арендованные помещения находятся в надлежащем техническом и санитарном состоянии. В отношении иных указанных истцом нарушений сослался на то, что просрочка внесения арендной платы имела место лишь два раза, что не может являться основанием для расторжения договора, эксплуатационные договоры и договоры аренды земельного участка им заключены, необходимые согласования и разрешения на размещение рекламной конструкции на фасаде здания получены. Также в обоснование возражений указал на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, потому как ответчику направлялись письма только с требованием согласовать график проведения ремонта, а не с требованием произвести капитальный или текущий ремонт в разумные сроки.
 
    При рассмотрении дела ответчик заявил ходатайство о возмещении понесенных им судебных расходов в общей сумме 90 799 руб., в том числе расходов на оплату услуг представителя в сумме 25 000 руб. и расходов, понесенных в связи с проведением технического обследования здания по договору от 13.07.2009, заключенному с ООО «ПСО «Благовещенскпроект», в сумме 65 799 руб.
 
    Третье лицо своих представителей в судебное заседание не направило, о времени и месте его проведения было извещено надлежащим образом. В ранее представленном отзыве указало на то, что интересы муниципального образования города Благовещенска в настоящем споре не затрагиваются.
 
    Определением от 26.10.2009 в связи с назначением судебной строительной экспертизы с целью определения технического состояния и необходимости проведения капитального или иного ремонта помещений производство по делу было приостановлено.  
 
    Определением от 22.01.2010 производство по делу возобновлено.
 
    В настоящем заседании представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, мотивировав его отсутствием у ООО «Амурремпроект» (первоначальной экспертной организацией) необходимой лицензии, а также тем, что при назначении первоначальной экспертизы в определении суда не была указана кандидатура эксперта.
 
    В соответствии со статьями 87 и 159 АПК РФ судом в удовлетворении ходатайства отказано, поскольку основаниями для назначения повторной экспертизы являются наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличие противоречий в выводах эксперта, тогда как при оценке представленного заключения эксперта судом таких обстоятельств не установлено.
 
    На основании статьи 156 АПК РФ судебное разбирательство было проведено в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в деле доказательствам.   
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    24 ноября 2006 года Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (арендодатель) и ООО «Солярис» (арендатор) заключили договор № 119/1 аренды недвижимого муниципального имущества, согласно которому арендатору были переданы в аренду на срок с 01.01.2007 по 30.12.2011 нежилые помещения, в числе которых помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, – лифт и лестничная клетка площадью 30,7 кв.м, подвал площадью 520,6 кв.м (литеры А1 и А2, помещения №№ 1-24) и первый этаж – магазин площадью 559,5 кв.м (литеры А1, А2, А3 и А4 помещение №№ 1-28). По условиям договора на арендатора помимо прочего были возложены следующие обязанности: использовать (эксплуатировать) имущество в соответствии с условиями договора, а также исключительно по прямому назначению (подпункт 2.2.1): своевременно вносить арендную плату (подпункт 2.2.2); после подписания договора в 10-ти дневный срок заключить в обязательном порядке договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, аренду земельного участка и производить оплату в порядке и на условиях, предусмотренных в заключенных договорах (подпункт 2.2.3); содержать имущество в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии с учетом нормального износа, а также самостоятельно за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования и сохранности всех инженерных систем имущества (центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д.) (подпункт 2.2.4); поддерживать фасад здания (строения, сооружения), в котором находится имущество, в исправном техническом и санитарном состоянии, а также содержать в порядке прилегающую к нему территорию, осуществлять ее благоустройство, озеленение, уборку и вывоз мусора (подпункт 2.2.5); производить за свой счет текущий и капитальный ремонт имущества (подпункт 2.2.6); не производить реконструкцию, переоборудование, перепланировку имущества без письменного согласия арендодателя, а также без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами в установленном порядке (подпункт 2.2.7); соблюдать технические, санитарные и иные требования, предъявляемые к пользованию имуществом, эксплуатировать имущество в соответствии с принятыми нормами эксплуатации (подпункт 2.2.12). В пункте 5.2 стороны предусмотрели, что договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях, предусмотренных гражданским законодательством РФ, а также в случае нарушения пунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 договора.
 
    Указанный договор был зарегистрирован Управлением ФРС по Амурской области 15.01.2006.
 
    По результатам аукциона по продаже муниципального имущества арендованные обществом «Солярис» помещения были приобретены предпринимателем Сторожковой Натальей Сергеевной. В соответствии с договором купли-продажи от 12.02.2008 № 80, заключенным ею с Комитетом по управлению имуществом города, предметом продажи явилось встроенное нежилое помещение в жилой дом по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121, литер А1А2А3А4. этаж 1 с подвалом, общая площадь помещения 1 114,5 кв.м (в том числе 524,3 кв.м – площадь подвала, 559,5 кв.м – площадь по первому этажу, 30,7 кв.м – площадь под лестничной клеткой и лифтом). На основании данного договора 20.03.2008 был зарегистрирован переход права собственности на эти помещения (свидетельство о государственной регистрации права от 20.03.2008 № 28АА 220414).
 
    По акту приема-передачи от 29.02.2008 помещения были переданы предпринимателю. При передаче помещений представители сторон произвели их осмотр и отразили в актах состояние каждого из них в отдельности. Так, согласно акту состояние большинства помещений оценено как удовлетворительное, состояние потолка и пола помещения № 6, потолка, полов, окон и дверей помещения № 9, ворот помещения № 19 первого этажа здания – как хорошее.    
 
    В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса РФ в связи с произошедшим отчуждением помещений с 20.03.2008 права и обязанности арендодателя по договору от 24.11.2006 № 119/1 перешли к предпринимателю Сторожковой Наталье Сергеевне. Уведомлением от 22.03.2008 № 435 предприниматель известила ООО «Солярис» о состоявшейся продаже и сообщила платежные реквизиты, по которым обществу следует перечислять арендную плату.
 
    В феврале 2009 года обществом «АмурПроектИзыскания» по заказу истца было проведено техническое обследование арендованных помещений, по результатам которого установлено, что помещения находятся в неудовлетворительном техническом и санитарном состоянии, для исправления которого требуется проведение капитального ремонта (результаты обследования отражены в техническом заключении по обследованию конструкций нежилого помещения (магазина) по ул. Ленина, 121). В связи с указанным обстоятельством в ходе последующей переписки предприниматель Сторожкова Наталья Сергеевна потребовала от ООО «Солярис» предоставить ей для рассмотрения и согласования график производства работ, необходимых для устранения выявленных недостатков (письма от 30.04.2009, от 18.05.2009 и от 01.07.2009). Обществом «Солярис» указанный график, равно как и сведения о фактическом выполнении работ по устранению недостатков, предоставлен не был.
 
    По причине нарушения ответчиком обязательств, возложенных на него как на арендатора помещений, 01.08.2009 предприниматель направил в его адрес уведомление с предложением в добровольном порядке досрочно расторгнуть договор аренды от 24.11.2009 № 119/1 в трехдневный срок с момента получения этого уведомления (заказное письмо № 67500417320562). Согласно ответу заместителя начальника Благовещенского почтамта от 24.09.2009 данное письмо было получено представителем ООО «Солярис» 03.08.2009.
 
    Несмотря на направленное уведомление договор аренды от 24.11.2009 № 119/1 сторонами расторгнут не был. При этом общество «Солярис» в обоснование своей позиции утверждало, что принятые на себя обязательства исполняет надлежащим образом, в частности, что арендованные помещения находятся в надлежащем техническом и санитарном состоянии.
 
    Основываясь на изложенных обстоятельствах, предприниматель Сторожкова Наталья Сергеевна обратилась в суд с иском, в котором просит расторгнуть договор аренды недвижимого муниципального имущества от 24.11.2006 № 119/1 в части передачи в аренду принадлежащих ей нежилых помещений и обязать ответчика возвратить эти помещения.    
 
 
    Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
 
    Статьей 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Согласно данной статье наряду с приведенными основаниями договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
 
    В соответствии с указанными нормами договором аренды от 24.11.2006 № 119/1 предусмотрена возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором подпунктов 2.2.3, 2.2.5, 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9 и 2.2.12 этого договора, устанавливающих соответствующие обязанности последнего.
 
    Как следует из искового заявления, последующих уточнений к нему и пояснений представителей истца, в качестве оснований для досрочного расторжения договора аренды от 24.11.2006 № 119/1 предприниматель Сторожкова Наталья Сергеевна считает следующие обстоятельства, свидетельствующие о нарушении ООО «Солярис» условий договора: невыполнение обществом срочного капитального и текущего ремонта помещений, неоднократное нарушение сроков внесения арендной платы, нарушение условий о заключении эксплуатационных договоров и договоров аренды земельного участка, размещение рекламных конструкций на фасаде здания в отсутствие необходимых разрешений и согласований; выполнение без разрешения арендодателя перепланировки помещений; отказ в доступе в арендованные помещения представителям надзорных служб (в частности, Роспотребнадзора), приглашенным истцом как собственником для их осмотра и обследования. Рассмотрев материалы дела, суд приходит к выводу о том, что в ходе разрешения спора нашли свое подтверждение следующие нарушения обществом «Солярис» договора аренды от 24.11.2006 № 119/1, являющиеся основанием для его досрочного расторжения: непроведение обществом текущего ремонта арендованных помещений и выполнение им без разрешения арендодателя перепланировки помещений. 
 
    Так, непроведение текущего ремонта и, как следствие этого, ненадлежащее техническое и санитарное состояние арендованных помещений подтверждается экспертным заключением ООО «Амурремпроект», составленным по результатам проведения строительно-технической экспертизы, назначенной судом для определения технического состояния здания магазина по ул. Ленина, 121 в г. Благовещенске. В частности, в заключении отмечены следующие нарушения условий эксплуатации и недостатки арендованного имущества:
 
    – подвал – наличие участков стен с признаками промерзания (причина промерзания – эксплуатационная, увлажнение конструкций атмосферной, грунтовой, бытовой влагой, нарушение теплового режима и вентиляции помещений; причины увлажнения – исторический подъем планировочных отметок земли, вызвавший заглубление горизонтальной гидроизоляции стен в грунт, затрудняющее отвод атмосферной влаги от стен здания со стороны северного фасада, а также устройство покрытия тротуара из плитки вплотную к стене южного фасада здания, что не обеспечивает нормативной защиты стен от увлажнения дождевыми водами); влажное состояние поверхности наружной и внутренней стены и перегородки в помещении № 24 подвала (замокание на всю высоту помещения из-за протечек трубопроводов системы канализации); отсутствие эвакуационного выхода наружу (имеющийся выход заложен кирпичной кладкой);
 
    – наружные и внутренние стены выше нулевой отметки – в кладке с наружной стороны по оси «В» в осях «5» – «6» имеется трещина на всю высоту здания; кладка стен с наружной стороны северного фасада имеет участки длительного замокания с кровли и, как следствие, образование эрозии поверхностного слоя; со стороны северного фасада по оси «4» – в верхней части кладка подвергается длительному замоканию с кровли и имеет размороженные участки облицовочного слоя, расслоение кладки, в нижней части стены имеется отслоение и отпадение поверхностного слоя кирпича и наблюдается поражение кладки мховыми образованиями; участок стены по оси «4» имеет следы ремонта кирпичной кладки, выполненного с низким качеством – швы неровные, кладка расслаивается, перемычка из стального профиля, отмостка со стороны северного фасада выполнена выше слоя гидроизоляции, что способствует замоканию нижней части стен и капиллярному поднятию влаги по конструкции стены;
 
    – каркас – наблюдается местами замокание элементов каркаса утечками из водонесущих систем;
 
    – перегородки – в перегородке из ГВЛ в помещении № 9 имеются два участка с пробитыми листами, перегородки в помещениях, имеющих утечки из водонесущих систем, имеют следы замокания, облицовка перегородок из ГВЛ выполнена с низким качеством и нарушениями требований по облицовке поверхностей из ГВЛ;
 
    – перекрытие и покрытие – в местах утечек из водонесущих систем плиты перекрытия подвала подвержены замоканию, на плитах подвесного потолка наблюдаются следы протечек с кровли;
 
    – крыша и кровля – расслоение слоев рулонного ковра и полотнищ в швах, повышенная хрупкость кровельного покрытия, трещины и изломы покрытия, отсутствие защитного слоя, некачественное устройство и отслоение примыкания кровельного покрытия к выступающим конструкциям крыш и к примыкающим стенам, следы протечек с кровли в помещениях первого этажа, прорастание травы на кровле здания в осях «1» – «8»;
 
    – полы – в керамических полах имеются трещины, стирание, отсутствие плиток, выбоины, местами участки ремонта цементным раствором или шпатлевочными составами; в полах из линолеума наличие истертости, мелкие повреждения, полотнища не склеены, устройство плинтусов не выполнено; в бетонных полах трещины , мелкие выбоины, стирание, отслоение, старение и загрязнение окрасочных слоев; в полах с мозаичным покрытием наблюдаются трещины, нарушение горизонтальности, незначительные местные просадки, стирание;
 
    – окна и двери – деревянные оконные коробки и переплеты поражены гнилью, местами древесина конструктивных элементов расслаивается; притворы не плотные; в сопряжении деревянных элементов оконных коробок наблюдаются значительные зазоры, заделанные монтажной пеной для уменьшения продуваемости; нарушено сопряжение дверных коробок, имеются неплотные притворы и механические повреждения, следы ремонтов на поверхности полотен;
 
    – внутренняя отделка – ремонт облицовки стен из глазурованной плитки за весь период со дня строительства не выполнялся; участки с отслоившейся и отпавшей глазурованной плиткой отремонтированы заделкой цементным раствором или шпатлевочными составами, затрудняющими требуемую уборку помещения; в холодильных камерах имеются участки с отслоившейся и отпавшей глазурованной плиткой и отремонтированы заделкой шпатлевочными составами; известковые окрасочные слои имеют потемнение, загрязнены, запылены, имеются образования «паутины», следы протоков воды с кровли или утечек из водонесущих систем (канализации и водопровода); местами окрасочные слои отслаиваются и отпадают от основания; в помещениях имеются следы местного ремонта в виде отдельных подкрашенных участков; производство ремонтных работ выполнялось с отступлениями от правил производства технологических процессов, необходимых при окраске водными или эмалевыми составами; облицовка стен, подоконного пространства, подоконной части, облицованная панелями МДФ, имеет участки старения, отслоение пленочного покрытия от основания; в помещении № 26 первого этажа наблюдается отслоение и отпадение штукатурного слоя в месте расположения перемычки над воротным проемом; обшивка стен холодильных камер за период эксплуатации подвергалась длительному воздействию агрессивной среды, оцинкованный слой истончился, коррозия внутреннего слоя проступает через оцинковку, обшивка из черной кровельной стали полностью поражена коррозией; наблюдается старение, загрязнение, отслоение и отпадение слоев окраски оконных заполнений оконных и дверных проемов, бетонных плинтусов; в период всей эксплуатации здания плановые комплексные ремонты помещений не производились, текущие ремонты производились только местами, с низким качеством и нарушением технологии производства отделочных работ; техническое состояние отделки помещений – неудовлетворительное;
 
    – наружная отделка – наблюдаются отслоение и разрушение штукатурного слоя восточного фасада в местах замокания с кровли, потемнение, старение, загрязнение, отслоение и шелушение окрасочных слоев; облицовка фасада с южной и западной сторон имеет загрязнения, выпадение прокладок между плитами; техническое состояние наружной отделки – ограниченно работоспособное;
 
    – отмостка и планировка – горизонтальная гидроизоляция стен из-за исторического подъема планировочных отметок земли оказалась ниже конструкций отмостки и не выполняет своего конструктивного назначения; плиточное покрытие, выполненное вплотную к стене южного фасада здания, не обеспечивает защиту конструкции здания и основания грунтов от замокания; планировка территории с северной стороны имеет заметный уклон в стороны здания; техническое состояние отмостки – ограниченно работоспособное;
 
    – санитарно-техническая часть – трубопроводы водоснабжения местами подвержены коррозийным поражениям; участки магистралей, выполненные из полиэтиленовых труб, имеют значительные провисания ввиду недостаточного количества креплений; на магистральных участках горячего водопровода отсутствует тепловая изоляция; в перекрытии подвала помещения № 24 имеется утечка из сетей канализации в месте соединения чугунного и полимерного трубопроводов (замокание перекрытия, наружной стены, перегородки, полов); техническое состояние системы канализации – неудовлетворительное; трубопроводы системы отопления местами подвержены коррозийным поражениям, в резьбовых соединениях и запорной арматуре имеются протечки, слабое нагревание отдельных радиаторов в отопительный период обусловлено засорением минеральными солями и грязью, присутствующими в составе циркуляционной воды.
 
    Согласно экспертному заключению все отмеченные недостатки и нарушения явились следствием именно несвоевременного проведения текущего ремонта арендованных помещений (ответ эксперта на вопрос № 4). По выводам эксперта помещениям требуется текущий ремонт в указанном в заключении объеме (ответ на вопрос № 3). Как указано выше, на момент передачи помещений предпринимателю Сторожковой Наталье Сергеевне по акту приема-передачи от 29.02.2008 при их приобретении у муниципального образования город Благовещенск они находились в удовлетворительном и хорошем состоянии, что отражено в этом акте. Таким образом, на основании вышеизложенного судом установлен факт невыполнения ООО «Солярис» текущего ремонта арендованных помещений, а также неисполнения им обязанности по содержанию имущества в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии.
 
    Кроме того, при рассмотрении дела судом также установлен факт несанкционированной перепланировки обществом «Солярис» принятых в аренду помещений. В частности, в экспертном заключении отражено, что в несущей стене по оси «3» устроен дверной проем (данный проем указан на прилагаемом к заключению чертеже). Вместе с тем на имеющемся в материалах дела техническом паспорте арендованного объекта, составленного по состоянию на 13.10.2007 (то есть на дату, когда помещения уже находились в аренде у ответчика), этот дверной проем отсутствует.
 
    Как указано выше, по условиям договора аренды от 24.11.2006 № 119/1 на арендатора были возложены обязанности по содержанию имущества в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии (с принятием всех необходимых мер для обеспечения функционирования и сохранности всех инженерных систем) (подпункт 2.2.4 договора), по поддержанию фасада здания в исправном состоянии (подпункт 2.2.5); по проведению за свой счет текущего и капитального ремонта имущества (подпункт 2.2.6), а также обязанность не производить реконструкцию, переоборудование, перепланировку имущества без письменного согласия арендодателя и без согласования с управлением архитектуры и градостроительства администрации города и другими службами в установленном порядке (подпункт 2.2.7). Исходя из изложенного выше судом установлен факт нарушения обществом «Солярис» названных обязанностей, что в силу положений пункта 5.2 договора является основанием для его досрочного расторжения.
 
 
    Доводы ответчика о том, что он не обязан проводить ремонт конструктивных элементов здания (кровли, фундамента, отмостки), поскольку арендует лишь помещения в этом здании, судом оценены и признаны необоснованными по той причине, что стены, фундамент, крыша и иные конструктивные элементы входят в понятие встроенного нежилого помещения, соответственно, положения договора об обязанности арендатора содержать имущество в удовлетворительном техническом и санитарном состоянии, а также проводить его текущий и капитальный ремонт в полной мере распространяются на эти составляющие помещений.
 
 
    Возражения ООО «Солярис» о недопустимости использования в качестве доказательства по делу экспертного заключения ООО «Амурремпроект» судом также не принимаются. В обоснование этих возражений ответчик сослался на отсутствие у ООО «Амурремпроект» лицензии на проведение технического обследования зданий, а также на то, что в определении о назначении экспертизы не был указан конкретный эксперт, который будет проводить экспертизу. Между тем данные доводы ответчика необоснованны. В частности, в судебном заседании 25.02.2010 была представлена лицензия Д 696911 от 27.02.2006, выданная ООО «Амурремпроект» и разрешающая ему осуществлять деятельность по проектированию зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом (в том числе деятельность по обследованию технического состояния зданий и сооружений – фундаментов, несущих и ограждающих конструкций, узлов и деталей, инженерных коммуникаций). Срок действия указанной лицензии – до 27.02.2011. В соответствии с пунктом 6.1 статьи 18 Федерального закона от 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» с 1 января 2010 года лицензирование таких видов деятельности как проектирование, строительство и инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений, за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения, прекращается; действие лицензий на осуществление указанных видов деятельности, в том числе лицензий, срок действия которых продлен, прекращается с 1 января 2010 года. С учетом изложенного проведение назначенной судом экспертизы не требовало наличия у ООО «Амурремпроект» после 01.01.2010 какой-либо лицензии, в связи с чем вопреки мнению ответчика общество и, в частности эксперт Аннина Марина Юрьевна, в силу части 1 статьи 55 АПК РФ как лица, обладающие специальными знаниями по касающимся рассматриваемого дела вопросам, вправе были проводить такую экспертизу. Наличие специальных познаний у эксперта подтверждается представленными в материалы дела копиями дипломов, выданных Анниной Марины Юрьевны, – ИТ № 729471 от 27.02.1987 по специальности «Техническая эксплуатация зданий» (Благовещенский коммунально-строительный техникум) и ВСБ № 0841871 от 28.06.2004 по специальности (Промышленное и гражданское строительство» (ГОУ ВПО «Хабаровский государственный технический университет»), а также удостоверением о краткосрочном повышении квалификации о прохождении экспертом краткосрочного обучения в период с 30.11.2009 по 04.12.2009 в Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства по теме «Техническое обследование и усиление конструкций зданий и сооружений».      
 
    То обстоятельство, что в определении о назначении экспертизы от 26.10.2009 не была указана кандидатура эксперта, проводившего экспертизу (Аннина Марина Юрьевна), само по себе не лишает представленное экспертное заключение доказательственной силу, поскольку в определении было указано экспертное учреждение, которому поручено проведение экспертизы (ООО «Амурремпроект»), при этом ответчик с выбором экспертного учреждения был согласен. Кроме того, заявляя данные возражения, ответчик не привел каких-либо оснований из числа предусмотренных статьями 21 и 23 АПК РФ, в силу которых эксперт Аннина Марина Юрьевна не могла участвовать в проведении экспертизы и подлежала бы отводу.
 
 
    В отношении иных обстоятельств, указанных истцом в обоснование своих требований, а именно – неоднократного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, нарушения им условий о заключении эксплуатационных договоров и договоров аренды земельного участка, размещения рекламных конструкций на фасаде здания в отсутствие необходимых разрешений и согласований, а также отказа в доступе в арендованные помещения представителям надзорных служб, суд соглашается с позицией ответчика о том, что они не могут являться основанием для расторжения договора аренды от 24.11.2006 № 119/1.
 
    Так, судом установлено, что за период аренды – январь и апрель 2009 года общество «Солярис» внесло арендную плату несвоевременно: за январь 2009 года – при сроке оплаты до 11.01.2009 арендная плата была внесена 15.01.2009 (платежное поручение № 173), за апрель 2009 года – при сроке оплаты до 11.04.2009 арендная плата была внесена 22.04.2009 (платежное поручение № 173). Однако в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Иными словами, согласно данной норме применительно к договору аренды от 24.11.2006 № 119/1 он мог быть расторгнут в том случае, когда арендатор не внес арендную плату за три и более месяца подряд, чего в данном случае не было. Кроме того, исходя из пояснений истца на день рассмотрения дела задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует. 
 
    Подпунктом 2.2.3 договора на ООО «Солярис» как арендатора была возложена обязанность в 10-ти дневный срок после подписания этого договора заключить договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а также на аренду земельного участка. Как следует из пояснений сторон, названные договоры были заключены ответчиком по истечении обозначенного срока. Между тем, учитывая, что на данный момент указанные договоры заключены и являются действующими, факт их заключения по истечении предусмотренного срока не может послужить причиной расторжения договора.
 
    Размещение обществом «Солярис» рекламных конструкций на фасаде здания вопреки мнению истца также не может являться такой причиной, поскольку было произведено на основании разрешения прежнего арендодателя Комитета по управлению имуществом города Благовещенска от 24.06.2005 (исх. № 3616) в период действия предыдущего договора аренды от 31.03.2004 № 119.
 
    Не является основанием для досрочного расторжения договора и отказ ответчика в допуске в арендованные помещения специалистов государственных органов и общественных организаций, приглашенных истцом для проверки их технического и санитарного состояния. В частности, пунктом 6.1 договора аренды от 24.11.2006 № 119/1 предусмотрено право арендодателя и его полномочных представителей на вход в помещения с целью их периодического осмотра на предмет соблюдения условий эксплуатации и использования, подпунктом 2.2.17 установлена обязанность арендатора обеспечить беспрепятственный допуск в здание, в котором находится имущество, представителей органов исполнительной власти и административных органов с целью проверки документации и контроля за использованием имущества. Однако нарушение указанных права арендодателя и обязанности арендатора не названо в договоре от 24.11.2006 № 119/1 в качестве оснований для его досрочного расторжения. Более того, как следует из пояснений сторон и представленной в материалы дела переписки (письмо предпринимателя Сторожковой Натальи Сергеевны от 30.09.2009, ответное письмо ООО «Солярис» от 07.10.2009), 22.09.2009 и 24.09.2009 ответчик отказал в доступе в помещения только привлеченным представителем истца специалистам, но не ему самому.    
 
 
    При обращении в суд истцом был соблюден предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора.
 
    Так, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
    Как установлено судом, предприниматель Сторожкова Наталья Сергеевна неоднократно обращалась к обществу «Солярис» с указанием на допущенные нарушения и требованием представить для рассмотрения и согласования график производства работ, необходимых для их устранения (письма от 30.04.2009, от 21.05.2009 и от 01.07.2009). Впоследствии предпринимателем было направлено обществу уведомление от 31.07.2009 с предложением о добровольном досрочном расторжении договора. Несмотря на указанные обращения ООО «Солярис» имеющиеся нарушения условий договора не устранило, график производства работ по их устранению не представило, на предложение о расторжении договора не ответило. В этой связи суд приходит к выводу о том, что предусмотренный статьями 452 и 619 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок расторжения договора истцом был соблюден.
 
    Ссылки ответчика на то, что в своих письмах от 30.04.2009, от 21.05.2009 и от 01.07.2009 предприниматель требовал не устранения арендатором имеющихся нарушений условий договора (исполнения обязательств в разумный срок), а только лишь предоставления графика производства соответствующих работ, судом во внимание не принимаются, поскольку по своей сути требование о представлении для согласования графика производства работ предполагает последующее выполнение этих работ. Ответчик же каких-либо мер по устранению допущенных нарушений или составлению запрошенного истцом графика не предпринял.
 
 
    Таким образом, поскольку судом установлен факт нарушения обществом «Солярис» обязанностей арендатора, предусмотренных подпунктами 2.2.4, 2.2.5, 2.2.6 и 2.2.7 договора, являющихся в силу положений пункта 5.2 договора основанием для его досрочного расторжения, требование истца о расторжении договора аренды от 24.11.2006 № 119/1 в части передачи ответчику спорных помещений подлежит удовлетворению.   
 
 
    Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В соответствии с приведенной нормой общество «Солярис» следует обязать освободить арендованные помещения, установив для этого срок – один месяц со дня вступления настоящего решения в законную силу.
 
 
    При вынесении решения суд принимает во внимание то обстоятельство, что в исковом заявлении предприниматель просит расторгнуть договор и обязать ответчика освободить помещение подвала площадью 524,3 кв.м, тогда как по условиям договора аренды от 24.11.2006 № 119/1 обществу «Солярис» в числе прочего имущества передано в аренду помещение – подвал площадью 520,6 кв.м (литеры А1 и А2, помещения №№ 1-24). Оценив указанное обстоятельство (расхождение размера площадей), при удовлетворении требований суд считает необходимым исходить из того размера площади, что указан в договоре аренды, поскольку договор может быть расторгнут только в той части, в которой он заключен, и, соответственно, имущество подлежит возврату в том объеме (в той площади), в котором было ранее фактически передано.  
 
 
    Согласно счету ООО «Амурремпроект» от 24.02.2010 № 21 стоимость проведения судебной строительно-технической экспертизы составила 65 000 руб. Указанная сумма была перечислена предпринимателем Сторожковой Натальей Сергеевной на депозитный счет суда платежными поручениями от 15.10.2009 № 1686 и от 23.10.2009 № 1734. Поскольку заявленные предпринимателем требования подлежат удовлетворению в полном объеме, на основании статьи 110 АПК РФ понесенные им расходы на проведение экспертизы должны быть отнесены на ответчика. В силу этой же нормы судебные расходы, понесенные ООО «Солярис» и заявленные им к возмещению, подлежат отнесению на него.
 
 
    В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на день подачи иска) сумма государственной пошлины по настоящему делу составляет 4 000 руб. При обращении в суд истцом была уплачена пошлина в сумме 3 000 руб. Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате пошлины подлежат отнесению на ответчика, с которого следует взыскать: в пользу истца – расходы по уплате пошлины в сумме 3 000 руб., в доход федерального бюджета – государственную пошлину в сумме 1 000 руб.    
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд
 
 
решил:
 
    Иск удовлетворить.
 
    Расторгнуть договор аренды недвижимого муниципального имущества от 24.11.2006 № 119/1 в части передачи Обществу с ограниченной ответственностью «Солярис» в аренду нежилых помещений (объектов), расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121 – лифт и лестничная клетка площадью 30,7 кв.м, подвал площадью 520,6 кв.м (литер ЛА1, ЛА2 – помещения №№ 1-24), первый этаж – магазин площадью 559,5 кв.м (литер ЛА1, ЛА2, ЛА3, ЛА4 – помещения №№ 1-28).
 
    Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Солярис» освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Благовещенск, ул. Ленина, 121 – лифт и лестничная клетка площадью 30,7 кв.м, подвал площадью 520,6 кв.м (литер ЛА1, ЛА2 – помещения №№ 1-24), первый этаж – магазин площадью 559,5 кв.м (литер ЛА1, ЛА2, ЛА3, ЛА4 – помещения №№ 1-28) в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Солярис» (ИНН 2801091331) в пользу индивидуального предпринимателя Сторожковой Натальи Сергеевны расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб., расходы на оплату экспертизы в сумме 65 000 руб., а всего – 68 000 руб.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Солярис» (ИНН 2801091331) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственной пошлины в сумме 1 000 руб.       
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области
 
 
    СудьяС.М. Фадеев