Решение от 05 ноября 2014 года №А04-5593/2014

 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-5593/2014
 
    05 ноября 2014 года
 
    изготовление решения в полном объеме
 
    27 октября 2014 года
 
    объявлена резолютивная часть решения
 
    Арбитражный суд в составе судьи Аныша Дениса Сергеевича,
 
    при ведении протокола с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Багиным К.Г.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Глушич Виталия Алексеевича (ОГРНИП 304280429600160, ИНН 280400045605)
 
    к
 
    Муниципальному казенному учреждению «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» (ОГРН 1022800712593, ИНН 2804008317)
 
    о признании бездействия незаконным,
 
    при участии в заседании:
 
    от заявителя: Ставицкая Л.В. по доверенности от 17.10.2012 № 28АА0338212, паспорт;
 
    от ответчика: Бондарь Н.Е. по доверенности от 09.01.2014 № 02, сроком по 31.12.2014, паспорт (до перерыва).
 
    установил:
 
    В судебном заседании 20.10.2014 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлялся перерыв до 27.10.2014.
 
    в Арбитражный суд Амурской области обратился индивидуальный предприниматель Глушич Виталий Алексеевич (далее – истец, предприниматель, ИП Глушич В.А.) с заявлением о признании незаконным бездействия Муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» (далее – ответчик, МКУ «КИО г. Белогорск»), выразившееся в непредставлении проекта договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62, инвентарный номер 02:001:0599:20000; обязании направить проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: г Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62, инвентарный номер 02:001:0599:20000.
 
    Заявленные требования обоснованы тем, что ИП Глушич В.А. по договору от 10.08.2006 № 73 является арендатором муниципального имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62.
 
    17.07.2013 на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) предприниматель направил заявление о выкупе арендуемого муниципального имущества.
 
    21.10.2013 на указанное заявление направлено предложение о заключении договора купли-продажи и не подписанный проект договора купли-продажи № 20 с приложением плана приватизации.
 
    18.11.2013 на предложение о заключении договора заявителем дан ответ о необходимости внесения изменений в проект договора в части площади и цены выкупаемого имущества.
 
    28.11.2013 ответчик сообщил, что после проверки на соответствие площади и фактически выполненных работ по улучшению арендуемого нежилого помещения в адрес заявителя будет направлен новый проект договора.
 
    05.05.2014 заявитель повторно обратился за направлением в его адрес проекта договора на основании заявления от 15.07.2013, на что 05.06.2014 ему сообщено, что проект договора будет направлен после проведения текущей рыночной оценки объекта.
 
    Заявитель полагает, что своим бездействием ответчик нарушает его право на приобретение муниципального имущества, поскольку проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62, после переписки между ИП Глушич В.А. и МКУ «КИО г. Белогорск» в адрес заявителя так и не направлен.
 
    Заявитель в судебном заседании на требованиях настаивал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, письменных обоснованиях заявленных требований, из которых следует, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость выкупаемого имущества должна быть определена по состоянию на дату обращения субъекта малого или среднего предпринимательства с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества. Направление проекта договора купли-продажи с указанием цены, определенной на иную дату, не может считаться надлежащим. Кроме того, площадь помещения в отчете об оценке не соответствует фактической. Данные обстоятельства, по мнению заявителя, подтверждаются перепиской между предпринимателем и МКУ «КИО г. Белогорск». Вместе с тем, ответчик не провел надлежащую оценку нежилого помещения и не направил в адрес заявителя проект договора купли-продажи, отражающий указанные обстоятельства.
 
    Кроме того, направляя 19.03.2014 дополнительное соглашение к договору аренды об изменении площади арендуемого помещения, тем самым изменяет  условие о предмете договора аренды от 10.08.2006 № 73. С указанными обстоятельствами заявитель согласился. Ответчик в письме от 28.11.2013 № 6388 взял на себя обязательства направить новый проект договора. Следовательно, основания для обращения в суд с требованиями в рамках искового производства по урегулированию разногласий или понуждению заключить договор, отсутствуют.
 
    Ответчик в судебном заседании заявленные требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, из которого в частности, следует, что МКУ «КИО г. Белогорск» выполнены все действия, направленные на передачу арендуемого нежилого помещения в собственность Глушич В.А., в числе которых и направление проекта договора купли-продажи нежилого помещения от 21.10.2013.
 
    Указал, что заявителем не представлено разрешительной документации на проведенную им реконструкцию арендуемого нежилого помещения, в результате которой площадь нежилого помещения уменьшилась с 82,1 кв.м. до 76,9 кв.м., и стоимость которой он просит зачесть в счет оплаты приобретаемого имущества. Пояснил, что стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты выкупаемого имущества, если они произведены с согласия арендодателя.
 
    Исследовав доводы сторон, материалы, суд установил следующие обстоятельства.
 
    В собственности муниципального образования город Белогорск находится объект – нежилое помещение, магазин, площадью 82,1 кв.м. с кадастровым (уловным) номером 28:02:000118:0001:62/2364, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.12.2002 сделана запись регистрации 28-01/02-13/2002-663, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.12.2006 № 28 АА 013868.
 
    10.08.2006 между ИП Глушич В.А. (Арендатор) и Муниципальным образованием город Белогорск в лице председателя комитета имущественных отношений города Белогорска – Шуйского Анатолия Ивановича (Арендодатель) заключен договор № 73 аренды муниципального здания (помещения, сооружения), расположенного по адресу: город Белогорск, ул. Кирова, 62, общей площадью 82,1 кв.м., для использования под магазин.
 
    Срок действия договора аренды установлен пунктом 2.1 на период с 10.08.2006 по 09.08.2021, в связи с чем, сделка аренды прошла государственную регистрацию 12.03.2007 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области, номер регистрации 28-28-01/02/002/2007-598.
 
    ИП Глушич В.А. 17.07.2013 обратился к Главе муниципального образования город Белогорск (вх. № 02-1/3107) с заявлением о выкупе арендуемого по договору от 10.08.2006 № 73 муниципального имущества: нежилое помещение, площадью 82,1 кв.м., расположенное по адресу: город Белогорск, ул. Кирова, 62.
 
    14.10.2013 главой муниципального образования город Белогорск утвержден план приватизации муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Белогорск, ул. Кирова, 62, площадью 82,1 кв.м., находящегося в аренде у ИП Глушич В.А.
 
    В плане приватизации указано, что названное имущество подлежит продажи на основании Федерального закона от 22.07.2007 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (пункт 1.3).
 
    Кроме того, на основании отчета независимого оценщика, составленного по состоянию на 27.09.2013 по заказу МКУ «КИО г. Белогорск» в плане приватизации определена продажная цена помещения в размере 3 700 000 руб.
 
    МКУ «КИО г. Белогорск» письмом от 21.10.2013 № 5736 направило в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи на нежилое помещение, расположенное по адресу: город Белогорск, ул. Кирова, 62, общей площадью 82,1 кв.м. (инвентарный номер 02:001:0599:01:20000), а также план приватизации от 14.10.2013. Предпринимателю предложено рассмотреть направленный в его адрес проект договора купли-продажи, при необходимости внести свои коррективы и направить свое согласие на заключение названного договора в течение 30 дней с момента получения настоящего предложения.
 
    Письмом от 20.11.2013 (вх. № 4518), предприниматель указал МКУ «КИО г. Белогорск», что при рассмотрении проекта договора купли-продажи от 21.10.2013 № 20, установлено несоответствие площади указанной в договоре и площади в поэтажном плане строения и техническом паспорте.
 
    ИП Глушич В.А. предложил МКУ «КИО г. Белогорск» направить в его адрес новый проект договора купли-продажи, изменив площадь нежилого помещения, осуществив перерасчет цены передаваемого по договору муниципального имущества, а так включив в договор пункт: «на основании пункта 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 729 938 руб. засчитывается покупателю в счет обеспечения оплаты приобретаемого имущества».
 
    В письме от 28.11.2013 МКУ «КИО г. Белогорск» сообщило заявителю, что в связи с возникшими разногласиями в части несоответствия площади помещения будет проведена работа по внесению изменений в техническую документацию нежилого помещения и свидетельство на право муниципальной собственности. Сметы на произведенные неотделимые улучшения арендуемого имущества в размере 729 938 руб. с целью проверки фактически выполненных работ направлены в МКУ «Управление капитального строительства города Белогорск». После проверки на соответствие площади нежилого помещения и фактически выполненных работ по улучшению арендуемого имущества в адрес заявителя будет направлен новый проект договора купли-продажи на указанное помещение.
 
    05.05.2014 заявитель повторно обратился в МКУ «КИО г. Белогорск» с заявлением о направлении проекта договора купли-продажи нежилого помещения на основании поданного 15.07.2013 заявления.
 
    Письмом от 05.06.2014 № 2933 заявителю сообщено, что проект договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: город Белогорск, ул. Кирова, 62, будет направлен после проведения текущей рыночной оценки данного объекта.
 
    Посчитав, что МКУ «КИО г. Белогорск» было допущено бездействие, выразившееся в непредставлении проекта договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62, инвентарный номер 02:001:0599:20000, предприниматель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
 
    Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд отказывает в удовлетворении заявленных требований на основании следующего.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно частям 4, 5 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
 
    В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием, а, следовательно, спорные акты могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствии их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.
 
    Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008, регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008  субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен частью 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008,  в соответствии с которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий.
 
    В соответствии с частями  2.1, 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, субъект малого или среднего предпринимательства, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления. При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
 
    В силу изложенных обстоятельств и правовых норм Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 суд приходит к выводу, что уполномоченными органами местного самоуправления города Белогорска совершены необходимые действия по рассмотрению заявления ИП Глушич В.А. от 17.07.2013 о выкупе арендуемого по договору от 10.08.2006 № 73 муниципального имущества:
 
    заключен договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;
 
    главой муниципального образования город Белогорск утвержден план приватизации муниципального недвижимого имущества
 
    заявителю направлен проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    Как следует из материалов дела, с учетом действий совершенных уполномоченными органами местного самоуправления города Белогорска, между собственником имущества и его арендатором отсутствует спор о наличии преимущественного права по выкупу данного имущества.
 
    Фактически между ИП Глушич В.А. и МКУ «КИО г. Белогорск» возникли разногласия на стадии заключения договора купли-продажи арендованного имущества относительно условий договора (площадь объекта, наличие неотделимых улучшений), влияющих на выкупную цену имущества.
 
    Согласно части 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
 
    В нарушение предписаний статей 65, 198, 200 АПК РФ заявитель не указал правовые нормы Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, обязывающие МКУ «КИО г. Белогорск» повторно направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения, с внесенными изменениями.
 
    В силу изложенного, суд приходит к выводу, что между ИП Глушич В.А. и МКУ «КИО г. Белогорск», возник спор на стадии заключения договора, который не подлежит рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.
 
    При наличии разногласий по условиям проекта договора купли-продажи ИП Глушич В.А. вправе обратиться в суд с иском о разрешении преддоговорного спора согласно статье 446 ГК РФ.
 
    В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче физическими лицами заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными, государственная пошлина уплачивается в размере 200 рублей.
 
    При подаче заявления в арбитражный суд ИП Глушич В.А. уплачена государственная пошлина в сумме 200 рублей по чеку-ордеру № 7841334 от 11.08.2014.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
решил:
 
    в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Глушич Виталия Алексеевича (ОГРНИП 304280429600160, ИНН 280400045605) о признании незаконным бездействия Муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений Администрации города Белогорск» ОГРН 1022800712593, ИНН 2804008317), выразившегося в непредставлении проекта договора купли-продажи нежилого помещения площадью 76,9 кв.м., расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Кирова, 62, инвентарный номер 02:001:0599:20000, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    Судья                                                                                                             Д.С. Аныш