Решение от 09 сентября 2009 года №А04-5059/2009

 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-5059/2009
 
    «09» сентября 2009 года
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи А.А. Шведова
 
    при участии секретаря судебного заседания А.В. Шигиной
 
    рассмотрев в судебном заседании   исковое заявление открытого акционерного общества «Дальневосточная энергетическая компания»
 
    к
 
    Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области
 
    об урегулировании разногласий по договору аренды
 
    протокол вел секретарь судебного заседания А.в. Шигина
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Реснянская Е.Б. –дов. № ДЭК-06-07/10 от 18.02.2009 г.
 
    от ответчика: Дудникова Е.А. – дов. № 161 от 24.06.2009 г.
 
    установил:
 
    Резолютивная часть решения объявлена 08.09.2009.
 
    В соответствии со статьей 176 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось до 09.09.2009.
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратилось открытое акционерное общество «Дальневосточная энергетическая компания» в лице филиала «Амурэнергосбыт» (далее ОАО «ДЭК») с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее ТУ Росимущества) об урегулировании разногласий в части пунктов 3.2, 3.4, 5.2, 6.1 по договору аренды земельного участка № 278 от 16.12.2008.
 
    В обоснование исковых требований истец указал, что при заключении договора аренды № 278 от 16.12.2008 (сроком аренды на 49 лет) земельного участка с кадастровым номером 28:02:000108:0002, площадью 544,34 кв.м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Белогорск,                                    ул. Набережная, 95, между ОАО «ДЭК» как арендатором и ТУ Росимущества как арендодателем возникли разногласия в части пунктов 3.2, 3.4, 5.2, 6.1 указанного договора.
 
    По мнению истца условия пунктов 3.2, 3.4, 5.2, 6.1 договора аренды № 278 от 16.12.2008 в редакции ответчика противоречат статьям 131, 164, 395, 453, 609, 614, 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 3 статьи         17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Истец указал, что в редакции ответчика пункт 3.2 договора аренды № 278 от 16.12.2008 противоречит пункту 2 статьи 614, статье 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые предусматривают внесение платы после использования земельного участка, то есть в начале месяца следующего за отчетным.
 
    Пункты 3.4, 6.1 спорного договора противоречат требованиям статей 131, 164, 453, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзацу 3 статьи        17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку вносимые в договор изменения подлежат государственной регистрации в учреждении юстиции.
 
    Установленный пунктом 5.2 спорного договора размер пени «0,3% от размера невнесенной арендной платы» истец считает несоразмерным и противоречащим статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В судебном заседании 08.09.2009 представитель истца на иске настаивал в полном объеме, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.
 
    На вопрос суда представитель истца пояснил, что в предлагаемой истцом редакции пункта 3.4. договора фраза «и не чаще одного раза в год» указана ошибочно.
 
    Представитель ответчика иск не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, в котором указал, что пункт 3.2 договора аренды № 278 от 16.12.2008 в редакции ТУ Росимущества соответствует пункту 4 Постановления Правительства Российской Федерации № 685 от 30.06.1998 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества».
 
    Ответчик считает, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора о размере арендной платы, поскольку размер арендной платы определяется с учетом положений пункта 3.4 спорного договора.
 
    Кроме того, ответчик указывает, что уведомление ТУ Росимущества об изменении арендной платы не является соглашением сторон об изменении условий договора в силу пункта 1 статьи 452, пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.1, 3.4 спорного договора, в связи с чем условия пунктов 3.4, 6.1 договора, предложенные ответчиком, являются законными и обоснованными.
 
    Сложившаяся в ТУ Росимущества практика при заключении договоров аренды предусматривает установление пени за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,3%, что соответствует требованиям статей 5, 309, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.
 
    Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил.
 
    16.12.2008 между ТУ Росимущества (арендодатель) и ОАО «ДЭК» (арендатор) был подписан договор аренды №278 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации сроком аренды с 01.01.2009 по 31.12.2057.
 
    Согласно пункту 1.1. договора №278, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 28:02:000108:0002, находящийся по адресу: Амурская область, г. Белогорск, ул. Набережная, 95, квартал 108, для использования под административное здание, в границах, указанных в кадастровой карте участка, общей площадью 544,34 кв.м.
 
    Со стороны арендатора договор №278 подписан с протоколом разногласий.
 
    Протокол разногласий, представленный ОАО «ДЭК» был подписан ТУ Росимущества с протоколом согласования разногласий, не подписанный арендатором.
 
    В связи с не урегулированием разногласий по пунктам 3.2., 3.4., 5.2., 6.1. договора №278, ОАО «ДЭК» обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
 
    В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Поскольку ОАО «ДЭК» передало возникшие при заключении договора аренды разногласия на рассмотрение суда и ТУ Росимущества не возразило против рассмотрения арбитражным судом возникших разногласий, суд приходит к выводу о том, что стороны своими конклюдентными действиями согласовали рассмотрение данных разногласий арбитражным судом.
 
    ОАО «ДЭК» предлагает пункт 3.2. изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно не позднее 10 числа следующего за отчетным, на счет Управления Федерального казначейства 40101810000000010003 (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области) ИНН 2801094420, КПП 280101001, ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001 код платежа 167 1 1105021010000120, код платежа пени 167 11690010010000140 код ОКАТО 10410000000.».
 
    ТУ Росимущества предлагает пункт 3.2. изложить в следующей редакции: «Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц вперед не позднее десятого числа текущего месяца, на счет Управления Федерального казначейства 40101810000000010003 (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области) ИНН 2801094420, КПП 280101001, ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001 код платежа 167 1 1105021010000120, код платежа пени 167 11690010010000140 код ОКАТО 10410000000.».
 
    Рассмотрев требования истца по пункту 3.2. договора №278, суд считает требование необоснованным, пункт 3.2. договора подлежащим принятию в редакции ответчика, исключив слово «вперед» на основании пункта 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку редакция ТУ Росимущества (за исключением слова «вперед») соответствует пункту 4 Постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 №685, согласно которому Правительством РФ постановлено установить с 1 августа 1998 г. порядок внесения арендных платежей за пользование арендуемым федеральным недвижимым имуществом, при котором арендатор в соответствии с договором аренды ежемесячно, не позднее 10 числа отчетного месяца, перечисляет арендную плату на лицевой счет соответствующего территориального органа Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, открытый им в органах федерального казначейства.
 
    Исключение слова «вперед» обосновано тем, что пункт 3.2. в редакции с учетом указанного слова нарушает смысловую нагрузку контекста указанного пункта и порождает двусмысленное толкование.
 
    Ссылки ОАО «ДЭК» на аналогичные договоры, заключаемые им с арендодателями при аренде земельных участков, судом не принимаются, поскольку объектом аренды по договору №278 является земельный участок, находящийся в федеральной собственности. 
 
    Пункт 3.4. договора №278 ОАО «ДЭК» предлагает принять в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в пять лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору, вступающими в силу с даты их регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области».
 
    ТУ Росимущества пункт 3.4. договора предлагает принять в следующей редакции: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в пять лет при изменении базовой ставки арендной платы. Изменение величины арендной платы производится через месяц с даты письменного уведомления Арендодателем Арендатора об изменении размера арендной платы».
 
    Рассмотрев требования ОАО «ДЭК» по пункту 3.4. договора №278, суд считает требование обоснованным, пункт 3.4. договора подлежащим принятию в редакции истца.
 
    Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из содержания пункта  1 статьи  453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
 
    Поскольку договор аренды №278 со сроком аренды более одного года согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации, соответственно и все вносимые в него изменения, считаются заключенными с момента государственной регистрации.
 
    Довод ТУ Росимущества о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора о размере арендной платы, суд считает неправильным, поскольку в результате корректировки индекса инфляции происходит изменение размера арендной платы, соответственно все изменения в договор,  подлежащий государственной регистрации, в силу вышеизложенного считаются согласованными сторонами с момента такой регистрации.
 
    Пункт 5.2. договора №278 ОАО «ДЭК» просит принять в следующей редакции: «За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования установленной ЦБ РФ. Пени перечисляются в порядке предусмотренном п.3.2. Договора. Датой начисления пени Стороны договорились считать дату признания должником своих обязательств по оплате или дату вступления в законную силу решения суда, в котором установлена обязанность должника по уплате пени».
 
    ТУ Росимущества предлагает пункт 5.2. принять в следующей редакции: «За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора».
 
    Рассмотрев требования ОАО «ДЭК» по пункту 5.2. договора №278 суд установил:
 
    Применительно к спорным правоотношениям, действующим законодательством  не предусмотрен размер неустойки, подлежащий включению в условия договора аренды, следовательно, в соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и вправе по соглашению определять тот или иной размер неустойки.
 
    Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    Таким образом, в силу закона и обычаев делового оборота включение в условия договора аренды №278 размера неустойки – 0,3% направлено на защиту прав арендодателя в случае неисполнения обязательства арендатором, что не противоречит действующему законодательству.
 
    Право суда уменьшить неустойку в случае несоразмерности  последствиям нарушенного обязательства предусмотрено статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Вместе с тем, установление несоразмерности неустойки возможно при рассмотрении спора, вытекающего из неисполнения договорного обязательства, а не при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды.
 
    Таким образом, суд считает требование ОАО «ДЭК» по пункту 5.2.  необоснованным, пункт 5.2. договора №278 подлежащим принятию в редакции ответчика.
 
    Пункт 6.1. договора №278 ОАО «ДЭК» просит принять в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области».
 
    ТУ Росимущества просит принять пункт 6.1. договора в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области за исключением изменений пункта 3.1.».
 
    Рассмотрев требования ОАО «ДЭК» по пункту 6.1. договора №278, суд считает требование обоснованным, пункт 6.1. договора подлежащим принятию в редакции истца.
 
    Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Исходя из содержания пункта  1 статьи  453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
 
    Поскольку договор аренды №278 со сроком аренды более одного года согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации, соответственно и все вносимые в него изменения, считаются заключенными с момента государственной регистрации.
 
    В остальной части в иске следует отказать.
 
    Истцом при подаче иска уплачена государственная пошлина в сумме                2 000 руб., что подтверждается платежным поручением  №10781 от 09.07.2009.
 
    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по спорам, возникающим при заключении договоров, составляет 2 000 руб.
 
    Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    Всего судом рассмотрены разногласия по 4 пунктам договора, размер государственной пошлины по которым составляет 2 000 руб.; из них по 2 пунктам удовлетворены требования истца; по 1 пункту в удовлетворении требований истца отказано в полном объеме и  данный пункт договора изложен в редакции ответчика, по 1 пункту в удовлетворении требований истца отказано в части, спорный пункт договора принят в редакции суда.
 
    Исходя из вышеизложенного, расходы по уплате государственной пошлины распределяются следующим образом:
 
    2000:4=500 руб. (размер государственной пошлины по одному пункту);
 
    На истца и ответчика в равных долях относится госпошлина в связи с рассмотрением разногласий по 1 пункту, (пункт 3.2. принят в редакции суда) в сумме по 250 руб. на каждого.
 
    На истца относится государственная пошлина в связи с рассмотрением разногласий по 1 пункту (отказано в иске в полном объеме, пункт 5.2. принят в редакции ответчика) в размере 500 руб.
 
    На ответчика  относится государственная пошлина в связи с рассмотрением разногласий по 2 пунктам (удовлетворены требования: пункты 3.4., 6.1. приняты в редакции истца) в размере 1 000 руб.
 
    Таким образом, на истца относится государственная пошлина в размере 750 руб. (500+250). На ответчика  относятся расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1 250 руб. (250+1000), которые взысканию в пользу истца не подлежат, поскольку ТУ Росимущества на основании пункта 1.1. части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено, следовательно, в соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации истцу следует возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в сумме           1 250 руб., уплаченную по платежному поручению №10781 от 09.07.2009.
 
    Руководствуясь статьями  167-170, 180 Арбитражно-процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Требования истца удовлетворить в части, изложить спорные пункты договора аренды №278 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 16.12.2008 в следующей редакции:
 
    Пункт 3.2.: «Арендная плата вносится Арендатором за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца, на счет Управления Федерального казначейства 40101810000000010003 (Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области) ИНН 2801094420, КПП 280101001, ГРКЦ ГУ Банка России по Амурской области г. Благовещенск БИК 041012001 код платежа 167 1 1105021010000120, код платежа пени 167 11690010010000140 код ОКАТО 10410000000.».
 
    Пункт 3.4.: «Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в пять лет при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору, вступающими в силу с даты их регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области».
 
    Пункт 5.2.: «За нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п.3.2. Договора».
 
    Пункт 6.1.: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются Сторонами в письменной форме и подлежат государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Амурской области».
 
    Возвратить Открытому акционерному обществу «Дальневосточная энергетическая компания» в лице филиала «Амурэнергосбыт» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 250 руб., уплаченную по платежному поручению №10781 от 09.07.2009.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области
 
 
    СудьяА.А. Шведов