Решение от 28 октября 2014 года №А04-4557/2014

 
Арбитражный суд Амурской области
 
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
 
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
 
http://www.amuras.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-4557/2014
 
    28 октября 2014 года
 
 
 
    В соответствии с частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено 28.10.2014. Резолютивная часть решения объявлена 21.10.2014.
 
    Арбитражный суд Амурской области в составе судьи Косаревой О.П.,
 
    при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Шиковой О.Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ОГРН 1022800526187, ИНН 2801010685)
 
    к
 
    индивидуальному предпринимателю Дробышеву Юрию Михайловичу (ИНН 280100382582, ОГРНИП 304280104800069)
 
    о внесении изменений в договор
 
    третье лицо: администрация города Благовещенска,
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Черепненко Т.Л., удостоверение №519 от 19.04.2010, по доверенности № 9458 от 04.09.2014;
 
    от ответчика: Дробышев Ю.М., удостоверение №501 от 31.05.2013;
 
    от третьего лица: Воробьева Е.А., удостоверение №32 от 23.01.2014, по доверенности №01-10/5448 от 23.09.2014;
 
установил:
 
    в Арбитражный суд Амурской области обратился Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее – истец, КУМИ г. Благовещенска, Комитет) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дробышеву Юрию Михайловичу (далее – ответчик, ИП Дробышев) о внесении изменений в пункты 3.1.1., 3.1.2., 3.2. договора №338 от 21.04.2000 на аренду здания (нежилого помещения).
 
    Определением суда от 08.07.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Благовещенска.
 
    В обоснование иска истец указал, что между Комитетом и ИП Дробышев заключен договор №338 от 21 апреля 2000 года на аренду муниципального недвижимого имущества (в редакции соглашений о внесении изменений и дополнений в договор от 24.11.2005, от 21.09.2012). Срок договора сторонам определен до 31.12.2024. Предметом договора с учетом редакции соглашения от 21.09.2012 является нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская 172, литер АА1А2А3, общей площадью 690,4 кв.м, в том числе помещения №№1-8 на 1  этаже площадью 414 кв.м, использование мастерская, помещение №№1-4 на 2 этаже, площадью 276,4 кв.м, использование мастерская.
 
    Размер арендной платы по договору определен по формуле в соответствии с приложением №1 к Положению о порядке сдачи в аренду (субаренду) муниципального имущества   города   Благовещенска,   утвержденному   решением   Благовещенской   городской   Думы   от 30.01.2002 №16/13, и установлен пунктом 3.1. условий договора (с учетом соглашений от 24.11.2005).
 
    Решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 №51/146 утверждено новое Положение о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска, вступившее в силу с 01 марта 2013 г. (далее - новое Положение об аренде муниципального имущества).
 
    В связи с принятием нового Положения об аренде муниципального имущества изменилась методика расчета арендной платы. Согласно расчету арендной платы по новой методике размер арендной платы составляет 71 366 рублей в месяц, соответственно, средняя стоимость аренды 1 кв.м  - 103 руб.
 
    Поскольку размер арендной платы по договору аренды №338 от 21 апреля 2000 годасоставлял 28 547 руб. в месяц за пользование недвижимым имуществом общей площадью 690,4 кв. м (при этом средняя стоимость аренды 1 кв.м. равна 41,35 руб. в месяц), учитывая, что на открытом рынке г. Благовещенска аренда недвижимости в среднем стоит 600 рублей за 1 кв. м, а также отсутствие у арендодателя права на односторонний отказ от договора, заключенный сроком до 31.12.2014, истец посчитал указанные обстоятельства существенными, наличие которых требует изменения условий договора. В связи с этим истец обратился к ответчику с предложением о внесении изменений в договор №338 от 21 апреля 2000 года, предусматривающих определение размера арендной платы, исходя из нового Положения об аренде муниципального имущества. Поскольку ответчик не согласился с указанным предложением,  Комитет обратился в суд с требованием о внесении изменений в договор №338 от 21 апреля 2000 года.
 
    Ответчик с исковыми требованиями не согласился в полном объеме, в обоснование своих возражений на иск указал, что обращение КУМИ г. Благовещенска с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд преследует одну цель, а именно: лишить ИП Дробышева возможности вести предпринимательскую деятельность, считал, что истцом не соблюдены требования ст. 445 ГК РФ, указал, что согласно заключению специалистов в лице Шевцовой В.Ф., Бокача С.Б.. Танакова Л.Н. выявлено игнорирование действующих нормативов индексного подхода к финансовым отношениям и методике расчета арендной платы в части коэффициента К, с верхним пороговым значением повышения в 2,5 раза при увеличении ставки арендной платы в пределах ежегодных темпов роста индекса потребительских цен (решение городской думы г. Благовещенска от 20.12.2012 №51/146); применение коэффициента противоречит статье 614 ГК РФ, ст. ст. 6,15 ФЗ №135 от 26.07.2006 «О защите конкуренции». Кроме того, ответчик указал, что арендуемое им помещение обеспечено только одной коммунальной услугой – электроснабжением, что подтверждается экспертным заключением №АЛ22/14-1. Данное обстоятельство влечет снижение коэффициента К6. Остальными видами коммунальных услуг арендуемое помещение не обеспечено.
 
    Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    21 апреля 2000 года между Комитетом как арендодателем и ИП Дробышевым как арендатором  был заключен договор №338 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская 172,  являющегося муниципальной собственностью города.
 
    Срок договора сторонам определен с 24.04.2000 по 31.12.2024.
 
    Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы в год составляет 11 844 руб. + НДС, размер арендной платы рассчитывается в порядке, установленном Положением о порядке исчисления и установления арендной платы за аренду нежилых помещений, принадлежащих городу, утвержденным постановлением Мэра города Благовещенска от 10.10.1994 №2595 и другим нормативным документам по соответствующей формуле.
 
    Согласно пункту 3.1.2. арендная плата может изменяться в соответствии с вновь принятыми нормативными документами.
 
    Соглашением от 24.11.2005 о внесении изменений и дополнений в договор №338 от 21.04.2000 стороны изменили предмет договора; в договор добавлен пункт 3.2. следующего содержания:
 
    «При изменении базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, утверждаемой ежегодно городской Думой арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором, производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом существующей базовой ставки арендной платы. В случае пересмотра и перерасчета размера арендной платы с учетом существующей базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, арендодатель посредством письменного уведомления извещает арендатора о данном пересмотре и перерасчете размера арендной платы, содержащего новый расчет арендной платы. Новый расчет арендной платы составляется в двух экземплярах одному для каждой стороны».
 
    Соглашением от 21.09.2012 о внесении изменений и в договор №338 от 21 апреля 2000 года был изменен предмет договора. Согласно пункту 1.1. в новой редакции предметом договора является нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, литер АА1А2А3, общей площадью 690,4 кв.м, в том числе помещения №№1-8, 1 этаж, площадью 414 кв.м, использование  - мастерская, помещение №№1-4, 2 этаж, площадью 276,4 кв.м, использование мастерская.
 
    Указанным соглашением был также изменен размер арендной платы, ежемесячный размер арендной платы в соответствии с указанным соглашением стал составлять 25 344 руб. в месяц + НДС.
 
    31.01.2013 (исх. 1184) КУМИ г. Благовещенска обратился к  ИП Дробышеву с предложением о внесении  изменений в договор №338 от 21 апреля 2000 года в связи  с изменением порядка определения величины арендной платы в соответствии с решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 №51/146, данное предложение вместе с проектом  соглашения  было получено ответчиком согласно уведомлению о вручении почтового отправления 04.02.2013, однако ответчик на данное предложение арендодателя  ответил отказом.
 
    В силу пункта 6.2 Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии – в 30-дневный срок.
 
    Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.
 
    На основании изложенного суд считает досудебный порядок разрешения  спора о внесении изменений в договор соблюденным.
 
    Письмом от 31.01.2013 (исх. 1184) истец предложил в связи  с изменением порядка определения величины арендной платы в соответствии с решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 №51/146 внести следующие изменения в договор:
 
    «1.1 Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции:
 
    «3.1 Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска».
 
    1.2 Пункт 3.1.1 договора изложить в следующей редакции:
 
    «3.1.1 Величина арендной платы подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в зависимости от изменений экономических показателей, формулы расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год. Арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором направляет посредством письменного уведомления арендатора о пересмотре и перерасчете размера арендной платы, содержащего новый расчет арендной платы».
 
    1.3   Пункт 3.1.2 договора изложить в следующей редакции:
 
    «3.1.2 Сумма арендной платы составляет 67 884 руб. в месяц + НДС (в случае установления иных налогов и (или) сборов, бремя по их оплате возлагается на арендатора в полном объеме)».
 
    2. Расчет арендной платы:
 
    адрес имущества
 
    площадь кв.м
 
    базовая ставка, руб.
 
расчет
 
    ул. Амурская, 172, пом. 1-8, 1 этаж
 
414
 
195
 
    195*414*1,6*1,05*1,15*1,2*0,09*2,5 = 42112
 
    ул. Амурская, 172, пом. 1-4, 2 этаж
 
276,4
 
195
 
    195*276,4*1,6*1,05*1,15*1,1*0,09*2,5=25772
 
    Согласно пояснениям истца указанные изменения в договор были вызваны тем, что в связи с принятием нового Положения об аренде муниципального имущества изменилась методика расчета арендной платы, а именно: ранее коэффициент, применяемый в расчете арендной платы К6 являлся показателем учета рыночных факторов, сейчас – показатель наличия коммунальных услуг.
 
    Кроме этого, как указал истец, в соответствии с Решением Благовещенской городской Думы от 21.11.2013 №67/131 «Об утверждении базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности» базовая ставка арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности, установлена в размере 205 рублей.
 
    Таким образом, изменение арендной платы связано как с изменением методики её расчета, утвержденной в качестве его условия, так и с изменением базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом.
 
    Суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» использование муниципального имущества осуществляется на основании муниципальных правовых актов.
 
    Решением Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 №51/146 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска» (далее -Положение о предоставлении в аренду имущества) предусмотрено, что величина арендной платы по договору аренды муниципального недвижимого имущества подлежит ежегодному пересмотру и перерасчету в зависимости     от устанавливаемого ежегодно Министерством экономического развития Российской Федерации    коэффициента    дефлятора,    соответствующего    индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги) или формулы расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год. Базовая ставка арендной платы утверждается решением Благовещенской городской Думы (4.4 Положения).
 
    Решение       Благовещенской   городской   Думы №51/146   от   20.12.2012 опубликовано в издании «Благовещенск» №51 за 28.12.2012 - 10.01.2013. Решение вступило в силу с 1 марта 2013 года.
 
    Договор №338 от 21 апреля 2000 года (с учетом соглашений от 24.11.2005, от 21.09.2012) предусматривал, что размер арендной платы рассчитывается в порядке, установленном Положением о порядке сдачи в аренду муниципального имущества города Благовещенска» №16/13 от 30.01.2002; при изменении базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утверждаемой ежегодно городской Думой, арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с арендатором, производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом существующей базовой ставки арендной платы, о чем арендатору сообщается посредством письменного уведомления с расчетом.
 
    Исходя из этого, суд считает, что арендодатель в соответствии с условиями договора (с учетом изменений, внесенных соглашениями от 24.11.2005, от 21.09.2012) в одностороннем внесудебном порядке вправе пересматривать размер арендной платы  в соответствии с формулой расчета, приведенной в Методике расчета арендной платы и в связи с изменением базовой ставки арендной платы за пользование недвижимым имуществом. Вместе с тем, поскольку в формуле расчета арендной платы изменились показатели, принимаемые в расчет, а именно показатель К6, истец обратился в суд с иском о внесении изменений в договор на основании статьи 451 ГК РФ.
 
    Из материалов дела следует, что размер арендной платы по договору аренды №338 от 21 апреля 2000 годасоставлял 28547 руб. в месяц за пользование недвижимым имуществом общей площадью 690,4 кв. м .
 
    Таким образом, средняя стоимость аренды 1 кв.м в настоящее время по договору равна 41,35 руб. в месяц
 
    Согласно расчету арендной платы по новой методике, предусмотренной Положением о предоставлении в аренду имущества, её размер составляет 71 366 рублей в месяц (без учета НДС), соответственно, средняя стоимость аренды 1 кв.м в месяц  составляет примерно 103 руб.
 
    Между тем на открытом рынке г. Благовещенска аренда недвижимости в среднем стоит 600 рублей за 1 кв.м.
 
    Таким образом, сумма арендной платы, уплачиваемой ответчиком, в настоящее время и показатель среднерыночной стоимости аренды 1 кв.м в г. Благовещенске свидетельствуют об использовании ответчиком муниципального имущества по заниженным ставкам арендной платы.
 
    Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
 
    Анализируя условия пункта 3.1.1, 3.2 существующего договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ, учитывая требования действующего Положения о предоставлении в аренду имущества, а также отношения, сложившиеся на рынке недвижимости в г. Благовещенске, суд приходит к выводу о том, что исполнение договора без изменения его условий настолько нарушает соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
 
    При этом суд принимает во внимание, что условиями договора не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, поэтому, когда между сторонами не достигнуто согласия по спорным условиям договора, арендодатель не имеет возможностизащитить свои нарушенные права иначе, чем обратиться в суд с иском о внесении соответствующих изменений в договор. В противном случает арендодатель до срока истечения срока действия договора (31.12.2024) обязан предоставлять арендуемые помещения на невыгодных для него условиях и нести убытки в виде разницы между размером арендной платы, определенной договором, и размером арендной платы, сложившимся на рынке недвижимости.
 
    Кроме того, суд учитывает значительную разницу в размере арендной платы, уплачиваемой ответчиком, и размером арендной платы  муниципального недвижимого имущества в г. Благовещенске по новому Положению об аренде муниципального имущества, суд считает, что ответчик имеет  необоснованное преимущество в использовании муниципального недвижимого имущества перед другими арендаторами муниципального имущества, что обеспечивает ответчику более выгодные условия деятельности по сравнению с другими хозяйствующими субъектами.
 
    По мнению суда, указанные обстоятельства являются существенными, наличие которых требует изменения условий договора.
 
    Кроме того, суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Амурской области по делу №А04-6953/2013 от 29.11.2013 по заявлению ООО «Автопредприятие» к Благовещенской городской Думе об оспаривании нормативного правового акта в части проведена проверка на соответствие законодательству Решения Благовещенской городской Думы от 20.12.2012 №51/146 «Об утверждении Положения о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска».
 
    Суд, принимая решение по заявлению ООО «Автопредприятие», пришел к выводу о соответствии оспариваемого правового акта положениям Федерального закона №135-ФЗ «О защите конкуренции». Также судом была проверена экономическая обоснованность установления коэффициента К6.
 
    Судебные акты по делу №А04-6953/2013 имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, а обстоятельства, ими установленные, в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ, не требуют доказывания.
 
    При этом судом не приняты возражения ответчика о несоблюдении истцом положений статьи 445 ГК РФ, так как положения указанной статьи не регулируют спорные правоотношения. Также судом не принята ссылка ответчика в обоснование своих возражений на иск на заключение специалистов в лице Шевцовой В.Ф., Бокача С.Б.. Танакова Л.Н., из которого следует неправомерное установление и применение в расчете арендной платы коэффициента 6. Между тем, как было указано выше, по делу №А04-6953/2013 от 29.11.2013 по заявлению ООО «Автопредприятие» к Благовещенской городской Думе об оспаривании нормативного правового акта в части судом была проверена экономическая обоснованность установления коэффициента К6. Выводы суда по указанному делу имеют преюдициальное значение для разрешения настоящего спора. Довод ответчика о том, что арендуемые им помещения обеспечены только одним видом коммунальных услуг – электроснабжение, что подтверждается экспертным заключением №АЛ22/14-1, судом также не принят, поскольку не подтвержден надлежащими доказательствами по делу. Из представленного ответчиком экспертного заключения №АЛ221/14-1 следует, что в данном заключении была определена рыночная стоимость затрат на произведенные работы и оказанные услуги, понесенных в результате реконструкции  объекта, расположенного по адресу: г. Благовещенск, ул. Амурская, 172, в том числе связанных с установкой электрооборудования.
 
    Таким образом, если объект оценки до реконструкции был обеспечен иными видами коммунальных услуги и в отношении систем обеспечения коммунальными услугами  здание не претерпело каких-либо реконструкций, то в предмет оценки наличие систем обеспечения здание коммунальными услугами не входило.
 
    Между тем в материалы дела истцом представлен технический паспорт на арендуемое здание, составленный МУП «Белогорсктехинвентаризация» по состоянию на 25.12.2008, из которого следует, что объект недвижимого имущества оборудовано водопроводом, канализацией, отоплением, энергоснабжением. Более того,  как пояснил ИП Дробышев в судебном заседании, арендуемое помещение используется под мойку автомобилей, что  также подтверждает факт обеспечения здания услугами водоснабжения и водоотведения.
 
    Госпошлина по иску составляет 4000 руб.
 
    При предъявлении иска истец был освобожден от уплаты госпошлины по иску.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ госпошлина по иску судом отнесена на ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
решил:
 
    удовлетворить исковые требования Комитета по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (ИНН 2801010685, ОГРН 1022800526187).
 
    Внести изменения в договор № 338 от 21.04.2000 года на аренду здания (нежилого помещения), изложив его пункты 3.1.1., 3.1.2., 3.2. в новой редакции:
 
    «3.1.1. Расчет арендной платы производится в соответствии с Положением о предоставлении в аренду имущества, являющегося собственностью муниципального образования города Благовещенска.
 
    Сумма арендной платы составляет 71 366 руб. в месяц (без НДС) и соответствует расчёту:
 
    адрес имущества
 
    площадь кв.м
 
    базовая ставка, руб.
 
расчет
 
    ул. Амурская, 172, пом. 1-8, 1 этаж
 
414
 
205
 
    205*414*1,6*1,05*1,15*1,2*0,09*2,5 = 44272
 
    ул. Амурская, 172, пом. 1-4, 2 этаж
 
276,4
 
205
 
    205*276,4*1,6*1,05*1,15*1,1*0,09*2,5=27094
 
    «3.1.2. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, предварительно в первые десять дней каждого текущего месяца».
 
    «3.2. Изменение размера арендной платы на основании правовых актов Благовещенской городской Думы является обязательным для сторон без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения.
 
    Величина   арендной   платы   подлежит   ежегодному   пересмотру   и   перерасчету   в зависимости от формулы расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы, но не чаще одного раза в год, в случае изменения целевого использования помещений - по соглашению сторон. Базовая ставка арендной платы утверждается решением Благовещенской городской Думы.
 
    Арендодатель самостоятельно, без предварительного согласования с Арендатором производит пересмотр и перерасчет размера арендной платы с учетом расчета арендной платы и (или) базовой ставки арендной платы и извещает арендатора о данном пересмотре и перерасчете посредством письменного уведомления арендатора, содержащего новый расчет арендной платы. Новый расчет составляется в двух экземплярах по одному для каждой стороны».
 
    Взыскать  с  индивидуального предпринимателя Дробышева Юрия Михайловича (ИНН 280100382582, ОГРНИП 304280104800069) в доход федерального бюджета  государственную пошлину по иску в размере 4000 руб.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия.
 
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    СудьяО.П. Косарева