Дата принятия: 23 марта 2010г.
Номер документа: А04-414/2010
Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-414/2010
“
23
“
марта
2010г.
Арбитражный суд в составе судьи Ермаковой А.К.
арбитражных заседателей
при участии секретаря судебного заседания Пиценко А.Г.
рассмотрев в судебном заседании исковое заявление предпринимателя Коршикова Дмитрия Михайловича
к
Обществу с ограниченной ответственностью «Россия»
Обществу с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС»
Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области
О признании недействительным договора и государственной регистрации
3-и лица:
протокол вел: Пиценко А.Г.
при участии в заседании: истец – не явился
ответчик – ООО «Компания АЮСС» - Чураев С.В. – дов. № 1-03/01/2009 от 03.01.2010 года
В соответствии со ст. 176 АПК РФ резолютивная часть решения объявлена 16.03.2010 года, изготовление решения в полном объеме отложено на 23.03.2010 года.
В Арбитражный суд Амурской области обратился с иском предприниматель Коршиков Дмитрий Михайлович к обществу с ограниченной ответственностью «Россия», обществу с ограниченной ответственностью «Компания АЮСС», Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области о признании недействительными договора купли-продажи от 30.09.2009 года и государственной регистрации права.
Свои требования истец обосновывает тем, что 10.11.2008 года между ИП Коршиков Д.М, и ООО «Россия» был заключен договор № 334, во исполнение которого истцу были переданы в аренду земельные участки сроком на 11 месяцев. Пунктом 3.1 договора стороны определились, что по истечении срока действия, договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем в случае, когда арендодателем добросовестно исполнялись обязательства принятые по договору. Стороны не позднее, чем за 1 месяц должны уведомить друг друга о намерениях перезаключить договор (п. 3.2 договора).
Обязательства, принятые по договору истцом исполнялись надлежащим образом, как по оплате, так и по другим условиям.
После истечения срока действия договора ответчик – ООО «Россия» принимал платежи от истца и не уведомлял его о расторжении договора. Истец продолжал пользоваться земельным участком.
Таким образом, по мнению истца, вышеуказанный договор считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В сентябре 2009 года ответчик продал павильон и прилегающий к нему земельный участок ООО «Компания АЮСС», на который имелся между сторонами договор.
В связи с этим представители ООО «Компания АЮСС» устно обратились к ответчику с предложением заключить договор аренды на земельный участок. В дальнейшем стало известно, что собственником спорного земельного участка на основании договора купли-продажи и государственной регистрации является ООО «Компания АЮСС».
В договоре купли-продажи не указано, что спорный земельный участок обременен договором аренды. При этом платежи за аренду ответчик продолжал принимать.
В связи с этим, истец просит
- договор купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, в том числе:
А) кафе Литер А2, площадью 133,7 кв. м, кадастровый № 28:01:13:169:43:143/А
Б) земельный участок кадастровый № 28:01:130169:77 площадью 215 кв. м категория земель населенных пунктов
в части, где не указано, что земельные участки не обременены, признать недействительными. Как способ восстановления своего права истец просит внести изменения в договор от 30.07.2009 года о том, что спорный земельный участок обременен договором аренды
- признать недействительной государственную регистрацию права на спорный земельный участок в части отсутствия ограничения (обременения) права. Как способ восстановления нарушенного права просит вынести решение об обременении данного права при государственной регистрации.
Ответчик – ООО «Россия» не согласен с требованиями истца, в письменном отзыве на иск поясняет, что договор от 01.11.2008 года заключен с истцом на 11 месяцев, то есть по 30.09.2009 года включительно.
30.09.2009 года договор на спорное имущество заключен ООО «Россия» с ООО «Компания АЮСС», который истец просит признать недействительным, поскольку в нем отсутствуют условия об обременении.
Ответчик поясняет, что об отсутствии обременения на имущество говорится в п. 1.2 договора от 30.09.2009 года. При этом, истец не ссылается на норму права, которая позволяла бы ему считать договор купли-продажи от 30.09.2009 года, заключенный с ООО «Компания АЮСС» недействительным. Кроме этого не указаны нормы права, которые нарушены сторонами при его регистрации.
В текст договора от 30.07.2009 года информация об имеющихся договорах аренды земельного участка не внесена. Вместе с тем ООО «Россия» письменно уведомило ООО «Компания АЮСС» с приложением оригиналов договоров аренды земельного участка, таким образом, нормы права в данном случае не были нарушены.
В силу ст. 617 п. 1 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
После подписания договора купли-продажи от 30.07.2009 года и получения свидетельства о государственной регистрации 13.08.2009 года ООО «Компания АЮСС» стало второй стороной в договоре (арендодателем). ООО «Россия» передало договор аренды земельного участка новому собственнику. В связи с этим вносить какие-либо изменения в договор аренды от 01.11.2008 года нет необходимости.
Ответчик ООО «Компания АЮСС» с иском не согласен полностью и пояснил, что при заключении спорного договора купли-продажи недвижимости покупатель гарантировал Продавцу отсутствие обременения на спорное имущество. В связи с этим негативные последствия передачи объекта, обремененного об уменьшении цены или расторжения договора. правами третьих лиц влекут возникновение права у Покупателя предъявить требования к Продавцу, но не права третьих лиц требовать признания его недействительным либо внесения в него изменений.
Договор купли-продажи заключен в соответствии с действующим законодательством. Между истцом и ООО «Россия» договор аренды от 01.11.2008 года был заключен6 на 11 месяцев в связи с чем не подлежал государственной регистрации. В связи с этим регистр не обязан вносит сведения о подобных обременениях.
Далее ответчик поясняет, что истец не вправе предъявлять требования о внесении изменений в договор, поскольку он не является стороной по договору. Кроме этого его права отсутствием в тексте договора обременения никак не нарушаются. Согласно п. 3.1 договора от 01.11.2008 года арендодатель определяет условия договора на новый срок. Срок окончания действия договора установлен по истечении 11 месяцев, то есть 30.11.2009 года.
Кроме этого имеется решение Арбитражного суда Амурской области об освобождении спорного участка истцом.
Истец в судебное заседание не явился. Определение о времени и месте судебного заседания возвращено с отметкой об истечении срока хранения.
В соответствии со ст. 123 АПК РФ истец считается извещенным.
Согласно ст. 156 АПК РФ иск рассматривается по существу в отсутствии истца по имеющимся в деле документам.
Суд, заслушав ответчика в процессе, исследовав имеющиеся в деле документы, считает, что требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Из договора аренды от 01.11.2008 года видно, что срок его действия определен сторонами в течении 11 месяцев. По истечении указанного срока договор перезаключается на условиях, установленных арендодателем. При этом стороны должны уведомить друг друга о намерениях перезаключить договор.
По истечении срока действия вышеуказанного договора ООО «Россия» продало в собственность ООО «Компании АЮСС» объекты, расположенные по ул. Красноармейской, 143 в г. Благовещенске, в том числе:
- нежилое помещение – кафе Литер А2 площадью 133,7 кв. м, кадастровый номер 28:01:13:169:43:143/А2
- земельный участок площадью 215 кв. м, кадастровый номер 28:01:130169:77 из категории земель населенных пунктов с разрешением использовать под кафе и торговый павильон
Ранее вышеперечисленные объекты принадлежали продавцу (ООО «Россия) на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации. Пунктом 1.2 договора продавец гарантирует покупателю об отсутствии обременения на проданные объекты.
13 августа 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Амурской области зарегистрирован переход права собственности к ООО «Компания АЮСС» земельного участка, расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143, о чем выдано свидетельство, подтверждающее государственную регистрацию права № 28ААЗ10764.
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 статьи 617 ГК РФ).
В соответствии с п. 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 года «Обзорпрактики разрешения споров, связанных с арендой», при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Права арендатора имущества в случае перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу защищаются статьей 617 ГК РФ, согласно которой данное обстоятельство не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Таким образом, договор аренды от 01.11.2008, заключенный истцом с ООО «Россия, в результате смены собственника объекта недвижимости сохраняют свою силу до окончания срока действия договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Поскольку после перехода права собственности на имущество к другому лицу ранее заключенный в отношении него договор аренды сохраняется, поэтому договором купли-продажи спорного объекта – земельного участка, находящегося по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, ул. Красноармейская, 143 - права истца как арендатора не нарушаются.
В силу требований статьи 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Из условий договора аренды от 01.11.2008 года усматривается, что он заключен на срок меньше года и в соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ не подлежал государственной регистрации.
В связи с этим, сведения об обременениях части спорного земельного участка договорами аренды не подлежали государственной регистрации уполномоченным органом при регистрации перехода права собственности на земельный участок от ООО «Россия» к ООО «Компания АЮСС», следовательно, оснований для внесения изменений в договор купли-продажи недвижимости от 30.07.2009, заключенный между ООО «Россия» и ООО «Компания АЮСС», не имеется.
Кроме этого, истец не является стороной в договоре купли-продажи от 30.07.2009 года и в связи с этим не вправе вносит в него изменения.
Отсутствие сведений в тексте договора купли-продажи об обременении объекта недвижимости - земельного участка - договором аренды от 01.11.2008 права истца не затрагивает.
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Указанный Закон не содержит положений, в силу которых может быть оспорена регистрация недвижимого имущества.
Как указано в Определении Конституционного суда РФ № 154-О от 05.07.2001, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание недействительным государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и такая регистрация не может быть оспорена в судебном порядке.
С учетом изложенных выводов не подлежит удовлетворению и требование индивидуальных предпринимателей о восстановлении нарушенного права заявителей путем вынесения судебного акта об обременении данного права при государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом договорами аренды земельных участков, заключенных между истцами и ООО «Россия».
С момента перехода права собственности к ООО «Компания АЮСС» на спорные объекты, а именно: с 13 августа 2009 года (регистрация права собственности), все права и обязанности арендодателя по заключенному с истцом договору аренды от 01.11.2008 перешли к ООО «Компания АЮСС».
15.09.2009 года ООО «Компания АЮСС» уведомило истца о смене собственника земельного участка, сохранении в силе договора аренды от 01.11.2008 года до истечения его срока действия, внесении платежей за аренду новому собственнику.
Срок действия договора аренды от 01.11.2008 года истек 30.09.2009 года. С этого момента отношения между истцом и ООО «Компания АЮСС» прекращены.
Согласно ст. 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с истца, что составляет в сумме 2 000 руб.
Пр обращении с иском в суд истец оплатил госпошлину в сумме 2 000 руб., что подтверждается квитанцией от 02.02.2010 года.
Руководствуясь ст. ст. 167-170, 180 АПК РФ, суд
решил:
В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области
СудьяА.К.Ермакова
