Дата принятия: 21 августа 2009г.
Номер документа: А04-4008/2009
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-4008/2009
“
19
“
августа
2009г.
Дата объявления решения
«
21
«
августа
2009г.
Дата принятия (изготовления) решения
Арбитражный суд в составе судьи Антоновой С.А.
рассмотрев в судебном заседании заявление
Министерства имущественных отношений Амурской области
к
Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области
Об обжаловании отказа в государственной регистрации
3-и лица: ООО «Форт»
протокол вел: секретарь судебного заседания Е.Н. Филиппова
при участии в заседании:
от заявителя: Гончарова О.В., доверенность № 1 от 11.01.2009, паспорт
от ответчика: Сутырина М.В. доверенность 01-51/108 от 05.12.2008
В соответствии с ч. 2 ст. 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение изготовлено в полном объеме 21.08.2009. Резолютивная часть оглашена 19.08.2009.
установил:
В Арбитражный суд Амурской области обратилось Министерство имущественных отношений Амурской области (далее заявитель, Минимущество) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области (УФРС по Амурской области) об обжаловании отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001 из категории земель населенных пунктов, предоставленный для туристической базы, расположенной по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, от 01.04.2009 № 01/006/2009-372. Также просит обязать ответчика произвести государственную регистрацию прекращения (обременения) аренды регистрация № 28-01/7/1999-022 на указанный земельный участок.
В обоснование заявленных требований заявитель указал, что заявителем представлен на регистрацию договор купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.10.2004 по условиям которого Амурская область приобрела в собственность у ООО «Форт» объекты недвижимого имущества. Переход права собственности зарегистрирован. В силу положений ст. 552, 413, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации к Министерству перешли права арендатора на земельный участок, а также права арендодателя. Амурская область является также собственником земельного участка. При совпадении арендатора и арендодателя в одном лице договор аренды прекращается.
Оспариваемый отказ нарушает права министерства на распоряжение земельным участком.
Определением от 02.07.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «Форт».
В судебном заседании представитель заявителя на требованиях настаивал.
Представитель УФРС по Амурской области с требованиями заявителя не согласился, в отзыве на заявление указал, что для государственной регистрации прекращения обременения права аренды на земельный участок необходимо соглашение о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Форт» и заявителем, как арендодателем. Положения ст.ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и 35 Земельного кодекса Российской Федерации считает неприменимыми в данном случае ввиду отсутствия в договоре купли-продажи недвижимого имущества соглашения о передаче прав арендатора на земельный участок.
Дополнительно пояснил, что регистрация прав носит заявительный характер, однако Амурская область не обращалась за государственной регистрацией обременения земельного участка в виде аренды в пользу Амурской области при регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества.
Относительно кадастрового номера земельного участка пояснил, что при подготовке отказа была допущена опечатка.
ООО «Форт» участие представителя в предварительном судебном заседании не обеспечило; уведомлено о времени и месте судебного заседания в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – по последнему известному суду месту нахождения.
Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Министерство имущественных отношений Амурской области является исполнительным органом государственной власти Амурской области, реализующим государственную политику и осуществляющим межотраслевое управление в сфере имущественных и земельных отношений на территории Амурской области по вопросам, отнесенным к его полномочиям в соответствии с законодательством Амурской области. Положение о Министерстве утверждено постановлением Губернатора Амурской области № 148 от 04.04.2008.
В соответствии с п. 3.11 Министерство подготавливает и представляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комплект документов для оформления права собственности на объекты недвижимости, в том числе на земельные участки.
Амурская область является собственником земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: туристическая база, общая площадь 19480 м²., расположенного по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, кадастровый номер 28:01:190001:0001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.06.2007 № 28АА 152156.
Право собственности на указанный земельный участок у области возникло на основании Федерального закона от 25.10.20014 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» п. 2 ст. 3.1.
Как видно из материалов регистрационного дела, указанный земельный участок администрацией с. Белогорье 23.12.1999 передан в аренду на основании договора № 785 ОАО «Дальневосточная продовольственная компания» сроком на 25 лет - до 23.12.2024 под недвижимое имущество, принадлежащее обществу на праве собственности.
По договору купли-продажи от 07.04.2003 недвижимое имущество перешло в собственность ООО «Форт». При этом на ООО «Форт» перешли права арендатора земельного участка. В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены сведения о регистрации обременения в виде аренды по договору аренды земельного участка № 785 от 23.12.1999, заключенному сроком до 23.12.2024, в пользу ООО «Форт», что подтверждается выпиской из реестра от 30.12.2008 № 01/024/2008-974.
По договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.10.2004 Амурская область приобрела в собственность у ООО «Форт» недвижимое имущество, расположенное на земельном участке площадью 19480 м²., расположенном по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, кадастровый номер 28:01:190001:0001.
В соответствии с п.п. 1.4, 1.7 Договора Покупатель в соответствии с законодательством РФ оформляет права на земельный участок площадью 19480 (девятнадцать тысяч четыреста восемьдесят) кв.м, указанный в п. 1.3. настоящего договора, который занят Объектами недвижимости и необходим для их использования. Все расходы по оформлению прав на земельный участок несет Покупатель. Продавец обязан в десятидневный срок с момента перехода к Покупателю права собственности на Объекты недвижимости осуществить в установленном законом порядке действия по расторжению договора пользования земельным участком.
Право собственности на приобретенное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
Приказом Минимущества от 23.10.2008 № 639-ОД недвижимое имущество было передано в оперативное управление областному государственному учреждению «Центр обеспечения гражданской защиты и пожарной безопасности Амурской области».
03.02.2009 Министерство имущественных отношений от имени Амурской области обратилось в УФРС по Амурской области с заявлением о регистрации прекращения (ограничения) обременения земельного участка в виде аренды в пользу ООО «Форт».
В обоснование заявитель ссылается на ст.ст. 413,552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Решением от 25.02.2009 государственная регистрация приостановлена на 1 месяц в связи с тем, что заявителем не представлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 785 от 23.12.1999 либо решения суда о прекращении аренды.
Решением от 01.04.2009 № 01/006/2009-372 УФРС по Амурской области отказало в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) аренды, сообщение об отказе направлено в адрес заявителя.
Отказ мотивирован следующим. При проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре прав открыт раздел на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001, в котором содержится запись о государственной регистрации аренды сроком до 23.12.2024.
Согласно статье 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях установленных земельным кодексом. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно п.1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, п.п.1 п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества от 06.08.2004 № 135 (далее Инструкция): «изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором».
Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор, и в случае досрочного расторжения договора. Общие основания прекращения обязательств установлены в ст.407-419 Гражданского кодекса РФ.
В связи с тем, что не представлены документы, предусмотренные действующим нормами законодательства для прекращения ограничения (обременения) аренды, области отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения).
Министерство имущественных отношений Амурской области, считая данный отказ незаконным, нарушающим права и интересы Амурской области, препятствующим оформлению права передачи земельного участка в оперативное управление областному государственному учреждению «Центр обеспечения гражданской защиты и пожарной безопасности Амурской области», обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 2 пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 17.06.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом.
В соответствии со ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктами 4, 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Предметом доказывания по настоящему делу является совокупность следующих обстоятельств: несоответствие (соответствие) оспариваемого отказа закону или иному нормативному правовому акту и наличие (отсутствие) факта нарушения им прав и законных интересов Амурской области.
Оценив в совокупности, как этого требует ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все доказательства по делу, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению.
Регистрация прав на основании статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" означает юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Следовательно, государственная регистрация права является правоподтверждающей.
По смыслу названного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Учитывая, что согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности представляет собой установленную государством возможность собственника осуществлять владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом, то именно с государственной регистрацией Закон связывает возможность реализации собственником своих правомочий. Государственная регистрация имеет охранительную функцию и ее цель заключается в защите прав собственника.
Как установлено выше, Свидетельством от 15.06.2007 № 28АА 152156 подтверждено право Амурской области на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, на котором расположены объекты недвижимости, переданные в собственность Амурской области по договору купли-продажи движимого и недвижимого имущества от 01.10.2004, право собственности на которые также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Амурской областью (Свидетельства № 28 АА 115950, № 28АА 115949, № 28АА 115948, № 28АА 115946, № 28АА 115951, № 28АА 222283 от 10.04.2008 ).
В соответствии со ст. 273, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. На основании ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель, приобретая в собственность недвижимое имущество, вправе приобрести в собственность ту часть земельного участка, на котором данное имущество расположено и необходимо для его использования.
Как разъяснил Пленум ВАС в п. 14 постановления № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Следовательно, с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Амурской области на объекты недвижимого имущества, к последней перешло право аренды на земельный участок, то есть у области определился статус арендатора земельного участка.
Однако, поскольку область является собственником земельного участка, то в данном случае произошло совпадение в одном лице арендодателя и арендатора по договору аренды земельного участка, что в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса РФ является основанием для прекращения обязательства.
Ссылка ответчика на ст. 46 Земельного кодекса, содержащую положение о том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более пяти лет, возможно только по решению суда, отклоняется. По выводу суда приведенная норма в данном случае не применима, поскольку заявитель не может выйти в суд с иском к самому себе. Противоречит общим правилам гражданского законодательства и заключение в такой ситуации соглашения о расторжении договора аренды.
Подлежит отклонению и довод ответчика о том, что заявитель должен был обратиться с заявлением о государственной регистрации обременения земельного участка в виде аренды в пользу Амурской области, так как Амурская область уже является собственником этого земельного участка.
С этой же позиции суд рассматривает и содержание договора купли-продажи имущества.
В отзыве ответчик указывает, что при обращении в регистрирующий орган заявитель не ссылался на ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, заявление от 03.02.2009 содержит такую ссылку.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суд установил, что заявитель представил на государственную регистрацию все необходимые документы, предусмотренные Федеральным законом N 122-ФЗ, представленные документы достаточны и соответствуют требованиям статей 17 и 18 данного закона.
Суд также учитывает следующее. Федеральный закон от 17.06.1997 N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст. 20 содержит основания для отказа в государственной регистрации прав.
Оспариваемый отказ УФРС по Амурской области не содержит ссылку на ст. 20 Закона. В связи с чем, не ясно, из каких оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных законодателем, исходил государственный регистратор.
Ссылка ответчика на п. 17 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста РФ от 06.08.2004 N 135, не может являться самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации права. Кроме того, п. 17 Инструкции содержит только указание на нормы законодательства, которые необходимо учитывать при проведении правовой экспертизы документов при изменении, прекращении или расторжении договора аренды.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации права, предусмотренных ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем оспариваемый Минимуществом отказ от 01.04.2009 № 01/006/2009-372 является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя на распоряжение принадлежащим Амурской области на праве собственности земельным участком.
В соответствии с п. 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.
Заявитель указывает в качестве способа устранения допущенных нарушений прав и законных интересов возложение на регистрационный орган обязанности произвести государственную регистрацию прекращения (обременения) аренды регистрация № 28-01/7/1999-022 на указанный земельный участок.
Вместе с тем, из буквального содержания ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что выбор способа устранения таких нарушений принадлежит суду.
Суд полагает, что применение заявленного способа восстановления права не корректно, поскольку регистрационным органом при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, могут быть установлены иные ограничения, не являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу.
Суд считает необходимым в качестве способа восстановления права вменить Управлению Федеральной регистрационной службы по Амурской области обязанность принять меры по восстановлению нарушенных прав и законных интересов Амурской области: рассмотреть заявление о регистрации прекращения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, в месячный срок со дня принятия решения.
В силу ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации стороны освобождены от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 167-170, 180, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л :
Требования удовлетворить.
Признать недействительным, как не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Амурской области в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, от 01.04.2009 № 01/006/2009-372.
Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Амурской области принять меры по восстановлению нарушенных прав и законных интересов Амурской области: рассмотреть заявление о регистрации прекращения (обременения) права аренды на земельный участок с кадастровым номером 28:10:190001:0001 из категории земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Амурская область, г. Благовещенск, о. Большой Белогорский, в месячный срок со дня принятия решения.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Шестой Арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), и (или) в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в Федеральный Арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области
СудьяС.А. Антонова
