Решение от 15 апреля 2009 года №А04-313/2009

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АМУРСКОЙ ОБЛАСТИ
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, 163
 
http://www.amuras.arbitr.ru.
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Благовещенск
 
Дело  №
 
    А04-313/2009
 
 
    “
 
08
 
    “
 
апреля
 
    2009 г.
 
    – объявление резолютивной части решения
 
 
 
    “
 
15
 
    “
 
апреля
 
    2009 г.
 
    – изготовление решения в полном объеме
 
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи
 
    Фадеева С.М.
 
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания   
 
    Сальниковой М.А.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
 
    Отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района
 
 
    к
 
    ОАО «Февральские коммунальные системы»
 
 
    о
 
    расторжении договора, возврате имущества и взыскании 347 864 руб. 18 коп.
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Щербакова Е.Г. доверенность от 30.01.2009, паспорт.
 
    от ответчика – Латышов В.В. доверенность от 01.09.2008, паспорт.
 
 
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
 
 
 
    В Арбитражный суд Амурской области обратился Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Февральские коммунальные системы» о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 14.05.2008 № 04-н, обязании ответчика освободить здание, расположенное по адресу: пгт. Февральск, ул. Енисейская, 7А, и о взыскании с него 347 864 руб. 18 коп., в том числе задолженности по арендной плате в сумме 335 977 руб. 75 коп. и пени в сумме 11 886 руб. 43 коп.
 
    Свои требования истец обосновывает тем, что в соответствии с договором аренды муниципального недвижимого имущества от 14.05.2008 № 04-н ответчику на срок с 01.05.2008 по 31.12.2008 было передано здание общей площадью 3 489, 90 кв.м, расположенное по адресу: пгт. Февральск, ул. Енисейская, 7А. Ответчик условия договора в части внесения арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем его задолженность составила 335 977 руб. 75 коп. На основании пункта 4.2 договора истцом на сумму задолженности начислена пеня, размер которой, по его расчетам, составил 11 886 руб. 43 коп. В связи с систематическим невнесением арендных платежей 24.12.2008 истец направил ответчику предложение о расторжении договора (в порядке пункта 3 статьи 619 ГК РФ), однако указанное предложение было оставлено последним без ответа.      
 
    В ходе рассмотрения дела истец неоднократно уточнял заявленные требования (заявления от 13.03.2009 и от 03.04.2009). Согласно данных уточнений в настоящем судебном заседании представитель истца просил обязать ответчика возвратить 2-х этажное ж/б здание со встроенными нежилыми помещениями (здание детского сада № 92) общей площадью 3 849, 90 кв.м, находящееся по адресу: Амурская область, Селемджинский район, пгт. Февральск, ул. Енисейская, 7А, а также взыскать с него 383 815 руб. 94 коп., из которых задолженность по арендной плате за период с 14.05.2008 по 31.12.2008 – 380 436 руб. 73 коп., пеня за период с 11.06.2008 по 31.12.2008 – 3 379 руб. 21 коп. От требований в части расторжения договора аренды от 14.05.2008 № 04 истец отказался (заявление от 13.03.2009), мотивировав это истечением срока действия договора.
 
    В соответствии со статьей 49 АПК РФ указанные уточнения и отказ от иска в части требования о расторжении договора судом были приняты. При этом уточнение в части требования о взыскании задолженности по арендной плате судом расценено как увеличение истцом размера исковых требований, в части требования о взыскании пени – как уменьшение.            
 
    Представитель ответчика заявленные требования не признал, письменный отзыв на иск не представил. В судебном заседании в обоснование возражений сослался на то, что переданное в аренду здание находилось и находится в ненадлежащем техническом состоянии и требует проведения ремонта, а, кроме  того, часть помещений здания занята посторонними юридическими лицами. Указал также на отсутствие оснований для возврата переданного в аренду здания в связи с тем, что договор аренды от 14.05.2008 № 04-н был заключен на срок с 01.05.2008 по 30.04.2009, в подтверждение чего представил соответствующий экземпляр договора.  
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
 
    14 мая 2008 года главой администрации Селемджинского района издано распоряжение № 180 о передаче в аренду ОАО «Февральские коммунальные системы» здания детского сада № 92 общей площадью 3 849, 90 кв.м, расположенного по адресу: пгт. Февральск, ул. Енисейская, 7-А. Данным распоряжением Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района поручено заключить с ОАО «Февральские коммунальные системы» договор аренды муниципального имущества на срок с 01.05.2008 по 31.12.2008.
 
    На основании этого распоряжения 14.05.2008 Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района (арендодатель) и ОАО «Февральские коммунальные системы» (арендатор) заключили договор аренды муниципального недвижимого имущества № 04-н, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи было передано указанное выше здание детского сада № 92 общей площадью 3 849, 90 кв.м (из них полезной – 2 465,2 кв.м). Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы за пользование имуществом составил 98 608 руб. в месяц (без НДС), 1 183 296 руб. в год (без НДС) (исходя из полезной площади). При этом стороны установили, что арендная плата производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным, при наличии выставленных арендодателем счетов-фактур. По условиям пункта 4.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает в районный бюджет пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Указанный договор заключен сторонами на срок с 01.05.2008 по 31.12.2008 (пункт 1.3 договора).
 
    Переданное в аренду здание детского сада является муниципальной собственностью Селемджинского района (свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2008 № 28 АА 198322).
 
    Как следует из материалов дела, за период пользования имуществом (с 14.05.2008 по 31.12.2008) Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района выставил обществу «Февральские коммунальные системы» счета-фактуры на общую сумму 580 436 руб. 67 коп. (счет-фактура от 12.08.2008 № 39 на сумму 76 568 руб. 25 коп. – за май 2008 года, счет-фактура от 12.08.2008 № 40 на сумму 76 568 руб. 25 коп. – за июнь 2008 года, счет-фактура от 12.08.2008 № 41 на сумму 76 568 руб. 25 коп. – за июль 2008 года, счет-фактура от 12.08.2008 № 42 на сумму 76 568 руб. 25 коп. – за август 2008 года, счет-фактура от 02.10.2008 № 45 на сумму 76 568 руб. 25 коп. – за сентябрь 2008 года, счет-фактура от 23.12.2008 № 59 на сумму 229 704 руб. 75 коп. – за октябрь-декабрь 2008 года). Согласно пояснениям представителя истца, при расчете суммы арендной платы Отдел исходил из размера ежемесячных платежей 76 568 руб. 25 коп., определяемого с учетом полезной площади переданного здания.
 
    ОАО «Февральские коммунальные системы» в нарушение условий договора арендную плату вносило несвоевременно и не в полном объеме, всего за период аренды обществом уплачено 200 000 руб. (платежные поручения от 22.07.2008 № 12 на сумму 100 000 руб., от 31.10.2008 № 51 на сумму 50 000 руб. и от 13.11.2008 № 65 на сумму 50 000 руб.). С учетом произведенной оплаты задолженность общества на день рассмотрения дела в суде составила 380 436 руб. 67 коп.
 
    06 октября 2008 года Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района направил в адрес ответчика уведомление о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пене.
 
    24 декабря 2008 года в связи с истечением срока действия договора аренды от 14.05.2008 № 04-н и неуплатой арендной платы более 2-х сроков подряд обществу «Февральские коммунальные системы» вручен проект соглашения о расторжении этого договора с 01.01.2009. Указанный проект соглашения обществом подписан не был, по истечении срока аренды здание детского сада № 92 Отделу не возвращено.
 
    Основываясь на данных обстоятельствах, истец обратился в суд с настоящим иском. 
 
 
    Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части в связи со следующим.
 
    Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Судом установлено, что ОАО «Февральские коммунальные системы», являвшееся арендатором по договору от 14.05.2008 № 04-н, обязательства по внесению арендной платы исполняло ненадлежащим образом, задолженность за период пользования имуществом с 14.05.2008 по 31.12.2008 составляет 380 436 руб. 67 коп. По расчетам истца задолженность за указанный период составляет 380 436 руб. 73 коп., однако при проверке данного расчета судом установлено, что при его проведении истцом допущена арифметическая ошибка. По расчетам суда сумма задолженности составляет 380 436 руб. 67 коп.    
 
    В соответствии с пунктом 4.2 договора за время просрочки внесения арендных платежей истцом начислена пеня, размер которой, по его расчетам, составил 3 379 руб. 21 коп. Для расчета пени истцом принят период просрочки с 11.09.2008 по 31.12.2008. Вместе с тем, проверив правильность начисления пени, суд приходит к выводу о том, что истцом расчет пени произведен неверно. По расчету суда за указанный истцом период с 11.09.2008 по 31.12.2008 сумма пени составляет 10 220 руб. 87 коп. Поскольку в силу требований статьи 49 АПК РФ суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, пеня подлежит взысканию в сумме 3 379 руб. 21 коп.
 
    Ответчик несмотря на предложения суда доказательств оплаты задолженности и пени не представил, в связи с чем требования об их взыскании являются обоснованными.  
 
 
    Требование истца об обязании возвратить арендуемое имущество также является обоснованным.
 
    В частности, согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В пункте 1.3 договора аренды от 14.05.2008 № 04-н стороны установили, что арендуемый объект сдается в аренду на период с 01.01.2008 по 31.12.2008.         
 
    Как указано выше, 24.12.2008 Отдел по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района вручил ответчику проект соглашения о расторжении этого договора с 01.01.2009, при этом одним из оснований для такого расторжения в соглашении было названо истечение срока действия договора. Несмотря на то, что для прекращения договора при истечении срока его действия не требуется подписание какого-либо соглашения, суд расценивает направление данного проекта соглашения как предупреждение ответчика о том, что с истечением срока договора обязательства сторон по нему прекратятся. В связи с этим суд приходит к выводу, что после истечения срока аренды договор от 14.05.2008 № 04-н прекратил свое действие.  
 
    В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    При таких обстоятельствах, поскольку несмотря на прекращение договора аренды ОАО «Февральские коммунальные системы» арендуемое здание не возвратило, требование истца в части обязания его возвратить это здание подлежит удовлетворению.
 
 
    Довод ответчика о том, что договор от 14.05.2008 № 04-н был заключен сторонами на срок до 30.04.2009, суд во внимание не принимает в связи со следующим.
 
    Сторонами в материалы дела представлены два подлинных экземпляра договора от 14.05.2008 № 04-н с различной редакцией пункта 1.3 о сроке аренды. В частности, согласно пункту 1.3 экземпляра договора, представленного истцом, «арендуемый объект сдается в аренду на период с 01.05.2008 по 31.12.2008», согласно же пункту 1.3 экземпляра договора, представленного ответчиком, «арендуемый объект сдается в аренду на период с 01.05.2008 по 30.04.2009».
 
    Пунктом 1 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Поскольку ответчиком доказательств регистрации экземпляра договора, предусматривающего срок аренды с 01.05.2008 по 30.04.2009 (один год), не представлено, этот экземпляр судом во внимание не принимается.
 
    При таких обстоятельствах суд признает установленным, что срок аренды по договору от 14.05.2008 № 04-н составляет период времени с 01.05.2008 по 31.12.2008. При этом суд также учитывает то обстоятельство, что указанный договор был заключен на основании распоряжения главы администрации Селемджинского района от 14.05.2008 № 180, в котором срок аренды здания определен аналогичным  образом.  
 
 
    Доводы ОАО «Февральские коммунальные системы» о ненадлежащем техническом состоянии здания и необходимости проведения в нем ремонта (как основание для отказа во взыскании задолженности по арендной плате) судом также не принимаются.
 
    В частности, как следует из акта приема-передачи здания детского сала № 92, являющегося неотъемлемой частью договора аренды от 14.05.2008 № 04-н, переданное здание по своему состоянию пригодно для эксплуатации. При составлении акта стороны определили состояние фундамента, стен, перегородок и перекрытия как хорошее, состояние крыши, полов, внутренней и наружной отделки, сантехнического и электротехнического оборудования, отопления, водопровода, канализации, горячего водоснабжения, электроосвещения и вентиляции – как удовлетворительное. В акте отражено, что отдельные элементы здания (стены, крыша, полы, проемы, внутренняя и наружная отделка, сантехническое и электротехническое оборудование и отопление) требуют проведения текущего ремонта. Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ и подпунктом 2.2.5 договора аренды от 14.05.2008 № 04-н обязанность проведения текущего ремонта имущества возложена на самого арендатора (ОАО «Февральские коммунальные системы»).
 
    Каких-либо доказательств ухудшения технического состояния здания и невозможности его использования по назначению ответчиком не представлено.
 
 
    Доказательств того, что в момент передачи здания в аренду часть площадей этого здания занимали посторонние организации, ответчиком также не представлено, в акте приема-передачи соответствующие сведения не отражены. Более того, из материалов дела следует, что общество «Февральские коммунальные системы» само передавало помещения в этом здании безвозмездное пользование третьим лицам (договор безвозмездного пользования от 01.06.2008 № 50, заключенный с Прокуратурой Амурской области).  
 
 
    Таким образом, с учетом изложенного ОАО «Февральские коммунальные системы» следует обязать возвратить истцу 2-х этажное ж/б здание со встроенными нежилыми помещениями (здание детского сада № 92) общей площадью 3 849,90 кв.м., а также взыскать с него задолженность по арендной плате за период с 14.05.2008 по 31.12.2008 в сумме 380 436 руб. 67 коп. и пени за период с 11.09.2008 по 31.12.2008 в сумме 3 379 руб. 21 коп.
 
    В остальной части в иске следует отказать (в части взыскания пени – в связи с уменьшением истцом размера исковых требований, в части взыскания задолженности в сумме 6 коп. – в связи с допущенной истцом арифметической ошибкой).
 
    В части требования о расторжении договора аренды муниципального недвижимого имущества от 14.05.2008 № 04-н производство по делу следует прекратить в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с тем, что истец отказался от иска в указанной части и отказ принят судом.
 
 
    В соответствии с подпунктами 1 и 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины по настоящему делу (с учетом последующего уточнения) составляет 11 176 руб. 31 коп. (9 176 руб. 31 коп. – по требованию о взыскании задолженности и пени, 2 000 руб. – по требованию об обязании возвратить здание). В связи с тем, что истец от уплаты пошлины освобожден (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ), согласно части 3 статьи 110 АПК РФ пошлина в указанной сумме подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
    На основании изложенного, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ, статьями 110, 167-170, 176 АПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Февральские коммунальные системы» (ИИН 2825009960) в пользу отдела по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района задолженность по арендной плате по договору от 14.05.2008 № 04-н за период с 14.05.2008 по 31.12.2008 в сумме 380 436 руб. 67 коп., пени за период с 11.09.2008 по 31.12.2008 в сумме 3 379 руб. 21 коп., всего 383 815 руб. 88 коп.
 
    Обязать открытое акционерное общество «Февральские коммунальные системы» (ИНН 2825009960) возвратить Отделу по управлению муниципальным имуществом администрации Селемджинского района 2-х этажное ж/б здание со встроенными нежилыми помещениями (здание детского сада № 92) общей площадью 3 849,90 кв.м., находящееся по адресу Амурская область, Селемджинский район, пгт. Февральск, ул. Енисейская, 7А.
 
    В части расторжения договора аренды производство по делу прекратить.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Февральские коммунальные системы» (ИНН 2825009960) в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 11 176 руб. 31 коп.      
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо в двухмесячный срок после вступления его в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
 
 
    Судья                                                                               С.М. Фадеев