Дата принятия: 30 марта 2010г.
Номер документа: А04-110/2010
Арбитражный суд Амурской области
675023, г. Благовещенск, ул. Ленина, д. 163
тел. (4162) 59-59-00, факс (4162) 51-83-48
е-mail: info@amuras.arbitr.ru; http://www.amuras.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Благовещенск
Дело №
А04-110/2010
“
30
“
марта
2010г.
Арбитражный суд в составе судьи Швец О.В.
при участии секретаря судебного заседания Воропаевой Е.Б.,
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального учреждения Комитета по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района
к
индивидуальному предпринимателю Воронцову Константину Григорьевичу
об изменении условий договора и понуждении к заключению дополнительного соглашения
протокол вел секретарь судебного заседания Воропаева Е.Б.
При участии в заседании: от истца – Бондарь М.Н., доверенность № 05-03-659 от 07.07.09 г.;
от ответчика – Дуров В.Н., Доверенность № 28-01/611645 от 02.02.10 г.
установил:
В судебном заседании 22.03.2010 объявлен перерыв до 25.03.2010. После перерыва 25.03.2010 заседание было продолжено (статья 163 АПК РФ).
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 25.03.2010. Решение в полном объеме изготовлено 30.03.2010 (статья 176 АПК РФ).
В Арбитражный суд Амурской области обратилось муниципальное учреждение Комитет по имуществу и управлению объектами муниципальной собственности администрации муниципального образования Белогорского района (далее также – Комитет по имуществу) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Воронцову Константину Григорьевичу, в котором просило:
– изменить размер арендной платы, предусмотренный договором аренды нежилого помещения от 04.04.2001, согласно Положению «О порядке сдачи в аренду (субаренду) муниципального имущества муниципального образования Белогорского района», утвержденному решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 27.05.2007 № 393, с суммы 176 350 руб. 94 коп. в год на сумму 45 431 руб. 10 коп. в месяц (545 173 руб. 20 коп. в год);
– изменить предусмотренные договором аренды нежилого помещения от 04.04.2001 наименование объекта аренды – с «административного здания» на «гостиницу» и площадь объекта – с 775,3 кв.м на 776,6 кв.м;
– обязать предпринимателя подписать дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 04.04.2001 об изменении размера арендной платы и индивидуальных характеристик объекта аренды – наименование и площадь.
Заявленные требования обоснованы следующим.
Администрацией Белогорского района и предпринимателем Воронцовым Константином Григорьевичем был заключен договор от 04.04.2001 аренды нежилого помещения – административного здания, расположенного по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5. Размер арендной платы по договору был установлен сторонами в сумме 52 004 руб. 07 коп. в год (без НДС), 4 333 руб. 67 коп. (без НДС) в месяц. Дополнительным соглашением от 28.01.2003 стороны предусмотрели годовую арендную плату в сумме 176 350 руб. 94 коп. (с НДС). Дополнительным соглашением от 01.01.2005 в договор были внесены изменения, согласно которым арендатором назван Комитет по имуществу. Решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 27.05.2007 № 393 было утверждено Положение о порядке сдачи в аренду (субаренду) муниципального имущества муниципального образования Белогорского района, разделом 4 и приложением № 1 к которому установлен порядок уплаты и определения величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом. Решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 22.12.2008 № 07/151 был установлен норматив ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади равный 65 руб. в месяц. Как указывает истец, согласно расчету, произведенному с применением указанных муниципальных правовых актов, размер арендной платы за переданное в аренду здание должен составлять 45 431 руб. 10 коп. в месяц. Кроме того, по утверждению истца, в 2005 году им была произведена техническая инвентаризация здания, в результате которой уточнена его площадь (с 775,3 кв.м до 776,6 кв.м), помимо этого, изменено наименование объекта недвижимости с административного здания на гостиницу. В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ Комитетом по имуществу в адрес предпринимателя была направлена претензия-обращение от 02.10.2009 № 117/02-09 с просьбой в срок до 27.10.2009 подписать соглашение о внесении в договор соответствующих изменений, однако до настоящего времени данное соглашение не подписано, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском.
В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования в части изменения размера арендной платы – просил изменить ее размер с 176 350 руб. 94 коп. в год на 49 624 руб. 74 коп. в месяц (595 496 руб. 88 коп. в год). Пояснил, что уточнение связано с тем, что расчет арендной платы произведен с применением норматива ставки арендной платы, утвержденного решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 11.12.2009 № 15/335 (71 руб. за 1 кв.м арендуемой площади в месяц).
В соответствии со статьей 49 АПК РФ указанное уточнение судом было принято.
Ответчик требования по иску не признал. В представленном отзыве сослался на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора в части внесения изменений, касающихся размера арендной платы. Указал также на преждевременность внесения таких изменений, поскольку дополнительное соглашение от 28.01.2003, установившее размер годовой арендной платы в сумме 176 350 руб. 94 коп., было зарегистрировано и, соответственно, вступило в силу только 16.01.2009, тогда как в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год. Кроме того, заявил возражения относительно расчета размера арендной платы, полагая, что истцом неправильно применены коэффициенты, установленные решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 11.12.2009 № 15/335 (причем не указал, в чем именно состоит неправильность их применения), а также не учтены произведенные истцом расходы на капитальный ремонт здания. На этом основании просил в иске отказать.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.
4 апреля 2001 года Администрация Белогорского района (арендодатель) и предприниматель Воронцов Константин Григорьевич (арендатор) заключили договор аренды, согласно которому арендатору в пользование на срок с 17.03.2001 по 17.03.2006 передано административное здание общей площадью 775,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5 для использования под закусочную «Китайская кухня» и гостиницу. По условиям договора сумма арендной платы составила 65 005 руб. 09 коп. (с НДС), при этом стороны установили, что арендная плата может быть пересмотрена по требованию одной из сторон в случаях изменения цен и условий арендных отношений (пункты 1 и 2 раздела IVдоговора). Договор зарегистрирован в Амурском областном учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.06.2001.
Названное в договоре административной здание является собственностью муниципального образования Белогорский район, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 № 28АА 279602, выданным взамен свидетельства от 31.10.2008 № 28АА 265930. По акту приема-передачи от 28.04.2001 здание было передано предпринимателю. При этом стороны составили и подписали акт технического состояния здания.
Дополнительным соглашением от 28.01.2003 стороны изложили в новой редакции пункт 2 части IIIдоговора, указав на то, что произведен капитальный ремонт здания на общую сумму 3 581 578 руб., в том числе «ВЛ-10 кв. и монтаж СКПТ – 191 745 руб., котельная (включая сантехнические работы по отоплению, водоснабжению и канализации) – 332 660 руб., мелкотрубный колодец – 20 250 руб.». Всего по указанию сторон сумма затрат на восстановление и ремонт названных объектов составила 544 655 руб. Стороны также установили, что «исходя из расчета годовой арендной платы в 176 350 руб. 94 коп. (не исключая предполагаемых изменений цен в соответствии с пунктом 2 части IVдоговора аренды) и непогашенной задолженности за 2002 год в размере 35 960 руб. 88 коп., сумму затрат в 544 655 руб. засчитать в счет арендной платы». Указанное соглашение зарегистрировано в Управлении ФРС по Амурской области 16.01.2009.
1 января 2005 года Комитет по имуществу и предприниматель Воронцов Константин Григорьевич подписали дополнительное соглашение к договору, которым изложили в новой редакции его преамбулу, реквизиты для перечисления арендной платы и раздел о юридических адресах сторон. Согласно внесенным изменениям арендодателем здания был назван Комитет по имуществу. Данное соглашение зарегистрировано Управлением ФРС по Амурской области 16.01.2009.
В 2005 году Комитетом по имуществу была проведена техническая инвентаризация переданного в аренду здания, в результате которой уточнена его площадь. Так, если ранее согласно техническому паспорту на объект по состоянию на 02.11.2000 его площадь составляла 775,3 кв.м (как указано в договоре), то после проведения инвентаризации согласно техническому паспорту, изготовленному по состоянию на 01.07.2005, площадь объекта составила 776,6 кв.м.
Решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 27.04.2007 № 393 было утверждено Положение о порядке сдачи в аренду (субаренду) муниципального имущества муниципального образования Белогорского района, которым в числе прочего установлен порядок уплаты и определения величины арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в муниципальной собственности. В приложении № 1 к Положению установлена следующая формула для расчета арендной платы: А = N*S*Kt*Kнп*Kц*НДС, где А – арендная плата в месяц, N– норматив ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади в месяц (утверждается Белогорским районным Советом народных депутатов ежегодно), S– площадь муниципального имущества, сдаваемого в аренду, Kt– коэффициент, характеризующий территориальное расположение нежилого помещения, Kнп – коэффициент, характеризующий качество нежилого помещения, Kц – коэффициент, определяющий назначение и цель использования арендуемого нежилого помещения.
Решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 22.12.2008 № 07/151 установлен норматив ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади, равный 65 руб. в месяц, решением от 11.12.2009 № 15/335 – норматив ставки, равный 71 руб. в месяц.
8 октября 2009 года Комитет по имуществу направил в адрес предпринимателя Воронцова Константина Григорьевича проект дополнительного соглашения от 02.10.2009 к договору аренды, предусматривающий в числе прочего внесение изменений в условия договора о размере арендной платы, а также изменение наименования объекта аренды с «административное здание» на «гостиницу» и площади объекта с 775,3 кв.м на 776,6 кв.м. Согласно проекту дополнительного соглашения Комитет по имуществу предлагал включить в договор формулу расчета арендной платы, установленную решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 27.04.2007 № 393, и установить размер арендной платы в сумме 45 431 руб. 10 коп. в месяц (без НДС).
По просьбе истца соглашение должно было быть подписано предпринимателем в срок до 26.10.2009. Вместе с тем предприниматель указанное соглашение не подписал, в связи с чем Комитет по имуществу обратился в суд с настоящим иском.
Оценив изложенные обстоятельства и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено этим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Кодекса).
Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено правило, в соответствии с которым требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Исходя из указанной нормы в целях соблюдения установленного ею досудебного порядка урегулирования спора предъявленное в суд требование об изменении договора (редакция соответствующего условия договора) должно соответствовать направленному ранее другой стороне предложению об изменении этого договора. Между тем в рассматриваемом случае такое соответствие отсутствует.
Так, с учетом последующего уточнения заявленных требований истец просит изменить условие договора о размере арендной платы и установить эту плату в сумме 49 624 руб. 74 коп. в месяц, 595 496 руб. 88 коп. в год. (рассчитана с применением норматива ставки арендной платы за 1 кв.м арендуемой площади – 65 руб., установленного решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 22.12.2008 № 07/151). Однако согласно направленному предпринимателю проекту дополнительного соглашения от 02.10.2009 Комитет по имуществу предлагал установить размер арендной платы в сумме 45 431 руб. 10 коп. в месяц (без НДС) (рассчитан с применением норматива ставки арендной платы – 71 руб., установленного решением Белогорского районного Совета народных депутатов от 11.12.2009 № 15/335). По этой причине суд признает несоблюденным досудебный порядок урегулирования спора в части внесения изменений в условия договора о размере арендной платы, в связи с чем согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ исковое заявление в этой части следует оставить без рассмотрения. В силу изложенного суд не принимает во внимание возражения ответчика о преждевременности изменения условия договора о размере арендной платы и о неправильном применении при ее расчете соответствующих коэффициентов.
Требование истца об изменении договора в части наименования объекта аренды и его площади является обоснованным и подлежит удовлетворению. В частности, как указано выше, по условиям договора от 04.04.2001 предпринимателю в аренду был передан следующий объект – административное здание общей площадью 775,3 кв.м, расположенное по адресу: г. Белогорск, ул. Кирова, 205/5. Однако при проведении в 2005 году технической инвентаризации здания его площадь была уточнена и согласно техническому паспорту по состоянию на 01.07.2005 составила 776,6 кв.м. Кроме того, в соответствии с техническим паспортом и свидетельством о государственной регистрации права от 05.12.2008 № 28АА 279602 наименование объекта аренды было обозначено как «гостиница». В этой связи, поскольку в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть отражены наименование объекта аренды и сведения о его площади, соответствующие действительности, указанные в договоре от 04.04.2001 наименование объекта и сведения о площади подлежат изменению.
При этом суд не принимает возражения ответчика о том, что площадь переданного в аренду здания составляла 535,3 кв.м. В подтверждение этого возражения предпринимателем представлена в материалы дела незаверенная копия договора аренды от 04.04.2001, в котором в пункте 1 раздела Iуказана площадь здания 535,5 кв.м. Однако данный экземпляр договора в части указания сведений о площади имеет следы подчисток, в связи с чем не может быть принят в качестве надлежащего доказательства. Для проверки сведений о площади объекта в судебном заседании 25.03.2010 истцом была представлена суду для обозрения копия договора аренды от 04.04.2001, заверенная Управлением ФРС по Амурской области. В данной копии указана площадь объекта 775,3 кв.м, в связи с чем именно эти сведения признаются судом достоверными.
Ссылки ответчика на то, что площадь объекта 535,3 кв.м указана также в дополнительном соглашении от 28.01.2003 и в акте технического состояния административного здания от 28.04.2001 не влияют на выводы суда относительно данного обстоятельства, поскольку, как следует из технических паспортов здания по состоянию на 02.11.2000 и 01.07.2005, площадь 535,5 кв.м представляет собой площадь здания по наружному обмеру, площадь же здания по внутреннему обмеру составляет 776,6 кв.м. При этом согласно пояснениям сторон предпринимателю было передано в аренду здание в целом как единый объект.
В удовлетворении требования Комитета по имуществу о понуждении ответчика подписать дополнительное соглашение от 02.10.2009 к договору аренды следует отказать, поскольку, предъявляя это требование, Комитетом неверно выбран способ защиты нарушенного права. Так, согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ понуждение к заключению договора допускается тогда, когда его заключение является обязательным для одной из сторон в соответствии с предписаниями Кодекса или иных законов. Вместе с тем в случае необходимости изменения или расторжения договора надлежащим способом защиты является предъявление основанных на положениях главы 29 Гражданского кодекса РФ требований непосредственно об изменении или расторжении этого договора. РФ
В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей по состоянию на день подачи иска) сумма государственной пошлины по настоящему делу составляет 6 000 руб. (по 2 000 руб. за каждое из трех требований). Учитывая, что из трех заявленных требований неимущественного характера подлежит удовлетворению только одно, а истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ от уплаты пошлины освобожден, согласно части 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета пошлина в сумме 2 000 руб.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 и 180 АПК РФ, суд
решил:
Требования удовлетворить частично.
Изменить предусмотренные договором аренды нежилого помещения от 04.04.2001 наименование объекта аренды с «административного здания» на «Гостиницу» и площадь объекта с «775,3 кв.м» на «776,6 кв.м».
Требование об изменении размера арендной платы, предусмотренной договором аренды нежилого помещения от 04.04.2001 согласно Положению «О порядке сдачи в аренду (субаренду) муниципального имущества муниципального образования Белогорского района», утвержденному решением Белогорского районного совета народных депутатов от 27.05.2007 № 393 с 176 350,94 рублей в год на 49 624,74 рублей в месяц (595 496,88 рублей в год) оставить без рассмотрения.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с ИП Воронцова Константина Григорьевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2 000 руб.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в Шестой арбитражный апелляционный суд (г. Хабаровск), либо после вступления его в законную силу – в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа (г. Хабаровск) через Арбитражный суд Амурской области.
СудьяО.В. Швец
