Решение от 28 февраля 2013 года №А03-9383/2012

 
 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
    Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
    г. Барнаул                              Дело № А03-9383/2012                         28 февраля 2013 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2013 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 28 февраля 2013 года.
 
 
    Арбитражный суд  Алтайского края в составе судьи Фролова О.В.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Нечунаевой А.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании  дело по иску
 
    Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул (ИНН 2221017172, ОГРН 1022200918376),
 
    к Индивидуальному предпринимателю Пичугину Сергею Владимировичу, г. Барнаул (ИНН 222203193350, ОГРН 311222330000032),
 
    о взыскании 2 703 580 руб. 02 коп.,
 
    при участии в судебном заседании представителей сторон:
 
    от истца: Нагих С.С. по доверенности от 26.04.2012 г.,
 
    от ответчика: Марков Н.А. по доверенности от 19.07.2012г.,
 
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Главное управление имущественных отношений Алтайского края обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Пичугину Сергею Владимировичу о взыскании 2 703 580 руб. 02 коп., состоящих из 2 270 361 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате, 433 218 руб. 44 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли-продажи от 15.01.2008 ответчик является собственником объекта недвижимости: здание кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями литер 20, 20-1, 20-2, общей площадью 10061,8 кв.м, расположенного по адресу г. Барнаул, пр. Калинина, 116/77.
 
    С момента перехода права собственности на объект к ответчику в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьей 552 Гражданского кодекса РФ, пунктом 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448, заключенному между Администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной», ООО «Алтайский комбинат химических волокон», ООО «Сибирская строительная компания», ООО Торгово-производственная компания «Марш», ООО «Спецстрой» (арендаторы), по условиям которого последним в аренду был предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020213:10 площадью 520147 кв.м (52,0147 га), расположенный по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина,    116 для эксплуатации производственных, административных зданий и железнодорожных путей, сроком на 10 лет (в ред. доп. соглашения от 17.07.2008).
 
    ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной» владеет и пользуется земельным участком в доле 296140 кв.м. (29,6140 га.).
 
    15.01.2008 ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной» в лице конкурсного управляющего Пупкова А.В. заключило с Индивидуальным предпринимателем Пичугиным СВ. договор купли-продажи одного из объектов недвижимости, расположенного на вышеназванном земельном участке, - здания кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями литер 20, 20-1, 20-2, общей площадью 10061,8 кв.м.
 
    Государственная регистрация перехода права собственности к ответчику осуществлена 04.05.2008. Изменения в договор аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448 в части указания нового арендатора - Пичугина СВ. - не вносились.
 
    По распоряжению Главного управления от 29.04.2010 № 1731 земельный участок с кадастровым номером 22:63:020213:10 площадью 520147 кв.м. преобразован путем раздела на 74 участка, в том числе образован земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 22:63:020213:82 общей площадью 1,3761 га, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, на котором расположено здание кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями литер 20, 20-1, 20-2, общей площадью 10061,8 кв.м, принадлежащее ответчику.
 
    В соответствии с соглашением от 17.05.2010 стороны по договору (без участия ответчика) по взаимному согласию решили расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448 с 28.04.2010 в связи с его разделом. Государственная регистрация расторжения договора произведена 07.07.2010.
 
    Однако, договор аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448 в части использования земельного участка, на котором расположено приобретенное ответчиком здание, не был прекращен, поскольку на момент заключения соглашения о его расторжении (17.05.2010) ответчик уже являлся собственником недвижимого имущества - здания кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями (с 04.05.2008) и к нему перешли права и обязанности арендатора необходимого для эксплуатации здания земельного участка. Учитывая, что ответчик не подписывал соглашения о расторжении договора от 02.03.2006, указанное соглашение в части земельного участка, занимаемого имуществом ответчика, является ничтожным.
 
    Ответчик представил отзыв, в котором заявил о пропуске истцом срока исковой давности для части требований. С учетом трехлетнего срока исковой давности, поскольку иск поступил в суд 26.06.12, начало исчисления арендной платы за пользование земельным участком необходимо определить с 27 июня 2009 года. Довод о пропуске истцом срока исковой давности относится и к части требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.
 
    На основании договора купли-продажи от 15.01.08 ответчик приобрел у ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной» здание кислотного цеха, однако  бремя содержания земельного участка ответчик относил на счет продавца, поскольку данный вопрос договором урегулирован не был. Фактически земельный участок не используется.
 
    По ходатайству истца судом была назначена экспертиза, проведение которой было порученоООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «Алтай-Эксперт».
 
    На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить размер земельного участка, необходимого для использования здания кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями литер 20, 20-1, 20-2, общей площадью 10061,8 кв.м., по адресу: пр. Калинина, 116/77 в городе Барнауле, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, согласно которому, для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. (в ред. Федерального закона от 14.06.2011 N 138-ФЗ).
 
    В заключении эксперта от 29.11.12 указано,чтоопределить размер земельного участка, необходимого для использования здания кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями литер 20, 20-1, 20-2 общей площадью 10061,8 кв.м., по адресу: пр. Калинина. 116/77 в городе Барнауле, в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ, согласно которому, для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией не представляется возможным ввиду того, что все указанные здания и сооружения не эксплуатируются, находятся в аварийном состоянии, отсутствуют проектные проработки реконструкции данных зданий и сооружений. Нет технологии производства, которое будет в дальнейшем устроено на месте сносимого здания. Отсутствуют даже декларируемые цели использования как исследуемых зданий и сооружений, так и примыкающей к ним территории. В исследуемом случае отсутствует возможность использовать нормы отвода земель для конкретных видов деятельности в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    Размер минимальной площади на содержание разрушенного здания, при отсутствии возможности эксплуатации в процессе его существования, как находящегося в аварийном состоянии после его продажи из состава зданий завода химволокна, ранее использовавшегося в общей технологии, без учета установки обязательного в исследуемом случае защитно-охранного ограждения, с принятием расстояния от стен здания по ширине отмостки, являющейся неотъемлемой частью здания и равной 1,0 м., составлял 4718 кв.м.
 
    Размер минимальной площади на содержание разрушенного здания, при отсутствии возможности эксплуатации здания и в целях обеспечения безопасности в процессе его существования, как полуразрушенного, находящегося в аварийном состоянии, составлял, после его продажи из состава зданий, раннее использовавшихся в технологии завода химволокна, при установке обязательного в исследуемом случае защитно-охранного ограждения по его периметру на расстоянии 7,0 м. от стен здания – 6736 кв.м.
 
    В судебном заседании представитель истца представил заявление об уточнении исковых требований, в порядке статьи 49 АПК РФ, уменьшил размер иска в части долга до 808 841 руб. 31 коп. за период с 26.06.09 по 01.06.12, в части процентов - до 82 231 руб. 85 коп. за период с 01.07.09 по 01.06.12. Уменьшение размера иска в части долга было принято судом.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании представил дополнительный отзыв на иск, в котором пояснил, что при расчете размера арендной платы заинтересован в применении минимальной площади участка, указанной в заключении эксперта - 4718 кв.м.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Между Администрацией г. Барнаула, ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной», ООО «Алтайский комбинат химических волокон», ООО «Сибирская строительная компания», ООО Торгово-производственная компания «Марш» и ООО «Спецстрой» был заключен договор аренды земельного участка от 02.03.06 № 12448. Договор был заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:63:020213:10 общей площадью 520 147 кв.м, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 116. Участок был предоставлен для эксплуатации производственных, административных зданий и железнодорожных путей, сроком на 10 лет. В аренду ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной», согласно сложившемуся порядку землепользования, была предоставлена часть участка площадью 296 140 кв.м.
 
    Между ЗАО «Комбинат химических волокон имени И.И. Юшкиной» и ответчиком был заключен договор купли-продажи от 15.01.08, по которому ответчик приобрел в собственность здание кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями, по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116, общей площадью 10 061, 8 кв.м. В договоре купли-продажи указано, что объект расположен на земельном участке площадью 296 140 кв.м., который является частью общего земельного участка площадью 53,3283 га, в отношении которого заключен договор аренды от 02.03.06 № 12448. На основании данного договора право собственности на здание кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями, по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116, зарегистрировано за ответчиком 04.05.08 (л.д. 56).
 
    Главным управлением имущественных отношений Алтайского края издано распоряжение от 29.04.10 № 1731 о преобразовании путем раздела земельного участка с кадастровым номером 22:63:020213:10 общей площадью 52,0811 га, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр. Калинина, 116, в отношении которого был заключен договор аренды от 02.03.06 № 12448. В распоряжении указаны образовавшиеся в результате раздела земельные участки с самостоятельными кадастровыми номерами, площадью и адресом. В числе прочих в распоряжении назван земельный участок общей площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77.
 
    17.05.2010 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, выступившим в качестве арендодателя, ЗАО Торгово-производственная компания «Марш», ООО «Политрейд», ООО «Сибирская строительная компания», ООО «Спецстрой», ООО «Старт» и ООО «Старт плюс», выступившими в качестве арендаторов, было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448 с 28.04.10 (л.д. 48-50).
 
    На основании заявления ответчика Главным управлением имущественных отношений Алтайского края издано распоряжение от 20.12.11 № 3579  о предоставлении в собственность ответчику земельного участка общей площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, для эксплуатации производственного здания. Между сторонами бы заключен договор купли-продажи от 30.12.11, по которому ответчик приобрел вышеназванный земельный участок. Право собственности за земельный участок за ответчиком до настоящего времени не зарегистрировано.
 
    В деле имеется кадастровый паспорт земельного участка общей площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, разрешенное использование – для эксплуатации производственных, административных зданий и железнодорожных путей.
 
    Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
 
    В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.05 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
 
    С учетом приведенных норм, в связи с приобретением объекта недвижимости, к ответчику перешло право аренды земельного участка по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116, в отношении части участка, занятой приобретенным объектом и необходимой для его использования. С момента регистрации права собственности на здание 04.05.08 у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование землей. Данная обязанность сохраняется за ответчиком  до настоящего времени, поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок, приобретенный им по договору купли-продажи от 30.12.11.
 
    С учетом имеющихся в деле материалов и пояснений сторон, суд считает, что подписание 17.05.2010 вышеназванного соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 02.03.2006 № 12448 без участия ответчика, являющегося с силу закона соарендатором участка с 04.05.08, не повлекло для ответчика правовых последствий в виде прекращения его прав и обязанностей из договора аренды земельного участка.
 
    Оценивая доводы сторон о площади земельного участка, исходя из которой следует рассчитывать размер арендной платы, суд учитывает следующее.
 
    После приобретения объекта недвижимости у ответчика возникло право аренды в отношении части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использования.
 
    Согласно п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    При назначении экспертизы был поставлен вопрос об определении площади земельного участка в соответствии с приведенными положениями п. 3 ст. 33 Земельного кодекса РФ. Вместе с тем, в экспертном заключении было указано, что определить размер земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ответчику здания кислотного цеха с переходом, подвалом и пристроями не представляется возможным ввиду того, что все указанные здания и сооружения не эксплуатируются, находятся в аварийном состоянии, отсутствуют проектные проработки реконструкции данных зданий и сооружений. Нет технологии производства, которое будет в дальнейшем устроено на месте сносимого здания. Отсутствуют даже декларируемые цели использования как исследуемых зданий и сооружений, так и примыкающей к ним территории. В исследуемом случае отсутствует возможность использовать нормы отвода земель для конкретных видов деятельности в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
 
    Эксперт предлагает определить минимальную площадь участка с принятием расстояния отмостки равной 1,0 м. от стен здания без установления ограждения, что составит 4718 кв.м., а с при установке защитно-охранного ограждения – 6736 кв.м.
 
    Однако, поскольку речь идет о гражданско-правовом обязательстве по внесению арендной платы, суд считает, что предложенный экспертом подход носит не правовой характер и не может быть использован при рассмотрении данного дела.
 
    В данном случае следует учитывать направленность воли ответчика, выступившего покупателем по договору купли-продажи здания от 15.01.08, и по договору купли-продажи земельного участка от 30.12.11. В своем отзыве ответчик пояснил, что целью заключения    договора купли-продажи земельного участка было приобретение участка в собственность с последующим разделом участка на три части и реализации его третьим лицам. При этом необходимо учесть, что покупка ответчиком земельного участка была возможна лишь при условии предварительного приобретения им здания в собственность.
 
    Содержание договора купли-продажи здания от 15.01.08 не позволяет сделать какие-либо выводы о площади части земельного участка, занятой приобретенным ответчиком объектом и необходимой для его использования. Между тем, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 30.12.11, участок площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, был уже сформирован. Из кадастрового паспорта данного участка следует, что сведения о нем были внесены в государственный кадастр недвижимости 01.04.10.
 
    В деле имеется адресная справка от 20.08.08, выданная по заявлению ответчика, в которой указан адрес приобретенного ответчиком объекта недвижимости - г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77 (л.д. 57). В вышеназванном распоряжении Главного управления имущественных отношений Алтайского края издано распоряжение от 29.04.10 № 1731 в числе образованных в результате раздела земельных участков назван участок площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенный по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77. Таким образом, указанный участок площадью 13 761 кв.м. формировался непосредственно под объект недвижимости, принадлежащий ответчику.
 
    Распоряжение Главного управления имущественных отношений Алтайского края от 20.12.11 № 3579 о предоставлении в собственность ответчику земельного участка общей площадью 13 761 кв.м. с кадастровым номером 22:63:020213:82, расположенного по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, было издано на основании заявления ответчика.
 
    Из приведенных документов следует, что воля ответчика уже при заключении договора купли-продажи здания была направлена на приобретение земельного участка, занятого зданием и необходимого для его использования, и площадь этого участка, согласно данным кадастрового учета составляет 13 761 кв.м. Земельный участок площадью 13 761 кв.м. по адресу: г. Барнаул, пр-т Калинина, 116/77, был сформирован под принадлежащее ответчику здание, и в своем заявлении ответчик просил предоставить ему в собственность именно этот участок.
 
    С учетом изложенного, в соответствии с положениями п.1 ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что объем обязательств ответчика по внесению арендной платы за указанный в иске период следует определять, исходя из площади земельного участка в размере 13 761 кв.м.
 
    Истец заявил о взыскании долга по арендной плате за период с 26.06.09 по 01.06.12 в размере 808 841 руб. 31 коп. Истцом представлен новый расчет долга, в котором период начисления арендной платы ограничен сроком исковой давности. Для всего периода площадь земельного участка указана 13 761 кв.м. Показатели, утвержденные постановлением Администрации Алтайского края от 28.12.09 № 546, применяются с 01.01.11. Также заявлено о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.09 по 01.06.12 в размере 82 231 руб. 85 коп.
 
    В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
 
    Согласно п.1 ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или  сбережения  за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.
 
    Проверив представленный истцом расчет задолженности по арендной плате, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, суд считает его обоснованным.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования являются обоснованными и иск подлежит удовлетворению.
 
    Согласно ст.110 АПК РФ судебные расходы суд относит на ответчика.
 
    На основании ст. ст. 309, 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 27, 65, 71, 110, статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Взыскать с Предпринимателя Пичугина Сергея Владимировича, г. Барнаул в пользу     Главного управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул 808 841 руб. 31 коп. долга по арендной плате, 82 231 руб. 85 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, всего 891 073 руб. 16 коп.
 
    Взыскать с Предпринимателя Пичугина Сергея Владимировича, г. Барнаул в доход  Федерального бюджета РФ госпошлину в сумме 20 821 руб. 46 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в Седьмом арбитражном апелляционном суде, г. Томск в месячный срок со дня принятия.
 
 
    Судья 
 
    Арбитражного суда
 
    Алтайского края                                                     О.В. Фролов