Решение от 23 октября 2012 года №А03-8508/2012

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 61-92-78, факс: 61-92-93
 
http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
Именем  Российской  Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Барнаул                                   Дело № А03-8508/2012                          23 октября 2012 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2012 года
 
    Полный текст решения изготовлен 23 октября 2012 года.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью  «АТЭП» (ОГРН1022201132128, ИНН 2222001714), г. Барнаул  к ТСЖ «Наш дом» (ОГРН 1052242284973, ИНН 2225074196), г. Барнаул о признании права собственности на квартиру за ООО «АТЭП» на квартиру № 231 общей площадью 56 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Кутузова  16 «г», 8 этаж блок секции  № 4.
 
    при ведении протокола заседания секретарем Тимониной Е.А. при ведении аудиозаписи,
 
    при участии представителей сторон:
 
    от истца – Дружкова М.В., доверенность от 11.05.2012, паспорт,
 
    от ответчика – Соколовская Е.В., доверенность от 10.01.2012, Егоров А.А., председатель, паспорт,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью  «АТЭП» (ОГРН1022201132128, ИНН 2222001714), г. Барнаул  обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к ТСЖ «Наш дом» (ОГРН 1052242284973, ИНН 2225074196), г. Барнаул  о признании права собственности за ООО «АТЭП» на квартиру № 231 общей площадью 56 кв.м., расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Кутузова, 16 «г», 8 этаж блок                 секции № 4.
 
    К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю,ООО «Барнаулинвестстрой».
 
    Третьи лица в судебное заседание  не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие третьего лица.
 
    В настоящем судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 16.10.2012 для предоставления истцом дополнительных документов.
 
    Представитель истца в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал согласно исковым требованиям.
 
    Представитель ответчика представил для приобщения в материалы дела дополнительные документы, возражал против исковых требований в полном объеме согласно отзыву, полагает, что договор между ООО «Барнаулинвестстрой» и ООО «АТЭП» является незаключенным, а от заключения договора с ТСЖ «Наш дом» ответчик уклоняется, истец утратил право на квартиру, имеет право только на взыскание понесенных убытков.
 
    Выслушав истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.
 
    Как следует из материалов дела, 20.06.2006 между ООО «АТЭП» (инвестор) и ООО «Барнаулинвестстрой» (титулодержатель) был заключен договор № 204 об инвестировании строительства жилья, в соответствии с п. 1.1 которого инвестор принимает участие в инвестировании строительства 11-этажного дома, расположенного по адресу Кутузова 16-Г в г. Барнауле, а ООО «Барнаулинвестстрой» приняло на себя обязательство передать инвестору после ввода в эксплуатацию указанного дома двухкомнатную квартиру строительный № 204 общей проектной приведенной площадью 56 кв.м. на 8 этаже в блок-секции № 4.
 
    В соответствии с п. 2.1 инвестор уплачивает за строящуюся квартиру расчетную стоимость в размере 728 000 руб. исходя из расчетный стоимости одного квадратного метра 13 000 руб. в один этап: 1 этап: 728 000 руб. – в срок до 26.06.2006.
 
    Согласно п. 3.2 титулодержатель обязуется осуществлять финансирование строительства указанного объекта. В течение трех календарных дней после ввода объекта в эксплуатацию обязуется передать инвестору указанную в договоре квартиру.
 
    Платежным поручением № 176 от 23.06.2006 истец перечислил на расчетный счет ООО «Барнаулинвестстрой» 728 000 руб. в соответствиями с условиями договора инвестирования, что также подтверждается справкой № 72 от 27.06.2006.
 
    11.11.2008 между ООО «АТЭП» и ООО «Барнаулинвестстрой» было заключено Дополнительное соглашение № 1 к договору № 204 от 20.06.2006, согласно которому строительный № 204 однокомнатной квартиры на 8 этаже блок секции №4, 12-этажного жилого дома по ул. Кутузова 16-Г изменяется на № 231,  кроме того, в соответствии с п.2 Соглашения инвестор обязался перечислить сумму в размере 100 000 рублей в срок до 12.11.2008 на расчетный счет ООО «Барнаулинвестстрой».
 
    Пунктом 1.1 Соглашения установлено п.1.2 договора читать в следующей редакции: плановый срок ввода в эксплуатацию – второе полугодие 2008 года».
 
    17.12.2008 между указанными сторонами заключено Дополнительное соглашение к договору № 204 от 20.06.2006, согласно у п. 1 которого, в целях устранения противоречий между названием и содержанием заключенного между сторонами договора название договора меняется на «Договор участия в долевом строительстве», наименования сторон договора изменяется с «Титулодержатель» и «Инвестор» на «Застройщик» и «Участник долевого строительства». В течение пяти рабочих дней со дня подписания настоящего соглашения стороны обязались подать в Управление федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю заявление о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и представить документы, необходимые для регистрации договора участия в долевом строительстве  и представить необходимые документы для государственной регистрации договора.
 
    Во исполнение взятых на себя обязательств по дополнительному соглашению № 1 от 11 ноября 2008 года ООО «АТЭП» перечислило ООО «Барнаулинвестстрой» сумму в размере 100 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № 326 от 12.11.2008.
 
    В последующем от ООО «Барнаулинвестстрой» направило в адрес истца уведомление о принятии 09.06.2008 решения о ликвидации в добровольном порядке.
 
    05.02.2010 ответчику Комитетом по строительству администрации г. Барнаула выданоразрешение на строительство.
 
    30.12.2010 Комитет по строительству администрации г. Барнаула выдал ТСЖ «Наш дом» разрешение № RU22302000-103 на ввод объекта в эксплуатацию.
 
    14.07.2010 истец обратился в подрядную организацию по изготовлению и установки входной двери и оконных блоков в доме по адресу ул. Кутузова 16-Г кв. 231, оплатив при этом оказанные услуги в размере 43 250 руб., что подтверждается договором подряда № 10 от 14.07.20Юг, счетом на оплату № 23 от 31.07.2010, платежным поручением № 99 от 14.07.2010, счетом-фактурой № 29 от 21.10.2010, актом приема-передачи работ от 21.10.2010 и товарным чеком № 18 от 12.07.2010.
 
    В связи с тем, что истцом были внесены дополнительные денежные средства в размере 43 250 рублей на завершение строительства дома по ул. Кутузова 16-Г, истец обратился к ответчику с просьбой произвести перерасчет.
 
    Письмом от 07.07.2010 ответчик сообщил, что установка входной двери, оконных блоков с остеклением в соответствии с п.4 Дополнительного соглашения от 11.11.2008 договору № 204 от 20.06.2006, производится инвестором самостоятельно, за свой счет, поэтому не может учитываться при определении денежного взноса ООО «АТЭП» в завершение строительства.
 
    Также в указанном письме ответчик сообщил, что у истца имеется задолженность в размере 89 045, 32 руб., которая складывается из целевого взноса в сумме 60 648,57 руб. (из расчета 1 175,36 руб. за 1 кв.м. жилой площади) плюс 20 000 рублей за ремонт кровли и благоустройства, за коммунальные услуги и текущее содержание дома 8 396,75 руб. и с целью формирования комплекта документов для регистрации права собственности на квартиру № 231 истцу необходимо погасить задолженность и подписать соответствующий договор. В случае отказа от заключения договора с ТСЖ «Наш дом» на предложенных условиях, товарищество вправе распорядиться квартирой № 231 по своему усмотрению, что подтверждается письмом от 07.07.2010.
 
    В настоящее время ответчик не выдал истцу необходимые документы для оформления права собственности на квартиру № 231 в связи с тем, что истец не выплатил целевой взнос на завершение строительства объекта и не заключил соответствующий договор.
 
    Полагая, что действия ответчика являются незаконными и нарушают права истца, последний обратился с настоящим иском в арбитражный суд .
 
    При рассмотрении исковых требований по существу суд приходит к выводу об их удовлетворении в силу следующих обстоятельств.
 
    30.12.2004 принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступивший в силу с 01.04.2005г. В соответствии с ч.2 ст.27 названного закона, действие федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
 
    Разрешение на строительство № 178 10-этажного жилого дома № 16-Г, расположенного по ул. Кутузова в г. Барнауле, выдано ООО «Барнаулинвестстрой» 03.10.2005, то есть после вступления в силу настоящего Федерального закона.
 
    Следовательно, возникшие правоотношения регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
    Согласно ст. 1 настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого   строительства   многоквартирных   домов   и   (или)   иных   объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительстваи права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
 
    Из условий заключенного договора № 204 от 20.06.2006 между истцом и ООО «Барнаулинвестстрой» об инвестировании строительства жилья следует, что он является договором участия в долевом  строительстве, а дополнительное соглашение к нему соответственно являются дополнительным соглашением к договору участия в долевом строительстве.
 
    Права истца по заключенному договору № 204 от 20.06.2006 были нарушены со стороны застройщика ООО «Барнаулинвестстрой», который не закончил строительство жилого дома к установленному сроку.
 
    Решением Арбитражного суда Алтайского края от 10.07.2009 по делу № 14629/08 общество с ограниченной ответственностью «Барнаулинвестстрой», г. Барнаул Алтайского края, признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Определением от 25.07.2011 производство по делу прекращено в связи с отсутствием средств, достаточных для возмещения расходов на проведение процедуры конкурсного производства.
 
    02.10.2009 междуГлавным управлением имущественных отношений Алтайского края и ТСЖ «Наш дом» заключен договор аренды земельного участка № 1618-з для организации работ по завершению строительства и дальнейшей эксплуатации 12-ти этажного дома со встроенными предприятиями сервисного обслуживания.
 
    05.02.2010 ответчику Комитетом по строительству администрации г. Барнаула выданоразрешение на строительство 12-этажного дома по ул. Кутузова, 16 Г в г. Барнауле.
 
    Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Алтайскому краю 19.04.2010 выдано свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства 12–ти этажный жилой дом со встроенными предприятиями сервисного обслуживания, назначение: нежилое, общей площадью застройки 1884,1 кв.м, степень готовности 79%, Литер А,А1,А2,А3 (серия 22 АВ 183699).
 
    Оценка приведенных выше обстоятельств означает, что с момента предоставления земельного участка и выдачи разрешения на строительство  ТСЖ «Наш дом» стало застройщиком незавершенного строительством объекта - многоквартирного дома. На ТСЖ «Наш дом» как застройщика  многоквартирного  дома с  указанного момента стали распространяться требования ФЗ РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
    Регистрация за застройщиком ТСЖ «Наш дом» права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом по ул. Кутузова, 16-Г означает, что в силу ч.2 ст. 13 ФЗ РФ объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
 
    30.12.2010 ТСЖ «Наш дом» получено разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного дома по ул. Кутузова,16 в г. Барнауле.
 
    Согласно, статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.
 
    Таким образом, законодателем с целью обеспечения прав участников долевого строительства, как на стадии строительства дома, так и ввода в эксплуатацию, предусмотрены способы обеспечения застройщиком перед дольщиками своих обязательств.
 
    Полученное ТСЖ «Наш дом» разрешение на ввод дома в эксплуатацию многоквартирного жилого дома означает, что до передачи дома участникам долевого строительства дом находится у последних в залоге.
 
    Сложившиеся фактические отношения по строительству много квартирного дома между двумя сменившими друг друга без правопреемства застройщиками и юридическим лицом - участником долевого строительства, права которого возникают из договора с первым застройщиком должны регулироваться нормами ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
 
    Истец не состоит в договорных отношениях с ТСЖ «Наш дом»  по участию в строительстве дома, вместе с тем, право дольщика на получение жилья, возникшие из договора с первоначальным застройщиком ООО «Барнаулинвестстрой», обеспечены залогом в виде объекта долевого строительства: сначала с момента регистрации права на незавершенное строительство, впоследствии с момента ввода дома в эксплуатацию.
 
    Оценив нормы действующего законодательства и фактически сложившиеся отношения  между сторонами, суд приходит к выводу, что истец с вступлением в строительство дома нового застройщика не утратил своих пpaв участника долевого строительства.
 
    В соответствии со ст. 12 ФЗ РФ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объем денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонам передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
    В соответствии с заключенным договором № 204 от 20.06.2006 истец в полном объеме выплатил денежные средства, следовательно, он имеет право получить объект долевого строительства - квартиру № 231.
 
    В указанном Федеральным законом порядке истцу квартира не передана.
 
    Доводы ответчика о том, что ООО «Барнаулинвестстрой» было выдано разрешение на строительство №178 от 03.10.2005года сроком до 03.10.2007года для строительства  10 - этажногожилого дома по ул. Кутузова, 16 г. в г. Барнаула, в связи с чем, ООО «Барнаулинвестстрой» не имело право осуществлять строительство 12 этажного жилого дома на момент заключения договора, суд находит несостоятельными и необоснованными в силу следующего.
 
    Несоответствие фактически  построенного дома в части этажности характеристикам дома, указанным в разрешении и договоре аренды земельного участка, не свидетельствует о  недействительности договора участия в долевом строительстве, поскольку изменение объекта строительства в ходе возведения возможно при соблюдении установленных законом условий. В данном случае, поскольку дом принят в эксплуатацию с учетом увеличения объема строительства, то допущенные при его строительстве отступления от первоначального проекта не повлекли неблагоприятных последствий.   Ненадлежащее   поведение   застройщика   при  оформление  разрешительной  документации  не  может  рассматриваться в качестве основания ущемления прав лиц, финансировавших строительство.
 
    В соответствии со ст. 16 ФЗ РФ основанием для государственной регистрации нрава собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания) – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
 
    В силу ст.8 Федерального закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
 
    Отсутствие    между    сторонами    договорных    отношений по осуществлению строительства   многоквартирного   дома не позволяют   сторонам в   соответствии с требованиями закона осуществить передачу объекта долевого строительства и как следствие не позволяет гражданину зарегистрировать свое право собственности на объект долевого строительства.
 
    По мнению суда, право на получение в собственность спорной квартиры возникло у истца до приобретения ТСЖ «Наш Дом» статуса застройщика, поэтому возникновение у истца права собственности на квартиру не может быть поставлено в зависимость от заключения какого-либо соглашения с ТСЖ «Наш дом».
 
    Несмотря на отсутствие у истца акта передачи ему квартиры, он фактически владеет квартирой, пользуется по своему усмотрению,  несет расходы по ее содержанию. Данное обстоятельство ответчиком в судебном заседании не опровергнуто.
 
    Таким  образом,   суд  приходит  к  выводу,   что   истец какучастник  долевого строительства в полном объеме выполнил свои обязательства по заключенному договору,  оплатил денежные средства и в связи с этим получил право на получение объекта долевого строительства – квартиру.  
 
    На данный  период времени,  когда  строительство  дома завершено, квартира фактически передана и находятся в пользовании у истца, никем право истца на созданный объект недвижимости не оспорен, право собственности может возникнуть только у ООО «АТЭП».
 
    Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российско Федерации" при завершении строительства многоквартирного дома н предусматривает возможности возникновения права собственности на объект недвижимости у застройщика.
 
    Граждане, юридические лица являются собственниками имуществе созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству ил в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ). В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлен законом.
 
    По смыслу законодательства (ст.ст. 218, 219, 705, 754 ГК РФ) в случае добросовестного исполнения сторонами обязательств по договор; дольщик приобретает право собственности на недвижимое имущество mдоговору после передачи имущества по завершении строительства и регистрации права собственности.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о наличии оснований для признания за истцом права собственности на квартиру № 231 в доме по ул. Кутузова, 16 Г в г. Барнауле.
 
    При удовлетворении настоящих требований суд отмечает, что о отсутствие между сторонами договорных отношений не лишает права застройщика, понесшего расходы на завершение строительства многоквартирного дома, на предъявление к участнику долевого строительства требований о компенсации указанных расходов, поскольку объект недвижимости для участников долевого строительства создан, в том числе за счет привлеченных ответчиком ТСЖ «Наш дом» денежных средств.
 
    На основании изложенного, суд признает право собственности ООО «АТЭП» на квартиру № 231 по ул.Кутузова. 16,г в г.Барнауле Алтайского края.
 
    Расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на ответчика согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    На основании ст. 4, 65, 123, 156, 110, 167, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
 
    Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью  «АТЭП» (ОГРН1022201132128, ИНН 2222001714), г. Барнаул, на квартиру   № 231 общей площадью 56 кв.м., расположенную по адресу: г. Барнаул, ул. Кутузова  16 «г», 8 этаж блок     секции  № 4.
 
    Взыскать с ТСЖ «Наш дом» (ОГРН 1052242284973, ИНН 2225074196), г. Барнаул, в пользу общества с ограниченной ответственностью  «АТЭП» (ОГРН1022201132128, ИНН 2222001714), г. Барнаул, 4 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины. 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через арбитражный суд Алтайского края, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                            В.А. Зверева