Решение от 22 октября 2014 года №А03-20122/2013

Ре
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ
 
656015, Россия, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина,76, тел.: (385-2) 61-92-78, факс: (385-2) 61-92-93;
 
http://www.altai-krai.arbitr.ru; е-mail: info@altai-krai.arbitr.ru
 
 
 
    Именем Российской Федерации
 
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Барнаул                            Дело  № 20122/2013                      22 октября 2014 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2014 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 22 октября 2014 г.
 
 
    Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Зверевой В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониной Е.А., при ведении аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению  
 
    общества с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН 1062209022468, ИНН 2209030931), г. Рубцовск, Алтайский край, к Администрации г. Рубцовска (ОГРН 1022200813656, ИНН 2209011079), г. Барнаул, Алтайский край, об урегулировании возникших разногласий  при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,
 
    при участии представителей сторон:
 
    от истца- Володченко В.В., доверенность от 03.09.2012 г., паспорт,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Общество  с ограниченной ответственностью «Фортуна» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации                            г. Рубцовска,  в  котором просит обязать  ответчика заключить договор купли-продажи № 203 от 30.10.2013 на условиях,  изложенных в протоколе разногласий от 04.10.2013 в редакции покупателя в отношении земельного участка общей площадью                      2 753 кв.м.
 
    Исковые требования со ссылкой на ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что  отчет оценщика Сазыкина С.В. не является достоверным и содержит предположительно завышенную стоимость муниципального имущества, в связи с чем просит рассмотреть разногласия при заключении договора и заключить договор по цене, определенной по результатам судебной экспертизы.
 
    Определением суда от 21.01.2014 производство по делу № А03-20122/2013 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, которым будет разрешено по существу дело № А03-294/2014, рассматриваемое Арбитражным судом Алтайского края.
 
    14.05.2014 Арбитражным судом Алтайского края  по делу № А03-294/2014 принято решение, которое не было обжаловано и вступило в законную силу.
 
    Определением суда от 31.07.2014 по делу № А03-20122/2013 назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка, проведение которой поручено эксперту Авкопашвили П. Т. общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Институт Инноваций и Развития Бизнеса», г.Барнаул.
 
    12.09.2014 в арбитражный суд поступило заключение эксперта № 82-14-09-02, производство по делу возобновлено.
 
    В настоящем заседании истец уточнил исковые требования, просил обязать Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи № 203 от 30.10.2013 г. в течение 5 рабочих дней, указав стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Октябрьская,6,  в размере 1 362 735 руб.
 
    Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял уточненное исковое заявление.
 
    Администрация г. Рубцовска направила письменный отзыв, в котором просила в иске отказать, т.к. судебным актом по делу № А03-4538/13 определены условия договора купли-продажи, дело рассмотреть в его отсутствие.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.
 
    Как  следует из материалов дела, по договорам аренды  № 990 от                  10.07.2006 г.,  №1584 от 01.07.2007 г.; №1799 от 01.06.2008 г.,  №2120 от  01.04.2010 г.,  №2121 от 01.04.2010 г.,  №2122 от 01.04.2010 г., № 2297 от 01.03.2011г., № 2298от 01.03.2011 г., №2367 от 01.11.201 1 г.,  №2391 от 01.02.2012 г.,  №2392 от 01.02.2012 г., дополнительному соглашению от 01.1 1.2012 к договору № 2392 от 01.02.2012г., заключенных с Администрацией  г. Рубцовска, общество является арендатором административного здания общей площадью   657 кв.м., здания гаражей общей площадью 210 кв.м., пристройки  к зданию гаражей общей площадью 83,2 кв.м., земельного участка общей площадью 2753 кв.м.
 
    В порядке, предусмотренном положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, общество обратилось в управление с заявлением от 26.11.2012 г. о выкупе арендуемого им муниципального имущества с рассрочкой платежа сроком на 3 года.
 
    Решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 г. № 77 названные помещения в числе  объектов недвижимости включены в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2013 год.
 
    Администрацией 08.02.2013 г.  в адрес общества направлено предложение о заключении договора купли-продажи, к которому приложены решение от 01.02.2013 об условиях приватизации помещения (далее – решение о приватизации) и проект соответствующего договора. Согласно этому решению обществу предлагается приобрести арендуемое муниципальное имущество за здание конторы- 12 155 000 рублей, здание гаражей - 2 048 000 рублей, пристройки к зданию гаражей-                        911 300 рублей, находящихся на земельном участке по адресу: г. Рубцовск,                           ул. Октябрьская, 6, - 977 500 руб.,  которые подлежат оплате с рассрочкой  не более трех лет.
 
    Договор купли-продажи общество подписало с протоколом разногласий от 05.03.2013, в ответ на который Администрация исключила п. 3.6 договора, пункт 7.2 изменен, раздел 2 Договора «Цена продажи объекта и порядок расчетов» остался в прежней редакции.
 
    Как следует из проекта договора  обществу предлагается приобрести арендуемое муниципальное имущество по цене нежилых помещений определена в сумме 4 801 800 руб., рыночная стоимость земельного участка под объектами недвижимости – в сумме 3 036 166 руб.
 
    Указанная цена определена Администрацией г. Рубцовска на основании отчета             № 12-47 от 20.12.2012 по состоянию на 04.12.2012 г.
 
    Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного помещения, включая цену его продажи, послужили поводом для обращения общества в суд с настоящим иском.
 
    В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, следовательно, цена является существенным условием договора.
 
    Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
 
    Пунктом 1 статьи 455 ГК РФ установлено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 455 ГК РФ при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшее при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
 
    Решением Арбитражного суда Алтайского края от 29.07.2013 (резолютивная часть решения объявлена 22.07.2013), оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 исковые требования ООО «Фортуна» удовлетворены, суд признал недостоверной величину рыночной стоимости муниципального имущества, указаннойв отчете об оценке от 20.12.2012, составленного оценщиком Сазыкиным С.В. Обязал Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м., Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Октябрьская,6, по выкупной цене в размере 4 801 800 руб. в течении десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда.
 
    30.09.2013 Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО «Фортуна» (исх. № 3084), в целях исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Алтайского края  по делу №А03-4538/2013, для подписания договор №203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске, согласно пункту 2.1. которого рыночная стоимость нежилых помещений определена в сумме 4 801 800 руб., рыночная стоимость земельного участка под объектами недвижимости – в сумме 3 036 166 руб.
 
    Одновременно Администрация города Рубцовска предложила представителю ООО «Фортуна» явиться к 09-00 час. 09.10.2013 в Рубцовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю для совместной подачи документов для государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, подлежащие отчуждению.
 
    Письмом от 04.10.2013 ООО «Фортуна» направила в адрес Администрации подписанный проект договора №203,  протокол разногласий к договору № 203 купли- продажи здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, расположенных на земельном участке по ул.Октябрьская,6 в г.Рубцовске относительно цены земельного участка по ул. Октябрьской, 6. При этом Общество указало, что решение суда не содержит условие о цене земельного участка и указанная Администрацией в договоре стоимость земельного участка не является согласованной сторонами. Общество полагает, что стоимость земельного участка входит в итоговую цену имущества  4 801 800 руб. С учетом изложенного, Общество данным письмом предложило Администрации в течение 30-ти дней  с даты получения протокола разногласий к договору № 203 подписать протокол разногласий в редакции Общества, либо направить мотивированный отказ. В случае не согласования разногласий протокол разногласий будет передан Обществом на согласование в суд. 
 
    К назначенному на 09.10.2013 сроку представители  ООО «Фортуна» для совершения необходимых регистрационных не явились, что было расценено Администрацией как уклонение ООО «Фортуна» от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.
 
    ООО «Фортуна» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с заявлением о разъяснении решения Арбитражного суда Алтайского края от 29 июля 2013 года по делу №А03-4538/2013.
 
    21 октября 2013 года Арбитражным судом Алтайского края было вынесено определение о разъяснении судебного акта, согласно которому в итоговую стоимость муниципального имущества в размере 4 801 800 руб. входит стоимость административного здания, площадью 657 кв.м., рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере  4 015 700 руб., здания гаража, общей площадью 210 кв.м., рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере 565 400 руб., пристройки к зданию гаражей площадью 83,2 кв.м. рыночной стоимостью по состоянию на 04.12.2012 в размере 220 700 руб.
 
    22.10.2013 Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО «Фортуна» письмо №7481, в котором указано, что ООО «Фортуна» признается утратившим преимущественное право на приобретение имущества, арендуемого на основании договоров аренды от 01.11.2011 №2367, от 01.01.2013 №2464, от 01.01.2013 №2465, в соответствии с п.2, ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Решением  Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 отменено решение  Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, Алтайский край, город Рубцовск, ул. Октябрьская,6».
 
    Не согласившись с решением Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236, обжаловало указанное решение.
 
    Решением арбитражного суда Алтайского края  по делу № А03-294/2014 от 14.05.2014 г. суд признал недействительным решение Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 21.11.2013 № 236 «Об отмене решения Рубцовского городского Совета депутатов Алтайского края от 01.02.2013 № 77 «Об утверждении условий приватизации здания конторы, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей общей площадью 950,2 кв.м, расположенных на земельном участке по адресу: Россия, Алтайский край, город Рубцовск, ул. Октябрьская,6».
 
    Судом отклоняются доводы Администрации г. Рубцовска о том, что судом по делу № А03-4538/2013 определены условия продажи спорного земельного участка, т.к.  мотивировочная часть решения суда по вышеназванному делу содержит выводы (на стр. 7) о соответствии экспертного заключения, вынесенного в рамках арбитражного дела и содержащего оценку стоимости земельного участка, требованиям закона и ссылку на то, что судом сопоставлялась, в порядке ст. 71 АПК РФ, цена рыночной стоимости спорного имущества указанная в отчете № 001-12.12. Вместе с тем, в порядке главы 7 АПК РФ судом не  давалась оценка условиям договора о цене земельного участка, не сопоставлялась его стоимость из договора с экспертным заключением и иными отчетами об оценке, из чего следует, что судом не устанавливались обстоятельства относительно вопроса о стоимости земельного участка. Следовательно, данные обстоятельства не могут быть признаны, в порядке ст. 69 АПК РФ, установленными судом.  
 
    Таким образом, условиями договора, по которым у его сторон имелись разногласия, являются условия по выкупной цене  административного здания, здания гаражей, пристройки к зданию гаражей, общей площадью 950,2 кв.м.
 
    Определением  о разъяснении судебного акта по делу №А03-4538/2013 от 21 октября 2013 в мотивировочной части акта суд указал, что основанием для обращения ООО «Фортуна» в арбитражный суд с иском по делу №А03-4538/2013 послужило отсутствие согласования по пунктам 2.1, 2.2, приложения    № 1 договора (цена продажи объектов и порядок расчетов). При этом спора о стоимости земельного участка между сторонами не было, что следует из искового заявления (уточненного), в котором истец указывает, что рыночная цена земельного участка, указанного в п.1.1 настоящего договора, составляет 977 500 руб. остается в редакции продавца.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что у истца имеются предусмотренные законом основания для разногласий по проекту договора № 203 от 30.09.2013, в порядке п.4, п. 4.1 ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ, по рыночной стоимости спорного  земельного участка - в сумме 3 036 166 руб., не урегулированной судом, в связи с отсутствием разногласий у сторон договора в данной части.
 
    Из системного толкования положений статьи 3, частей 1, 2, 4, 8, 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что после принятия органом местного самоуправления решения об условиях приватизации и получения арендатором проекта договора купли-продажи, закон предоставляет возможность защитить нарушенное право путем направления протокола разногласий к договору купли-продажи в части условий приобретения объекта недвижимости и разрешение спора в порядке преддоговорного спора с соблюдением процедуры, установленной законом.
 
    Как было установлено ранее, в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Материалами дела, в том числе  копией почтового конверта с почтовой отметкой, установлено, что не получив извещения администрации о принятии договора в редакции Общества либо об отклонении протокола разногласий, общество  с ограниченной ответственностью «Фортуна» 01.11.2013, то есть в предусмотренный ст. 445 ГК РФ срок, обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации г.Рубцовска, в  котором просит обязать Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи № 203 от 30.10.2013 на условиях,  изложенных в протоколе разногласий от 04.10.2013 в редакции покупателя в отношении земельного участка общей площадью 2 753 кв.м. (дело № А03-20122/2013, принято к производству Арбитражного суда Алтайского края определением от 11.11.2013).
 
    Судом с целью установления рыночной стоимости спорного земельного участка по ходатайству истца определением от 31.07.3014 г. назначена судебная экспертиза,  проведение которой поручено эксперту Авпокашвили П.Т. общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Институт инноваций и Развития Бизнеса».
 
    Согласно результатам экспертизы № 82-14-09-02 от 11.08.2014 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 22:70:020301:0046, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск,   ул. Октябрьская,6,  общей площадью 2 753 кв.м. по состоянию на 26.11.2012 г. составляет  1 362 735 руб.
 
    Оценив в порядке ст.71 АПК РФ экспертное заключение № 82-14-09-02 от 11.08.2014 г., учитывая, что ответчиком сам отчет  не оспаривается, суд приходит  к выводу о правомерности заявленных требований. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.
 
    Рассмотрев возникшие между сторонами разногласия в порядке урегулирования преддоговорного спора, суд изменяет с учетом доводов истца условия продажи арендуемого муниципального имущества, установив в договоре купли-продажи цену спорного помещения  исходя из его рыночной стоимости, определенной по результатам проведения по делу судебной экспертизы.
 
    Согласно абзацу 1 ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы по оплате госпошлины, понесенные истцом, взыскиваются арбитражным судом с ответчика. 
 
    Руководствуясь статьями 27, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Обязать Администрацию города Рубцовска заключить договор купли-продажи       № 203 по выкупной цене земельного участка с кадастровым номером: 22:70:020301:0046, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Рубцовск,                            ул. Октябрьская,6,  в размере 1 362 735 руб. в течении десяти дней с даты вступления в законную силу решения суда.
 
    Взыскать   с Администрации города Рубцовска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фортуна»,г. Рубцовск, 4000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано   в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной
 
    инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.
 
 
 
    Судья                                                                                                                   В.А Зверева